《南京房地產(chǎn)市場發(fā)展研究報告（2018年上半年）》

1、,China Index Academy,,中國指數(shù)研究院南京分院2018年7月,,,,,,半年報|南京2018年上半年市場總結(jié)及趨勢展望,發(fā)布《關(guān)于進一步 加強房源發(fā)布管理 規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行 為的通知》,發(fā)布《關(guān)于進一步 加強房源發(fā)布管理 規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行 為的通知》,發(fā)布關(guān)于進一步加強住房 公積金提取管理工作的通 知》和《關(guān)于改進住房公 積金繳存機制進一步降低 企業(yè)成本的通知》,,2.27,,1.10,,,3.1,,南京落戶新政

2、 正式發(fā)布,,3.31,,發(fā)布《關(guān)于調(diào)整南京 市住房公積金貸款有 關(guān)政策的通知》,,6.2,1,政策摘要,,,,,根據(jù)《南京市住房公積金管理條例》、《關(guān)于加強住房公積金貸款管理的通知》（寧金管〔2008〕19號）和《南京市住房公積金按揭協(xié)議管理辦法》（寧金管〔2015〕81號）規(guī) 定，房地產(chǎn)開發(fā)單位不得阻撓符合住房公積金貸款條件的購房人使用住房公積金貸款購房， 在取得銷售許可證后應(yīng)及時與住房公積金管理中心簽訂按揭協(xié)議，以方便購房人申請

3、住房 公積金貸款。,,南京政策：1月10日發(fā)布公告，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)單位不得拒絕購 房人使用住房公積金貸款,南京公積 金貸款要 求,,樓盤達到 公積金貸 款條件,,,銀行可以 辦理公積 金貸款,2,想用公積金貸款需滿足條件,,,,,,要求房產(chǎn)中介發(fā)布出售或出租房源時，都須經(jīng)“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)監(jiān)管平臺”核驗。這也 意味著，租房合同也要網(wǎng)簽備案了。根據(jù)南京市房管部門發(fā)布的《通知》要求，南京要實 施房屋租賃合同網(wǎng)簽和登記備案制度：由房地產(chǎn)

4、經(jīng)紀機構(gòu)登錄監(jiān)管平臺，采用由南京市房 產(chǎn)局和工商局共同提供的房屋租賃合同示范文本進行合同網(wǎng)簽，防止“一房多賣”。,南京政策：2月27日發(fā)布《關(guān)于進一步加強房源發(fā)布管理規(guī)范房地產(chǎn) 經(jīng)紀行為的通知》,,租客,,政府,,可以規(guī)避很多篩選的過程，不用擔(dān)心中介或者二房 東有侵犯他們權(quán)益的行為,掌握南京市租賃房源的一 些基本情況，有助于整治 群租房的安全隱患。,,中介,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在發(fā)布委托出售 或出租房源信息前，應(yīng)向市房產(chǎn) 行政主管部門申請

5、房源核驗，核 驗通道為南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)監(jiān)管 平臺，房源核驗通過，取得房源 唯一二維碼后，可通過監(jiān)管平臺 或其他渠道對外發(fā)布,,,3,,,,,自當(dāng)天起，南京以下三類人可以直接辦理落戶：（一）取得研究生以上學(xué)歷或年齡在40周歲以下且取得本科學(xué)歷的畢業(yè)生（含留學(xué)歸國人員）；（二）取得中級以上（含中級）專業(yè)技術(shù)資格人員；（三）取得三級以上（含三級）國家職業(yè)資格（技能類）人員，符合以上三種情形之一的人才，均可申請戶口遷入南京市城鎮(zhèn)地區(qū)。,

6、,南京政策：3月1日發(fā)布關(guān)于《南京市關(guān)于大學(xué)本科及以上學(xué)歷人才 和技術(shù)技能人才來寧落戶的實施辦法（實行）》的通知,,,,落戶地點：戶口遷移登記應(yīng)遵循先家庭戶后集體戶的落戶原則，申請人在本市城鎮(zhèn)地區(qū)擁有合法穩(wěn) 定住所的，應(yīng)當(dāng)在房屋所在地登記戶口，并提交合法穩(wěn)定住所證明，房屋為申請人與他 人共同共有，還需提供共同共有人同意落戶書申請人無合法穩(wěn)定住所，直系親屬在本市城鎮(zhèn)地區(qū)有家庭戶口和合法穩(wěn)定住所的，可以 在直系親屬戶口登記地登記戶口，

7、并提交合法穩(wěn)定住所證明、直系親屬居民戶口簿、親 屬關(guān)系證明和所有權(quán)人（承租權(quán)人）同意落戶書單位設(shè)立集體戶的，可以在單位集體戶登記戶口，并提交單位同意落戶證明無上述落戶條件的，統(tǒng)一在市政務(wù)服務(wù)中心集體戶登記戶口,4,,,,,,,對于同一人多次變更婚姻關(guān)系購房或多人頻繁買賣同一套住房申請?zhí)崛∽》抗e金的，將 不予提取，同時，南京住房公積金的繳存比例浮動區(qū)間正式調(diào)整為5%—12%。在公積金繳存時照顧到部分困難企業(yè)，將允許其申請降低繳存

8、比例或暫緩繳存，最低繳存 比例不低于5%。公積金提取：騙提公積金者5年內(nèi)不予貸款。公積金繳存：降低比例延長至2020年4月30日。,5,南京政策：6月2日《關(guān)于進一步加強住房公積金提取管理工作的通 知》和《關(guān)于改進住房公積金繳存機制進一步降低企業(yè)成本的通知》,,,6,商品住宅市場摘要,成交： 2018年上半年，南京市共成交商品住宅22775套；成交總面積265.62萬平 方米，同比分別下降23.17%和20.11%。新增：

9、2018年上半年，南京市共新增商品住宅15995套；新增總面積229.28萬平 方米，同比分別下降40.37%和27.56%。存量： 截止2018年6月底，南京市存量商品住宅27094套；存量總面積319.63萬平 方米，同比分別上升16.64%和12.18%。,）,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.fang.com,,,,,,商品住宅供應(yīng)下降,,,2018年上半年，南京市共新增商品住宅15995套；新增總面積229.28萬平方

10、米，同比分別下降40.37%和27.56%。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-200,0,200,400,600,800,1000,0,20,40,60,80,100

11、,120,140,160,2013年06月2013年08月2013年10月2013年12月2014年02月2014年04月2014年06月2014年08月2014年10月2014年12月2015年02月2015年04月2015年06月2015年08月2015年10月2015年12月2016年02月2016年04月2016年06月2016年08月2016年10月2016年12月2017年02月

12、2017年04月2017年06月2017年08月2017年10月2017年12月2018年02月2018年04月2018年06月,圖：2013年6月以來南京商品住宅（不含保障房）供應(yīng)面積走勢,,批準上市面積(萬㎡),,批準上市面積環(huán)比(%),數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.fang.com,77,,,,,,商品住宅成交下降,,,2018年上半年，南京市共成交商品住宅22775套；成交總面積265.62萬平方米，同比

13、 分別下降23.17%和20.11%。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-80,-60,-40,-20,0,20,40,60,80,100,120,0,20,

14、40,60,80,100,120,140,160,180,,圖：2013年6月以來南京商品住宅（不含保障房）成交面積走勢,,銷售面積(萬㎡),,銷售面積環(huán)比(%),數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.fang.com,88,,,,,,商品住宅價格趨于平穩(wěn),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

15、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-30,-20,-10,0,10,20,30,40,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,,2018年上半年，南京商品住宅成交均價為24747元/平米，同比下跌0.97%，成交均價趨于 平穩(wěn)。秦淮區(qū)、鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)成交均價位列前三，分別為43485元/平米、36225元/平米、3

16、5193元/平米。圖：2013年6月以來南京商品住宅（不含保障房）銷售均價走勢,,銷售價格(元/㎡),,銷售價格環(huán)比(%),數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.fang.com,99,,,,,,商品住宅供不應(yīng)求,,,,2018年上半年，南京商品住宅市場銷供比方面，商品住宅成交量為265.62萬平 方米，商品住宅供應(yīng)量229.28萬平方米，銷供比1.16，市場總體供不應(yīng)求。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

17、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,121086420,2013年06月2013年08月2013年10月2013年12月2014年02月2014年04月2014年06月2014年08月2014年10月2014年12月2015年02月2015年04月2015年06月2015年08月2015年10月2015年12月2016

18、年02月2016年04月2016年06月2016年08月2016年10月2016年12月2017年02月2017年04月2017年06月2017年08月2017年10月2017年12月2018年02月2018年04月2018年06月,圖：2013年6月以來南京商品住宅（不含保障房）銷供比走勢,,銷供比,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.fang.com,1010,,,,,,商品住宅存量略有上升,,,截止

19、2018年6月底，南京商品住宅可售面積為319.63萬平米，同比增加12.18%。當(dāng)前出清周期為7.22個月。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0,2,4,6,8,10,12,14,0,100,200,300,400,500,600,700,800,2013年06月2013年08月

20、2013年10月2013年12月2014年02月2014年04月2014年06月2014年08月2014年10月2014年12月2015年02月2015年04月2015年06月2015年08月2015年10月2015年12月2016年02月2016年04月2016年06月2016年08月2016年10月2016年12月2017年02月2017年04月2017年06月2017年08月2017

21、年10月2017年12月2018年02月2018年04月2018年06月,圖：2013年6月以來南京商品住宅（不含保障房）可售面積與出清周期走勢,,可售面積(萬㎡),,出清周期（月）,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.fang.com,1111,,,,,,商品住宅區(qū)域結(jié)構(gòu) ：上半年浦口供應(yīng)與成交均位于首位,,,2018年上半年，南京商品住宅供應(yīng)主要集中在浦口、溧水和建鄴區(qū)；成交量主要集中 在浦口、高淳和棲霞區(qū)；其中浦口區(qū)在

22、供應(yīng)和成交量方面均居于首位，土地潛力巨大。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,玄武 區(qū),秦淮 區(qū),鼓樓 區(qū),建鄴 區(qū),雨花 臺區(qū),浦口 區(qū),六合 區(qū),棲霞 區(qū),江寧 區(qū),溧水 區(qū),高淳 區(qū),圖：2018年上半年南京商品住宅（不含保

23、障房）各區(qū)域供應(yīng)面積和成交面積706050403020100,,銷售面積(萬㎡),,批準上市面積(萬㎡),數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.fang.com,1212,,,,,,商品住宅區(qū)域結(jié)構(gòu) ：上半年高淳漲幅最高，同比上漲22.20%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

24、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-15.00%,-10.00%,-5.00%,0.00%,5.00%,10.00%,15.00%,20.00%,25.00%,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,35000,40000,45000,50000,玄武 區(qū),秦淮 區(qū),鼓樓 區(qū),建鄴 區(qū),雨花 臺區(qū),浦口 區(qū),六合 區(qū),棲霞 區(qū),江寧 區(qū),溧水 區(qū),高淳 區(qū),圖：20

25、18年上半年南京商品住宅（不含保障房）各區(qū)域成交均價和同比漲幅,,銷售價格(元/㎡),,同比（%）,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.fang.com,1313,,,,,,商品住宅區(qū)域結(jié)構(gòu) ：80-100㎡面積段占比最高，25000元/㎡以上價 格段占比超五成,,,,2018年上半年南京商品住宅，從面積段來看，80-100平面積段占比29.12%，占據(jù)首位； 從價格段來看，25000以上的單價段占比56.78%占據(jù)超半成。,,,

26、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.00%,5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00%,80平方米以下,140(含)-160平方米,120(含)-140平方米,160平方米(含)以上,100(含)-120平方米,80(含)-100平方米,圖：分面積段成交占比,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.

27、00%,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.fang.com,1414,10.00%,20.00%,30.00%,40.00%,50.00%,60.00%,7000以下,18000-22000,12000-18000,7000-12000,22000-25000,25000以上,圖：分單價段成交占比,,,,,,商品住宅排行榜 ：上半年萬科濱水花園銷售面積占據(jù)榜首，華潤國 際社區(qū)銷售金額占據(jù)榜首,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fd

28、c.fang.com,1515,圖：2018年上半年南京商品住宅成交面積Top10圖：2018年上半年南京商品住宅成交金額Top10,,,,,,商品住宅價格持續(xù)上漲,,,,2017年上半年，南京商品住宅成交均價為24990元/平米，同比上漲30.76%，成交均價持續(xù) 上漲。秦淮、建鄴、玄武成交均價位列前三，分別為37950元/平米、36045元/平米、32529元/平米。圖：2013年6月以來南京商品住宅（不含保障房）銷售均價

29、走勢,/,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%,0,5000,200

30、00元平 15000米10000,25000,30000,201306201308201310201312201402201404201406201408201410201412201502201504201506201508201510201512201602201604201606201608201610201612201702201704201706,,銷售價格,,環(huán)比,數(shù)據(jù)

31、來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.fang.com,1616,,,17,土地市場摘要,供應(yīng)： 2018年上半年，南京市推出各類用地139宗，規(guī)劃建筑面積1532.16萬平方米，同比宗數(shù)下降26.06%、面積上升8.26%；其中商辦用地24宗，規(guī)劃建筑面積220.53萬 平方米；住宅用地37宗，規(guī)劃建筑面積522.52萬平方米。成交： 2018年上半年，南京市共成交各類用地147宗，規(guī)劃建筑面積1550.91萬平方米，同比分別上

32、升16.67%和69.3%；其中商辦用地22宗，規(guī)劃建筑面積164.51萬平方米； 住宅用地36宗，規(guī)劃建筑面積487.94萬平方米。均價： 2018年上半年，南京市商辦用地成交樓面均價為5195元每平方米，同比上升6.36%；住宅用地成交樓面均價為11959元每平方米，同比下降38.31%。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.fang.com,,,住宅用地供需：上半年南京住宅用地供應(yīng)面積下降,成交面積上升,,,,供應(yīng)方面：

33、2018年上半年南京共推出住宅用地37宗；規(guī)劃建筑面積522.52萬平方米，同比宗 數(shù)下降2.63%、面積下降15.4%。成交方面：2018年上半年南京成交住宅用地36宗；規(guī)劃建筑面積487.94萬平方米， 同比分別 上升28.57%和33.45%。,萬 平 米,,,,,,,,,,,,250200150100500,300,350,400,,圖：2015年7月以來南京住宅用地推出面積與成交面積走勢表,,推出面積,,成交面積,

34、,18,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,,,土地價格：住宅商辦地價溢價率均有下降,,,,,,,,,,,,2500020000150001000050000,,,住宅用地,,商辦用地,,,,,,,,,,,,,400350300250200150100500,2015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-012016-0

35、22016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-0520

36、18-06,樓面價方面： 2018年上半年南京市住宅用地成交樓面均價7242元/平方米，同比下降38.3%。 商辦用地成交樓面均價5194元/平方米，同比下降6.37%。溢價率方面： 2018年上半年南京市住宅用地成交平均溢價率為6.31%，同比下降51.98個百分 點；商辦用地溢價率4.41%，同比下降18個百分點。圖： 2015年7月以來南京市住宅和商辦用地成交樓面均價及平均溢價率成交樓面地價(元/㎡)平均溢價率(%),,住

37、宅用地,,商辦用地,,19,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,,,圖： 2015年7月以來南京市住宅/商辦土地出讓金（億元）,南京宅地市場：上半年玄武區(qū)成交金額占比居首,,,,2018年上半年，南京市共收入土地出讓金 （宅地和商辦用地） 438.85億元，同比下降11.98%。其中住宅用 地出讓金為353.39億元，同比下降17.66%；商辦用地出讓金為85.47億元，同比增長23.21%。玄武區(qū)、浦口 區(qū)及江寧區(qū)

38、成交金額占據(jù)前三，分別占比18%、17% 、14% 。,圖： 2018年上半年南京市住宅/商辦成交金額區(qū)域分布,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2015-072015-082015-092015-102015-112015-122016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092

39、016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-06,土地出讓金（億元)7006005004003002001000,,,,,,,

40、,,,,,,,,,,,,,18%,17%,14%,13%,11%,9%,8%,7%,4% 0%,,,,,,玄武區(qū)浦口區(qū)江寧區(qū)雨花臺區(qū) 秦淮區(qū),,,,,,,棲霞區(qū),溧水區(qū),六合區(qū),高淳區(qū),建鄴區(qū),20,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,,,21,圖：2018年上半年南京樓面單價地王排名（元/㎡）,南京土地單價和總價排行,圖：2018年上半年南京總價地王排名（億元）,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

41、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,10949,12789,13389,13730,14102,14171,16093,17209,17919,17922,0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1400016000 18000 20000,江寧區(qū)谷里街道牛首大道以西、蓮花街 以北地塊,玄武區(qū)紅山街道恒嘉路以西A

42、地塊,江北新區(qū)浦濱路以東、康健路以南地塊,玄武區(qū)紅山街道恒嘉路以西B地塊,玄武區(qū)百子亭北側(cè)地塊,江寧區(qū)天印大道以西、科建路以南地塊,秦淮區(qū)東鐵管巷地塊,雨花臺區(qū)臧家巷華嚴寺地塊,雨花臺區(qū)西善橋街道寧蕪鐵路以南地塊,浦口區(qū)江浦街道謝營3號地塊,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,8,47.7,55.6,0,10,20,30,40,50,60,六合區(qū)金牛湖南側(cè)2號地塊,棲霞區(qū)龍?zhí)督值例執(zhí)缎℃?zhèn)一（一）地 塊,浦口區(qū)江

43、浦街道謝營3號地塊,雨花臺區(qū)臧家巷華嚴寺地塊,雨花臺區(qū)西善橋街道寧蕪鐵路以南地 塊,江北新區(qū)浦濱路以東、康健路以南地 塊,玄武區(qū)紅山街道恒嘉路以西B地塊,玄武區(qū)紅山街道恒嘉路以西A地塊,秦淮區(qū)東鐵管巷地塊,江寧區(qū)天印大道以西、科建路以南地 塊,,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,,,南京2018年上半年品牌房企銷售和拿地情況對比,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

44、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,706050403020100,,,,,,,,,,,,銷售金額(億元),,權(quán)益拿地總價(億元),,22,,,趨勢展望：市場下行盤整，量縮價穩(wěn)，土地市場供應(yīng)加大,,,,,,,住宅,,,,,土地,23,下半年土地市場仍是兵家必爭之地，優(yōu) 質(zhì)住宅土地?zé)岫瘸掷m(xù)不減，18年土地供應(yīng) 計劃明確將增加住宅用地供應(yīng)量，加快土地 供應(yīng)節(jié)奏，有效增加供應(yīng)規(guī)模。2018年全 市計