抵押權(quán)人同意抵押物之法律風險

1、【法務(wù)管窺】抵押權(quán)人同意銷售抵押物之法律風險近日，在中國農(nóng)業(yè)銀行哈爾濱道外支行（以下簡稱農(nóng)行道外支行）與哈爾濱中財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中財開發(fā)公司）借款合同糾紛一案中〔（2016）最高法民申887號〕，因農(nóng)行道外支行向哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心出具了《關(guān)于允許抵押人繼續(xù)售房的函》，被最高人民法院認定為銀行抵押權(quán)消滅。該案例對銀行日常抵押物的管理敲響了警鐘。案情簡介：農(nóng)行道外支行與中財開發(fā)公司簽訂了《借款合同》和《抵押合同》，由農(nóng)行道

2、外支行向中財開發(fā)公司提供借款1600萬元，中財開發(fā)公司以在建房產(chǎn)提供抵押擔保并辦理了抵押登記。借款到期后，中財開發(fā)公司沒有還款。農(nóng)行道外支行應房管部門的要求，向哈爾濱房地產(chǎn)交易中心出具了《關(guān)于允許抵押人繼續(xù)售房的函》，內(nèi)容為：“我行與中財開發(fā)公司簽訂的抵押合同，抵押人中財開發(fā)公司所提供的抵押房產(chǎn)在抵押期間可以出售，可以辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，售房時中財開發(fā)公司另行與我行簽署他項權(quán)注銷證明與售房資金專儲證明，明確資金流向。如不簽署，出現(xiàn)問題由中財開

3、發(fā)公司負責?！敝胸旈_發(fā)公司陸續(xù)將案涉抵押的35套房產(chǎn)出售，收取全部房款但未歸還貸款?，F(xiàn)案涉抵押的35套房產(chǎn)均已交付購房者占有。此后，農(nóng)行道外支行向法院提起訴訟，請求判令中財開發(fā)公司償還借款，并有權(quán)就拍賣、變賣案涉35套抵押房產(chǎn)所得價款優(yōu)先受償。最高人民法院經(jīng)審理認為，第一，根據(jù)物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)十四條相關(guān)規(guī)定，債務(wù)人以自己的財產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)的，其他擔保人在

4、抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外，即如果銀行被法院認定放棄抵押權(quán)，則可能導致其他擔保人在銀行放棄抵押權(quán)的范圍內(nèi)亦免除擔保責任，進一步弱化了擔保。抵押登記存續(xù)期間銷售的情況實踐中非常普遍。在抵押物管理過程中，銀行經(jīng)常會遇到抵押人要求銷售抵押物以歸還銀行貸款，但部分銀行未充分認識到同意抵押人銷售抵押物的法律風險。主要原因有以下幾點：認為根據(jù)物權(quán)法第一百七十條之規(guī)定，主債權(quán)消滅擔保物權(quán)才消滅。抵

5、押權(quán)人即便同意轉(zhuǎn)讓，但未實際收取抵押物轉(zhuǎn)讓價款，主債權(quán)未消滅，擔保物權(quán)也未消滅。物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定的是抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存的義務(wù)，并沒有明確抵押權(quán)人一旦同意轉(zhuǎn)讓抵押物，視為放棄抵押權(quán)，只能對買受人支付的購房款行使價金代位權(quán)。抵押權(quán)人能否以抵押物轉(zhuǎn)讓價款受償，有賴于抵押人、買受人的配合。如抵押權(quán)人已收取轉(zhuǎn)讓款當然不存在類似爭議，只有在抵押物已經(jīng)出售但抵押權(quán)人未能收取轉(zhuǎn)讓價款時，才發(fā)生如何處理抵押權(quán)與買