風(fēng)險與收益的博弈——淺談保障房建設(shè)與銀行房地產(chǎn)信貸經(jīng)營

1、Er●U風(fēng)險與收益的博弈淺談保障房建設(shè)與銀行房地產(chǎn)信貸經(jīng)營⑧陳璐保障性住房，是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成?！笆濉逼陂g，我國將進一步加大保障性住房建設(shè)力度，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7％到8％提高N2o％k右，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。2011年，全國要建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共10005~套，

2、爭取到“十二五”期末，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難，改善部分中等偏下收入家庭的住房條件。大規(guī)模的保障房建設(shè)將帶來巨大資金缺口需要銀行信貸支持。而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，主要針對商品房項目，沒有可供借鑒的保障住房建設(shè)貸款模式。大規(guī)模的保障房建設(shè)，不僅是對城市住房制度的探索和完善，而且給商業(yè)銀行探索和完善房地產(chǎn)信貸模式提出了全新的課題。無論是從適應(yīng)宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向，審慎發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，還是就更好地履行社會責(zé)任而言，商業(yè)銀行只有加快研究

3、信貸支持保障性住房建設(shè)的新模式，及時調(diào)整房地產(chǎn)信貸策略，才能把握保障性住房建設(shè)帶來的機遇。一、商業(yè)銀行參與保障房貸款的風(fēng)險首先包括一般房地產(chǎn)貸款項目的主要風(fēng)險。(1)信用風(fēng)險。作者簡介：陳璐，女，現(xiàn)供職于農(nóng)行上海市分行運行管理部。對于商業(yè)銀行來說，貸款是最大、最明顯的信用風(fēng)險來源。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20％30％是銀行貸款；建筑公司往往要墊付該總投入30％一40％的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；大部分居民購房只是現(xiàn)

4、金支付大約3成的首付款，其余的通過個人住房貸款分期償還。由此可見，銀行信用風(fēng)險過度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)所需資金大部分都來白銀行。過高的風(fēng)險集中度，在這一領(lǐng)域有所波動的時候，會遭受難以承受的損失?！安灰獙⑺械碾u蛋放在一個籃子里”這一投資格言形象地說明了風(fēng)險分散的重要性。根據(jù)多樣化投資分散風(fēng)險的原理，商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)應(yīng)該是全面的，不應(yīng)集中于同一業(yè)務(wù)、同一l生質(zhì)的借款人。房價上漲所加劇的房地產(chǎn)的市場風(fēng)險較易轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險

5、，也就是信用風(fēng)險，從而影響中國金融體系的穩(wěn)定。(2)市場風(fēng)險。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的“晴雨表”，國民經(jīng)濟的高速增長或不景氣都會直接對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展周期理論，經(jīng)濟總是以周期循環(huán)發(fā)展的。在一個周期內(nèi)，房地產(chǎn)價格肯定會有升有降。目前在房地產(chǎn)大幅上漲之后，很可能會出現(xiàn)下跌，甚至崩盤的情況，那么商業(yè)銀行將面臨手中大批抵押房產(chǎn)價值低于貸款價值的狀況，導(dǎo)致貸款人違約，這就是前面提到的市場風(fēng)險轉(zhuǎn)換成的信用風(fēng)險，從而陷入大規(guī)模壞賬。(3)

6、流動性風(fēng)險。資產(chǎn)流動性風(fēng)險是指資產(chǎn)到IrUU項目實行差別化信貸政策，將保障性住房項目貸款列為支持類產(chǎn)品；執(zhí)行區(qū)別于其他房地產(chǎn)客戶的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；降低保障性住房項目的資本金比例要求對保障性住房項目貸款利率執(zhí)行優(yōu)惠利率等。實行按地區(qū)劃分策略。加大對房價偏高、中低收入人群住房困難問題突出的一線城市保障性住房項目的支持力度；保證二三線城市或發(fā)展?jié)摿^好地區(qū)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的合理信貸需求，靈活配置信貸資源。(2)堅持謹慎原則目前政府對于房地產(chǎn)

7、行業(yè)實行緊縮的調(diào)控政策，加之存款準(zhǔn)備金率一再上調(diào)，對于房地產(chǎn)貸款應(yīng)堅持謹慎原則，嚴格控制房地產(chǎn)貸款投放節(jié)奏和新增規(guī)模。抑制房價的根本在于增加供給，增加保障房建設(shè)有利于平緩房價走勢。保障性住房類型很多，對于銀行業(yè)貸款來說，限價房和經(jīng)濟適用房雖然價格低于市場價，但畢竟是可以出售的，所以這兩種類型的保障房資金回流問題不太大，只要控制好開發(fā)商拿地的價格就無須太擔(dān)心。但是公租房的問題就比較明顯，一是土地政府不能劃撥，二是又不允許出售，三是租賃價格

8、較低，導(dǎo)致完全不能靠租金來使貸款資金回流。房屋建成投入使用之后，假設(shè)50年內(nèi)可以收回成本，但“政府都已經(jīng)換了十屆，銀行的領(lǐng)導(dǎo)班子也換了很多茬，屆時銀行能否收回貸款，還是個問題?！逼渲械娘L(fēng)險開發(fā)商是不會去承擔(dān)的，只能依賴政府的作用，所以商業(yè)銀行必須堅持謹慎原則。但是房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的支撐作用不言而喻，商業(yè)銀行本著履行社會責(zé)任的原則，應(yīng)當(dāng)對保障房建設(shè)給予相應(yīng)的支持，同時保障房建設(shè)也是難得的機遇。(3)加強風(fēng)險防控風(fēng)險可控已成為銀行業(yè)加大信貸

9、支持保障性住房建設(shè)的重要保證。在財政支持和配套措施真IE落實之前，商業(yè)銀行應(yīng)控制保障房建設(shè)貸款的規(guī)模，限定其與一般商品房貸款的比例，做到要有保有壓，對同業(yè)務(wù)區(qū)別對待。健全還款保障機制，哪怕80％的貸款可以獲得有效擔(dān)保，銀行資金也可以更加大膽地投入。這樣對保障性住房建設(shè)的信貸支持才能走得更遠。(4)密切配合政府政策銀行的貸款資金來自對存款人的負債，所以資金的安全使用，對于保護存款人利益至關(guān)重要。部分上市的商業(yè)銀行在肩負社會責(zé)任的同時，還要

10、對股東和其他投資人負責(zé)，這也要求其經(jīng)營行為必須商業(yè)可持續(xù)。在這種前提下，只有密切配合政策配套和制度安排，才能讓商業(yè)銀行安心貸，放心貸，積極主動可持續(xù)地為保障房建設(shè)提供信貸支持。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的政策直接關(guān)系到銀行放貸策略的松緊，在政策嚴厲打壓房地產(chǎn)行業(yè)時，若銀行加大房地產(chǎn)貸款，無疑將自己擺在風(fēng)IZl浪尖的位置。保障房建設(shè)貸款也是如此，當(dāng)前的政策是政府加大力度建設(shè)保障房，所以保障房建設(shè)貸款的法律風(fēng)險較低；若房價大幅度降低，商品房與保障房的

11、價格差距趨于一致時，保障房建設(shè)貸款的風(fēng)險無疑就加大了，銀行應(yīng)當(dāng)及時調(diào)整自己的貸款策略，以免遭受更大的損失。如果政府對銀行資金進入保障房建設(shè)作了適當(dāng)?shù)闹贫劝才?，在財政支持和配套措施落實后，并有明確的擔(dān)保和保險政策，信貸資金的安全性和效益性得到有效保障，銀行貸款“有去有回”，那么銀行就應(yīng)積極響應(yīng)國家政策，給予保障房建設(shè)適度的信貸資金支持。此外，商業(yè)銀行應(yīng)加快研究信貸支持保障性住房建設(shè)的新模式，在風(fēng)險可控前提下積極探索和創(chuàng)新債權(quán)融資、股權(quán)融資

12、、投資基金等多種融資模式，多渠道拓寬保障性安居工程的融資渠道，提供全方位、全過程、綜合金融服務(wù)。如美國、澳大利亞等發(fā)達國家都已采用的房貸資產(chǎn)證券化方法，不僅可以使銀行在短期內(nèi)收回現(xiàn)金，還可以轉(zhuǎn)移部分信用風(fēng)險，從全社會范圍內(nèi)化解風(fēng)險和泡沫，對銀行來說，是有益的。履行社會責(zé)任還是堅持商業(yè)銀行的市場屬性，永遠是商業(yè)銀行發(fā)展中一個繞不開的課題。風(fēng)險還是收益，對銀行來說，無疑是一次智慧的大考。成功一定要冒險，但冒險不一定能夠成功。在貸款業(yè)務(wù)上，冒