[教育]影響項目成本的30項因素

1、影響毛利率的因素和控制措施,序—— 一、土地階段 二、策劃階段: 三、規(guī)劃方案階段: 四、施工圖設計階段： 五、報批報建階段： 六、施工階段： 七、銷售階段： 八、驗收交房階段： 九、招標采購及預結算控制： 十、財務及管理費用：,影響因素：土地成本是構成項目投資的重要因素； 土地成本的增加是推高房價的直接因素，面粉比面包貴，新天地。,一、土地階段：,國有土地有

2、償使用的方式包括： （1）國有土地使用權招標出讓； （2）國有土地使用權掛牌出讓； （3）國有土地使用權拍賣出讓； 　 （4）國有土地使用權作價出資或者入股。,采取措施：在土地定價和招、拍、掛過程中， 采取有效措施壓低土地成本。國有土地使用權出讓的方式有：協(xié)議出讓和公開出讓。公開出讓包括招標、拍賣、掛牌和網(wǎng)上競價。,一、土地階段：,提前介入舊村改造、片區(qū)改造；爭取降低起拍底價；設立掛牌進入障礙，減少

3、競爭對手；關注掛牌過程等等。,怎么才能拿到便宜土地?,二、策劃階段：,影響因素：產(chǎn)品定位是影響策劃階段投資的重要因素目標客群定位、產(chǎn)品定位、市場定位、區(qū)域定位 、功能定位 、主題定位、價格定位、品質定位、競爭定位、形象定位、建筑風格定位項目定位就是在前期預判的基礎上，結合消費者需求進行驗證，并根據(jù)消費者需求特征進行調(diào)整，從而形成最終的產(chǎn)品定位。,采取措施：產(chǎn)品定位決定因素：地段!地段!地段!分為高、中、低三檔，根據(jù)不同的檔

4、次選擇不同的社區(qū)配套，功能配套，物業(yè)及服務配套，設備配套等，10000元，5000元。,二、策劃階段：,高檔,中檔,低檔,定位檔次………….高？中？低？,二、策劃階段：,高檔產(chǎn)品——,地段、產(chǎn)品、環(huán)境為打造高檔產(chǎn)品的主要要素，其最顯著特點是產(chǎn)品具有唯一性、奢侈性、稀有性；社區(qū)及功能配套——高爾夫球場、游艇碼頭、直升機停機坪、專屬會員制高端會所物業(yè)及服務配套——五星級標準 管家式物業(yè)服務設備配套——世界頂級建材設施、智能化設備配套

5、,二、策劃階段：,中檔產(chǎn)品——,受到地段、客群等因素限制，以提升項目居住舒適度為目的，打造適合市場需求的產(chǎn)品。中檔產(chǎn)品逐漸成為目前市場的主流產(chǎn)品；中檔產(chǎn)品的社區(qū)及功能配套如泳池、會所等；物業(yè)及服務配套——三級（中檔）物業(yè)服務標準；,二、策劃階段：,低檔產(chǎn)品——,低檔產(chǎn)品僅僅滿足其居住條件，在社區(qū)配套、物業(yè)服務上要求較少。如定位僅有少量的公共活動空間；滿足日常生活需求的物業(yè)服務標準；,三、規(guī)劃方案階段：,影響因素：容積率、建筑設計

6、風格、高程、戶型配比、層高、車戶比、地上與地下面積比、景觀定位、精裝修方案等；,選擇什么樣的規(guī)劃方案成本最低，毛利率最高？,三、規(guī)劃方案階段：,容積率——決定了不同的產(chǎn)品類型決定了不同產(chǎn)品類型之間的配比決定了不同產(chǎn)品戶型的使用功能決定了項目的售價和盈利表現(xiàn)決定了項目能否盈利、盈利難度和如何盈利的問題,采取措施：容積率的確定要根據(jù)市場的定位，高端住宅根據(jù)市場情況適度調(diào)整；中低端住宅爭取做到最大。,三、規(guī)劃方案階段：,建筑設計風

7、格——立面復雜，用材考究，結構進退較大，適合高端住宅，如國色天香,三、規(guī)劃方案階段：,建筑設計風格——立面復雜，灰空間大，平方米造價增加200~300元，鑫都匯商業(yè),三、規(guī)劃方案階段：,建筑設計風格——至簡，造價低,三、規(guī)劃方案階段：,建筑設計風格——造型復雜，線條多，施工難度大，造價高，適合高檔項目，山與海，傲海公館,三、規(guī)劃方案階段：,設計風格——藝術裝飾，線條稍繁，造價適中。,三、規(guī)劃方案階段：,設計風格——線條稍多，造型稍復，適

8、合中高檔項目，有個性特點，新天地,三、規(guī)劃方案階段：,建筑設計風格——立面簡潔，造價低，適合中低檔項目,三、規(guī)劃方案階段：,設計風格——中式風格立面復雜，檐口層層懸挑，人工費、措施費很高，導致整體造價高，適合高端住宅。,,三、規(guī)劃方案階段：,設計風格——檐口懸挑大，平面進出復雜，風格獨特，造價高，適合于高端項目，應用項目少,三、規(guī)劃方案階段：,建筑設計風格對投資影響較大，根據(jù)不同的市場定位、不同的設計產(chǎn)品采取不同的設計風格，如中式風格、

9、簡歐風格、英倫風格、西班牙風格等。古典歐式風格建筑造型較復雜，施工難度大，人工費材料費增加，如采用斜屋面，工程量加大，增加屋面瓦、立面造型GRC、砂巖、花崗巖、鐵藝欄桿、木格柵，點綴飾件等。中低檔住宅盡量采用簡潔明快的現(xiàn)代、簡歐風格。,三、規(guī)劃方案階段：,景觀——,在方案階段，根據(jù)不同的產(chǎn)品定位和毛利率指標，確定室外景觀設計標準及平方米造價-----,100元? 300元？ 500元？,三、規(guī)劃方案階段：,精裝修方案——,在方案階段，

10、根據(jù)不同的產(chǎn)品定位和毛利率指標，確定室內(nèi)精裝修設計標準及平方米造價—————,1000元?3000元？5000元？,三、規(guī)劃方案階段：,在方案階段，根據(jù)不同的產(chǎn)品定位，在滿足規(guī)范要求的前提下，確定合理的高程、戶型配比、層高、車戶比、地上與地下面積。如戶型設計、圍成面積，選擇合理的戶型，特別是廚房、衛(wèi)生間、居室、會客廳、餐廳的科學比例和凈面積利用率；門窗設計，特別是窗的采光面積；充分考慮陽臺設計的合理性，盡量采用敞開式陽臺，減少容積率的占

11、用，增加賣點；地下車庫與地上建筑比例，商業(yè)和住宅的比例，配套設施的比例；層高的合理確定，低于標準通不過，高于標準應科學計算，注意模數(shù)（門窗高度、同現(xiàn)澆構件）；公共面積分攤，既影響投資，又影響銷售。,四、施工圖設計階段：,影響因素：出圖時間和質量控制、正負零標高（土石方開挖量）、基坑支護方案、基礎形式、結構方案、空調(diào)方案、節(jié)能方案、消防方案、給排水方案、強電方案、弱電及智能化方案、室內(nèi)精裝修方案、室外景觀方案、室外管線綜合、人防方案等；

12、,四、施工圖設計階段：,采取措施：結構形式，選擇合理的結構形式，降低結構成本?？刂坪摿?。建筑結構、設備、材料、室外景觀、室內(nèi)精裝修在設計前提出設計任務書，做出具體而詳細的要求，加強事前控制。基礎形式，選擇科學合理基礎形式，可節(jié)約大量投資，應詳細研究地質狀況，重點考慮地下水位，綜合考慮基礎處理。把握好機電系統(tǒng)方案和設備選型，做好經(jīng)濟技術比較。加強設計合同管理，減少二次、三次設計。提交設計任務書界定設計范圍和內(nèi)容，打包處理，節(jié)

13、省因多次設計、多單位設計而增加的費用。,功能？規(guī)范？成本造價？,五、報批報建階段：,影響因素：政策、信息掌握；批復時間；費用繳納。 采取措施：固定政策信息了解渠道，時刻掌握政策、信息，認真研究政策導向，提高報批報建的準確性、及時性。研究政策，采取一切措施，爭取手續(xù)費用和配套費用的減、免、緩繳等；,信息多，批復快，指標好，繳費省,五、報批報建階段：,開發(fā)前期手續(xù)費用明細控制臺賬：緩，減，免,五、報批報建階段：,五、報批報建階段

14、：,五、報批報建階段：,影響因素：招投標管理、施工工藝、工序、工法、工期、質量及施工材料的選擇、設計變更及簽證的控制等；,六、施工階段：,采取措施：選擇費用合理、有實力的施工單位；選擇有責任心、有水平、有能力、費用合理的監(jiān)理單位；是確保項目品質、項目進度、項目附加值的基礎條件改進工序、創(chuàng)新工藝和工法，合理安排工期，控制施工費用。加強安全管理、質量管理、進度管理，減少或避免因安全、質量、工期引起的索賠。控制變更簽證，減少追加投資

15、、增加造價。審核承建單位提報結算資料的準確性、完整性、時效性，加強竣工結算管理，選擇高水平的造價咨詢單位，把好結算控制關。,六、施工階段：,功能？規(guī)范？成本造價？………再度思考!!!!!,影響因素：國家政策、產(chǎn)品定價、宣傳費用。,七、銷售階段：,產(chǎn)品定價,采取措施：掌握國家政策動態(tài)，及時調(diào)整銷售策略；做好市場分析及調(diào)研，及時調(diào)整產(chǎn)品定價；選擇合適的宣傳渠道和方式，老帶新，合理控制宣傳費用…….,七、銷售階段：,隨行就市,隨

16、機應變…………………定價一路走高,砍!,影響因素：驗收時間；交房時間；客戶索賠；采取措施：1、做好各分項驗收的計劃安排，提前或按時完成各項驗收工作，確保綜合驗收的順利實施；2、確定合理的交房時間，確保在合同約定的交房時間內(nèi)完成交房；3、做好交房計劃，以及與物業(yè)的對接工作，保證順利交房，避免客戶索賠。,八、驗收交房階段：,拖期 ..不合格.. 賠..？,影響因素：招投標管理；預結算管理。

17、 承包商的利潤高了，我們的利潤就低了！采取措施：招投標：編制清單，做好控制價，在招標文件中確定招標取費標準和不進入決標項目，制定準確詳實的技術標準和要求；推行競爭性談判，規(guī)范流程，嚴密組織，防止串標、圍標，控制中標價格不超控制價。要制定談判策略，掌握談判藝術和技巧，把造價壓到合理低價。預算控制，加強預算管理，事先編制預算，按預算控制投資。分項做分析比較，進行動態(tài)管理。,九、招標采購及預結算控制：,砍..砍..砍到骨頭!,財

18、務及管理費用：影響因素：貸款費用控制、資金的合理利用、合理避稅等；采取措施：控制貸款，盤活資產(chǎn)，制定對策，加快資金的周轉，節(jié)省利息和費用。合理控制稅費，利用國家政策，合理避稅，節(jié)省財務費用。實行定額管理，節(jié)約管理費用，包括直接費用、間接費用，壓縮人員和開支，節(jié)約物業(yè)費、水電費、交通、通訊、接待、辦公等所有費用。,十、財務及管理費用：,以上所講內(nèi)容比較淺顯，只能起到拋磚引玉的作用，具體工作還要依靠在座各位，在日常工作中認真考量