住宅物業(yè)管理市場化研究.pdf

1、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文住宅物業(yè)管理市場化研究姓名：賀枚玉申請學(xué)位級別：碩士專業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟指導(dǎo)教師：張躍慶1999常宕必業(yè)考貧夕刀褚開沱住宅物業(yè)管理市場化研究第一部分住宅物業(yè)管理市場化的動因與意義一、住宅物業(yè)管理市場化的灑義及其特征定位(一)住宅物業(yè)管理市場化的灑義住宅物業(yè)管理是整個物業(yè)管理市場最重要的組成部分，所謂住宅物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理經(jīng)營人受住宅所有權(quán)人或使用權(quán)人的委托，按國家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先

2、進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理住宅，從事對住宅物業(yè)(包括周邊環(huán)境)的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為所有權(quán)人和使用權(quán)人提供多方位的服務(wù)，使住宅物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益.而所謂市場化，就是在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，一切經(jīng)濟活動要按照市場經(jīng)濟運行機制，如價格、競爭、供需等機制配置資源，要用經(jīng)濟的、法制的手4A代行政手段.住宅衡業(yè)管理市場化的具體含義，表現(xiàn)在以下幾個方面:第一，業(yè)主(包括住宅所有權(quán)人和使用權(quán)人)與物業(yè)管理企業(yè)之間是一種完全市場交換

3、關(guān)系，即業(yè)主支付一定的費用，購買一定的服務(wù)或管理，而物業(yè)管理企業(yè)則通過提供業(yè)主所需的各種服務(wù)、管理，取得一定的報酬，維持并發(fā)展企業(yè)。第二，從經(jīng)濟法律的角度來看，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是一種委托和被委托、聘用與被聘用的法律契約關(guān)系，它們之間通過物業(yè)管理合同來規(guī)范各自的行為，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、主人與仆人的關(guān)系‘第三，住宅物業(yè)管理服務(wù)價格應(yīng)由市場供求關(guān)系決定，而不是由政府制定價格來約束物業(yè)管理企業(yè)對經(jīng)濟利益的追求，但在適當(dāng)時期，政府為保障市

4、場的健康、穩(wěn)定發(fā)展，可在考慮居民實際收入的前提下，制定部分帶有福利性質(zhì)住宅物業(yè)管理服務(wù)價格的上、下限。第四，住宅物業(yè)管理市場要充分引進競爭機制，打破地域、轄區(qū)、部門、系統(tǒng)集體所有制限制，通過市場招、投標(biāo)來獲得住宅物業(yè)管理權(quán)利或選出合適的物業(yè)管理企業(yè)。目前，住宅物業(yè)管理市場化的實質(zhì)就是要變“誰開發(fā)，誰管理”的封閉式管理模式為面向整個市場，進行公開、公正、公平選擇的開放式管理模式。(二)住宅物業(yè)管理市場化的特征定位住宅物業(yè)管理市場化的特征包