如何看待當(dāng)前買房難買房貴問題

1、多管齊下抑房價如何看待當(dāng)前買房難買房貴問題如何看待當(dāng)前買房難買房貴問題近幾年，全國大部分城市房價上漲較快，為此國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。不少人包括一些專家認為，房價上漲應(yīng)該會受到遏制。然而，從去年下半年到今年上半年，全國房價上漲之勢依舊強勁。當(dāng)前的房價到底高不高？房價還會不會一直漲？如何保障廣大中低收入者的住房問題？對這些問題，處在不同位置的人明顯有不同的看法。打開電視，翻開報紙，往往會看見一些針鋒相對的觀點，似乎讓人無所適從。正確

2、認識這些問題，更有針對性地加強調(diào)控，對癥下藥、加大力度，遏制房價上漲勢頭，這既是廣大群眾的強烈呼聲，也是關(guān)乎國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的重大問題。當(dāng)前的房價到底高不高？當(dāng)前的房價到底高不高？據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年7月全國70個大中城市房屋銷售價格同比（與2006年同月相比）上漲7.5%，繼6月份創(chuàng)下自2005年7月對房價實施月度統(tǒng)計以來的最高水平后，7月份再創(chuàng)新高。新房售價漲幅最大的城市依次為：北海18.6%、

3、深圳16.1%、南寧和烏魯木齊12.0%、北京11.6%。另據(jù)新華社報道，2007年一季度北京市最貴樓盤成交單價高達49215元／平方米，五環(huán)以內(nèi)住宅期房均價沒有低于10000元平方米的。深圳全市商品房成交均價已達15487元平方米。目前的房價到底高不高呢？一方面，社會上關(guān)于房價高的議論比比皆是；另一方面，也有人講與發(fā)達國家相比，中國房價還不算高，中小城市與大城市比，仍有“正常上升的空間”；還有的說目前房價上漲幅度尚屬合理。那么，房價高

4、或不高，到底誰說了算？住房作為一種商品，其價格高低有沒有一個公認的客觀標準？按國際上通行的衡量標準，房價的高低主要是相對于住房購買力而言。購買力也有大小之分，但最有代表性與說服力的應(yīng)該是普通居民的購買力，超出普通居民購買力水平的房價就是過高。最常用的衡量購買力的指標是房價收入比，發(fā)達國家一般為3—4倍，即一個中等收入的家庭用三四年的全部收入可以購買一套中等檔次的住房。美國目前的房價收入比為3倍多，日本的房價收入比為5—6倍。通常認為這一

5、比值在3—6倍之間都是合理的，超過6倍即說明房價偏高。1998年國務(wù)院在有關(guān)房改的文件中明確提出，房價收入比超過4倍的，應(yīng)當(dāng)獲得住房補貼，這說明我們也是基本認可這一指標的。僅僅在幾年前，我國大部分城市的房價收入比還是處于合理范圍之內(nèi)的，但隨著房價的不斷上漲，目前全國城鎮(zhèn)平均的房價收入比已達到8倍左右。如統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍。上海、北京、廣州等城

6、市的房價收入比都已達到兩位數(shù)。對于中小城市來說，房價和大城市比可能還不算高，但房價與當(dāng)?shù)鼐用袷杖氡葎t可能并不低。此外，也可以通過同世界發(fā)達國家的大城市的房價進行對比，來分析我國大中城市的房價。目前，美國是發(fā)達國家中房價上漲較快的，但紐約的房價在猛漲1.5倍后，其別墅價格才達到60萬—70萬美元。如果以250平方米的面積計算，每平方米價格大約折合人民幣25000元。再拿具有可比性的上海內(nèi)環(huán)線平均房價與紐約曼哈頓公寓平均房價相比，前者約為1

7、8000元／平方米，后者折合人民幣約為49500元／平方米，乍一看，曼哈頓房價是上海內(nèi)環(huán)線的2.75倍，的確是高，但是從人均收入來看，2006年上海市人均年收入約為3萬元，而2003年紐約市人均年收入就已達到4.8萬美元，是上海的12.6倍。判斷房價高不高，還可以從房地產(chǎn)業(yè)的利潤率來看，在成本不變的情況下，房價越高，則利潤率越高。迄今為止，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都拒絕公開房價成本。但從一些典型案例以及政府部門、媒體、研究者和開發(fā)商自己提供的數(shù)

8、據(jù)入手，仍不難看出房地產(chǎn)業(yè)利潤為抑制房價過快上漲，2003年以來國家開始采取各種經(jīng)濟、行政政策和措施。2006年更是出臺了一系列調(diào)控政策和措施，是多年來出臺政策最多、最密集、最全面的一次。這次調(diào)控不僅涉及利率、銀行準備金、提高首付比例等金融政策，也有提高土地使用費、所得稅等涉及財政稅收的制度，還有擴大廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模等涉及土地和商品住宅供給結(jié)構(gòu)的多項政策。各地區(qū)、各部門認真貫徹中央的要求和部署，做了大量工作。但是，全國大中城市

9、房價過快上漲趨勢目前仍未得到有效遏制，部分城市房價的漲幅還不斷加大。那么，是不是像某些人所說，“房價上漲就是宏觀調(diào)控惹的禍”？首先應(yīng)該看到，宏觀調(diào)控政策效果的發(fā)揮有一個過程。俗話說，“一口吃不出個胖子”。宏觀調(diào)控政策效果的釋放是逐漸體現(xiàn)的。比如，“套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”這一政策，要真正發(fā)揮成效，還需要相當(dāng)一段時間。此外，當(dāng)前政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，主要通過相關(guān)的市場

10、手段，間接地影響、引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房價變動，從政策的出臺到發(fā)揮實際效果，往往存在一個“時間差”，在短期內(nèi)往往會“立竿不見影”，其預(yù)期成效往往會“延遲”到來。我們不能奢望宏觀調(diào)控政策一出臺，房價就立即掉頭向下。同時要看到，當(dāng)前房價上漲有著復(fù)雜深刻的成因，不是某一種因素決定的，也不是一朝一夕形成的。房價上漲，主要仍然是供需之間的矛盾。一方面，住房消費需求持續(xù)強勁；同時，由于投資渠道單一，加上對房價上漲的預(yù)期，住房投資性、投機性需求也

11、很大。另一方面，住房供給結(jié)構(gòu)存在失衡問題。由于大戶型、高價商品房的利潤高于中小戶型、中低價位商品房，因此開發(fā)商出于趨利性更愿意開發(fā)大戶型、高價商品房。長期以來，房地產(chǎn)市場上大戶型、高價商品房居多，而中小戶型、中低價位商品房供應(yīng)量少，所占比重不斷下降。同時，經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)沒有得到應(yīng)有的重視，供應(yīng)量也嚴重不足。正是這種失衡的供給結(jié)構(gòu)，難以滿足各種需求的不斷增長，加速了房價的上漲。房價上漲，還與有些地方政府落實宏觀調(diào)控政策不力有關(guān)。房

12、價上漲，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收也會增加，并會推動地價上漲，增加土地轉(zhuǎn)讓收益。因此從某種意義上講，一些地方政府特別是城市政府是房價上漲的直接受益者，他們對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行是缺乏內(nèi)在動力的，這就導(dǎo)致中央的調(diào)控政策在實踐中往往得不到充分落實。比如，對于保障性住房建設(shè)，有的城市政府沒有真正將其作為自己的職責(zé)，而是當(dāng)做負擔(dān)。據(jù)統(tǒng)計，近幾年來，全國經(jīng)濟適用房的投資增長率一直是負增長，而廉租房保障資金也遠未充分利用。房價上漲，與房地產(chǎn)業(yè)市場化程度

13、不高、市場秩序比較混亂有關(guān)。由于我國市場經(jīng)濟體制還不太完善，不同行業(yè)的市場化程度不一，房地產(chǎn)市場中還存在著許多權(quán)利不對等、信息不對稱、競爭不充分的因素，消費者處于弱勢地位，知情權(quán)、選擇權(quán)嚴重缺失，而幾個大的房地產(chǎn)商往往很容易操控、哄抬房價。同時，地方政府既是市場中土地的所有者和出賣人，又要承擔(dān)市場監(jiān)控人和仲裁者的角色，導(dǎo)致在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及土地招拍掛中容易出現(xiàn)違反公平競爭的權(quán)錢交易、暗箱操作。此外，某些房地產(chǎn)商無視市場法律法規(guī)，假按揭、

14、騙錢、騙貸行為層出不窮；通過虛報銷售量、瞞報供應(yīng)量，誤導(dǎo)市場；通過捂盤惜售、囤積居奇，操縱實際供應(yīng)量；通過投入巨額廣告費用操縱媒體，經(jīng)常發(fā)布一些不實的判斷、預(yù)測，以期讓買房者產(chǎn)生恐慌心理，如“地荒論”、“供不應(yīng)求論”、“房價永遠都上漲論”等。如何切實解決買房難買房貴問題？如何切實解決買房難買房貴問題？2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。《意見》要求進一步建立健全城鎮(zhèn)廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用