房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及相關(guān)稅費(fèi)分析

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及相關(guān)稅費(fèi)分析房地產(chǎn)合作開發(fā)模式及相關(guān)稅費(fèi)分析隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的升級(jí)，融資渠道的收緊，原先拿地比較激進(jìn)的房地產(chǎn)公司逐步轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略，積極尋求共同開發(fā)方進(jìn)行合作開發(fā)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。下面我們簡要介紹幾種合作開發(fā)模式及其稅費(fèi)。首先，我們假設(shè)A公司獲得某地塊的土地使用權(quán)，現(xiàn)擬與B公司進(jìn)行合作開發(fā)，由A公司提供土地，B公司提供項(xiàng)目所需全部資金，項(xiàng)目建成后A公司欲獲得【X萬】平米房產(chǎn)，其余部分由B公司出售。雙方合作可以采取下列幾種模式：模

2、式一、成立新項(xiàng)目公司模式一、成立新項(xiàng)目公司（一）交易結(jié)構(gòu)A公司以土地使用權(quán)出資，B公司現(xiàn)金出資，共同設(shè)立一家房地產(chǎn)公司（“項(xiàng)目公司”）。項(xiàng)目所需資金由B公司通過注冊資本金及股東借款解決。項(xiàng)目建成后銷售（保留X萬平米），銷售所得款項(xiàng)償還股東借款后并繳納相關(guān)稅費(fèi)后，按股權(quán)比例分紅。A公司以分紅款項(xiàng)收購B公司股權(quán)，從而通過100%控股項(xiàng)目公司，同時(shí)取得該X萬平米房產(chǎn)。（二）交易稅費(fèi)1.出資環(huán)節(jié)：A公司需繳納土地增值稅，所得稅（如評(píng)估未增值則無

3、需繳納），印花稅；項(xiàng)目公司繳納契稅。除非約定固定回報(bào)，否則A公司無需就出資行為繳納營業(yè)稅。（二）交易稅費(fèi)相比第一種模式，本模式由于土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)讓，則不會(huì)涉及出資環(huán)節(jié)中的各項(xiàng)稅費(fèi)，其他稅負(fù)成本與第一種模式相同。（三）優(yōu)劣勢本模式比第一種模式雖然減少了稅費(fèi)，但對于A公司公司的要求較高，需要在增資前進(jìn)行詳細(xì)的盡職調(diào)查。如果甲公司項(xiàng)目較多、業(yè)務(wù)復(fù)雜或歷史較長，不建議采用此種方式。模式三、借款模式模式三、借款模式為避免出資環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費(fèi)，雙

4、方也可以考慮以借款的形式進(jìn)行合作。由B公司向A公司提供委托貸款，A公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)及銷售，最終償還貸款使B公司退出。但該模式為A公司操盤，實(shí)際上改變了雙方合作的初衷，較難達(dá)到B公司自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、A公司固定回報(bào)的目的。如果采取該模式，建議將貸款的償還與項(xiàng)目銷售進(jìn)度掛鉤，同時(shí)還需考慮B公司借款的擔(dān)保，并提前做好雙方稅費(fèi)的測算工作（高利率會(huì)導(dǎo)致超過基準(zhǔn)利率部分的利息支出無法稅前扣除，且B公司應(yīng)就利息收入繳納營業(yè)稅）。模式四、聯(lián)建模式模式四、聯(lián)建模