抵押物風(fēng)險(xiǎn)分析

1、抵押物風(fēng)險(xiǎn)分析抵押物風(fēng)險(xiǎn)分析20150514房地產(chǎn)房地產(chǎn)(含土地、在建工程含土地、在建工程)因其具有位置不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、價(jià)值量大等特點(diǎn)，已成為商業(yè)銀行因其具有位置不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、價(jià)值量大等特點(diǎn)，已成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款樂(lè)于采用和廣泛接受的抵押物。為了保證貸款的安全，銀行一般會(huì)要求對(duì)作為抵押物的房發(fā)放貸款樂(lè)于采用和廣泛接受的抵押物。為了保證貸款的安全，銀行一般會(huì)要求對(duì)作為抵押物的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，然后按照估價(jià)結(jié)果所確定的價(jià)值，在一般不

2、超過(guò)地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，然后按照估價(jià)結(jié)果所確定的價(jià)值，在一般不超過(guò)7070％的抵押率范圍內(nèi)確定貸款額度。％的抵押率范圍內(nèi)確定貸款額度。理論上講，按此操作的房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)該具有較大安全性，但實(shí)際結(jié)果往往并非如此。大量的處理論上講，按此操作的房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)該具有較大安全性，但實(shí)際結(jié)果往往并非如此。大量的處置抵押物償債實(shí)例表明，房地產(chǎn)變現(xiàn)收入往往并不能按評(píng)估價(jià)值彌補(bǔ)貸款本息，銀行仍承受了相當(dāng)置抵押物償債實(shí)例表明，房地產(chǎn)變現(xiàn)收入往往并不能按評(píng)估價(jià)

3、值彌補(bǔ)貸款本息，銀行仍承受了相當(dāng)大的損失。為什么按照符合估價(jià)規(guī)范的估價(jià)結(jié)果確定的抵押物價(jià)值并不能保證銀行貸款的安全，如大的損失。為什么按照符合估價(jià)規(guī)范的估價(jià)結(jié)果確定的抵押物價(jià)值并不能保證銀行貸款的安全，如何正確理解和使用估價(jià)報(bào)告，如何測(cè)算出能夠充分保障貸款安全的抵押權(quán)價(jià)值，根據(jù)工作實(shí)踐，本何正確理解和使用估價(jià)報(bào)告，如何測(cè)算出能夠充分保障貸款安全的抵押權(quán)價(jià)值，根據(jù)工作實(shí)踐，本文對(duì)上述問(wèn)題作初步的探討。文對(duì)上述問(wèn)題作初步的探討。一、銀行抵押

4、物潛藏的主要風(fēng)險(xiǎn)一、銀行抵押物潛藏的主要風(fēng)險(xiǎn)銀行處置抵押物遭遇兩大風(fēng)險(xiǎn)在借款人無(wú)力歸還銀行抵押貸款的情況下，抵押人同意以處置抵押物所得用于優(yōu)先清償借款人到期貸款，是銀行以非訴方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的最快捷簡(jiǎn)約的途徑之一。但是，銀行受抵押人的委托，以自己的名義委托拍賣公司以公開方式處置抵押物（或稱拍賣標(biāo)的），容易導(dǎo)致下列兩大風(fēng)險(xiǎn)：1、對(duì)拍賣標(biāo)的承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。拍賣標(biāo)的瑕疵主要有產(chǎn)權(quán)方面的瑕疵和實(shí)物方面的瑕疵。根據(jù)《拍賣法》“委托人應(yīng)當(dāng)向拍

5、賣人說(shuō)明拍賣標(biāo)的的來(lái)源和瑕疵”之規(guī)定，銀行在接受抵押人的委托后，以自己的名義與拍賣人辦理委托拍賣抵押物手續(xù)前，若由于自己的原因未向拍賣人詳盡說(shuō)明拍賣標(biāo)的的瑕疵，從而導(dǎo)致拍賣人未向競(jìng)買人披露拍賣標(biāo)的瑕疵的，則拍賣成交后，一旦買受人發(fā)現(xiàn)拍賣標(biāo)的存在未經(jīng)披露的瑕疵并主張權(quán)利的，作為拍賣標(biāo)的委托人的銀行就容易被訴并應(yīng)自行對(duì)拍賣標(biāo)的承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。2、無(wú)法如期交付拍賣標(biāo)的的風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自兩方面的原因：一是抵押人主觀方面的原因。由于銀行對(duì)抵

6、押人只享有他項(xiàng)權(quán)利而不是所有權(quán)，對(duì)于委托拍賣合同中的交付條款，只要抵押人不配合，銀行就無(wú)法自行履行。因此，如果抵押物拍賣成交后，抵押人反悔，不配合辦理拍賣標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)或騰空拍賣標(biāo)的，銀行就構(gòu)成違約。另一是因拍賣標(biāo)的被司法機(jī)關(guān)查封而無(wú)法交付。在抵押人與借款人同為一人的情況下，如果抵押人對(duì)外有多項(xiàng)負(fù)債，則其委托銀行處置抵押物后，抵集體土地上的房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)法律規(guī)定，單獨(dú)的集體土地不能抵押（荒山、荒地和荒灘除外）。集體土地的農(nóng)村或鄉(xiāng)

7、村房產(chǎn)雖可抵押，但當(dāng)處置抵押物時(shí)對(duì)買受有嚴(yán)格的限制——只能在農(nóng)村集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓，使其變現(xiàn)價(jià)值嚴(yán)重縮水。3、土地評(píng)估中的疏漏導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值（1）土地基本情況未詳細(xì)核實(shí)房產(chǎn)證載用途與實(shí)際用途不一致，如證載用途為辦公，實(shí)際用途為商業(yè)等；由于歷史原因，有的老土地證在證載用途上寫的是綜合用地，沒(méi)有具體說(shuō)明是哪兩種或兩種以上具體用途構(gòu)成，出讓合同可能也沒(méi)有說(shuō)明，往往會(huì)將其設(shè)定為商業(yè)和住宅兩種用途，若實(shí)際用途與評(píng)估設(shè)定用途不一致，將導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值不準(zhǔn)確；

8、存在一種土地證，使用權(quán)類型上載明為出讓，但沒(méi)有土地的終止日期，出現(xiàn)這種情況多數(shù)是政府部門為了融資貸款而做出的權(quán)屬證書，實(shí)際是沒(méi)有繳納土地出讓金或出地出讓金未繳納全，這必然導(dǎo)致抵押物貶值。（2）待開發(fā)土地未按期動(dòng)工或改變用途根據(jù)有關(guān)規(guī)定，以出讓土地方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按出讓合同約定的用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過(guò)約定的動(dòng)工日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收一定數(shù)額閑置費(fèi)，滿2年未動(dòng)工開發(fā)的可以無(wú)償收回（特殊情況除外）。

9、若待開發(fā)出地未如期動(dòng)工開發(fā)，造成被收閑置費(fèi)則加重客戶負(fù)擔(dān)；若被無(wú)償收回，則第二還款來(lái)源無(wú)保障。4、司法處置不利導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值（1）權(quán)利瑕疵導(dǎo)致無(wú)法處置有產(chǎn)權(quán)瑕疵，如產(chǎn)權(quán)糾紛、地役權(quán)限制等的抵押物，很難處置。有合法產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)未必是合法的抵押物。如一在建工程報(bào)建手續(xù)中估價(jià)對(duì)象的用途為營(yíng)業(yè)用房（庫(kù)房或車庫(kù)），但工程完工后開發(fā)商將其作為設(shè)備用房（公用），在申請(qǐng)法院強(qiáng)制拍賣時(shí)無(wú)法執(zhí)行——商業(yè)或住宅大樓的設(shè)備用房不能單獨(dú)變賣。另：抵押物有合法產(chǎn)權(quán)