《2018年上半年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告》

1、,China Index Academy,,中國(guó)指數(shù)研究院青島分院2018年7月,,,,,2018年上半年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)與趨勢(shì)展望,1,目錄,,,,,,,,,,宏觀環(huán)境分析,1,,,,,,,,,,2,市場(chǎng)環(huán)境分析,,,2,全國(guó)政策：調(diào)控持續(xù)深化，抑制非理性需求,,,,強(qiáng)調(diào)住房居住屬性，持續(xù)推進(jìn)差別化調(diào)控。住建部印發(fā)通知，從住房發(fā)展規(guī)劃、住房和土地供應(yīng)、資金管控等方 面重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。金融信貸層面，中國(guó)人民銀行明確表

2、態(tài)“控制居民杠桿率過快增長(zhǎng)，嚴(yán)格管控消 費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)貸款等資金挪用于購(gòu)房加杠桿行為，實(shí)施差別化住房信貸政策”。在諸多金融監(jiān)管政策和房地產(chǎn)領(lǐng) 域去杠桿政策的共同作用下，上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體資金面是逐步趨緊的。,資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院整理,,,3,全國(guó)政策：落實(shí)地方主體責(zé)任，政策密集出臺(tái),,,調(diào)控政策進(jìn)一步深化，連環(huán)重拳調(diào)控市場(chǎng)。各地上半 年調(diào)控力度并未減弱，3月份以來，逐漸出現(xiàn)政策調(diào)控 高峰，截至6月底已有超過20個(gè)地級(jí)以上城市出臺(tái)具體

3、 的限購(gòu)、限售、限貸等調(diào)控政策，若加上其他方面的 市場(chǎng)監(jiān)管政策，則城市數(shù)量更多。海南上半年歷經(jīng)數(shù) 次政策收緊，目前處于全局收緊狀態(tài)。,,,,整體來看，本輪地方調(diào)控政策特點(diǎn)突出：限購(gòu)擴(kuò)容、升級(jí)，限售擴(kuò)容明顯，調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵?售為主，且向縣級(jí)城市下沉；加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)簽、售價(jià)等銷售環(huán)節(jié)監(jiān)管，保障合理購(gòu)房需求；調(diào)控政策與人才新政、租賃政策并舉。,,,資料來源：中國(guó)指數(shù)研究院整理,,,,政策聚焦擴(kuò)大“有效供給”，推進(jìn)住房與土地供給側(cè)改 革

4、住房租賃中央強(qiáng)調(diào)建立租購(gòu)并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市 場(chǎng)，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu) 化住房租賃企業(yè)發(fā)展，發(fā)展住房租賃的兩大核心推動(dòng)力—土地資源與資本融資改革在2018年上半年取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，土地供應(yīng)保障渠道日益多元化，并且融資渠 道原有障礙基本得到疏通。共有產(chǎn)權(quán)房2018年兩會(huì)政府工作報(bào)告明確提出發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，住建部要求熱點(diǎn)城市增加共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，落實(shí) 并上報(bào)試行方案。此前，住建部已明確表態(tài)

5、支持北京、 上海深化試點(diǎn)工作，鼓勵(lì)兩市在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)模式、 產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進(jìn)行探索，形成 可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。,全國(guó)政策：注重調(diào)結(jié)構(gòu)，增加“有效供給”,,,,地方住房制度改革試點(diǎn)進(jìn)入實(shí)施階段，大城市出臺(tái)住房土 地供給計(jì)劃與相關(guān)渠道保障政策，積極落實(shí)“有效供給”住房制度改革試點(diǎn)除北京、上海試點(diǎn)外，廣東也在廣州、深圳、珠海、佛山 和茂名探索試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策，佛山已出臺(tái)相關(guān)試點(diǎn) 工作方案。此前確定的12個(gè)

6、試點(diǎn)城市、第一批部署的13個(gè) 集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市也進(jìn)入實(shí)施階段。調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)各城市制定長(zhǎng)周期住房發(fā)展規(guī)劃調(diào)整供給結(jié)構(gòu)（規(guī)定租賃 住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占比；集體建設(shè)用地建租賃住 房），北京、上海、深圳的住房供應(yīng)基本體現(xiàn)了普通商品 住房、政策性支持住房、租賃住房4:4:2的三分結(jié)構(gòu)。另外， 激活或轉(zhuǎn)化現(xiàn)有存量資源，服務(wù)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，主要包括 集體性閑置資產(chǎn)的盤活、土地出讓主體的擴(kuò)充、各類閑置 物業(yè)的盤活等。,4,,,,

7、,,2018年上半年，房地產(chǎn)政策調(diào)控進(jìn)入新的階段。與2017年政策相比，除了在需求端進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控外，也注重在“供給側(cè)”通過住房和土地制度的改革解決供需結(jié)構(gòu)不匹配的問題。抑制非理性需求和保證“有效供給”共同發(fā)力。政策對(duì)“有效供給”的強(qiáng)調(diào)和積極落實(shí)是影響未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常重要的因素。 目前大城市供給端的改革更加定向，旨在把未來供應(yīng)的大部分房源大概率地留給最需要房子的群體。同 時(shí)，需求端的調(diào)控力度不減，抑制投資投機(jī)需求的同時(shí)保障合理

8、購(gòu)房需求?？傮w來看，供需兩端共同發(fā)力，構(gòu)建“有效供需”新格局。展望2018年下半年，需求端的調(diào)控周期將拉長(zhǎng)，下半年整體基調(diào)仍然是不放松。在調(diào)控不放松前提下，差別化調(diào)控保障合理購(gòu)房需求將是主要趨勢(shì)，同時(shí)針對(duì)調(diào)控過程中出現(xiàn)的新問題繼續(xù)進(jìn)行微調(diào)?？傮w體 現(xiàn)為升級(jí)、擴(kuò)圍、修補(bǔ)。供應(yīng)端將圍繞短期供應(yīng)量的增加、推進(jìn)中長(zhǎng)期住房制度改革進(jìn)行政策構(gòu)建，進(jìn)一 步保障“有效供給”。以政府為主提供基本政策性支持住房、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系

9、 建設(shè)將加快。新一輪住房制度改革背景下，中小戶型住房、租賃住房、政策性住房比重將大大提高。試點(diǎn) 城市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革進(jìn)程的加快也將助力住房制度改革。這些都是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前區(qū)別于以 往的新特征、新形勢(shì)。此外，棚改雖然仍強(qiáng)調(diào)有序開展，但在地方隱性債務(wù)居高不下的背景下，貨幣化安 置政策存在進(jìn)行適度優(yōu)化的可能。,5,全國(guó)政策：分類調(diào)控更加精準(zhǔn)，有效供需成為行業(yè)發(fā)展的主旋律,,,青島政策：土拍新政-超出最高限價(jià)競(jìng)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金,,

10、,,3月9日，青島市宣布將以拍賣方式出讓位于高新區(qū) 兩宗商住地塊，值得關(guān)注的是，根據(jù)出讓文件，這兩 幅地塊執(zhí)行土拍新規(guī)：當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到或超過最高限 價(jià)后，網(wǎng)上土地競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)入網(wǎng)下競(jìng)公共基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)資金，由公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金出資最高者競(jìng)得 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。這是競(jìng)房?jī)r(jià)，競(jìng)自持面積以及 競(jìng)?cè)瞬殴⑴浣ü⒈壤?，青島土拍再出新規(guī)。所有網(wǎng)上拍賣報(bào)名成功參與競(jìng)買、且同意國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以土地最高限價(jià)成交、并有意向參與網(wǎng)下競(jìng)公共

11、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的競(jìng)買人，均可參與網(wǎng)下公共 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金競(jìng)拍。競(jìng)得人須同意在限地價(jià)、控 房?jī)r(jià)的前提條件下，向政府自愿支付公共基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)資金，競(jìng)得人不得將該筆資金納入拍賣地塊上商品 住房的成本核算及銷售價(jià)格考慮因素。,,6,6,,,青島政策：高新區(qū)治理樓市亂象，監(jiān)督開盤公開搖號(hào),,,,3月16日，紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)召開房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓工作 會(huì)議，全面梳理存在的問題及下一步措施，并制 定紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓工作方案，加快建 立健全長(zhǎng)效管理

12、機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康 發(fā)展。會(huì)后先后出臺(tái)了 《關(guān)于開展紅島經(jīng)濟(jì)區(qū) 商品房銷售市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作的實(shí)施方案》和《 關(guān)于整頓規(guī)范紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)中介行為專項(xiàng)整 治工作的實(shí)施方案》，并成立兩個(gè)專項(xiàng)工作組， 對(duì)轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)開展專項(xiàng)檢查 工作。專項(xiàng)整治重點(diǎn)包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售 許可銷售房屋或以任何名義收取認(rèn)籌金；取得預(yù) 售許可未一次性公開銷售全部可售房源，捂盤惜 售；未按規(guī)定在售樓現(xiàn)場(chǎng)公示“七證四書”、一 房一

13、價(jià)、銷售人員上崗證、購(gòu)房特別提示等；開 發(fā)企業(yè)聯(lián)合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒房倒號(hào)和投機(jī)炒作 等方面。,,,要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目須在取得 《商品房預(yù)售許可證》兩日內(nèi)公開開盤地點(diǎn)、開盤時(shí)間及開盤方式，并向國(guó)土部門備案。10日內(nèi)一次性開盤出售全部準(zhǔn) 售房源，開盤現(xiàn)場(chǎng)要公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià) 格，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，按照“公平、公開、公正、透明”的原則對(duì)外銷售。對(duì)小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的車位、儲(chǔ)藏室則要在商品房交付后，再進(jìn)行公開透明銷售。對(duì)

14、捂盤惜售、炒房倒號(hào)、串通中介等行為，一經(jīng)查 實(shí)，停辦預(yù)售許可手續(xù)，取消網(wǎng)簽備案資格。,,7,7,,,青島政策：戶籍新政發(fā)布，新區(qū)60平可落戶,,,3月30日，青島政務(wù)網(wǎng)正式發(fā)布《關(guān)于深化戶籍制度改革的實(shí)施意見》，據(jù)實(shí)施意見，青島將適度放寬城區(qū)、 大幅放寬新區(qū) 、全面放開縣域落戶政策。嚴(yán)格限制城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村落戶。到2020年，全市常住人口規(guī)模達(dá)到1000萬人左右，戶籍人口規(guī)模達(dá)到850萬人左右。,,,,,,具有正高級(jí)專業(yè)技術(shù)資格的人員；

15、50周歲以下，取得博士學(xué)位或碩士 學(xué)位，或具有副高級(jí)專業(yè)技術(shù)資格，或具有高級(jí)技師職業(yè)資格，或在 國(guó)家級(jí)一、二類職業(yè)技能競(jìng)賽中獲獎(jiǎng)的人員；45周歲以下，具有全日 制本科學(xué)歷或?qū)W士學(xué)位的人員可申請(qǐng)落戶。,,,,,在城區(qū)購(gòu)買單套商品住宅建筑 面積達(dá)到90平方米以上、新區(qū)（青島西海岸新區(qū)、紅島經(jīng)濟(jì) 區(qū)、即墨區(qū)）達(dá)到60平方米以 上取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，本人及 其配偶、未婚子女可申請(qǐng)落 戶。,,,,,經(jīng)市、區(qū)政府批準(zhǔn)同意，在該區(qū)域落戶 的國(guó)內(nèi)外大公

16、司地區(qū)總部或銷售中心、 研發(fā)中心及銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī) 構(gòu)，具有發(fā)展?jié)摿Φ母咝录夹g(shù)企業(yè)、先 進(jìn)制造企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，以及中 央、省直事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)，其員工 可成建制落戶。,,,,,夫妻投靠；子女投靠（未婚）；父 母投靠：男年滿60周歲、女年滿55周歲，可投靠成年子女落戶,,,,,在市內(nèi)七區(qū)有合法固定住所、持青島 市簽發(fā)有效的山東省居住證滿1年、在 本市就業(yè)或創(chuàng)業(yè)并連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn) 滿1年、無犯罪記錄的人員，可積分申 請(qǐng)落戶。

17、,,,,,經(jīng)畢業(yè)生主管部門辦理派遣接收手續(xù)、落實(shí) 就業(yè)單位、在3年派遣期內(nèi)的普通高校全日 制?？萍耙陨蠈W(xué)歷畢業(yè)生；符合國(guó)家、省、 市有關(guān)政策規(guī)定錄取的全日制普通大中專院 校、技工學(xué)校新生，本市生源畢業(yè)生及退學(xué) 回原籍的在校生可申請(qǐng)落戶。,8,8,,,青島政策：2.0版限購(gòu)限售政策出臺(tái)，抑制炒房投資，保障剛需,,,,4月18日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于 持續(xù)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序運(yùn)行的通知》， 限購(gòu)令2.0版本正式拉開帷

18、幕。在市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)已擁有1套住房的本市（七區(qū)三市）戶籍居民家庭能夠提供從購(gòu)房申請(qǐng)之 日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人 所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶 籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和 二手住房）；對(duì)在上述區(qū)域內(nèi)已擁有2套及以上 住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房 的非本市戶籍居民家庭、無法提供上述納稅證明 或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫 停向其售房。在本市范圍內(nèi)新購(gòu)買的新

19、建商品住房和二手住房，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿5年后方可上市交 易。,,9,9,,,,,,總體來看，青島上半年房地產(chǎn)相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái)， 調(diào)控力度持續(xù)增強(qiáng)。對(duì)于市場(chǎng)的供求兩端積極進(jìn)行調(diào)控。供給端方面， 在土地緊張的區(qū)域通過限制土地拍賣溢價(jià)率、熔斷 機(jī)制以及超出最高限價(jià)競(jìng)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的 設(shè)置；在郊區(qū)加大供地力度，形成有效供給；需求 端方面，通過限購(gòu)與限售政策兩方面調(diào)控市場(chǎng)，在 確保剛需的同時(shí)又能保持市場(chǎng)的良性發(fā)展。從銷售端的

20、公開搖號(hào)確保公平，到吸引人口落戶政 策，提高城市的人口吸引力與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的活力。,青島：調(diào)控力度持續(xù)加強(qiáng)的同時(shí)，保證公平與人才引進(jìn),,,持續(xù) 調(diào)控,,,,搖號(hào) 公正,,,,,限購(gòu) 限售,,,,落戶 政策,,,,土地 供給,10,,,,目錄,,,,,,,,,,宏觀環(huán)境分析,1,,,,,,,,,,2,11,市場(chǎng)環(huán)境分析,青島樓市量?jī)r(jià)小幅回調(diào)土地整體供求同比上升，市場(chǎng)持續(xù)高熱下半年成交面積下降、價(jià)格漲幅收窄趨于穩(wěn)定,,,,,,,,,,,,

21、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0,50,100,150,200,,,,71.06,新房成交：上半年市場(chǎng)一季度負(fù)增長(zhǎng)，限購(gòu)新政刺激二季度小幅增長(zhǎng),圖：2011年-2018年上半年青島月度成交量及月均成交走勢(shì)月度成交面積上半年月均成交面積,,,,2018年上半年，市場(chǎng)熱度

22、小幅回調(diào)，青島住宅共計(jì)成交860.45萬平方米，月均成交143.4萬平方米，同比小幅下調(diào)4.46%，成交量仍舊在高位運(yùn)行。具體來看，一季度月均成交129.97萬平米，同比下降15.32%，3月成交面積暴漲至200.53萬平方米；二季度月均成交 約156.85萬平米，同比增長(zhǎng)6.87%，受限購(gòu)政策的影響，4月份的成交量達(dá)到了近18個(gè)月的峰值，然后在5月份出現(xiàn)了 明顯的下降，418調(diào)控政策效果明顯顯現(xiàn)顯著。,12,數(shù)據(jù)來源：CREIS中

23、指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,63.8,45.9,132.3,91.4,62.0,143.4,150.1,,,區(qū)域成交：區(qū)域成交量跌多于漲，黃島區(qū)成交量位居首位,,,,2018年上半年，黃島區(qū)、高新區(qū)與萊西市成交量同比出現(xiàn)上升，其中高新區(qū)成交量翻番，萊西市漲幅超七成。市南區(qū)、 市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)六區(qū)及膠州、膠南、平度成交量同比均有所下降，市南區(qū)下降44.21%，跌幅 最大。成交量上漲區(qū)域主要原因在于供應(yīng)量同比增加

24、，其次是中心市區(qū)的溢出效應(yīng)。成交同比下降區(qū)域主要原因還是供 應(yīng)不足，其次是限購(gòu)限售等措施的影響。具體來看，黃島區(qū)成交量最大，為147.7萬平方米，同比漲幅為36.32%；其次是即墨區(qū)，成交量為114.28萬平方米，同 比下降4.81%；排名第三位的是膠州市，成交量為111.68萬平方米。膠州和即墨成交量進(jìn)入前三，一方面是相比于市區(qū) 郊縣供應(yīng)量大以及沒有相關(guān)政策限制，另外一方面相比于其他縣市所處地理位置更靠近市區(qū)以及機(jī)場(chǎng)搬遷，藍(lán)色硅谷區(qū)

25、,域發(fā)展、地鐵線路通車等重大利好。,圖：2017年、2018年上半年青島住宅市場(chǎng)區(qū)域成交情況,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%-60.00%-80.00%,0,50,100,150,200,市南,市北,四方,李滄,嶗山

26、,城陽,黃島,高新區(qū)即墨區(qū)膠州市膠南市平度市萊西市,,,,2018年上半年2017年上半年同比,13,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,14,,,,區(qū)域結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)郊四市：,成 交 面 積 314.95 萬 平 方 米 ， 同 比 下 降 8.12% ； 占 比 下 降 1.46 個(gè) 百 分 點(diǎn) ， 為36.60%，占比三分之一以上。,新興城區(qū)：,主城區(qū)：,成交面積127.72萬平方米，同比下降19.

27、52%,；占比下降2.78個(gè)點(diǎn)，為14.84%。新房成交,量占比逐步下降，后期主城區(qū)逐漸過渡到以二手房交易為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)。,區(qū)域成交：新興城區(qū)成為交易主力，占全市成交量的一半左右,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,150,100,50,0,50,100,150,200,李滄區(qū)市北區(qū) 四方區(qū) 市南區(qū),黃島區(qū),

28、城陽區(qū),高新區(qū),嶗山區(qū),即墨區(qū),膠州市,膠南市,平度市,萊西市,,2018年上半年,,2017年上半年,遠(yuǎn) 郊 四 市,新成 交 面 積 417.78 萬 平 方 米 ， 同 比 上 漲興城4.64%；占比提高4.22個(gè)點(diǎn)，為48.55%，占區(qū)比接近一半，成為市場(chǎng)交易的主要區(qū)域。,主 城 區(qū),占比36.60%,占比38.06%,占比48.55%,占比44.33%,占比14.84%,占比17.62%,,,,,面積結(jié)構(gòu)中低面積

29、段：成交套數(shù)1.57萬套，同比下降53.13%；占 比下降16.8個(gè)點(diǎn)，為21.5%。中高面積段：成交套數(shù)達(dá)到5.03萬套，同比增長(zhǎng)8.4%；占比提高15.9個(gè)點(diǎn)，為69.0%。高面積段：成交套數(shù)0.69萬套，同比下降8.0%；占比 略有上漲，為9.5%。限購(gòu)等政策影響使得剛需成為購(gòu)買主要驅(qū) 動(dòng)力，中高面積段和中低面積段成為市場(chǎng)成 交絕對(duì)主力。,細(xì)分市場(chǎng)：各面積段漲跌不一，中高面積段同比與占比均增長(zhǎng),,,,,,,,,,,,

30、,,4.003.002.001.000.001.002.003.004.00,60平方米以下,60-90平方米,90-120平方米,120-144平方米,144-180平方米,180平方米以上,,2018年上半年,,2017年上半年,,,中 高 面 積 段,15,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,中 低 面 積 段,高 占比9.5%面 積 段,占比8.6%,占比21.5%,占比69.0%,占比53

31、.1%,占比38.3%,,,,,,單價(jià)結(jié)構(gòu)6000元/平方米以下：成交面積203.13萬平方米，同比上漲16.41%，占比上漲1.39個(gè)百分點(diǎn)至23.86%。6000-8000元/平方米：成交面積105.01萬平方米，同比下降26.43%，占比下降6.04個(gè)百分點(diǎn)至12.34%。8000-10000元/平方米：成交面積166.31萬平方米，同比下降7.39%，占比下降3.59個(gè)百分點(diǎn)至19.54% 。10000元/平方米以上：成

32、交面積376.86萬平方米，同比上漲34.69%，占比下降8.24個(gè)百分點(diǎn)至44.27% 。各價(jià)格段成交面積漲跌不一，尤其是10000元以上價(jià)格成交漲幅最大，6000-8000元和8000-10000元價(jià)格段成交下,降明顯。,細(xì)分市場(chǎng)：各價(jià)格段成交面積漲跌不一，10000元/㎡以上單價(jià)段同比漲幅最大,圖：2013年-2018年半年度住宅成交價(jià)格結(jié)構(gòu),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

33、,,,,,,,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年6000以下6000-80008000-1000010000以上,16,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,,,

34、成交價(jià)格：上半年青島住宅平均成交價(jià)格同環(huán)比均上漲,,,2018年上半年，青島住宅平均成交價(jià)格為11398.44元/平方米，同比上漲14.17%，環(huán)比上漲11.20%。分季度來看，一季度青島住宅成交均價(jià)為11385.83元/平方米，二季度青島住宅成交均價(jià)最高，為11413.66元/平方米，其中6月份青島住宅成交均價(jià)最高為12176.7元/平方米。之所以新房成交價(jià)格同環(huán)比漲幅與居民實(shí)際感受不太相符，主要原因在于成交區(qū)域的變化，從之前的

35、主城區(qū) 到新興區(qū)域再到周邊縣市；其次由于政府限價(jià)等因素以及捆綁裝修和車位等未體現(xiàn)在網(wǎng)簽價(jià)格上。,,,,,,,,,,,,,,-15,-10,-5,0,5,10,15,20,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年,,,

36、圖：2013年-2018年半年度青島住宅成交均價(jià)及環(huán)比變化成交價(jià)格（元/㎡）環(huán)比（%）,17,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,,,成交價(jià)格分區(qū)域：大部分區(qū)域成交價(jià)格同比上漲，城陽區(qū)漲幅最大,,,2018年上半年，除萊西市住宅成交價(jià)格同比下跌0.1%以外，其余大部分區(qū)域住宅成交價(jià)格同比上漲，其中新 興城區(qū)和外圍區(qū)縣漲幅較大。具體來看，城陽區(qū)成交均價(jià)漲幅最大，同比上漲63.51%；其次是平度市，同比上漲51.2

37、8%；漲幅位居第三 位的是膠州市，同比上漲42.57%。城陽區(qū)承接中心城區(qū)需求外溢明顯，漲幅最大；平度和膠州成交價(jià)格上漲 主要由于相關(guān)規(guī)劃利好以及主力區(qū)域的轉(zhuǎn)移導(dǎo)致。,圖：2017年、2018年上半年青島住宅區(qū)域成交價(jià)格情況,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%,40000

38、35000300002500020000150001000050000,膠南市 平度市 萊西市,,,,市南區(qū) 市北區(qū) 四方區(qū) 李滄區(qū) 嶗山區(qū) 城陽區(qū) 黃島區(qū) 高新區(qū) 即墨區(qū) 膠州市2018年上半年2017年上半年同比,18,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,,,住宅供應(yīng)：住宅供應(yīng)量同比有所減少，市場(chǎng)依然供不應(yīng)求,,,,2018年一季度青島住宅平均月度供應(yīng)量為63.8萬平方米，第二季度住宅平均月度

39、供應(yīng)量64.0萬平方米，相差 不大。其中1月份供應(yīng)量最大87.37萬平方米。市場(chǎng)4月份之前持續(xù)高熱和假期影響，導(dǎo)致開發(fā)商開盤和加推 積極性不高。政策出臺(tái)后，預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，部分開發(fā)商加快開盤節(jié)奏，持續(xù)大批量供應(yīng)住宅，于是在4月份 形成了有一個(gè)供給小高潮。從銷供比來看，成交量維持高點(diǎn)的同時(shí)，供應(yīng)量處于較低水平。2018上半年銷供比均在1以上，其中3月份出 現(xiàn)銷供比歷史高點(diǎn)，達(dá)到4.36，1月份出現(xiàn)銷供比上半年最低點(diǎn)為1.25，說明2018

40、年以來青島市場(chǎng)一直處于,供不應(yīng)求的狀態(tài)。,,,,0,1,2,3,4,5,6,7,0,50,100,150,200,250,300,11-0111-0311-0511-0711-0911-1112-0112-0312-0512-0712-0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-03

41、15-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-05,,,圖：2011年-2018年上半年青島住宅月度供應(yīng)量及銷供比批準(zhǔn)上市面積(萬㎡)銷供比,19,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,,,去化周期：可售量高開低走，出清周期現(xiàn)低點(diǎn)，價(jià)格依然

42、有上漲壓力,,,2018年上半年青島住宅可售量持續(xù)下降高開低走，在2月份達(dá)到峰值后便持續(xù)下滑，6月份可售量降至971.97萬平方米，達(dá)到2012年以來的最低點(diǎn)。從出清周期來看，2016年8月份開始，出清周期始終在10個(gè)月以下，6月份降至6.78個(gè)月，達(dá)到12年以來的最 低點(diǎn)，雖然2月份出清周期最大，達(dá)到9.84，但4月份開始整體的出清周期都在7個(gè)月以下，短期來看，市場(chǎng) 出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，價(jià)格仍存在上漲壓力。,圖：2011年-201

43、8年上半年青島住宅月度可售量及出清周期,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0,5,10,15,20,25,30,0,500,1000,1500,2000,2500,11-0111-0311-0511-0711-0911-1112-0112-0312-0512-0712-

44、0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-05,,可售面積(萬㎡),,出清

45、周期,20,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,,,表：2018年上半年企業(yè)銷售金額TOP10,,,,2018年上半年，青島房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額排行榜TOP10項(xiàng)目累計(jì)銷售金額為408.7億元，同比上漲48.4%。融創(chuàng)中國(guó) 憑借高端精品、強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力和品牌競(jìng)爭(zhēng)力，以99.8億元的銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)居銷售金額排行榜冠軍；萬科以53億元 的銷售業(yè)績(jī)位列銷售金額第二名；海爾地產(chǎn)以50.5億元的銷售業(yè)績(jī)位居銷售金額排行榜第三名。

46、外來開發(fā)企業(yè)占據(jù)大部分席位，青島本土企業(yè)僅海爾地產(chǎn)上榜，本土房企海信跌出前10名。,21,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,企業(yè)排行榜：融創(chuàng)中國(guó)成交金額99.8億，位居銷售金額榜首,,,,,2018年上半年，青島房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積排行榜TOP10項(xiàng)目累計(jì)銷售268.6萬平方米，同比上漲22%。排名第一的依 然是融創(chuàng)中國(guó)，銷售面積為60.5萬㎡；第二位是旭輝銀盛泰，銷售面積為31.4萬㎡；第三名為萬科，銷售面積為30

47、.6 萬㎡。成交額的上漲幅度大于成交面積上漲幅度從側(cè)面說明房產(chǎn)價(jià)格在持續(xù)上升，隨著限購(gòu)政策及中心城區(qū)需求外 溢，布局周邊縣市和新興區(qū)域的房企銷售面積得到快速上升。,22,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,企業(yè)排行榜：融創(chuàng)成交面積60.5萬平方米，再度位居銷售面積榜首,表：2018年上半年企業(yè)銷售面積TOP10,,,表：2018年上半年青島住宅項(xiàng)目成交金額TOP10,,,2018年上半年青島住宅銷售金額排行榜中，融

48、創(chuàng)·都會(huì)中心銷售金額23.36.2億元，位居榜首；萬達(dá)東 方影都以23.8億元的銷售額緊隨其后，排名第三的是融創(chuàng)青島灣琴灣，銷售額為23.4億元。從區(qū)域來源看，黃島區(qū)和李滄區(qū)共各有三個(gè)項(xiàng)目上榜；此外，市北區(qū)和嶗山區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目上榜，城陽 區(qū)和即墨區(qū)均有一個(gè)項(xiàng)目上榜。,23,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,項(xiàng)目排行榜：融創(chuàng)·都會(huì)中心成交額達(dá)到23.3億元，位居銷售金額榜首,,,表：2017年上半

49、年住宅項(xiàng)目成交套數(shù)TOP10,,,2018年上半年，青島商品住宅銷售套數(shù)排行榜TOP10項(xiàng)目合計(jì)銷售11899套，同比上漲19.8%。融創(chuàng)青島灣琴灣以1528套的銷售業(yè)績(jī)排在銷售套數(shù)首位，表現(xiàn)突出；萬達(dá)東方影都以1523套位居第二位；世茂公園美地緊隨其后，成交1313套。從區(qū)域來源看，黃島區(qū)有四個(gè)項(xiàng)目上榜，李滄區(qū)有三個(gè)項(xiàng)目上榜；膠州市、城陽區(qū)和即墨區(qū)均有1個(gè) 項(xiàng)目上榜。,24,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

50、,項(xiàng)目排行榜：融創(chuàng)青島灣琴灣成交套數(shù)突破1500套，位居銷售套數(shù)榜單首位,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.0,1.0,2.0,3.0,4.0,5.0,6.0,7.0,0,2,4,6,8,10,,,月度成交面積,,上半年月均成交面

51、積,0.8,公寓市場(chǎng)成交：上半年市場(chǎng)小幅下降，但一季度有小幅增長(zhǎng),,,,2018年上半年，青島公寓共計(jì)成交33.88萬平方米，月均成交5.65萬平方米，同比2017年上半年下降4.78%。具體來看，一季度月均成交12.09萬平米，同比增長(zhǎng)5.6%；二季度月均成交約21.79萬平米，同比下降9.8%，5月份的 成交量最高，達(dá)到8.08萬平方米。圖：2011年-2018年上半年青島月度成交量及月均成交走勢(shì),25,數(shù)據(jù)來源：CREIS中

52、指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,1.4,0.6,1.4,1.0,1.5,5.9,5.6,,,公寓區(qū)域成交：市區(qū)成交量較大，外圍縣市成交量很較小,,,分區(qū)域來看，2018年上半年市北區(qū)成交量最大，為86587平方米；其次是城陽區(qū)，成交量為67169平方米；排名 第三位的是黃島區(qū)，成交量為37604平方米。四方、萊西、平度等外圍縣市的成交量不超過10000平方米，區(qū)域 差距明顯。同比來看，黃島區(qū)下降了54.76%，膠南市下降了49.97

53、%；漲幅最大的是四方區(qū)，增長(zhǎng)了1047.89%，高新區(qū)增 長(zhǎng)了194.14%，即墨區(qū)增長(zhǎng)了192.88%。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-200.00%,0.00%,200.00%,400.00%,600.00%,800.00%,1000.00%,1200.00%,0,20000,40000,60000,80000,100000,市南,市北,四方,李滄,嶗

54、山,城陽,黃島高新區(qū)即墨區(qū)膠州市膠南市平度市萊西市,,,,圖：2017年、2018年上半年青島公寓市場(chǎng)區(qū)域成交情況2018年上半年2017年上半年同比,26,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,,,公寓成交價(jià)格：上半年青島辦公平均成交價(jià)格同環(huán)比小幅上漲,,,2018年上半年，青島公寓平均成交價(jià)格為15902元/平方米，同比上漲6.80%，環(huán)比上漲3.60%。分季度來看，一季度青島公寓成交均價(jià)為1

55、4013元/平方米，二季度青島公寓成交均價(jià)提高至16952元/平方米，其中6月份青島公寓成交均價(jià)最高為18151元/平方米，整體價(jià)格走勢(shì)處于上行趨勢(shì)。,,,,,,,,,,,,,,-25.00%,-15.00%,-5.00%,5.00%,15.00%,25.00%,35.00%,45.00%,0,2000,60004000,8000,1200010000,14000,16000,18000,2013年上半年 2013年下半年 201

56、4年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年,,,圖：2013年-2018年半年度青島公寓成交均價(jià)及環(huán)比變化成交價(jià)格（元/㎡）環(huán)比（%）,27,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,,,公寓成交價(jià)格分區(qū)域：大部分區(qū)域成交價(jià)格同比上漲，高新區(qū)漲幅最大,,,2018年上半年，除市南、嶗山、即墨區(qū)公寓成交價(jià)格同比

57、下跌以外，其余大部分區(qū)域公寓成交價(jià)格同比上 漲，其中城陽區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)和膠南市的漲幅都超過了20%。具體來看，城陽區(qū)成交均價(jià)漲幅最大，同比上漲30.74%；其次是膠南市，同比上漲27.62%；漲幅位居第三 位的是市北區(qū)，同比上漲22.67%。即墨區(qū)的成交均價(jià)跌幅最大，達(dá)到了58.45%，市南區(qū)下降了16.9%。,圖：2017年、2018年上半年青島公寓區(qū)域成交價(jià)格情況,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,40.00%

58、30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%-50.00%-60.00%,1000050000,3500030000250002000015000,膠南市 平度市 萊西市,,,,市南區(qū) 市北區(qū) 四方區(qū) 李滄區(qū) 嶗山區(qū) 城陽區(qū) 黃島區(qū) 高新區(qū) 即墨區(qū) 膠州市2018年上半年2017年上半年同比,28,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fan

59、g.com,,,公寓供應(yīng)：供應(yīng)量同比下降，市場(chǎng)供不應(yīng)求加劇,,,2018年上半年整體公寓供應(yīng)為20.97萬平方米，同比下降16.6%，一季度青島公寓平均月度供應(yīng)量為5.02萬平方米，第二季度公寓平均月度供應(yīng)量回調(diào)至1.97萬平方米，其中3月份供應(yīng)量最大6.34萬平方米。從銷供比來看，2018上半年同比均有所下調(diào)，上半年整體的銷供比為1.62，一季度的銷供比為0.8，二季度 的供銷比上升至3.69，供求失衡情況加劇。,圖：2011年-

60、2018年上半年青島公寓季度供應(yīng)量及銷供比,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,876543210-1,450000400000350000300000250000200000150000100000500000,2011年Q12011年Q22011年Q32011年Q42012年Q12012年Q22012年Q32012年Q42013年Q12013年Q22013年Q

61、32013年Q42014年Q12014年Q22014年Q32014年Q42015年Q12015年Q22015年Q32015年Q42016年Q12016年Q22016年Q32016年Q42017年Q12017年Q22017年Q32017年Q42018年Q12018年Q2,,上市面積(㎡),,銷供比,29,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

62、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0.0,2.0,4.0,6.0,8.0,10.0,12.0,181614121086420,,,,4.0,別墅市場(chǎng)成交：上半年市場(chǎng)增長(zhǎng)顯著，達(dá)到近7年峰值,圖：2011年-2018年上半年青島月度成交量及月均成交走勢(shì)

63、月度成交面積上半年月均成交面積,,,,2018年上半年，青島別墅共計(jì)成交68.04萬平方米，月均成交11.34萬平方米，同比2017年上半年增長(zhǎng)24.62%。具體來看，一季度月均成交8.67萬平米，同比增長(zhǎng)10.0%；二季度月均成交約14.01萬平米，同比增長(zhǎng)35.7%，4月份 的成交量最高，達(dá)到16.42萬平方米。,30,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,2.7,2.3,5.1,4.2,11.3,9.1,

64、8.6,,,別墅區(qū)域成交：外圍區(qū)域成交量較大，中心城區(qū)成交量很小,,,分區(qū)域來看，2018年上半年城陽區(qū)成交量最大，為18.78萬平方米；其次是黃島區(qū)，成交量為11.58萬平方米； 排名第三位的是膠州市，成交量為9.73萬平方米。市北、萊西、平度等外圍縣市區(qū)域的成交量不超過10000平方 米，區(qū)域差距明顯。同比來看，市北區(qū)降幅最大，下降了81.32%，萊西市降幅最大，下降了34.58%，即墨區(qū)下降了20.37%；漲幅 最大的是高新區(qū)

65、，增長(zhǎng)了296.94%，嶗山區(qū)增長(zhǎng)了122.46%。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,-100.00%,-50.00%,0.00%,50.00%,100.00%,150.00%,200.00%,250.00%,300.00%,0,50000,100000,150000,200000,市北,李滄,嶗山,城陽,黃島,高新區(qū),即墨區(qū),膠州市,膠南市,平度市,萊西市,,,,

66、圖：2017年、2018年上半年青島別墅市場(chǎng)區(qū)域成交情況2018年上半年2017年上半年同比,31,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,,,別墅成交價(jià)格：別墅平均成交價(jià)格同比增長(zhǎng)較大，環(huán)比基本持平,,,2018年上半年，青島別墅平均成交價(jià)格為15742元/平方米，同比上漲8.01%，環(huán)比上漲0.31%。分季度來看，一季度青島別墅成交均價(jià)為16756元/平方米，二季度青島別墅成交均價(jià)提高至15114元/平方

67、米，其中2月份青島別墅成交均價(jià)最高為17778元/平方米，整體價(jià)格走勢(shì)處于下行趨勢(shì)。,,,,,,,,,,,,,,-25.00%,-15.00%,-5.00%,5.00%,15.00%,25.00%,35.00%,45.00%,12000,12500,1350013000,14000,1500014500,15500,16000,16500,2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 20

68、15年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年,,,圖：2013年-2018年半年度青島別墅成交均價(jià)及環(huán)比變化成交價(jià)格（元/㎡）環(huán)比（%）,32,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com,,,別墅成交價(jià)格分區(qū)域：整體成交價(jià)格同比上漲，中心城區(qū)漲幅明顯,,,2018年上半年，除高新區(qū)、即墨區(qū)、膠州市和萊西市別墅成交價(jià)格同比下跌以外，其余大部分區(qū)域別墅成交 價(jià)格同比上