房地產(chǎn)稅基批量評(píng)估系統(tǒng)的理論與實(shí)證研究.pdf

1、在資產(chǎn)價(jià)格不斷膨脹，地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)日益加大的情況下，各方對(duì)我國房地產(chǎn)稅制改革的呼聲也日益高漲。目前，作為財(cái)產(chǎn)稅的房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)稅制改革的重要方向。從世界上成功實(shí)施房地產(chǎn)稅制的國家來看，房地產(chǎn)稅制的順利實(shí)施主要取決于兩方面的因素，即政策因素和技術(shù)因素。在政策因素方面，對(duì)于我國來說需要對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行梳理和統(tǒng)一，明確房地產(chǎn)稅的地位及其與其他稅費(fèi)的關(guān)系；在技術(shù)因素方面，主要是明確房地產(chǎn)稅征管方法、定義稅基、明確稅基評(píng)估方法

2、和評(píng)估機(jī)構(gòu)等等。
　　 目前來看，世界上成功實(shí)施房地產(chǎn)稅制的大部分國家都依據(jù)本國或本地區(qū)的稅收政策體系和稅收文化環(huán)境情況，對(duì)房地產(chǎn)稅基的評(píng)估技術(shù)方面進(jìn)行了大量的研究工作，并以此構(gòu)建了科學(xué)的、適合國情的評(píng)估系統(tǒng)。這樣的評(píng)估系統(tǒng)往往結(jié)合了批量評(píng)估和單宗評(píng)估，同時(shí)以批量評(píng)估為核心。批量評(píng)估方法是應(yīng)用在大量財(cái)產(chǎn)評(píng)估中的一種評(píng)估方法系統(tǒng)，目前應(yīng)用最廣泛的領(lǐng)域集中在以稅收和借貸為目的的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估上。國外已經(jīng)有很多國家建立了基于計(jì)算機(jī)輔助的批

3、量評(píng)估系統(tǒng)，并且取得了良好的效果。一些經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)并處于轉(zhuǎn)型期的國家也在逐步建立自己的計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)。對(duì)于我國來說，特殊的稅收體系和稅收文化、具體的地區(qū)差異都決定了房地產(chǎn)稅稅基批量評(píng)估系統(tǒng)的獨(dú)特性和差異性。因此，對(duì)我國大陸地區(qū)的房地產(chǎn)稅基批量評(píng)估系統(tǒng)進(jìn)行系統(tǒng)地研究，并提出具體影響因素和解決方案具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。本文的研究正是從技術(shù)因素角度對(duì)我國房地產(chǎn)稅基評(píng)估系統(tǒng)進(jìn)行理論與實(shí)證研究。
　　 本文通過采用定性分析

4、和定量分析相結(jié)合、規(guī)范分析與實(shí)證分析相結(jié)合、案例分析、比較研究等多種研究方法，旨在研究我國開展房地產(chǎn)稅基批量評(píng)估中潛在的技術(shù)問題。在借鑒國內(nèi)外有益經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，得出我國建立和完善房地產(chǎn)稅基批量評(píng)估系統(tǒng)的具體技術(shù)方面的策略。
　　 論文首先運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)理論對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行了理論的界定，以此為基礎(chǔ)，進(jìn)一步分析了房地產(chǎn)稅基批量評(píng)估的定義、要素和過程。然后，論文從組織層面分析了基于房地產(chǎn)稅的房地產(chǎn)批量評(píng)估系統(tǒng)構(gòu)成，包括人力資源、市場分

5、析、價(jià)值評(píng)估、流程和連接。進(jìn)一步，論文重點(diǎn)研究了系統(tǒng)中的模型選擇問題，通過搜集二手房掛牌數(shù)據(jù)，論文對(duì)提出的分位數(shù)回歸模型進(jìn)行了檢驗(yàn)。結(jié)果顯示，與原有模型相比，新方法可以帶來評(píng)估的信息增量，提高評(píng)估的準(zhǔn)確性。同時(shí)，論文分析了對(duì)評(píng)估結(jié)果公平性檢驗(yàn)的方法。接著，論文以加拿大和我國香港地區(qū)的房地產(chǎn)稅基批量評(píng)估系統(tǒng)為例，分析其組織架構(gòu)、系統(tǒng)構(gòu)成、計(jì)算機(jī)輔助系統(tǒng)以及爭端解決機(jī)制等方面，并提出了構(gòu)建我國大陸地區(qū)房地產(chǎn)批量評(píng)估系統(tǒng)的方法和策略，重點(diǎn)分析