上海市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展定位及政策取向研究.pdf

1、自1992 年住房制度改革全面推進(jìn)以來，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了迅速發(fā)展和壯大。然而，隨之而來的還有上海市房?jī)r(jià)的快速上漲。2000 年的上海的房屋每平方米均價(jià)為3,326 元，至2009 年，上海市住房?jī)r(jià)格均價(jià)已達(dá)16,000 元/平方米，高檔住宅的價(jià)格甚至已突破10 萬(wàn)元/平方米。
　　 住房難問題成為擺在上海市政府面前的一道急需破解的題。然而，以往大量的研究表明，房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。于是，中央乃至各個(gè)地方政府

2、便將房地產(chǎn)視為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，給予了大力的支持。時(shí)至今日，面對(duì)如此高昂的房?jī)r(jià)，上海市政府是否應(yīng)該繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位，而忽視住房作為生活必需品的民生意義？
　　 筆者認(rèn)為，答案是否定的。
　　 本文將從兩個(gè)視角：產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)視角和社會(huì)民生視角考察上海市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。本文將通過定量分析上海市城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房承受能力，和房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度，為上海市政府在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)意義與民生意義之間提供抉擇的依據(jù)。

3、本文亦希望通過借鑒國(guó)內(nèi)外重要城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，為上海市政府制定相應(yīng)的合理政策提供一些有用的建議。
　　 經(jīng)過研究，本文得到兩個(gè)重要觀點(diǎn)如下：
　　 （1）目前來看，房地產(chǎn)業(yè)并非上海市的支柱產(chǎn)業(yè)。
　　 上海市房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)是0.70，感應(yīng)力系數(shù)是0.55，均小于1，且在42 個(gè)產(chǎn)業(yè)部門中排名靠后，說明上海市房地產(chǎn)業(yè)屬于弱輻射、弱制約的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度不高，對(duì)上海市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性不強(qiáng)，

4、與通常房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用明顯的觀點(diǎn)相反。因此，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位是錯(cuò)誤的。
　　 （2）上海市房?jī)r(jià)已嚴(yán)重偏離了本地居民的購(gòu)買能力。
　　 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已超出大部分城鎮(zhèn)居民的承受能力。以90平米/戶計(jì)算，2009 年的上海住房每套總價(jià)已達(dá)142 萬(wàn)，而全市平均的房?jī)r(jià)承受能力是56 萬(wàn)/套，差額巨大。不同收入的家庭對(duì)房?jī)r(jià)上漲的承受能力不同，中低入家庭購(gòu)房壓力最大。2009 年，中低及低收入

5、家庭年均可支配收入不到當(dāng)年實(shí)際房?jī)r(jià)的5％，已無能力買房。因此，上海市住房市場(chǎng)的民生現(xiàn)狀不容樂觀。
　　 大多數(shù)百姓買不起房的市場(chǎng)定然不是一個(gè)健康的市場(chǎng)。然而，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，會(huì)直接影響到全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康協(xié)調(diào)發(fā)展的全局，影響到上海的可持續(xù)發(fā)展；影響到廣大人民群眾切身利益。因此，上海市政府必須充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)中的地位和作用，在堅(jiān)持市場(chǎng)化改革趨向、充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源作用的基礎(chǔ)上，運(yùn)用金融、稅收、法律和必要的