房地產(chǎn)租賃

1、一、房屋租賃概念和種類,1、概念 房屋租賃是指所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。,2、房屋租賃的種類（一）按所有權(quán)不同 1、公房租賃： （1）國有房屋（占絕大部分） 直管房屋 自管房屋 （2）集體所有房屋 2、私房租賃（較少） （二）按使用性質(zhì)不同 1、 居住用房租賃 2、非居住

2、用房租賃 辦公用房 生產(chǎn)經(jīng)營用房,二、房屋租賃的政策,房屋租賃的有關(guān)政策主要包括：(1)公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》和政府規(guī)定的證明文件。私有房屋出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》，承租人必須持有身份證明。    (2)承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。(3)共有房屋出租時(shí)，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)

3、。(4)租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。 買賣不破租賃原則,,房屋租賃期間內(nèi)，未經(jīng)承租人書面同意，出租人不得轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。  (    )  判斷題承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人(    )。A．應(yīng)重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效

4、B．可以收回房屋出租給其他人C．可以要求增加租金D．應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同答案：D,房屋租賃的條件,三 房屋出租的條件 法律沒有明確，僅作原則規(guī)定，“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。” 1、有房屋租賃的營業(yè)執(zhí)照； 2、土地是以出讓方式取得；如果是劃撥方式取得的，以營利為目的將房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金所含土地收益上繳國家； 3、有合法的房屋所有證書； 4、房屋能正常使

5、用，符合安全條件。,房屋租賃的條件,四 不得出租的房屋（禁止條件） 根據(jù)《城市房屋租賃管理方法》第6條規(guī)定，有下列情況之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；,房屋租賃的條件,（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；(危房)（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8

6、）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。,,下列房屋不得出租的有(    )。（2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）A、屬于違章建設(shè)的房屋B、被司法機(jī)關(guān)查封的房屋C．未取得房屋權(quán)屬證書的房屋D．其他房屋共有人不同意出租的房屋E．已購公有住房答案：ABCD,房屋租賃合同,五、房屋租賃合同的主要條款：1、當(dāng)事人姓名或者名稱及住所 。2、房屋的坐落、面積

7、、裝修及設(shè)施狀況 3、租賃用途。 改變用途時(shí)，重新協(xié)商租金4、租賃期限 5、租金及交付方式 6、修繕責(zé)任。 一般由出租人負(fù)責(zé)，可約定。,房屋租賃合同,7、轉(zhuǎn)租的約定 8、變更和解除合同的條件 。9、違約責(zé)任 10、當(dāng)事人約定的其他條款。,,必備條款： 租賃期限租賃用途租金及交付方式房屋的修繕責(zé)任,,(1)租賃期限?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間

8、屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失。,,(2)租賃用途：承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同承租人與第三者互換房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意，出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應(yīng)與出租人另行簽訂租

9、賃合同。,,,(3)租金及交付方式。租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。因此，它也是加強(qiáng)租賃管理的重點(diǎn)之一。 (4)房屋的修繕責(zé)任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。 租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。,,關(guān)于房屋租賃期限，不正確的表述是(    )。A．房屋租賃期不得超過20年，超過20年的房屋租賃合同無效

10、B．租賃期限屆滿當(dāng)事人續(xù)訂租賃合同，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年C．出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意D．承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意答案：A,超過20年的，超過部分無效,當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),六、出租人的權(quán)利義務(wù)1、依合同約定收取房租的權(quán)利；2、對(duì)使用情況進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利；3、期限屆滿，有權(quán)收回房屋；4、解除合同權(quán)；5、交付房屋的義務(wù)； 6、修繕房屋的

11、義務(wù)。 租賃住宅用房的自然損壞，一般由出租人負(fù)責(zé)，不履行，造成損害，承擔(dān)賠償責(zé)任；租賃房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從約定。,當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),七、 承租人的權(quán)利義務(wù) 1、承租人依照租賃合同的約定，對(duì)租用的房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利。2、享有優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)（同等條件下）3、要求支付修繕費(fèi)用。（承租人代出租人修繕房屋的）,當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),4、合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴(kuò)建或增添。5、按期交納租金

12、。6、期限屆滿及時(shí)返還承租的房屋。,,房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿3個(gè)月內(nèi)提出，經(jīng)同意重新簽訂合同。,八、房屋租賃合同終止,1、房屋租賃期限屆滿，租賃合同 終止,（一）租賃合同自然終止,2、符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；,3、因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；,4、當(dāng)事人協(xié)商一致的。 如承租人換房,（二）租賃合同人為終止,1將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租

13、的； 2將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的； 3將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的； 4)無正當(dāng)理由，拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的；,5公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以 上的； 6租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的； 7故意損壞承租房屋的； 8法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。,,單選題：下列關(guān)于房屋租賃的表述中，不正確的是（   )A．將房屋提供給他人從事經(jīng)營活動(dòng)屬于房屋租

14、賃B．承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導(dǎo)致租賃合同的終止屬于自然終止C．承租人經(jīng)出租人同意，可以將承租房屋轉(zhuǎn)租并獲得收益D．租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、房屋修繕責(zé)任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃的必備條款答案：B解析：承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導(dǎo)致租賃合同的終止屬于人為終止．,,租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(    ) A．10年B、20年C．30年D．50

15、年答案：B解析：《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。,房屋租賃合同登記 備案制度,九、房屋租賃實(shí)行登記備案制度 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽定后30內(nèi)，持以下文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)： 1、書面租賃合同； 2、房屋所有權(quán)證書； 3、當(dāng)事人的合法身份證件； 4、城市人民政

16、府規(guī)定的其他文 件。,出租共有房屋的，還須提交其他共有人同意出租的證明。 出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。,十 房屋租賃登記備案審查：(1)審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件；(2)審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋；(3)審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃期限、租賃的修繕責(zé)任等；(4)審查租賃行為是否符合國家及房屋

17、所在地人民政府規(guī)定的租賃政策；(5)審查是否按有關(guān)部門規(guī)定繳納了稅費(fèi)。,,簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后(    )日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。A、30B、60C、90D、120,十 房 屋 轉(zhuǎn) 租,（一）概念： 房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。（二） 條件： （1）承租人在租賃期限內(nèi)

18、， （2）征得出租人的書面同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。,房 屋 轉(zhuǎn) 租,（三） 要求： 房屋轉(zhuǎn)租，（1）應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。轉(zhuǎn)租合同必須（2）經(jīng)原出租人書面同意。并（3）辦理登記備案手續(xù)。（四 ） 限制 （1）終止日期。 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方當(dāng)事人協(xié)商約定的除外。,房 屋 轉(zhuǎn) 租,,（2）轉(zhuǎn)租合同生效后，

19、轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同中規(guī)定的出租人的權(quán)利義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的權(quán)利義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。 （3）轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。,,十二 房屋租金 房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場(chǎng)租金。成本租金是由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息和稅金五項(xiàng)組成的；商品租金是由成本租金加上保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤等八項(xiàng)因素構(gòu)成的；市場(chǎng)租金是在商品租金的基

20、礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系而形成的。,,《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！?,例題：房屋租金可分為(    )。A、成本租金B(yǎng)、商品租金C、市場(chǎng)租金D、比較租金E、廉價(jià)租金答案：ABC解析：比較租金、廉價(jià)租金不是房屋租金的構(gòu)成部分。,案例分析1,,丁一、丁二兄弟倆父母早

21、亡，留有遺產(chǎn)房屋一幢四間。該已房屋租賃給王三居住，雙方簽訂有房屋租賃合同，并向市房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)，領(lǐng)取了《房屋租賃證》。因租期屆滿，王三向留在當(dāng)?shù)氐亩∫惶岢鲑徺I該幢房屋，丁一認(rèn)為，丁二在外地工作，不需要當(dāng)?shù)胤课?，自己是長(zhǎng)子有權(quán)作主。經(jīng)協(xié)商，丁一與王三簽訂了房屋買賣合同。,案例分析1,,數(shù)日后，丁二一家調(diào)回當(dāng)?shù)毓ぷ?，提出要在租賃給王三的丁家私房居住，請(qǐng)王三在近期搬出此屋。王三辯稱，該幢房屋丁一已賣給他，雙方簽訂了書面的房屋買賣合

22、同，他已交清了買房款，房屋產(chǎn)權(quán)已屬他自己所有。若有異議，由丁一、丁二相互交涉。雙方意見分岐，丁二上訴法院，要求終止與王三房屋買賣合同，歸還房屋自用。 問：(1)丁一與王三簽訂的房屋買賣合同是否有效?依據(jù)是什么? (2)你認(rèn)為法院將作如何判決?,案例分析1,,1．合同無效。 該幢房屋是丁一、丁二兄弟倆共同共有財(cái)產(chǎn)。 共同共有房屋買賣必須經(jīng)共有人一致同意。 丁一、王三所簽訂的房屋買賣合同系丁一未

23、征得其弟丁二的同意擅自作主賣給王三的，是違反城市私有房屋買賣的有關(guān)管理?xiàng)l例的無效民事行為。,案例分析1,,2．法院應(yīng)判決： 丁一與王三所簽訂的該幢房屋買賣合同無效。 丁一應(yīng)向王三退還全部買房款，房屋產(chǎn)權(quán)仍歸丁一、丁二所有。 房屋租賃期已滿，丁二從外地調(diào)回需收回房屋自用要求合理，可讓王三在3個(gè)月內(nèi)搬出。,案例分析2,吳某系個(gè)體服裝經(jīng)營戶。2005年8月21日，吳某與趙某簽訂了房屋租賃合同。約定：趙某將其所有

24、的商業(yè)用房出租給吳某，期限2年。吳某在合同生效后，分兩次將租金13萬元付清。2006年12月，趙某告知吳某要將該出租房屋出售給第三人孫某。三個(gè)月后，趙某與孫某簽訂了買賣房屋的協(xié)議，孫某交付趙某60萬元買房款并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)?！悄痴J(rèn)為，在其承租期間，趙某與孫某的房屋買賣合同無效，遂向法院提起訴訟。要求趙某繼續(xù)履行與原告的房屋租賃合同，或準(zhǔn)許在同等條件下優(yōu)先購買被告的房屋。,問題： 1）承租人吳某是

25、否有優(yōu)先購買權(quán)？ 2）被告將以出租的房屋出賣給第三人的行為是否有效？ 　 3）以出租房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，原租賃關(guān)系應(yīng)如何處理？(買賣不破租賃),案例分析2,,承租人與共有人，誰具有優(yōu)先購買權(quán)    　　2000年，小張租用了劉先生一個(gè)店面，此后，由于地理位置靠近地鐵，所以小店的生意一直十分興旺。小張看中了這里的人氣，便與劉先生簽訂了為期五年的租賃

26、合同。 　　2004年初，小張聽說劉先生欲將這家店面賣掉，便多次去找劉先生，提出欲購買這家店面。劉先生告訴小張，這間店面系他與孫先生按份共有的，現(xiàn)在孫先生也想購買下劉先生的應(yīng)有份額。但小張表示自己愿意出與孫先生一樣的價(jià)格。 　　幾天后，在雙方出價(jià)一樣的情況下，劉先生將這家店面的所有權(quán)賣給了孫先生。小張因此訴至法院，認(rèn)為劉先生侵犯了自己的優(yōu)先購買權(quán)，要求法院確認(rèn)劉先生與孫先生的房屋買賣關(guān)系無效，保護(hù)自己的優(yōu)先購買權(quán)。對(duì)此，劉先生表示，此房