[教育]銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)交流

1、,,總行房地產(chǎn)金融部,房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)交流,P 2,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品,（二）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,一、授信業(yè)務(wù)操作流程,,,第一部分：授信業(yè)務(wù)操作流程,,,一、授信業(yè)務(wù)操作流程,域外房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)報(bào)審流程圖（一）,域外單戶(hù)授信5000萬(wàn)元（含）以?xún)?nèi)業(yè)務(wù)報(bào)審流程,域外單戶(hù)授信5000萬(wàn)元以上業(yè)務(wù)報(bào)審流程,域外房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)報(bào)審流程圖（二）,,,第二部分：我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品,,,P 6,定義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)

2、發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于住房、商用房及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。種類(lèi)：住房開(kāi)發(fā)貸款：是指銀行向房開(kāi)企業(yè)發(fā)放的用于住房及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款：是指銀行向房開(kāi)企業(yè)發(fā)放的用于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和賓館（酒店）及其配套設(shè)施等商用項(xiàng)目建設(shè)的貸款。綜合用房開(kāi)發(fā)貸款：是指銀行向房開(kāi)企業(yè)發(fā)放的用于商住兩用房及其配套設(shè)施等綜合性用房項(xiàng)目建設(shè)的貸款。期限：一般不超過(guò)3年。,§ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——開(kāi)發(fā)貸款,,,P

3、 7,加入房企名單企業(yè)法人有開(kāi)發(fā)資質(zhì)其他條件,項(xiàng)目已立項(xiàng)或備案土地手續(xù)全、價(jià)款清四證齊全自有資金達(dá)標(biāo)有效擔(dān)保其他條件,準(zhǔn)入條件：,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——開(kāi)發(fā)貸款,,,P 8,審查要點(diǎn)：,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——開(kāi)發(fā)貸款,,,P 9,? 借款人主體資格審查,基本情況。主要調(diào)查借款人組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)等級(jí)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和發(fā)展前景等；法定代表人和其他高級(jí)管理人員的學(xué)歷、經(jīng)歷、經(jīng)營(yíng)管理能力、誠(chéng)信狀況和經(jīng)營(yíng)

4、業(yè)績(jī)等；主要股東的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等情況。,實(shí) 際 控 制 人,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——開(kāi)發(fā)貸款,,,P 10,財(cái)務(wù)情況。主要分析借款人上三個(gè)年度和近期財(cái)務(wù)報(bào)表，調(diào)查企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)效益和償債能力等，要特別關(guān)注重點(diǎn)會(huì)計(jì)科目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)的異常變化。,? 借款人主體資格審查,（1）資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高；（2）其他應(yīng)收、應(yīng)付項(xiàng)目金額大，權(quán)重高，單戶(hù)或多戶(hù)關(guān)聯(lián)企業(yè)往來(lái)款頻繁且數(shù)額巨大；（3）對(duì)外投資權(quán)重過(guò)高；（4）股權(quán)結(jié)構(gòu)及其轉(zhuǎn)讓變更

5、、增資、撤資記錄；（5）預(yù)收賬款規(guī)模與預(yù)售情況是否吻合；（6）現(xiàn)有或以往與金融機(jī)構(gòu)借貸情況，是否涉及民間借貸。,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——開(kāi)發(fā)貸款,,,P 11,資信情況。主要通過(guò)有關(guān)資信查詢(xún)系統(tǒng)調(diào)查借款人貸款卡（證）狀態(tài)和資信情況。 關(guān)聯(lián)情況。主要調(diào)查核實(shí)借款人及其股東的關(guān)聯(lián)關(guān)系和業(yè)務(wù)情況，是否有涉案、涉黑情況。,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——開(kāi)發(fā)貸款,? 借款人主體資格審查,,,P 12,項(xiàng)目基本情況。主要調(diào)查項(xiàng)目核

6、準(zhǔn)證、“四證”及其附件是否齊全、真實(shí)，內(nèi)容是否一致；核實(shí)項(xiàng)目資金憑證，驗(yàn)證項(xiàng)目資本金是否如實(shí)投入項(xiàng)目并達(dá)到35%；項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度是否合理，實(shí)際建設(shè)是否與規(guī)劃相符；貸款用途是否真實(shí)，是否用于繳交土地出讓金。 建設(shè)內(nèi)容情況。主要調(diào)查項(xiàng)目用地性質(zhì)和用途；項(xiàng)目類(lèi)型、特點(diǎn)、地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃、占地面積、建筑面積、容積率、建筑密度和綠化率等。,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——開(kāi)發(fā)貸款,? 貸款項(xiàng)目審查,,,P 13,建設(shè)條件和資金情況

7、。主要調(diào)查土地價(jià)款是否全部繳交；項(xiàng)目周邊的市政規(guī)劃、設(shè)施情況；項(xiàng)目監(jiān)理和施工企業(yè)的資質(zhì)情況；項(xiàng)目拆遷安置情況，是否存在拆遷糾紛；項(xiàng)目土地閑置情況；預(yù)（銷(xiāo)）售情況；其他融資方式的合法、合規(guī)、合理性；項(xiàng)目投資預(yù)算情況及資金缺口應(yīng)對(duì)措施；貸款用途和用款計(jì)劃。 項(xiàng)目市場(chǎng)前景。主要調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況；項(xiàng)目周邊同類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售和出租情況；項(xiàng)目定位定價(jià)是否合理，目標(biāo)客戶(hù)定位是否明確；銷(xiāo)售或出租計(jì)劃是否合理。,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——開(kāi)發(fā)貸款

8、,? 貸款項(xiàng)目審查,,,P 14,主要調(diào)查抵押物的性質(zhì)和權(quán)屬是否明晰、合法有效，價(jià)值是否充足；保證人的保證資格和保證能力等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款主要采取抵押擔(dān)保方式，以本項(xiàng)目在建工程優(yōu)先設(shè)定抵押。 以在建工程作抵押的，抵押貸款金額不得超過(guò)抵押物價(jià)值的50％，已設(shè)定抵押部分必須為已完工部分。 以土地使用權(quán)作抵押的，確定抵押期限時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。閑置2年（含）以上的土地不得作為抵

9、押物。,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——開(kāi)發(fā)貸款,? 擔(dān)保情況審查,,,例：借款企業(yè)以A項(xiàng)目向我行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，項(xiàng)目總投資1.6億元，抵押物如下。在不考慮其他因素前提下，最多可貸款多少？,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——開(kāi)發(fā)貸款,,,18000*0.5+5000*0.5=11500萬(wàn)元？,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——開(kāi)發(fā)貸款,項(xiàng)目總投資1.6億元，最多可貸65%，為10400萬(wàn)元！,,,若我行考慮到其他因素，最終授信審批通過(guò)，向該企業(yè)發(fā)放100

10、00萬(wàn)元貸款。1、貸款發(fā)放半年后，企業(yè)歸還我行分期還款500萬(wàn)元，如企業(yè)要求釋放部分住宅在建工程抵押物，最多能釋放多少？2、貸款發(fā)放半年后，企業(yè)因?yàn)轭A(yù)售原因欲向我行申請(qǐng)注銷(xiāo)部分在建工程抵押，其中住宅10000㎡，商業(yè)2000㎡，請(qǐng)問(wèn)企業(yè)至少應(yīng)歸還我行貸款多少？,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——開(kāi)發(fā)貸款,,,1、貸款抵押率為10000/23000=43.5% 歸還貸款對(duì)應(yīng)抵押物價(jià)值為500/43.5%=1149萬(wàn)元

11、最多可釋放抵押物為1149*10000/3000=3830萬(wàn)元,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——開(kāi)發(fā)貸款,,,2、貸款抵押率為10000/23000=43.5% 抵押物價(jià)值為10000*3000+2000*5000=4000萬(wàn)元 應(yīng)歸還貸款為4000*43.5%=1740萬(wàn)元,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——開(kāi)發(fā)貸款,,,當(dāng)?shù)氐盅旱怯浾哔J前咨詢(xún)提綱（28問(wèn)）,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——開(kāi)發(fā)貸款,,,定義： 經(jīng)營(yíng)性物

12、業(yè)貸款是指我行向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放的，以其合法擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入作為主要還款來(lái)源的貸款。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指已經(jīng)竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)穩(wěn)定、現(xiàn)金流較為充裕、綜合收益較好的營(yíng)利不動(dòng)產(chǎn)，包括寫(xiě)字樓、賓館、酒店、商場(chǎng)、綜合商業(yè)設(shè)施等商業(yè)物業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等工業(yè)物業(yè)。期限：一般不得超過(guò)10年。貸款用途：貸款可用于借款人在經(jīng)營(yíng)期間對(duì)物業(yè)的維護(hù)、改造、裝修、招商等資金需求，置換

13、已有銀行融資，以及置換為建設(shè)或購(gòu)置該物業(yè)所形成的其他負(fù)債性資金和超出國(guó)家規(guī)定資本金比例的自有資金。貸款不得用于國(guó)家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途。,§ 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,,,準(zhǔn)入條件：,符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃要求，經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并辦妥房屋所有權(quán)證，產(chǎn)權(quán)清晰，已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)。 地理位置優(yōu)越，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，配套設(shè)施齊全，物業(yè)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定。商業(yè)物業(yè)原則上應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)等成

14、熟繁華地段，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚；工業(yè)物業(yè)原則上應(yīng)位于國(guó)家或省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、大型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、大型物流園區(qū)等工業(yè)集聚區(qū)，布局合理、交通便利。,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,,,準(zhǔn)入條件：,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)定位準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定，出租市場(chǎng)前景較好，在貸款期內(nèi)現(xiàn)金流能夠按期歸還貸款本息，物業(yè)出租率較高。對(duì)于酒店，要求經(jīng)營(yíng)正常，入住率較高。 新建經(jīng)營(yíng)性物業(yè)雖未正式投入運(yùn)營(yíng)，但已與國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名企業(yè)簽訂了長(zhǎng)期租賃合同，承租人支付了保證金

15、并投入資金開(kāi)始營(yíng)業(yè)裝修，租賃合同已明確了租金金額和支付方式，發(fā)展前景良好的，可視同已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，有利于整體處置。,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,,,P 24,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是否竣工驗(yàn)收合格、是否取得產(chǎn)權(quán)證，物業(yè)設(shè)定抵押情況、權(quán)屬是否清晰、是否存在糾紛或被法院查封。 政策影響。國(guó)家或當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼邔?duì)物業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)收益或轉(zhuǎn)讓價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；貸款期內(nèi)借款人（尤其是基于物業(yè)）的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和

16、重大投資計(jì)劃，及其對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,審查要點(diǎn)：,,,P 25,經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式。調(diào)查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配；調(diào)查租金支付方式，防止物業(yè)在抵押給我行時(shí)，承租人已經(jīng)一次性向借款人支付長(zhǎng)期租金，或者將租金與出租人對(duì)于承租人的其他債務(wù)進(jìn)行抵消，導(dǎo)致貸款人無(wú)法從租金中獲得還款來(lái)源以及無(wú)法處置抵押物。,二、我行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品——經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,審查要