房租上漲的邏輯與長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀-房地產(chǎn)行業(yè)租賃市場(chǎng)專題（一）

1、目錄1.城市租金是否真的高速上漲了？.....................................................31.1.租金上漲——2017年較大程度回撤...............................31.1.1.市場(chǎng)成交量?jī)鼋Y(jié)帶來(lái)租賃市場(chǎng)供應(yīng)量增加.............................31.1.2.嚴(yán)控人口紅線，租賃市場(chǎng)需求端承壓...................

2、..............41.1.3.重拳治理房屋中介市場(chǎng)，擠去市場(chǎng)水分...............................51.2.租金增速與人均收入增速匹配，租金仍具上漲空間..................52.長(zhǎng)租公寓對(duì)于租賃市場(chǎng)的真正影響力..............................................62.1.長(zhǎng)租公寓是市場(chǎng)的參與者，而不是絕對(duì)主力.................

3、.......62.2.長(zhǎng)租公寓溢價(jià)仍在合理范圍......................................92.3.長(zhǎng)租公寓對(duì)于市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性的改善.............................123.租賃市場(chǎng)供需失衡，帶來(lái)整體租金上漲........................................143.1.拆違帶來(lái)供需平衡打破，整體需求上提導(dǎo)致租金上漲...............143

4、.2.租賃地塊入市尚需時(shí)間，將改善遠(yuǎn)期供需平衡.....................144.多方機(jī)構(gòu)提前布局租賃市場(chǎng)藍(lán)海，盈利仍成困局..........................174.1.多方機(jī)構(gòu)混戰(zhàn)，多種運(yùn)營(yíng)模式并行...............................174.2.銀行機(jī)構(gòu)多方式參與租賃市場(chǎng)...................................184.2.1.聯(lián)手租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方，幫

5、助開(kāi)拓融資渠道............................184.2.2.面向租客提供租金分期產(chǎn)品........................................194.2.3.攜手個(gè)人、企業(yè)、政府，打造自有租賃平臺(tái)..........................194.3.融資方式多樣化，如何盈利依舊存疑.............................204.3.1.租賃住房專項(xiàng)債......

6、............................................204.3.2.資產(chǎn)證券化產(chǎn)品..................................................234.3.2.1.輕資產(chǎn)租金收益權(quán)ABS.......................................234.3.2.2.長(zhǎng)租公寓CMBS.................................

7、.............234.3.2.3.重資產(chǎn)類REITS.............................................245.投資建議.....................................................................................25售轉(zhuǎn)租，增加了租賃市場(chǎng)的供給，帶動(dòng)整體租金下行。表1：一線城市政策不斷加碼城市日期政策2016.

8、10本地戶籍家庭限購(gòu)兩套；非本市戶籍需滿5年社保且限購(gòu)1套北京2017.3調(diào)控政策升級(jí)，非本市戶籍由滿5年升級(jí)至連續(xù)60個(gè)月；深圳2016.10數(shù)據(jù)來(lái)源：整理以上。同時(shí)，對(duì)于本市戶籍成年單身人士（含離異），在本市限購(gòu)1套住房；能提供自購(gòu)房之日起計(jì)算的前5年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房圖5：一線城市商品房銷售額累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)源：，Wind1.1.2.嚴(yán)控人口紅線，租賃市場(chǎng)需求端承壓北上廣深

9、四城在當(dāng)?shù)氐摹笆濉币?guī)劃綱要中均明確了到2020年的人口控制目標(biāo)，四城分別提出2300萬(wàn)、2500萬(wàn)、1550萬(wàn)和1480萬(wàn)的人口紅線。直接導(dǎo)致了2017年北京、上海的常住人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，為2170萬(wàn)、2418萬(wàn)人，這也是自2000年來(lái)，北京市常住人口首次出現(xiàn)下滑。廣州和深圳在2017年人口凈增加45萬(wàn)和62萬(wàn)。2017年，北京、上海房租下降與其常住人口總數(shù)降低有著直接的關(guān)系，雖然廣州、深圳其人口處于加速增長(zhǎng)的狀態(tài)，但是由于廣州其自身