實(shí)行建管分離的利弊關(guān)系

1、實(shí)行建管分離的利弊關(guān)系隨著我國(guó)住房商品化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理雖經(jīng)歷二十幾年的風(fēng)雨歷程，時(shí)至今日，建管不分仍是我國(guó)大中城市物業(yè)管理行業(yè)的普遍現(xiàn)象。據(jù)有關(guān)資料顯示：目前，全國(guó)各地由開(kāi)發(fā)商自建自管物業(yè)的比例高達(dá)70%～90％乃至以上。特別是很多新建物業(yè)的管理往往是由隸屬于開(kāi)發(fā)商的物管企業(yè)或者管理處進(jìn)行管理，呈現(xiàn)出“老子”開(kāi)發(fā)，“兒子”管理的“家族管理”模式。從而出現(xiàn)了一系列職責(zé)不清，責(zé)任與權(quán)利歸屬不明的問(wèn)題，在業(yè)主、物管企業(yè)、開(kāi)發(fā)商之間造

2、成扯不清、理還亂的矛盾和糾紛。建設(shè)部總結(jié)了我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條中規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。”在物業(yè)管理行業(yè)中引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用下優(yōu)勝劣汰。這樣就迫使物管企業(yè)必須創(chuàng)造參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件，充分作好參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求生存，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展。但是，建管分離到

3、底有哪些利弊？1、開(kāi)發(fā)商把自建自管作為促進(jìn)物業(yè)銷(xiāo)售的重要手段隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，住房商品化促進(jìn)了城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，開(kāi)發(fā)商已成為城市房地產(chǎn)投資的主流。一個(gè)個(gè)建筑別致環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)、一幢幢現(xiàn)代化高樓如雨后春筍拔地而起。為了現(xiàn)代化城市管理的需要，以及人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，物業(yè)管理公司順勢(shì)而生。在住房商品化，產(chǎn)權(quán)多元化初期，我國(guó)城市物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)尚未成形，新建物業(yè)的服務(wù)管理自然落在開(kāi)發(fā)商身上。這種自建自管的管理方式從開(kāi)始沿襲到現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)

4、商自建自管物業(yè)的比重仍然很大主要原因在于：開(kāi)發(fā)商已把對(duì)自建自管物業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的條件作為其配合物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略促進(jìn)物業(yè)銷(xiāo)售的重要手段。首先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是利潤(rùn)豐厚的行業(yè)。開(kāi)發(fā)商為了企業(yè)利潤(rùn)的不斷增長(zhǎng)，追求更大利潤(rùn)，就以樹(shù)立物業(yè)品牌和良好的社會(huì)形象來(lái)促進(jìn)物業(yè)銷(xiāo)售。在滾動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中不惜重金打造物業(yè)和物業(yè)管理品牌，高檔物業(yè)尤其是這樣。我們都知道物業(yè)硬件設(shè)施越完善、越高檔對(duì)物業(yè)管理的要求和需要投入的維護(hù)管理費(fèi)用就越高，為了打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)品牌，就需要為

5、業(yè)主提供與物業(yè)硬件相匹配的物業(yè)管理服務(wù)。為了促銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)，往往是不計(jì)物理服務(wù)。因而很容易引起矛盾和紛爭(zhēng)，由此，各地物業(yè)管理的風(fēng)波不停，糾紛不斷，已成為我國(guó)消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)，訴諸法律對(duì)簿公堂的也屢見(jiàn)不鮮。1、無(wú)法堅(jiān)持原則在實(shí)施物業(yè)前期管理中，由于與開(kāi)發(fā)商是父子關(guān)系，就很難站在客觀、公正的立場(chǎng)上積極督促、協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商解決物業(yè)質(zhì)量遺留問(wèn)題，即使發(fā)現(xiàn)物業(yè)施工質(zhì)量差也不便提出；對(duì)開(kāi)發(fā)商違背銷(xiāo)售承諾，恣意更改設(shè)計(jì)，損害業(yè)主利益的作法，只有聽(tīng)之

6、任之；對(duì)少數(shù)開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本減少投資，選用造價(jià)低廉、質(zhì)量低劣的設(shè)備設(shè)施和建筑材料等也只能視而不見(jiàn)；這些問(wèn)題不是物管企業(yè)發(fā)現(xiàn)不了，而是父子兵的所屬關(guān)系使得物管企業(yè)無(wú)法堅(jiān)持原則。2、在經(jīng)濟(jì)上受制于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商屬下的物管企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)上受制于開(kāi)發(fā)商，在開(kāi)發(fā)滾動(dòng)銷(xiāo)售階段，物管企業(yè)在管理服務(wù)的投入上不必考慮成本盈虧，只要很好地配合銷(xiāo)售，虧損了可以得到開(kāi)發(fā)商的支持給與輸血。所以，物管企業(yè)可以在低收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況下提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，實(shí)際上造成質(zhì)價(jià)

7、嚴(yán)重失衡的狀況。若是開(kāi)發(fā)商一旦停止輸血，要保持現(xiàn)有的物業(yè)管理服務(wù)水平，物管企業(yè)就面臨入不敷出的境地，出路只有兩條，一是減少公司員工、降低服務(wù)水平；二是提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。在物業(yè)消費(fèi)意識(shí)還未普遍成熟的當(dāng)今，無(wú)論如何都是業(yè)主們不認(rèn)可的。物業(yè)管理服務(wù)水平下降，必遭業(yè)主埋怨、其結(jié)果是投訴、糾紛不斷，本來(lái)是一個(gè)個(gè)和諧的社區(qū)，平添了許多不和諧的音符。3、成了開(kāi)發(fā)商的替罪羊任何一個(gè)建設(shè)工程，在建成后總會(huì)存在這樣或者那樣的不

8、足，在建設(shè)和使用人之間對(duì)工程存在問(wèn)題的認(rèn)識(shí)大相逕庭，而商品住房牽涉到千家萬(wàn)戶(hù)的直接利益，這個(gè)問(wèn)題顯得尤為突出。開(kāi)發(fā)商在建設(shè)中難免留下一些后遺癥，由于物管企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是父子關(guān)系，業(yè)主就把工程遺留問(wèn)題怪罪于物管企業(yè)，將怨氣發(fā)泄到物管企業(yè)身上，少數(shù)業(yè)主成天生事找茬，業(yè)主的最佳法寶則是不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，再則，有的業(yè)主還用物業(yè)服務(wù)費(fèi)沖抵開(kāi)發(fā)商欠他們的債務(wù)，使得物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)非常被動(dòng)，舉步維艱，物管企業(yè)成了開(kāi)發(fā)商的替罪羊。由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商屬下的物管企業(yè)