免費王府花園策劃案例

1、★房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識★案例篇二〇一九二〇一九年九月十日星期二20時8分成都.“王府花園”策劃案例——策劃的有為與無為項目簡介項目簡介王府花園位于成都玉林小區(qū)芳草街，由成都棠湖物業(yè)發(fā)展有限公司投資建造，99年成都十大明星樓盤，總占地面積87000平方米，為成都市區(qū)優(yōu)質(zhì)的大型高尚住宅社區(qū)。小區(qū)內(nèi)有43000平方米中西園林景觀，1000平方米夏威夷園林游泳池1000米生態(tài)運動步徑。王府花園在成都首創(chuàng)雙會所配套、網(wǎng)球場、高爾夫練習場、

2、多功能健身中心等30多項VIP服務(wù)，70米超寬樓距，最短樓距也達30米。王府花園是由法國建筑泰斗麥克朗指導和規(guī)劃設(shè)計的。38棟8－18層融會歐陸現(xiàn)代建筑精華的電梯高層住宅，巍然屹立在玉林小區(qū)芳草街，以多層次空間定格，流暢的線條變化、典雅的外飄的陽臺、窗臺、落地玻璃窗，構(gòu)成豐富的建筑立面層次。王府花園還創(chuàng)造了“一鍵通”社區(qū)智能服務(wù)中心。一成都房地產(chǎn)市場綜述成都房地產(chǎn)市場綜述99年的成都房地產(chǎn)市場熱點不斷，高潮迭起：（－）錦西宣言與城南“新

3、成都”以錦西名宅文化節(jié)為主要內(nèi)容的錦西宣言，其內(nèi)涵涉及到生態(tài)、傳統(tǒng)、人居等豐富的戰(zhàn)略觀念。其中以金房集團開發(fā)的“金房苑”占地500畝，按照可持續(xù)發(fā)展的要求設(shè)計的大型精品小區(qū)，成為錦西名宅戰(zhàn)略中的龍頭項目，其余還有：國家城市住宅試點小區(qū)——一金房苑國家小康工程示范小區(qū)——一錦城苑四川住宅建設(shè)示范小區(qū)——一攀園、交大智能小區(qū)國家安居工程示范小區(qū)——一黃忠小區(qū)而作為城南的“新成都”，這里被喻為富人區(qū)的高檔區(qū)域，不僅誕生了早期諸如“玉林小區(qū)”、

4、“錦繡花園”等名貴住宅。到了現(xiàn)在，高檔住宅的扎堆效應(yīng)更是愈演愈烈，土地價格直線上升，我們所要分析的王府花園就位列該區(qū)。另外還有錦宮新城、麗都花園、三九雅閣等等。盡管在房屋的經(jīng)營上有著各自的銷售及推廣手段，但其城南的整體性價值還是決定了這是成都房地產(chǎn)市場民心所向的優(yōu)質(zhì)地段。由于城南地段的開發(fā)日益增多，成都府南河沿岸也順理成章地進入了房地產(chǎn)開發(fā)商的視線，臨河而居也便成了最主要的訴求點。自豪斯物業(yè)發(fā)展公司推出極具個性化的城市院宅“上河城”后，

5、成都金興集團開發(fā)的“興順苑”，成都信特公司的“雅典的名義”、大連萬達集團、成都市統(tǒng)建辦、青羊區(qū)政府統(tǒng)建辦聯(lián)合開發(fā)，總投資逾20億人民幣，占地1300畝，建筑面積達100萬平方米的“成都花園”等項目的相繼進駐，使得河邊沿岸景象萬千。（二）“蓉城好住宅”99年成都房地市場前景一片燦爛，在這種情形下，由成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會，成都房地產(chǎn)協(xié)會、成都市房地產(chǎn)交易中心聯(lián)合組織專家及專門的評審小組，從企業(yè)資信、小區(qū)規(guī)模及功能特征、樓宇質(zhì)量、小區(qū)配套

6、、物業(yè)管理、服務(wù)措施等方面評出了23家“99蓉城好住宅”、又將成都市場的繁榮推向另一個高度。（三）99成都十大風云樓盤成都的報業(yè)猶如成都的房地產(chǎn)界一樣活躍，報業(yè)之間的競爭也集中表現(xiàn)在各自對房地產(chǎn)界的緊密聯(lián)系。繼成都幾家政府部門聯(lián)合進行“99年蓉城好住宅”的評比之后，由成都某媒體所評選的‘99成都十大風云樓盤”亦迅速延續(xù)了那種激情的余熱。盡管這只是出了某媒體單方面的想法，但還是可以從中看出成都“99樓市”的不同尋常。不管是政府部門的參與，

7、還是新聞媒體的借勢炒作，99年成都房地市場無疑是成就了歷年來地產(chǎn)開發(fā)銷售的一個高峰。這其中有開發(fā)商自身的努力造市，政府部門的大力支持，新聞媒體的配合炒作，成都的房地市場已迅速步入理性消費的時期。繁榮熱鬧的99成都房地市場過去之后，接下來的2000年除按照慣性繼續(xù)保持一定的市場態(tài)勢之外，原先為表面所掩蔽下的繁榮開始暴露出種種問題。作為規(guī)律性的冬季清盤春季開盤，2000年初又出現(xiàn)了鋪天蓋地的廣告熱潮，各自所宣稱的“城鎮(zhèn)概念”、“人居概念”、

8、“教育概念”、“新居住概念”、“小康概念”等等，房地產(chǎn)營銷策劃成了實實在在的概念大比拼?！锓康禺a(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識★案例篇二〇一九二〇一九年九月十日星期二20時8分的感染力，導致宣傳上停留于大而空的層面，無法與消費群達至良好的溝通。三王府花園兩大課題王府花園兩大課題理想的營銷策劃方案與現(xiàn)實的方案往往存在很大的落差。從道理上說，王府花園要再次呈現(xiàn)首次銷售時的旺勢，就必須在現(xiàn)場包裝、工程進度、園林綠化等多方面進行大量的投入，讓買家感受到

9、王府花園的確在發(fā)生變化，真實的感受到在王府花園生活的方方面面，如此，是最理想的狀況。但是，要做好這樣的部署需要相當?shù)臅r間，而對于王府花園來講，由于第二次展銷的不理想，急需通過好的方法能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售，回籠資金。具體而言，王府花園目前有如下的兩大課題：1.15號樓貨層單位的銷售、15號樓是王府花園首期推出的單位，經(jīng)過大半年的銷售，售出率已超過70%，發(fā)展商希望在推出新的單位之前，能夠基本將15號樓售馨。仔細分析15號樓的單位，主要分成兩種

10、：一是朝向和景觀相對較差的單位，由于附近競爭樓盤的推出，對比起來，使得這些單位顯得售價偏貴，如果不抓緊時間盡快出貨，以后銷售的困難還會更大；二是頂層的一些復(fù)式單位，面積在200－400平方之間，很顯然，由于總價過大，這些單位基本上很難售出，發(fā)展商已經(jīng)做好了長期銷售的打算。2.67號樓全新單位的推出67號樓是王府花園準備全新推出的兩棟、其特點是全部采用錯層設(shè)計，戶型以160平方米的四房二廳二衛(wèi)為主、售價大約在60萬左右。單獨的評估67號樓

11、的戶到應(yīng)該說設(shè)計的相當不錯，無論是功能分區(qū)、空間安排還是景觀朝向等指標在成都都是領(lǐng)先的。但是67號樓也存在以下明顯的銷售困難：遠期樓花：6號樓剛剛打樁，7號樓剛剛平地，平均交樓時間約需2年，要消費者即時購買的難度較大。戶型單一：雖然單體戶型的設(shè)計不錯，但是戶型的過分單一是顯而易見的難題，這直接導致消費面過窄，尤其是150平方左右的戶型是市場競爭的焦點，供應(yīng)量特別大，買家選擇面廣，銷售速度較難加快。社區(qū)形象：其實王府花園最大的優(yōu)勢是在于它

12、的總體規(guī)劃，但由于整體社區(qū)的建設(shè)速度相對較慢，影響潛在買家的信心。尤其是買160平方米的買家，往往都是屬于二次置業(yè)，相當挑剔，在社區(qū)形象尚未完善之時，推出遠期樓花，難度肯定很大。對于凌峻來講，目前的問題是要幫助客戶盡快地出貨以及回籠資金，這包括1－5號樓的貨尾清貨，也包括全新單位的推出，考慮到兩種不同單位的差異，我們決定將王府花園新一輪市場推廣運動分成兩個布驟：第一步：以創(chuàng)新的方式直接進行尾貨的促銷，時間約為兩周；第二步：重新進行王府花

13、園的形象包裝，并同時推出67號樓，時間約為兩周。四一場漂亮的促銷戰(zhàn)一場漂亮的促銷戰(zhàn)促銷看似容易，其實并不簡單。降價是最容易想到的方法，但卻是不適宜的，原因有二：1、因為在促銷之后，會緊接著新單位的推出，直接降價將會帶來較大的負面影向；2、直接降價已經(jīng)是市場上用得非常多的促銷方式，除非降價幅度很大，不然效果往往不理想；要做好1－5號樓的尾貨促銷，必須要把握住潛在買家的購買行為特點，采取針對性的促銷方法。根據(jù)對已經(jīng)購買者的深入調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)

14、，90%的買家所采用的付款方式是銀行按揭，那么，可不可以從這方面來進行促銷呢？對于大多數(shù)選用按揭的購房者來說，感到最頭疼的莫過于銀行利息，如果能夠減輕或者免去一部分銀行利息，將會吸引更廣泛的消費群來選擇王府花園。一個大膽的想法產(chǎn)生了——－“十年免息”，即當購房者選擇做三十年銀行按揭的時候，發(fā)展商為其負擔十年的貸款利息；如果選擇十五年銀行按揭，則負擔五年貸款利息，以此類推。我們覺得，這種促銷方法比直接的降價更能夠吸引做銀行按據(jù)的購房者，也