【商業(yè)地產(chǎn)-ppt】天津高標(biāo)準公廁項目整體定位和規(guī)劃建議-186ppt

1、2024/3/28,公廁與商業(yè)適應(yīng)性研究及規(guī)劃設(shè)計建議,謹呈：天津市環(huán)境建設(shè)投資有限公司,2,項目背景,,1,4,3,2,3,客戶目標(biāo)解析,由于該項目是公建與商業(yè)的復(fù)合體，因此存在兩個層次的目標(biāo)：,2,,,政府目標(biāo),企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo),1,1.1 提升天津市的城市形象 1.2 滿足廣大市民對城市公共設(shè)施的需求,2.1 樹立環(huán)投公司的品牌形象 2.2 建立可推廣的可經(jīng)營

2、性高標(biāo)準公廁的運營模式 2.3 通過商業(yè)租金的可持續(xù)收益，實現(xiàn)“以商養(yǎng)廁”,4,項目界定,城市 小規(guī)模 可持續(xù)經(jīng)營 公建項目,,5,城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的KPI體系,根據(jù)客戶目標(biāo)，建立城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的KPI體系：,6,解決方案的核心內(nèi)容,根據(jù)城市小規(guī)模可持續(xù)經(jīng)營公建的KPI體系，確定解決方案的核心內(nèi)容。,確立“以商養(yǎng)廁”模式的標(biāo)準——社會效益

3、 保證良好的公眾形象——社會效益 保證租金的持續(xù)流入——經(jīng)濟效益 保證建筑形式的美觀——社會效益 保證合理的功能彈性——可持續(xù)發(fā)展 保證高水準的設(shè)施與配套——社會與生態(tài)效益,1,建立可推廣的業(yè)態(tài)篩選模型,3,選擇合理的規(guī)劃設(shè)計方案,2,選擇適合的商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌,7,本報告的主要內(nèi)

4、容,,1,業(yè)態(tài)篩選模型,,2,,3,,商業(yè)定位及經(jīng)濟測算,規(guī)劃設(shè)計建議,8,,,業(yè)態(tài)篩選模型,9,業(yè)態(tài)篩選模型,,1,根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài),3,根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài),2,根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài),10,業(yè)態(tài)篩選流程——根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài),形象要求：為了保證公廁的高標(biāo)準，應(yīng)選擇形象較好的商業(yè)物業(yè)與之匹配。環(huán)境臟亂、有異味、或缺乏社會效益的業(yè)態(tài)不應(yīng)入選。規(guī)模要求：受項目建筑形式所限，所選商業(yè)業(yè)態(tài)的適

5、宜規(guī)模應(yīng)在160平米（單層）或350平米（雙層）左右。因此規(guī)模小于150平米或大于350平米的業(yè)態(tài)應(yīng)排除。,定義備選業(yè)態(tài)集合,形象要求,規(guī)模要求,確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合,確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍,排除不符業(yè)態(tài),排除不符業(yè)態(tài),不符合,不符合,符合,符合,地塊區(qū)位屬性分類,,,區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表,11,業(yè)態(tài)篩選流程——根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài),判斷各地塊區(qū)位屬性的目的在于按照區(qū)位屬性對地塊分類。經(jīng)營策略

6、選擇：集合式經(jīng)營策略，即具有共同區(qū)位屬性的一類地塊選擇同一種業(yè)態(tài)，進行連鎖經(jīng)營；分散式經(jīng)營策略，即對不同的地塊分別考慮，根據(jù)自身的條件選擇不同的業(yè)態(tài)。,區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表,判斷各地塊的區(qū)位屬性,確定各個地塊擬招租業(yè)態(tài),各地塊周圍的商業(yè)現(xiàn)狀和消費需求,探討各類地塊進行連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài),探討各個地塊進行分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài),經(jīng)營策略選擇,集合式經(jīng)營策略,分散式經(jīng)營策略,探討各個地塊進行分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài),12,業(yè)

7、態(tài)篩選流程——根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài),在招商過程中，主要通過商家的需求和條件來確定最終業(yè)態(tài)。例如承租條件、承付租金和承租期限等。,招商,得到有承租意向的備選商家集合,能否滿足承租條件,確定最終商家,排除該商家,各商家的承付租金和承租期限,各商家承租條件,否,能,13,業(yè)態(tài)篩選流程——根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài),,定義備選業(yè)態(tài)集合,形象要求,規(guī)模要求,確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合,確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍,排除不

8、符業(yè)態(tài),排除不符業(yè)態(tài),不符合,不符合,符合,符合,地塊區(qū)位屬性分類,,,區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表,14,定義業(yè)態(tài)集合,,本項目的備選業(yè)態(tài)集合為宜于室內(nèi)經(jīng)營的 商業(yè)和服務(wù)業(yè),15,業(yè)態(tài)篩選流程——根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài),,定義備選業(yè)態(tài)集合,形象要求,規(guī)模要求,確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合,確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍,排除不符業(yè)態(tài),排除不符業(yè)態(tài),不符合,不符合,符合,符合,地塊區(qū)位屬性分

9、類,,,區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表,16,根據(jù)形象要求篩選業(yè)態(tài),根據(jù)項目商業(yè)形象的要求，屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)：,,,商業(yè)形象,備選業(yè)態(tài),,,,,,,項目自身條件,餐飲,特色休閑,品牌專賣,生活服務(wù),金融服務(wù),網(wǎng)吧,建材,水產(chǎn)品批發(fā)零售,游戲廳,…,文化用品,…,小商品批發(fā),,,業(yè)態(tài)評選漏斗圖,,電子產(chǎn)品,生活零售,商務(wù)服務(wù),…,17,不符合形象要求的業(yè)態(tài),,容易造成環(huán)境臟亂的： 建材零售、洗車修車、小商品批發(fā)等。容易產(chǎn)生異味的：

10、 水產(chǎn)品的批發(fā)零售等。容易產(chǎn)生損害社會效益后果的： 網(wǎng)吧、游戲廳等。其他公眾形象不好的： 成人保健用品、壽衣店、公墓代理等。,18,業(yè)態(tài)篩選流程——根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài),,定義備選業(yè)態(tài)集合,形象要求,規(guī)模要求,確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合,確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍,排除不符業(yè)態(tài),排除不符業(yè)態(tài),不符合,不符合,符合,符合,地塊區(qū)位屬性分類,,,區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表,19,根據(jù)規(guī)模要求篩選業(yè)態(tài),

11、根據(jù)項目物業(yè)規(guī)模的要求，屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)：,,,物業(yè)規(guī)模,備選業(yè)態(tài),,,,,,,項目自身條件,餐飲,特色休閑,品牌專賣,生活服務(wù),金融服務(wù),商場,報刊零售,家具店,健身中心,…,文化用品,…,花店,,,業(yè)態(tài)評選漏斗圖,,電子產(chǎn)品,生活零售,商務(wù)服務(wù),…,20,不符合規(guī)模要求的業(yè)態(tài),,經(jīng)營面積通常小于160平米的： 報刊零售、花店、奶站、送水站、照片沖印等。經(jīng)營面積通常大于350平米的： 商場、旅館、家具銷售、家電銷售、健身

12、中心、洗浴中 心、影劇院等。,21,業(yè)態(tài)篩選流程——根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài),,定義備選業(yè)態(tài)集合,形象要求,規(guī)模要求,確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合,確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍,排除不符業(yè)態(tài),排除不符業(yè)態(tài),不符合,不符合,符合,符合,地塊區(qū)位屬性分類,,,區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表,22,確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合,,餐飲類：中餐店、西餐店、快餐店、飲品屋等。服飾類：服裝店、鞋店、飾品店等。生活零售類：便利店、各類食品

13、店、五金日雜店、藥店、化妝品店等。生活服務(wù)類：美容美發(fā)、洗衣店、社區(qū)門診、影樓、婚慶禮儀、室內(nèi)裝潢等。商務(wù)服務(wù)類：訂票中心、文印裝訂、圖文設(shè)計等。公共服務(wù)類：郵局、銀行、通訊營業(yè)廳等。體育文化類：體育用品商店、文化用品商店、音像店、書店、工藝禮品店、電子數(shù)碼產(chǎn)品、時尚精品店等。休閑娛樂類：足療保健、KTV、酒吧、茶館等。旅游特色類：紀念品店、土特產(chǎn)店、箱包店等。,23,業(yè)態(tài)篩選流程——根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài),,定義

14、備選業(yè)態(tài)集合,形象要求,規(guī)模要求,確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合,確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍,排除不符業(yè)態(tài),排除不符業(yè)態(tài),不符合,不符合,符合,符合,地塊區(qū)位屬性分類,,,區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表,24,商業(yè)聚集地是指商鋪連續(xù)長度達到100米以上，且大多數(shù)規(guī)模在60平米以上。非商業(yè)聚集地不滿足上述條件的即為非商業(yè)聚集地。,地塊區(qū)位屬性分類,根據(jù)地塊所處的環(huán)境確定該地塊處于商業(yè)聚集地或非商業(yè)聚集地。,25,商業(yè)聚集地,根據(jù)區(qū)域

15、內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)種類將商業(yè)聚集地分為特色商業(yè)型和綜合商業(yè)型。,,特色商業(yè)型是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)以一種或兩種為主，其他種類業(yè)態(tài)數(shù)量不多，規(guī)模不大。綜合商業(yè)型是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)品種齊全，并無明顯突出者。,26,非商業(yè)聚集地,根據(jù)地塊上現(xiàn)有商業(yè)針對的消費人群，將非商業(yè)聚集地分為外向服務(wù)型和內(nèi)向服務(wù)型。,外向服務(wù)型是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務(wù)人群為本地塊外部的流動人口。內(nèi)向服務(wù)型是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務(wù)人群為本地塊附近的常駐

16、人口。,27,非商業(yè)聚集地,外向服務(wù)型根據(jù)地塊周圍的交通和資源將外向服務(wù)型地塊分為城際交通樞紐類、城內(nèi)交通樞紐類和旅游景點類。內(nèi)向服務(wù)型,城際交通樞紐類火車站、長途汽車站、輪船碼頭城內(nèi)交通樞紐類城郊干道交匯處、公交車總站、地鐵輕軌站觀光景點類旅游景點、市級廣場、公園、紀念館、展覽館、博物館,28,非商業(yè)聚集地,外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型 根據(jù)地塊周圍常駐人口的類別將內(nèi)向服務(wù)型地塊分為商務(wù)辦公類、行政事業(yè)類、

17、高校類、居民區(qū)類和特色區(qū)類。,商務(wù)辦公類地塊周圍有寫字樓、獨棟大規(guī)模專營商業(yè)或各類企業(yè)，商業(yè)主要針對的消費者為商務(wù)辦公人員。行政事業(yè)類地塊周圍有政府機關(guān)、大型事業(yè)單位或軍隊，商業(yè)主要針對的消費者為上述機構(gòu)的工作人員。高校類地塊周圍有高等院校，商業(yè)主要針對的消費者為學(xué)生。居民區(qū)類地塊周圍主要是居民生活區(qū)，商業(yè)主要針對當(dāng)?shù)鼐用瘛?特色區(qū)類如少數(shù)民族聚集區(qū)、外籍人士聚集區(qū)等。,29,區(qū)位屬性分類結(jié)果,,特色商業(yè)型 商

18、業(yè)聚集地 綜合商業(yè)型 城際交通樞紐類 外向服務(wù)型 城市交通樞紐類

19、 旅游景點類 非商業(yè)聚集地 商務(wù)辦公類 行政事業(yè)類

20、 內(nèi)向服務(wù)型 高校類 居民區(qū)類 特色區(qū)類,,,,,,30,業(yè)態(tài)篩選流程——

21、根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài),,定義備選業(yè)態(tài)集合,形象要求,規(guī)模要求,確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合,確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍,排除不符業(yè)態(tài),排除不符業(yè)態(tài),不符合,不符合,符合,符合,地塊區(qū)位屬性分類,,,區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表,31,區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表——世聯(lián)模型,,32,業(yè)態(tài)篩選流程——根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài),,區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表,判斷各地塊的區(qū)位屬性,確定各個地塊擬招租業(yè)態(tài),各地塊周圍的商

22、業(yè)現(xiàn)狀和消費需求,探討各類地塊進行連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài),探討各個地塊進行分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài),經(jīng)營策略選擇,集合式經(jīng)營策略,分散式經(jīng)營策略,探討各個地塊進行分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài),33,判斷各地塊的區(qū)位屬性,,判斷地塊區(qū)位屬性的基本要素是：地塊周圍的商業(yè)環(huán)境、交通狀況、地塊上現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)的消費者來源和類別。判斷過程中的注意事項：如果某一地塊上現(xiàn)有商業(yè)的消費者既有流動人口又有常駐人口，且二者比例相當(dāng)，則按照“外向服務(wù)型〉內(nèi)向服務(wù)型”

23、的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。如果外向服務(wù)型的某一地塊同時具有兩種細分屬性，按照“觀光景點〉城際交通樞紐〉城內(nèi)交通樞紐”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。如果內(nèi)向服務(wù)型的某一地塊同時具有兩種細分屬性， 按照“特色區(qū)〉商務(wù)辦公〉行政事業(yè)〉高校〉居民區(qū)”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。,34,業(yè)態(tài)篩選流程——根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài),,區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表,判斷各地塊的區(qū)位屬性,確定各個地塊擬招租業(yè)態(tài),各地塊周圍商業(yè)現(xiàn)狀和消費需求,探討各

24、類地塊進行連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài),探討各個地塊進行分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài),經(jīng)營策略選擇,集合式經(jīng)營策略,分散式經(jīng)營策略,探討各個地塊進行分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài),35,經(jīng)營策略選擇,集合式經(jīng)營策略對具有相同區(qū)位屬性的一類地塊整體考慮，選擇連鎖經(jīng)營模式的適合業(yè)態(tài)，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。分散式經(jīng)營策略對各個地塊分別加以考慮，針對地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費者需求確定不同的業(yè)態(tài)，單獨招商，單獨管理。,在實際工作中往往將兩種策略結(jié)合起來，互相補充，得到

25、擬招商的備選業(yè)態(tài)集合。,36,集合式經(jīng)營策略,當(dāng)各地塊的區(qū)位屬性比較集中時， 宜采用此種方式。,由于同一類地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍相同，因此可以選取同一種業(yè)態(tài)在這一類地塊上經(jīng)營。有時某一種業(yè)態(tài)可以同時適用于兩類甚至三類地塊，例如餐飲、零售，因此也可以在幾類地塊上經(jīng)營同一種業(yè)態(tài)。,舉例：地塊A、B、C、D分別位于地鐵站、輕軌站、公交總站附近。地塊上的人流量較大，商業(yè)氛圍一般。首先確定這四個地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地－外向服務(wù)型－城市

26、交通樞紐類”，該屬性對應(yīng)的業(yè)態(tài)全集為【餐飲、便利零售】，可以選擇連鎖餐館或連鎖便利店進行招租。,37,集合式經(jīng)營策略,,,38,分散式經(jīng)營策略,當(dāng)各地塊的區(qū)位屬性比較分散時， 宜采用此種方式。,跟從型——跟從當(dāng)?shù)刂髁鳂I(yè)態(tài)地塊上現(xiàn)有的商業(yè)氛圍較好，業(yè)態(tài)比較集中，以兩、三種為主，同時這兩三種業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況良好。補充型——補充當(dāng)?shù)厝笔I(yè)態(tài)地塊上某一種基本業(yè)態(tài)明顯供給不足甚至缺失，且消費者對該種業(yè)態(tài)的需求迫切。任意型——可以選擇符合當(dāng)?shù)?/p>

27、區(qū)位屬性的任意業(yè)態(tài)地塊上業(yè)態(tài)品種比較豐富，基本滿足當(dāng)?shù)厝巳旱男枨?；或?dāng)?shù)貛缀鯖]有任何業(yè)態(tài)。,39,分散式經(jīng)營策略,在招商時，跟從型和補充型應(yīng)重點考慮目標(biāo)業(yè)態(tài)，任意型則根據(jù)租金高低決定最終租戶。,分散式經(jīng)營策略的關(guān)鍵在于根據(jù)不同地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費者需求分別分析，確定當(dāng)?shù)剡m合的業(yè)態(tài)。,舉例：地塊A位于某高校正門對面，附近是該高校的教職工家屬區(qū)。道路較窄，兩側(cè)有一些小規(guī)模的底商，面積在30～40平米左右，業(yè)態(tài)種類有餐飲、文化用品、休

28、閑娛樂、時尚精品店等。首先確定該地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地－內(nèi)向服務(wù)型－高校類”，然后對照該地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)和該屬性對應(yīng)的業(yè)態(tài)全集，得出該地塊缺少生活零售類業(yè)態(tài)，因此建議選擇小型超市或便利店。,40,分散式經(jīng)營策略,,,,A,41,業(yè)態(tài)篩選流程——根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài),,招商,得到有承租意向的備選商家集合,能否滿足承租條件,確定最終商家,排除該商家,各商家的承付租金和承租期限,各商家承租條件,否,能,42,根據(jù)承租條

29、件篩選租戶,如果地塊或建筑本身的現(xiàn)實條件不能滿足租戶的承租條件，則排除該商家。,43,業(yè)態(tài)篩選流程——根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài),,招商,得到有承租意向的備選商家集合,能否滿足承租條件,確定最終商家,排除該商家,各商家的承付租金和承租期限,各商家承租條件,否,能,44,根據(jù)承租期限與租金綜合考慮確定租戶,租金調(diào)整與品牌調(diào)整通常于租約續(xù)簽或租約終止時間。,公共服務(wù),10~20年,高檔餐飲,7~15年,小型餐飲,5~8年,零售商服

30、,3~5年,通行承租期,45,承租期限與租金的綜合考慮,對于形象、規(guī)模都符合要求，但承租期限和租金不同的業(yè)態(tài)，需將租期和租金綜合考慮選擇最終業(yè)態(tài)?？紤]最大化風(fēng)險，假設(shè)兩次租約之間的空租期為一年。計算不同業(yè)態(tài)的折算年租金。該方法的假設(shè)前提為該地塊一直出租給承租期相同的同一業(yè)態(tài)，計算總租期無限長情況下的極限值。,若xa/(a+1)> yb/(b+1)，則選擇A業(yè)態(tài)；反之，則選擇B業(yè)態(tài)。,折算年租金比較法,舉例：某地塊有兩個備

31、選商家——銀行和餐飲，其中銀行的年租金為20萬，租約期為20年；餐飲的年租金為25萬，租約期為3年。根據(jù)上述公式，銀行的折算年租金為19.05萬，餐飲的折算年租金為18.75萬。則應(yīng)選擇銀行為最終租戶。,46,根據(jù)特殊偏好的修正,不同的項目對于最終租戶的業(yè)態(tài)可能有不同的偏好，例如本項目對業(yè)態(tài)的公眾形象特別重視，即不僅要求形象符合最低標(biāo)準，還希望達到更好。此時可以根據(jù)該偏好對折算年租金法進行修正。,設(shè)偏好修正系數(shù)為r，選取兩個備選商家中

32、符合偏好的一家為比較基準，即r1=100%，根據(jù)招商方的偏好確定另一家的修正系數(shù)r2。將折算年租金乘以修正系數(shù)，即得到修正后的折算年租金。,舉例：某地塊有兩個備選商家——銀行和餐飲，其中銀行的年租金為20萬，租約期為20年；餐飲的年租金為25萬，租約期為5年。但該餐飲的形象一般。根據(jù)上述公式，銀行的折算年租金為19.05萬，餐飲的折算年租金為20.8萬。根據(jù)招商方的偏好，設(shè)定銀行的修正系數(shù)為100%，餐飲的修正系數(shù)為80%，則餐飲的

33、修正后的折算年租金為16.64，據(jù)此選擇銀行為最終商戶。,本方法的難點在于根據(jù)招商方的主觀判斷確定商家的偏好修正系數(shù)，帶有強烈的主觀色彩和操作難度，因此一般只適用于條件相差較明顯的兩個備選商家。,47,,,商業(yè)定位與經(jīng)濟測算,48,商業(yè)定位及經(jīng)濟測算,,地塊分類——對23個地塊進行分類業(yè)態(tài)篩選——確定23個地塊的業(yè)態(tài)目標(biāo)租戶——描述典型租戶特征租金定位——確定23個地塊的租金經(jīng)濟測算——估測未來收益,49,,,,,地塊分類,50

34、,按區(qū)位屬性將地塊分類,,51,,,,,業(yè)態(tài)篩選,52,業(yè)態(tài)篩選,地塊分類結(jié)果：特色商業(yè)型1綜合商業(yè)型1城際交通樞紐1城內(nèi)交通樞紐3觀光旅游景點0商務(wù)辦公類3行政事業(yè)類1高校類0居民區(qū)類13特殊區(qū)域類0,從地塊分類結(jié)果來看，大部分地塊的區(qū)位屬性比較集中。主要集中在居民區(qū)類、城內(nèi)交通樞紐類和商務(wù)辦公類，因此宜采用集合式經(jīng)營策略。但考慮到集合式經(jīng)營策略對招商能力的要求較高，可能在招商過程中遇到一定的困難，本報告建議以集

35、合式為主，分散式為輔，兩種經(jīng)營策略結(jié)合的方式。,53,集合式經(jīng)營策略,地塊與業(yè)態(tài)對照表,54,,,集合式經(jīng)營策略,根據(jù)不同的地塊類別組合方式，選取不同的主力業(yè)態(tài)，可以得到幾種不同的結(jié)果，例如：,組合一餐飲連鎖：1406、1115、1205、珠江道、1507、1103、1506、1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、廣開四其他：1504、1211、131

36、3組合二便利店連鎖：1406、1115、1205、珠江道、1507、1103、1506、1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、廣開四其他：1504、1211、1313,55,分散式經(jīng)營策略,,56,分散式經(jīng)營策略,地塊與業(yè)態(tài)對照表對于只有一種適合業(yè)態(tài)的地塊，建議以該種業(yè)態(tài)為重點招商對象。,57,確定各個地塊的擬招租業(yè)態(tài),根據(jù)每類地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)集

37、合，以及各個地塊上現(xiàn)有的業(yè)態(tài)種類以及消費需求，列出各地塊的擬招租業(yè)態(tài)。紅色字體的為重點推薦業(yè)態(tài)，藍色字體的為一般推薦業(yè)態(tài)，灰色字體的為可選業(yè)態(tài)。,58,確定各個地塊的擬招租業(yè)態(tài),,續(xù)前表,59,,,,,目標(biāo)租戶,60,典型租戶,選擇品牌商家和連鎖商家的另一好處就是這些租戶往往有強大的經(jīng)濟支持和技術(shù)支持，因此可以在一定程度上保證租金的穩(wěn)定性，減小風(fēng)險。,61,餐飲類,根據(jù)客戶目標(biāo)和項目本體的條件，推薦如下品牌的各類商家以供選擇：,,,

38、,,,,,,,,,62,餐飲類,,,,,,,,,,,,,63,餐飲類,,,,,,,,,,,,,64,便利零售類,,65,便利零售類,,66,其他零售類,,67,休閑類,,68,服務(wù)類,,69,,,,,租金定位,70,現(xiàn)有業(yè)態(tài)的平均租金,各地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)的平均租金（一層街鋪）：由于本項目的商業(yè)規(guī)模較小，無法在區(qū)域內(nèi)建立價值標(biāo)桿，因此在定價時需參照市場上的平均價格。,單位：元/日*平方米,71,針對不同地塊的租金定位,由于二層商鋪的租

39、金低于一層，通常為一層租金的60%，則兩層商鋪的平均租金應(yīng)為一層層街鋪的（1+60%）/2=80%各地塊的租金定位參見右表，可隨具體情況稍作浮動，但所有地塊的平均租金建議不低于1.5元/日*平方米。,單位：元/日*平方米,72,連鎖經(jīng)營租金定位,若選擇連鎖租戶，則應(yīng)根據(jù)租金的平均水平確定統(tǒng)一的租金。由23個地塊的平均可實現(xiàn)租金的分布可以看出，該23個地塊的租金以1.5元/天*平方米為軸線上下浮動。建議以1.5元/天*平方米

40、作為連鎖店租戶的最低租金水平。,橫軸為23個地塊縱軸為平均租金水平，單位1.5元/天*平方米,73,,,,,經(jīng)濟測算,74,單座可經(jīng)營公廁年收入預(yù)測表,,75,單座可經(jīng)營公廁年固定支出分析表,,76,不固定支出分析表,,注：公廁潔具折舊標(biāo)準參照酒店、餐飲等服務(wù)業(yè)標(biāo)準。公廁內(nèi)部裝修折舊標(biāo)準參照酒店裝修5年折舊、住宅裝修10年折舊的標(biāo)準取中間值。外立面建議采用質(zhì)優(yōu)的天然石材，使用壽命在30年以上。,77,單座公廁總成本分析,根據(jù)《固

41、定資產(chǎn)折舊分類表》，參照商業(yè)流通企業(yè)經(jīng)營用房屋的折舊年限，確定本項目房產(chǎn)的折舊年限為30年。,78,現(xiàn)金流量表 貼現(xiàn)率取6

42、%，單位：元,79,現(xiàn)金流量表 續(xù)

43、前表,80,靜態(tài)收益分析,由于每年的靜態(tài)收益情況相同，僅以一年為例進行分析。,本項目的利潤率約為44%，因此項目可行。,由現(xiàn)金流量表可以看出，從第七年即2012年開始，累計凈現(xiàn)金流量為正，即靜態(tài)成本回收期為7年。,81,動態(tài)收益分析指標(biāo)表,,在租金定位1.5元/平方米*天，初始投資為100萬元/座的前提下，對項目的動態(tài)收益分析結(jié)果如下：,項目的內(nèi)部收益率為14.89%，明顯高于銀行的中長期貸款利率，因此項目可行。項目可以帶來的預(yù)期收益

44、的現(xiàn)值約為100萬元。項目將在建成后的第9年，即2014年收回成本。,82,累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值表,,橫軸為時間，從經(jīng)營期開始計算?？v軸為累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值，單位為萬元。,,83,拆遷補償費的影響,其他參數(shù)保持不變,如果由企業(yè)擔(dān)負拆遷補償費，則每座公廁的初始投資為400萬元，對項目的動態(tài)收益分析結(jié)果如下：,項目的凈現(xiàn)值NPV為負值，內(nèi)部收益率IRR0.67%遠遠小于貼現(xiàn)率，這意味著在項目折舊期限內(nèi)不可能收回成本，因此項目不具有可行性。,8

45、4,其它因素的影響,,由于水費在公廁的物業(yè)管理支出中占比較大的比重，因此如果采用中水系統(tǒng)，可以大大降低公廁的運營成本。按照中水1.1元/噸的價格計算，公廁的年運營成本從70960元降至51045元，對項目的動態(tài)收益分析結(jié)果如下：,項目將在建成后的第8年，即2013年收回成本，比使用普通用水的情況下提前一年半收回成本。項目的內(nèi)部收益率為16.99%，明顯高于使用普通用水情況下的內(nèi)部收益率。項目可以帶來的預(yù)期收益的現(xiàn)值約為126萬元，比

46、使用普通用水的情況下增加了26%。,85,租金水平對各指標(biāo)的影響,在其他參數(shù)不變，只有租金發(fā)生變化時計算不同情況下的動態(tài)收益指標(biāo)。,租金單位為元/平方米*天收入單位為元動態(tài)回收期單位為年,86,租金對動態(tài)回收期的影響,由租金與動態(tài)回收期的關(guān)系曲線不難看出，在1.5-1.7元/平方米*天的價格區(qū)間內(nèi)，隨租金的緩慢提高，動態(tài)回收期迅速下降。因此建議租金可以在此區(qū)間內(nèi)選擇。,橫軸為租金，單位為元/平方米*天縱軸為動態(tài)回收期，單位為年,,

47、87,,,規(guī)劃設(shè)計建議,88,規(guī)劃設(shè)計建議原則,根據(jù)項目主題給出規(guī)劃設(shè)計建議原則和具體內(nèi)容：,原則一建筑形式力求美觀、和諧，同時兼顧細節(jié)和主題上的統(tǒng)一原則二以突出商業(yè)為主，保證公廁高標(biāo)準，處理好兩者之間關(guān)系,89,規(guī)劃設(shè)計建議原則——建筑形式力求美觀、和諧，同時兼顧細節(jié)和主題上的統(tǒng)一,,為了提升城市形象，增添新的城市景觀，本項目的建筑形式應(yīng)力求美觀，針對不同地塊選取與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)的建筑風(fēng)格。為了樹立統(tǒng)一的品牌形象，建議使用統(tǒng)

48、一的建筑符號。,90,規(guī)劃設(shè)計建議原則——以突出商業(yè)為主，保證公廁高標(biāo)準，處理好兩者之間關(guān)系,保證經(jīng)濟效益實現(xiàn)社會效益,,91,規(guī)劃設(shè)計建議內(nèi)容,,建筑布局,外部交通,建筑外觀,內(nèi)部空間,內(nèi)部裝修,建筑規(guī)劃,建筑單體,配套設(shè)備,,,,,,,,,,,,,,92,,,,,建筑布局,盡可能提高商業(yè)價值,93,建筑布局——增加臨街面的長度,,,,為了增強建筑的昭示性，提升商業(yè)價值，應(yīng)盡可能增加建筑單體的臨街面。當(dāng)位于兩條道路交叉口

49、時，應(yīng)選擇有效人流量大的道路為參照道路。,94,建筑布局——抬高入口處的地面,,為了提高商業(yè)的進入便利性，進而提升商業(yè)價值，建議利用外延式臺階抬高入口處的地面，使首層看起來更接近地面。,,95,,,,,外部交通,以突出商業(yè)為主兼顧公廁的便利性,96,公廁與商業(yè)入口布置,商業(yè)入口布置在單體較長的一面（有效臨街面），而公廁入口布置在較短的一面。右側(cè)行走的人流遇見的第一個入口應(yīng)為商業(yè)入口。,情形一 當(dāng)物業(yè)位于單條道路一側(cè)時,,97,公

50、廁與商業(yè)入口布置,情形二 當(dāng)物業(yè)位于兩條道路交叉口時,,,,,,,高標(biāo)準公廁,,,,,,,,,,,,,,,98,,,,,建筑外觀,以美觀為前提，保證與周圍環(huán)境相和諧符合一定的建筑主題，便于統(tǒng)一識別,99,項目主題,由于本項目的重要目標(biāo)之一是提升天津市的城市形象，我們建議為本項目的一系列建筑確定統(tǒng)一的主題，以概念引導(dǎo)設(shè)計。模仿世界著名建筑設(shè)計大師的手筆，采擷大師們建筑藝術(shù)中的精華，打造一系列富有特色的建筑物，使本項目真正成為“

51、建筑藝術(shù)博覽會”的濃縮景觀。,建筑藝術(shù)博覽會,100,項目主題,典型建筑風(fēng)格及其建筑理念：,101,符合項目主題的建筑外觀,不同建筑風(fēng)格作品：自然風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格后現(xiàn)代風(fēng)格……,,,1,2,3,102,新穎獨特的建筑細節(jié),利用各種新穎獨特的建筑小品，使之與主題中的不同建筑風(fēng)格相輔相成。例如：1. 門廊和廊柱2. 入口處的小花壇3. 外延的雨棚4. 緊貼外立面的裝飾性欄桿,2,1,3,4,103,統(tǒng)一的建筑符號,在不同地塊的

52、建筑周圍添加同一系列的建筑小品，根據(jù)建筑本身的顏色和外觀選擇建筑小品的顏色和形狀配置，既保證了與建筑本身的協(xié)調(diào)，又容易形成統(tǒng)一的視覺印象。,1,3,2,104,統(tǒng)一的建筑符號,在公廁入口所在墻面上添加同一系列的色彩塊或色彩帶，顏色根據(jù)不同建筑的墻體顏色而定，但幾何圖案的排布應(yīng)保證相同的風(fēng)格。,1,3,2,105,統(tǒng)一的建筑符號,利用醒目的掛鐘作為統(tǒng)一的建筑符號，根據(jù)不同建筑本身的顏色選擇鐘的背景顏色，既實現(xiàn)了統(tǒng)一又為廣大市民創(chuàng)造了便利。

53、,,106,外立面顏色及材質(zhì),顏色：材質(zhì)：,采用與周圍環(huán)境相和諧的色彩，色調(diào)鮮明但不突兀，建議使用較柔和的顏色。外墻裝修應(yīng)體現(xiàn)品質(zhì)感，建議使用啞光釉面瓷質(zhì)外墻磚。選擇中等偏上檔次的品牌，例如臺灣的“冠軍”牌等，價格50-60元/平方米。,107,,,,,內(nèi)部空間,公廁的內(nèi)部空間以舒適、實用為前提商業(yè)的內(nèi)部空間以保證靈活性為前提,108,平面空間劃分,公廁部分建議設(shè)計較大的公共休息空間，適當(dāng)減少衛(wèi)生間內(nèi)部過廳的面積，只要保證

54、1.2米的走道寬度即可。本表格中的面積均指建筑面積。,109,衛(wèi)生間細分面積組合,參照五星級旅游公廁的設(shè)計要求。本表格中的面積均指使用面積。,110,商業(yè)內(nèi)部大平面空間,為了滿足多種業(yè)態(tài)的要求，內(nèi)部空間應(yīng)盡可能完整，避免分割。從而保證空間劃分的靈活性，提升商業(yè)價值。,111,設(shè)立獨立的外部樓梯,為了滿足商業(yè)物業(yè)的彈性要求，預(yù)留首層和二層商業(yè)分割的可能性，建議設(shè)立獨立的外部樓梯，可以直接到達二層。,112,,,,,內(nèi)部裝修,公廁的

55、內(nèi)部裝修應(yīng)滿足高標(biāo)準的要求商業(yè)內(nèi)部裝修盡量簡化或不裝修,113,公廁內(nèi)部的裝修,為了與高標(biāo)準公廁的形象相符，建議內(nèi)部裝修的檔次為中檔偏上，并以安全、實用為前提。,114,潔具配置標(biāo)準,由于公共廁所的使用頻率較高， 折損速度較快，因此不建議使用過于高檔的便器。由于洗面盆置于較明顯位置，一定程度上反映了公廁的檔次，因此建議采用高檔品牌，如美標(biāo)、科勒、TOTO等。,115,內(nèi)部裝修實例圖片,1. 小便站位設(shè)計2. 休息廳設(shè)計3.

56、 廁位間設(shè)計,1,2,3,116,內(nèi)部裝修實例圖片,1. 入口處局部設(shè)計2. 入口處局部設(shè)計3. 入口處局部設(shè)計,1,3,2,117,,,,,配套設(shè)備,商業(yè)內(nèi)部的配套設(shè)備應(yīng)體現(xiàn)靈活性，適應(yīng)不同的業(yè)態(tài)公廁內(nèi)部的配套設(shè)備應(yīng)滿足高標(biāo)準的要求,118,商業(yè)部分的配套設(shè)施,由于餐飲業(yè)的適應(yīng)性非常強，幾乎每個地塊都有經(jīng)營餐飲的可能性，因此各地塊都應(yīng)為餐飲業(yè)預(yù)留排煙道和上下水。,排煙道餐飲業(yè)要求有排煙道。上下水餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)都要

57、求有上下水。動力電一些連鎖超市要求有動力電系統(tǒng)，以滿足少量加工需要。停車位中高檔餐飲、汽車配件與美容等業(yè)態(tài)要求有停車位。,119,公廁部分的基本配套設(shè)施,,120,公廁設(shè)計建議——特色功能設(shè)計,為了突出本項目的高標(biāo)準，應(yīng)增添一些更人性化的特色功能設(shè)計。例如在女性衛(wèi)生間設(shè)置化妝臺、設(shè)置兒童洗手池、在洗手池邊添設(shè)掛鉤等。,1,2,3,121,,公廁內(nèi)部環(huán)境及節(jié)能設(shè)計建議,除臭照明節(jié)約水能合理利用太陽能,122,公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計

58、建議——除臭,為了保證公廁的星級形象，不影響上層商業(yè)的經(jīng)營，必須重視防臭和除臭功能的設(shè)計。,公廁除臭,生物除臭,通風(fēng)除臭,消滅臭源,消除臭氣,公廁除臭的兩條主要途徑,123,公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計建議——通風(fēng)除臭,專家指出廁所除臭的關(guān)鍵是通風(fēng),通風(fēng)除臭措施,124,公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計建議——通風(fēng)除臭,,通風(fēng)建議措施,,日本阿蘇山頂?shù)男l(wèi)生間接近地面處安裝了排氣孔,通風(fēng)系統(tǒng)案例,125,公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計建議——生物除臭,通過微生物除臭的方式，有效地

59、抑制臭源，減少臭氣的散發(fā)。,生物除臭措施,126,公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計建議——生物除臭,,生物除臭措施,相關(guān)案例,127,生態(tài)公廁——北京市馬甸橋街心花園東北角公廁,公廁類型開發(fā)單位環(huán)保工藝工藝效果工藝過程,北京市西城區(qū)環(huán)衛(wèi)局,生態(tài)型凈化槽公廁,生物除臭、生態(tài)凈化,無味、無污染、循環(huán)用水不排放，并可無限次循環(huán)，僅需補充少量的自來水。整個公廁凈化用水就是洗手用的自來水。節(jié)水率達85％以上，而且其水質(zhì)已達到國家生活

60、雜用水的水質(zhì)標(biāo)準，可再用于沖廁、澆花、養(yǎng)魚、洗車等。,在公廁旁的七個凈化槽內(nèi)，洗手后的水與污物一同經(jīng)過兩次沉淀分離、三次曝氣處理、一次沉淀分離和一次過濾后，又重新回來用于沖廁，不再進入排污管道，消除了一次污染和二次污染。,128,公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計建議——其它除臭方式,,其他除臭措施,129,,,,公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計建議——照明,照明：由于本項目公廁采用半地下室的建筑形式，使得照明系統(tǒng)的設(shè)計較普通公廁更為重要。,照明原則,1.利用自然光照明

61、最好，這也是在建筑體非臨街面盡可能多的設(shè)置半窗的原因之一。2.廁位間應(yīng)達到足夠亮度，使人不至于感到落入一個陰暗的房間，感到不舒適、甚至產(chǎn)生恐懼感。,宜采用可發(fā)出三基色光的燈具，這種光線與自然光相似，使人能夠看到自然的膚色，同時為女士化妝提供方便。,廁位間、盥洗間照明建議,廁位照明建議,每個廁位均設(shè)置一盞頂燈或壁燈，明亮的環(huán)境看起來更干凈、舒適。,130,公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計建議——照明,明亮的廁位間、盥洗間,131,公廁內(nèi)部環(huán)境設(shè)計建議—

62、—照明,每個廁位均設(shè)置壁燈或頂燈,,,,132,公廁節(jié)能設(shè)計建議——節(jié)約水能,節(jié)水：一座星級公廁的年用水量最高可達萬噸，會對城市供水造成極大負擔(dān)，因此，采取節(jié)水措施是本項目在設(shè)計中必須考慮的內(nèi)容,節(jié)約水能措施,133,公廁節(jié)能設(shè)計建議——合理利用太陽能,合理利用太陽能能夠相應(yīng)的減少水、電資源的使用，起到節(jié)約運營成本的效果,利用太陽能供暖,134,公廁節(jié)能設(shè)計建議——合理利用太陽能,,利用太陽能供暖,135,公廁節(jié)能設(shè)計建議——合理利用太

63、陽能,,利用太陽能供電,相關(guān)案例,136,太陽能公廁,★暖房公廁北京阜外大街冬季白天室溫可達零上11度；陰天也可使溫度在幾天內(nèi)維持在零度以上,★智能投幣公廁廣州市芳村大道 能保證連續(xù)10個陰雨天正常工作，每年節(jié)電1500千瓦時,★完全太陽能公廁北京東交民巷公廁所用全部電力均由太陽能電池板提供,137,高科技公廁設(shè)置建議,以普通高標(biāo)準公廁為主流，適當(dāng)考慮建設(shè)一、兩座高科技公廁。,由于生態(tài)公廁、太陽能公廁的建設(shè)成本很高、且性能并

64、不十分穩(wěn)定，因此不建議設(shè)置過多的高科技公廁。為了樹立高標(biāo)準公廁的形象，制造整個項目的亮點，可以選擇一至兩個處于繁華地段的地塊，集中使用各種高科技技術(shù)，建造一、兩座新型的標(biāo)志性公廁。其余地區(qū)僅采用普通設(shè)計，只要滿足方便市民、同時達到高標(biāo)準要求即可。,,,138,,,Thank you!,139,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,140,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,141,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,142,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,143

65、,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,144,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,145,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,146,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,147,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,148,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,149,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,150,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,151,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,152,地塊資料卡——區(qū)位屬性,注：該地塊周圍為空地，在假設(shè)這些空地為新建住宅區(qū)的前提下得到區(qū)位屬性結(jié)論。,,153,地塊

66、資料卡——區(qū)位屬性,,,154,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,155,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,156,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,157,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,158,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,159,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,160,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,161,地塊資料卡——區(qū)位屬性,,,162,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,163,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,164,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,165,地塊資料卡—

67、—商業(yè)現(xiàn)狀,,,166,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,167,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,168,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,169,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,170,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,171,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,172,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,173,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,174,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,175,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,176,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,177,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)

68、狀,,,178,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,179,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,180,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,181,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,182,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,183,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,184,地塊資料卡——商業(yè)現(xiàn)狀,,,185,各地塊可實現(xiàn)廣告位租金,,單位：元/平方米*年,186,各地塊可實現(xiàn)廣告位租金（續(xù)前表）,,單位：元/平方米*年,,2024/3/28,代理事業(yè)部《售樓經(jīng)》（第一部）,