國有土地拍賣機(jī)制研究.pdf

1、2012年兩會期間人們普遍關(guān)注的一個(gè)詞匯是“房價(jià)”。自2003年以來,國家不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,不斷加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度,但是房價(jià)卻一直居高不下,甚至出現(xiàn)越調(diào)越漲的現(xiàn)象。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)性和戰(zhàn)略性資源,我國的土地出讓制度經(jīng)歷了從行政劃撥的計(jì)劃出讓到招拍掛方式的市場化出讓的改革。2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的實(shí)施,揭開了我國土地市場的市場化改革的序幕。隨著招拍掛制度的全面實(shí)行,市場競爭制度的引進(jìn),一方面,

2、對土地出讓市場的腐敗行為形成了有效的遏制,尋租現(xiàn)象得到有效的控制,促進(jìn)了土地市場的規(guī)范化;另一方面,隨著國有土地以拍賣形式出讓的比重不斷提高,在單一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的拍賣機(jī)制下,土地出讓價(jià)格也在不斷上升,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷提高。地價(jià)房價(jià)的居高不下是影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的主要原因,過高的房價(jià)已經(jīng)成為全面建設(shè)小康社會的重要阻礙因素。
　　近年來,由于受到巨大利潤的驅(qū)使,越來越多的資本參與到房地產(chǎn)市場中來,對土地資源的爭奪愈演愈烈,尤其是

3、具有國資背景和外資背景的企業(yè),這些企業(yè)掌握著大量的壟斷性資源,資本充足,對土地市場的理性競爭形成了巨大的沖擊。2011年,在金融危機(jī)的影響下,我國的經(jīng)濟(jì)增長受到了巨大的沖擊,GDP增長率下降到7.5％,面對國內(nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢,地方政府財(cái)政壓力上升,土地財(cái)政的勢頭愈演愈烈,地價(jià)和房價(jià)的調(diào)控難度增大。為了推動房價(jià)和地價(jià)的理性回歸,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,必須加大對土地出讓制度和土地拍賣制度的改革力度,不斷創(chuàng)新,尊重市場規(guī)律,充分發(fā)揮市場

4、的資源配置作用,加強(qiáng)對土地市場的監(jiān)督和管理,以保障民生為導(dǎo)向,推動土地市場的制度化和規(guī)范化建設(shè),真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想。
　　本文根據(jù)房價(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)的時(shí)間序列關(guān)系,分析了房價(jià)和地價(jià)之間的關(guān)系,指出地價(jià)的不斷上漲是房價(jià)不斷高漲的主要原因之一,進(jìn)而對我國傳統(tǒng)單一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的土地拍賣方式進(jìn)行了分析,討論了在土地拍賣中,地方政府與開發(fā)商以及開發(fā)商之間的博弈關(guān)系,指出傳統(tǒng)的土地拍賣模式是造成土地價(jià)格不斷上漲的主要原因。然后分析了雙向

5、拍賣模型在國有土地出讓上的應(yīng)用,指出在土地雙向拍賣模型下,能夠有效的解決土地價(jià)格不斷上漲的問題,同時(shí)由于調(diào)控因子的存在,可以更加有效的實(shí)行以保障民生為目的的宏觀調(diào)控。本文一共分為七章,第一章是緒論,指出了研究的目的和意義以及國內(nèi)外相關(guān)研究現(xiàn)狀,第二章分析了拍賣的基本理論以及土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)理論,第三章通過對房價(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)的時(shí)間序列關(guān)系分析,指出土地價(jià)格的不斷上升是房價(jià)不斷上升的主要原因,第四章研究了我國的土地出讓制度,分析