[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)綜合知識(shí)教材(176頁)

1、房地產(chǎn)綜合知識(shí)教程,,主要內(nèi)容,房地產(chǎn)及開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)交易知識(shí)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)約定房地產(chǎn)權(quán)屬登記的基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)建筑施工圖的學(xué)問圖紙反映的建筑之美樓盤價(jià)值鑒別的思路房地產(chǎn)開發(fā)策劃流程,,房地產(chǎn)的定義及分類,房地產(chǎn)開發(fā)概要,房地產(chǎn)行業(yè)名詞,第一部分,第二部分,第三部分,房地產(chǎn)及開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí),房地產(chǎn)的定義及分類,1、區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、泛地產(chǎn),房產(chǎn)：是指建筑在地面上的各種房屋，包括住宅、

2、廠房、商業(yè)、倉庫、服務(wù)、文化、教育、辦公用房等。地產(chǎn)：指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供熱，供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等；土地是指地球的表面及起上下一定范圍內(nèi)的空間，既是自然之物，又是勞動(dòng)產(chǎn)物，體現(xiàn)在生產(chǎn)關(guān)系中，是社會(huì)所有權(quán)和使用權(quán)關(guān)系的載體；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房地產(chǎn)：是房產(chǎn)的合稱，俗稱不動(dòng)產(chǎn)，它包括土地和建筑物及其他土地定這物。泛

3、地產(chǎn)：是指將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育、教育科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，形成各種產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)。在泛地產(chǎn)中，不一定以“房子”為核心。房子可能是主體，也可能只是附屬的配套設(shè)施。泛地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)其實(shí)是一種“產(chǎn)業(yè)嫁接”，也就是房地產(chǎn)（尤其是住宅開發(fā)）與各種行業(yè)的嫁接，這是一個(gè)資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的過程，它為地產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑一個(gè)更為寬廣的運(yùn)行平臺(tái)和空間，最后產(chǎn)生“1+1>2”的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。,房地產(chǎn)的定義及分類,2、房地產(chǎn)業(yè)概念,房地產(chǎn)業(yè)是指從事

4、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營(yíng)以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)，如裝修、物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)分類 房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資了開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別和聯(lián)系 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。 建筑業(yè)是物資生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。兩個(gè)產(chǎn)業(yè)有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對(duì)像都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑

5、業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包者，建筑業(yè)則是承包單位按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設(shè)生產(chǎn)任務(wù)。,房地產(chǎn)的定義及分類,3、房地產(chǎn)功能分類類型,,單元式住宅公寓住宅別墅住宅商品房經(jīng)濟(jì)適用住房廉租住房普通住宅高級(jí)住宅,百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪市場(chǎng)型商鋪商業(yè)街商鋪?zhàn)≌讓由啼伾鐓^(qū)型商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪交通設(shè)施商鋪“

6、都市型”商鋪“便利型”商鋪,生態(tài)住宅綠色住宅花園式住宅分時(shí)度假住宅產(chǎn)權(quán)酒店智能化社區(qū)高科技型住宅健康住宅,房產(chǎn)住宅的8種類型,商業(yè)地產(chǎn)的9種類型,新型住宅的8種形式,房地產(chǎn)開發(fā)概要,房地產(chǎn)開是對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)行土地和房屋的建設(shè)開發(fā)。 從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對(duì)象，按照預(yù)定目的，進(jìn)行改造加工，在地上進(jìn)行房屋設(shè)施的建筑安裝活動(dòng)，以及為此而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的全過程。 狹

7、義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過程。,1、房地產(chǎn)開發(fā)含義,房地產(chǎn)開發(fā)概要,房地產(chǎn)開發(fā)范圍包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電信、修道、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。,2、房地產(chǎn)開發(fā)范圍,房地產(chǎn)開發(fā)概要,建筑工程按照建筑物的主要部位劃分為：地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾裝修、建筑屋面、建筑給排水及采暖、建筑電氣、智能建筑、通風(fēng)空調(diào)、電梯9個(gè)部分。地

8、基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)先施工，在此期間，同時(shí)預(yù)埋水電線管預(yù)留水電洞口，主體結(jié)構(gòu)完成到一定程度，內(nèi)部裝修、水電安裝可穿插進(jìn)行，外裝修一般待主體封頂后，從上至下進(jìn)行施工。 雖然房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)十分復(fù)雜的過程，但從操作上看，每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都可分解為8個(gè)階段： （1）項(xiàng)目建議書階段 （2）可行性研究階段 （3）設(shè)計(jì)階段 （4）開工準(zhǔn)備階段 （5）施工階段 （6）竣

9、工驗(yàn)收階段 （7）租售階段 （8）使用階段,3、房地產(chǎn)開發(fā)流程環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開發(fā)概要,4、房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)行業(yè)名詞,居住密度：指單位用地面積上居民和住宅的密集程度，是一個(gè)包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面積密度指標(biāo)的綜合概念。,1、居住密度,房地產(chǎn)行業(yè)名詞,某小區(qū)居住密度指標(biāo)計(jì)算示例 某小區(qū)總用地面積16.3公頃，其中，住宅用地7.1公頃，公建用地3.5公頃道路用地2.8公頃，綠化用地2.9

10、公頃，小區(qū)能規(guī)劃容納總?cè)丝跀?shù)5466人，住宅建筑面積220090平方米，公共建筑面積112590平方米，基底總面積為88036平方米，共規(guī)劃住宅建筑1839套，其中小套占500套，中套875套，大套464套。從這些基本的數(shù)據(jù)，我們就能算出小區(qū)的居住密度各種數(shù)據(jù)。各種居住密度數(shù)據(jù)計(jì)算 人口毛密度=5466人÷16.3公頃=338.6人/公頃 人口凈密度=5466人÷7.1公頃=770人/公頃

11、住宅建筑套毛密度=1839套÷16.3公頃=112.8套/公頃 住宅建筑套凈密度=1839套÷7.1公頃=259套/公頃 住宅面積凈密度=220090平方米÷7.1公頃=3.1萬平方米/公頃 建筑面積毛密度=（220090平方米+112590平方米）÷16.3公頃=2.04萬平方米/公頃 住宅建筑凈密度=88036平方米÷7.1公頃=1.24萬平方米/公頃

12、 戶室比計(jì)算 小套比=500套÷1839套=27% 中套比=875套÷1839套=48% 大套比=464套÷1839套=25%,房地產(chǎn)行業(yè)名詞,建筑密度也稱建筑覆蓋率，指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。,2、建筑密度,房地產(chǎn)行業(yè)名詞,某小區(qū)建筑密度指標(biāo)計(jì)算方式示例 延伸上一個(gè)案例。某小區(qū)總用地面積16.3公頃，其中，住宅用

13、地7.1公頃，公建用地3.5公頃，道路用地2.8公頃，綠化用地公頃2.9公頃，其中綠化覆面積7公頃，小區(qū)能規(guī)劃容納總?cè)丝跀?shù)5466人，住宅建筑面積220090平方米，公共建筑面積112590平方米，其中某戶建筑面積125平方米，實(shí)用面積100平方米，使用面積93.75平方米，那么，套密度=1839套÷16.3公頃=112.8（套/公頃）容積率=（220090+112590）÷16.3公頃=2.04萬/公頃實(shí)用

14、率=100÷125=80%；使用率=93.75÷125=75%綠化率=7公頃÷16.3公頃=43%；綠地率=2.9公頃÷16.3公頃=17.8%,房地產(chǎn)行業(yè)名詞,“使用率”和“實(shí)用率”：使用率和實(shí)用率讀音相似，意義也相近，它們的區(qū)別一定要清晰。 使用率是住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比，一般70%-80%。 而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 實(shí)用率大于使用率，

15、往往開發(fā)商用“實(shí)用”率代替“使用率”，并混淆這個(gè)概念來吸引購房者。在這個(gè)問題上其實(shí)購房者不必太在意實(shí)用率或使用率的具體數(shù)據(jù)，戶型設(shè)計(jì)是否合理、考慮究竟如何使用戶內(nèi)空間才是關(guān)鍵。,3、使用率≠實(shí)用率,房地產(chǎn)行業(yè)名詞,所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占得比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可

16、用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。 住宅容積率：也稱住宅面積凈密度，是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積，或以住宅建筑總面積㎡與住宅用地㎡的比值表示。,4、容積率≠住宅容積率,,房地產(chǎn)交易基礎(chǔ)

17、知識(shí),房地產(chǎn)交易全過程,七種房屋貸款方式全流程,第一部分,第二部分,第三部分,房地產(chǎn)交易知識(shí),房地產(chǎn)買賣合同的約定,第四部分,房地產(chǎn)交易過程中常見問題,第五部分,房地產(chǎn)交易基礎(chǔ)知識(shí),1、商品房預(yù)售,商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買受人，由買受人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。由于從預(yù)售到竣工交付的時(shí)間一般較長(zhǎng)，開發(fā)商和購房人都可能由于延期交付、質(zhì)量不符而承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。 商品房預(yù)售的條件 條件1：已

18、交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。 條件2：持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 條件3：按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 條件4：開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 商品房預(yù)售許可 中國(guó)商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)向市、

19、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件基資料： 售房必須持有的5證 商品房預(yù)售合同登記備案,房地產(chǎn)交易基礎(chǔ)知識(shí),2、商品房現(xiàn)房銷售,現(xiàn)房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為?，F(xiàn)房銷售和預(yù)售相比，現(xiàn)房的價(jià)格往往比期房高，現(xiàn)房看得見摸得著，對(duì)購房人來說相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小，可以隨時(shí)交購房款、隨時(shí)入住?，F(xiàn)房銷售對(duì)開發(fā)商來說也是回收全部投資的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。,房地產(chǎn)交易基礎(chǔ)知識(shí),3、商品房交易

20、的諸多形式,商品房預(yù)售 商品房按揭 商品房房屋抵押 商品房贈(zèng)與 商品房?jī)?nèi)銷外租 商品房以舊換新 商品房產(chǎn)權(quán)調(diào)換,房地產(chǎn)交易基礎(chǔ)知識(shí),4、10個(gè)常見商品房銷售價(jià)格術(shù)語,均價(jià) 基價(jià) 起價(jià) 開盤價(jià) 預(yù)售價(jià),一次性買斷價(jià) 清盤價(jià) 平面價(jià)差 樓層價(jià)差 議價(jià)空間,房地產(chǎn)交易全過程,1、八步完成房地產(chǎn)交易全程,,,,,,簽訂合同,合同申請(qǐng),立契,繳納稅費(fèi),產(chǎn)權(quán)過戶,,信息溝通,銀行申貸,交易完成,房地

21、產(chǎn)交易全過程,2、房地產(chǎn)交易各步驟,第一步，信息溝通 開發(fā)商和購房者雙方建立信息溝通渠道，購房者了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，開發(fā)商提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書及其他證件。第二步，簽訂合同 如開發(fā)商提供的房屋合法，可以上市交易，購房者交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房

22、屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。第三步，合同申請(qǐng) 雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后。管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況下拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。,房地產(chǎn)交易全過程,2、房地產(chǎn)交易各步驟,第四步，立契 房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的

23、產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。第五步，繳納稅費(fèi) 稅費(fèi)的過程比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。第六步，產(chǎn)權(quán)過戶 交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。第七步，銀行申貸 對(duì)貸款的

24、受領(lǐng)人來說在與開發(fā)商簽訂完房屋買賣合同后由雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。第八步，交易完成 買受人領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋，交易履行完畢。,七種房屋貸款方式全流程,1、銀行按揭貸款,銀行按揭貸款概念 銀行按揭貸款是指購房者購買樓房時(shí)

25、與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。按揭貸款9大流程銀行按揭所需資料按揭所需交納的各項(xiàng)費(fèi)用,公證費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)其他費(fèi)用,七種房屋貸款方式全流程,3、抵押貸款,抵押物借款人本人或第三人自有產(chǎn)權(quán)房屋，已具備“房產(chǎn)證”。 抵押流程（以中國(guó)建設(shè)銀行為例）,2、 公積金貸款,住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企

26、業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。 按照規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權(quán)利,均可按公積金貸款的相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)公積金貸款。,七種房屋貸款方式全流程,4、質(zhì)押貸款,質(zhì)押財(cái)產(chǎn)借款本人或第三人合法持有的權(quán)利憑證。質(zhì)押流程 第一，持權(quán)利憑證到個(gè)人綜合消費(fèi)貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)申請(qǐng)質(zhì)押； 第二，核對(duì)質(zhì)押權(quán)利憑證，并對(duì)符合條件的進(jìn)行質(zhì)押登記； 第三，銀行

27、收妥質(zhì)押權(quán)利憑證，進(jìn)行貸款審批手續(xù)，貸款額度最高不超過質(zhì)押權(quán)利憑證面額的90%，并與審批同意發(fā)放貸款的申請(qǐng)人簽訂借款合同及質(zhì)押合同； 第四，銀行發(fā)放貸款至借款人個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶中。,七種房屋貸款方式全流程,5、組合貸款,Click to add Title,Click to add Title,借款人可以抵押或質(zhì)押權(quán)利權(quán)利憑證申請(qǐng)同一筆個(gè)人綜合消費(fèi)貸款，貨款額度按兩種擔(dān)保方式允許發(fā)放的貸款額度累計(jì)，貸款流程同上。,七種房屋貸款方式全

28、流程,6、信用貸款,（以中國(guó)建設(shè)銀行為例） （1）借款人個(gè)人借款額最高限額為60萬元 借款人以本人信用申請(qǐng)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款，建行根據(jù)借款人資信情況確定貸款額度，最高位人比為60萬元。 （2）借款申請(qǐng)人提供資料 （3）銀行客戶經(jīng)理審核貸款人資信等級(jí)，簽訂貸款合同 銀行客戶經(jīng)理根據(jù)借款人資信等級(jí)相應(yīng)確定貸款額度及期限，進(jìn)行貸款審批手續(xù)，貸款額度都不超過相應(yīng)信用等級(jí)允許發(fā)放額度，并與審批同意發(fā)放的申請(qǐng)

29、人簽訂借款合同。,七種房屋貸款方式全流程,7、一次性付款,Click to add Title,Click to add Title,一次性付款流程：第一，交付定金并簽訂《樓宇認(rèn)購書》；第二，房款交付及收據(jù)換領(lǐng)；第三，簽訂《商品房買賣合同》；第四，領(lǐng)取《商品房買賣合同》購房發(fā)票、付清樓款證明；第五，辦理商品房交付手續(xù)；第六，辦理《房地產(chǎn)證》；第七，領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。,房地產(chǎn)買賣合同的約定,1、商品房買賣合同的基本內(nèi)容,Cl

30、ick to add Title,Click to add Title,商品房買賣合同概念 商品房買賣合同是指在房地產(chǎn)交易雙方之間建立買賣關(guān)系的協(xié)議。即房屋所有權(quán)人依法將其房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，由買受人向其支付相應(yīng)價(jià)款，明確相互權(quán)益義務(wù)關(guān)系的約定。商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同內(nèi)容 由于商品房具有價(jià)值大、相關(guān)規(guī)定多、購房人相對(duì)信息量小，對(duì)一些房屋

31、買賣應(yīng)全面考慮。因此，2000年建設(shè)部、國(guó)家行政管理局對(duì)《商品房購銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》，購房人和開發(fā)企業(yè)可自愿使用合同示范文本，以避免過后不必要的大量糾紛。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》，預(yù)售商品房的開發(fā)商，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。商品房買賣合同的3種計(jì)價(jià)方式 如某一商品房，102平方米的三室一廳，

32、若按套計(jì)價(jià)，每套售價(jià)30萬元；按套內(nèi)建筑面積82平方米計(jì)算，3700元/平方米，則總價(jià)30.34萬元；按建筑面積102平方米計(jì)算，3000元/平方米，則總價(jià)30.6萬元。開發(fā)企業(yè)可任選一種計(jì)價(jià)方式銷售。在促銷活動(dòng)中，優(yōu)惠的房屋可按套銷售，按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中附上所售房屋的平面圖。,房地產(chǎn)買賣合同的約定,2、商品房買賣合同關(guān)于誤差、

33、變更、交付的約定,Click to add Title,Click to add Title,誤差處理約定 按套內(nèi)建筑面積或者按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。商品房中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位統(tǒng)一的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶

34、型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10天內(nèi)，書面通知買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15天內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15天內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房交付的規(guī)定 ①延期交付；②樣

35、板房質(zhì)量、設(shè)備及裝修；③提供“兩證”；④質(zhì)量保修；⑤退房與賠償。,房地產(chǎn)交易過程中常見問題,Click to add Title,Click to add Title,買自住房與投資房的區(qū)別 自住房和投資房因?yàn)橛猛静煌?，在選擇上亦有較大的區(qū)別。 住房70年土地使用權(quán)不意味只有70年產(chǎn)權(quán) 土地使用年限屆滿時(shí)，使用者需要繼續(xù)使用土地的可以申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地，即使是因社會(huì)公共利益需要國(guó)家收回該土地，國(guó)家收回的也只是

36、土地使用權(quán)。簡(jiǎn)而言之就是，購買擁有產(chǎn)權(quán)的商品房，購買人擁有的房屋所有權(quán)是沒有任何時(shí)間限制的，其所受限的只是房屋所占相應(yīng)比例土地的使用期限。但由于房屋與土地的不可分割性，土地使用期一般應(yīng)隨房屋的使用一直延續(xù)下來。 使用權(quán)房產(chǎn)能不能繼承 房地產(chǎn)繼承是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的一種方式，是指有繼承權(quán)的公民依法接受死者房屋，在公民死亡后繼承開始時(shí)作為死者的遺產(chǎn)來處理，繼承人有權(quán)繼承該合法遺產(chǎn)。如果死者生前對(duì)其居住的房屋沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，

37、如租用的房管局所有公房或租用其他私人擁有的房屋，則不能作為遺產(chǎn)來繼承。死者的親屬如果要繼續(xù)使用該房屋，則需與房管人或出租人協(xié)商一致，變更承租人，才能繼續(xù)居住使用。對(duì)房管局按成本價(jià)出售給承租人的住房，在被繼承人死亡后繼承人有權(quán)按遺囑繼承或者法定繼承人來繼承該房產(chǎn)。,房地產(chǎn)交易過程中常見問題,Click to add Title,Click to add Title,合作建房的有關(guān)規(guī)定 合作建房概念 合作建房是指以一方提供土地使用

38、；另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的形式。 國(guó)家對(duì)合作建房的規(guī)定 在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對(duì)已交清地價(jià)款的土地，可以直接進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋合作方；對(duì)已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國(guó)土部門對(duì)規(guī)劃、用地等問題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)后，在進(jìn)入土地交易場(chǎng)以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。,,現(xiàn)行房地產(chǎn)7種主要稅類

39、型,房地產(chǎn)交易的行政性收費(fèi),購房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),第一部分,第二部分,第三部分,房地產(chǎn)交易稅費(fèi)約定,實(shí)戰(zhàn)案例分析,第四部分,現(xiàn)行房地產(chǎn)7種主要稅類型,1、房產(chǎn)稅,Click to add Title,Click to add Title,房產(chǎn)稅和契稅都屬于財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 房產(chǎn)稅的征收范圍房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。 房產(chǎn)稅的納稅人 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的

40、，有經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛為解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。 房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù) 房產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)稅。計(jì)稅依據(jù)分為按計(jì)稅余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種。 房產(chǎn)稅的稅率 按照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。,現(xiàn)行房地產(chǎn)7種主要稅類型,1、房產(chǎn)稅,Click to add Title,Clic

41、k to add Title,應(yīng)納稅額的計(jì)算 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)計(jì)稅余值×1.2% 應(yīng)納稅額=租金收入×12%若干具體規(guī)定 規(guī)定1：新建房屋的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是建成之日或辦理驗(yàn)收手續(xù)之日的第二個(gè)月。 規(guī)定2：投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)的，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的按房產(chǎn)余值計(jì)稅；不但風(fēng)險(xiǎn)的按租金計(jì)稅。 規(guī)定3：融資租賃房屋的按房產(chǎn)余值征稅。 規(guī)定4：納稅單位和個(gè)人無租金使用房產(chǎn)部門、免稅單位、

42、納稅單位的房產(chǎn)，由使用人代交。 規(guī)定5：納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅。,房產(chǎn)稅的納稅申報(bào) 納稅人應(yīng)根據(jù)稅法的規(guī)定，將現(xiàn)有房屋的坐落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、面積、原值、出租收入等情況，據(jù)實(shí)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。房產(chǎn)稅的納稅期限和納稅地點(diǎn) 房產(chǎn)稅實(shí)行按年征收，分期繳納，一般規(guī)定按季或按半年繳納一次。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納，房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向

43、房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠,1、房產(chǎn)稅,現(xiàn)行房地產(chǎn)7種主要稅類型,2、契稅,Click to add Title,Click to add Title,契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 契稅的征收范圍 契稅的納稅人 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

44、 契稅的稅率 契稅的適用率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。通用稅率為1.5%或3.0%。 契稅的計(jì)稅依據(jù) 依據(jù)1：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格； 依據(jù)2：土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格和核定； 依據(jù)3：土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用

45、權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。,現(xiàn)行房地產(chǎn)7種主要稅類型,2、契稅,Click to add Title,Click to add Title,契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算： 應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率 契稅的申報(bào)繳納 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。 契稅的減免稅 國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土

46、地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目。,現(xiàn)行房地產(chǎn)7種主要稅類型,3、營(yíng)業(yè)稅,Click to add Title,Click to add Title,營(yíng)業(yè)稅是對(duì)有償提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)收入額征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)涉及的營(yíng)業(yè)稅主要是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)。營(yíng)業(yè)稅的納稅人 營(yíng)業(yè)稅

47、的納稅人是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù) 營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓額或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額，統(tǒng)稱為營(yíng)業(yè)額。它是納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和在價(jià)款之外取得的一切收益，如手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等等。營(yíng)業(yè)稅的稅目、稅率,現(xiàn)行房地產(chǎn)7種主要稅類型,3、營(yíng)業(yè)稅,Click to add Title,Click to add Title,營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算納稅人轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅

48、率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×稅率納稅人的營(yíng)業(yè)額為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。營(yíng)業(yè)稅的納稅地點(diǎn)和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 ①營(yíng)業(yè)稅的納稅地點(diǎn)；②營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間營(yíng)業(yè)稅的納稅申報(bào) 對(duì)納稅人的應(yīng)納稅額分別采取由扣繳義務(wù)人扣繳和納稅人自行申報(bào)兩種方法。營(yíng)業(yè)稅的納稅期限 納稅人以一月為一期納稅的，自期滿之日起10天內(nèi)申報(bào)納稅?？劾U義務(wù)人解繳稅款期限，對(duì)照此項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。,

49、現(xiàn)行房地產(chǎn)7種主要稅類型,4、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅,Click to add Title,Click to add Title,城市維護(hù)建設(shè)稅是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。 城建稅稅率分別為7%、5%、1%三個(gè)檔次。 教育附加稅是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。其稅率在城市一般為營(yíng)業(yè)稅的3%。,現(xiàn)行房地產(chǎn)7種主要稅類型,5、企業(yè)所得稅,Click to

50、 add Title,Click to add Title,企業(yè)所得稅是指對(duì)中華人民共和國(guó)境內(nèi)的一切企業(yè)（不包括外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)），就其來源于中國(guó)境內(nèi)外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得而征收的一種稅。 企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象 企業(yè)所得稅以納稅人取得的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得為征稅對(duì)象。 企業(yè)所得稅稅率 有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。法定稅率是33%；優(yōu)惠稅率是指對(duì)應(yīng)納稅所得額在一定數(shù)額之下的企業(yè)給予低稅率照顧，分為18%和2

51、7%兩種。 企業(yè)所得稅的計(jì)算 公式中“應(yīng)納稅所得額”即納稅人納稅年度收入總額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目后的余額。 企業(yè)所得稅的征收管理 企業(yè)所得實(shí)行按年計(jì)算，分月或分季預(yù)繳，月份或者季度終了后15天內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。,現(xiàn)行房地產(chǎn)7種主要稅類型,6、印花稅,Click to add Title,Click to add Title,印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)力許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)

52、稅憑證征收的一種稅。 印花稅的納稅人 中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立領(lǐng)受本條例所例舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人。 印花稅的征稅對(duì)象 現(xiàn)行印花稅只對(duì)印花稅條例列舉的憑證征稅，具體有5類：經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營(yíng)業(yè)賬薄、權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。 印花稅的計(jì)稅依據(jù) 印花稅根據(jù)不同征稅項(xiàng)目，分別實(shí)行從價(jià)計(jì)征兩種征收方式。 印花稅的稅率 現(xiàn)行印花稅采用比例稅率和定額稅兩種稅率。 應(yīng)納稅額

53、的計(jì)算 應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率 應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額,現(xiàn)行房地產(chǎn)7種主要稅類型,6、印花稅,Click to add Title,Click to add Title,納稅環(huán)節(jié)和納稅地點(diǎn) 印花稅的納稅環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)在書立或領(lǐng)受時(shí)貼花。印花稅一般實(shí)行就地納稅。 印花稅的繳納方法 印花稅實(shí)行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購買并一次貼足印花稅票（以下簡(jiǎn)稱貼花）的繳納辦法。

54、 印花稅票 印花稅票是繳納印花稅的完稅憑證，由國(guó)家稅務(wù)局總局負(fù)責(zé)監(jiān)制。其票面金額以人民幣為單位，分為壹角、貳角、伍角、壹元、貳元、伍元、拾元、伍拾元、壹佰元9種。印花稅票為有價(jià)證劵，印花稅票可以委托單位或個(gè)人代售，并由稅務(wù)機(jī)關(guān)付給5%的手續(xù)費(fèi)，支付來源從實(shí)征印花稅款中提取。 房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)印花稅的稅收優(yōu)惠 已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本；財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)；外國(guó)政府或者國(guó)際金融組織

55、向中國(guó)政府及國(guó)家金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所書立的合同。,現(xiàn)行房地產(chǎn)7種主要稅類型,7、土地增值稅,Click to add Title,Click to add Title,土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。 土地增值稅的納稅人 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。 土地增值稅的課稅對(duì)象和范圍 課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地

56、使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。 土地增值稅的稅率 土地增值稅稅率 增值額的組成 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 應(yīng)納稅額的計(jì)算 應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率 應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額,現(xiàn)行房地產(chǎn)7種主要稅類型,7、土地增值稅（續(xù)）,Click to add Title,Click to add Title,納稅環(huán)節(jié)和納稅

57、地點(diǎn) 納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7天內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。 印花稅的繳納方法 以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅務(wù)，應(yīng)在辦理過戶、登記手續(xù)前一次性繳納全部稅款。以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可根據(jù)收款日期來確定具體的納稅期限。 印花稅票不論納稅人的機(jī)構(gòu)所在地、經(jīng)營(yíng)所在地、居住所在地設(shè)在何處，均應(yīng)在房地產(chǎn)的所在地申報(bào)納稅。 房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)印花稅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增

58、值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，兩種情況可以享受優(yōu)惠。 其他還有土地出讓金（就是常說的物業(yè)稅）、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。,房地產(chǎn)交易的行政性收費(fèi),Click to add Title,Click to add Title,行政性收費(fèi)是房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)或授權(quán)履行行政管理職能的單位，為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的管理所收取的費(fèi)用。行政性收費(fèi)是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)及其所屬事業(yè)單位為社會(huì)或個(gè)人提供特定服務(wù)所

59、收取的費(fèi)用。房地產(chǎn)行政管理范圍涉及的方面較多，權(quán)其行政、事業(yè)性收費(fèi)的種類也很多。房屋產(chǎn)權(quán)管理收費(fèi)房屋產(chǎn)權(quán)管理收費(fèi)屬行政性收費(fèi)，主要包括登記費(fèi)、權(quán)證費(fèi)、辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，應(yīng)繳納登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、印花稅。登記費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每建筑平方米0.3元，由登記人繳納。房屋買賣管理收費(fèi)房屋買賣管理收費(fèi)屬行政性收費(fèi)，包括買賣登記費(fèi)和買賣手續(xù)費(fèi)。房產(chǎn)登記費(fèi)是買賣雙方條件后，批準(zhǔn)成交，然后收取房產(chǎn)買賣手續(xù)費(fèi)。辦理了房屋買賣過戶手續(xù)后，由買賣雙方

60、向房地產(chǎn)管理部門交納手續(xù)費(fèi)，征收的標(biāo)準(zhǔn)是按照國(guó)家房屋買賣成交價(jià)或最低保護(hù)價(jià)的1%，由買賣雙方各繳納一半。房屋租賃管理收費(fèi)房屋租賃管理收費(fèi)屬于行政性收費(fèi)，包括：房屋租賃登記費(fèi)、房屋租賃手續(xù)費(fèi)或租賃簽證費(fèi)。而房屋租賃手續(xù)費(fèi)又分為住房房屋租賃手續(xù)費(fèi)=等多種，在各個(gè)城市其規(guī)定有部分差異。,購房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),Click to add Title,Click to add Title,購房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),實(shí)戰(zhàn)案例分析,Click to add Title

61、,Click to add Title,,案例：王女士的房屋面積為140平方米、屬國(guó)有土地建筑，并超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。王女士在住滿3年后，將其出售，總價(jià)格為140萬元，那么，王女士應(yīng)繳納稅費(fèi)為多少呢？ （1）土地增值稅：140萬元×1%=14000萬元 （2）營(yíng)業(yè)稅：140萬元×5%=7萬元 （3）城市建設(shè)費(fèi)與教育附加稅：7萬元×（7%+3%）=7000元 （4）印花稅：140萬元&#

62、215;0.05%=700元 （5）個(gè)人所得稅：140萬元×1%=1.4萬元 假設(shè)王女士的這套房子是超過五年后在進(jìn)行交易的，期間凈掙40萬（即售房收入減去購買房屋的成本差額），按照新法規(guī)：個(gè)人購買非普通住宅超過5年后轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按收入成本差額繳納營(yíng)業(yè)稅。那么，王女士應(yīng)該繳納稅為多少呢？ （1）土地增值稅：140萬元×1%=1.4萬元（土地增值稅按交易價(jià)值金額的1%計(jì)算） （2）營(yíng)業(yè)稅：

63、40萬元×5%=2萬元 （3）城市建設(shè)費(fèi)與教育附加稅：2萬元×（7%+3%）=2000元 （4）印花稅：140萬元×0.05%=700元 （5）個(gè)人所得稅：140萬元×1%=1.4萬元,1、關(guān)于非普通住宅的計(jì)算示例,房地產(chǎn)權(quán)屬登記的基礎(chǔ)知識(shí),房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念,,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等

64、產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來區(qū)分。 在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并可獨(dú)立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對(duì)購房者而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。 房屋所有權(quán) 房屋的搜有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了對(duì)該房屋在法律允許的范圍內(nèi)的一切權(quán)利。 房屋使用權(quán) 房屋使用權(quán)

65、是指“對(duì)房屋的享用權(quán)不包括出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等。房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)。 產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證書”和“土地使用權(quán)證書”的合二為一是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。,1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念,,,2、宗地、宗地號(hào),宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、待、片、宗從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107&

66、#215;24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念,,,3、宗地圖、證書附圖,宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的情況。它包括宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 證書附圖即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念,,,4、地籍、產(chǎn)籍,因?yàn)閷?shí)行房地產(chǎn)一體化管理，所以通常所指

67、的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體地講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念,,5、“全部產(chǎn)權(quán)”,“全部產(chǎn)權(quán)”指按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念,6、“部分產(chǎn)權(quán)”,“部分產(chǎn)權(quán)”指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公

68、有住宅。在國(guó)家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占得產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。,房地產(chǎn)權(quán)屬7種登記類型,Click to add Title,Click to add Title,,總登記是在一定行政區(qū)域和一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記，相當(dāng)于房屋的普查。縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，可以對(duì)本行政區(qū)域的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記，即總

69、登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或換證?？偟怯?、驗(yàn)證或換證時(shí)，由縣級(jí)以上地方人民政府在規(guī)定期限前30天發(fā)布公告，明示總登記、換證或驗(yàn)證的區(qū)域、申請(qǐng)期限、當(dāng)事人應(yīng)提交的證件、受理申請(qǐng)的地點(diǎn)等。,1、房地產(chǎn)總登記,房地產(chǎn)權(quán)屬7種登記類型,Click to add Title,Click to add Title,土地使用權(quán)初始登記指以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)申請(qǐng)辦理土