國(guó)有土地拍賣機(jī)制研究.pdf

1、2012年兩會(huì)期間人們普遍關(guān)注的一個(gè)詞匯是“房?jī)r(jià)”。自2003年以來(lái),國(guó)家不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策,不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度,但是房?jī)r(jià)卻一直居高不下,甚至出現(xiàn)越調(diào)越漲的現(xiàn)象。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)性和戰(zhàn)略性資源,我國(guó)的土地出讓制度經(jīng)歷了從行政劃撥的計(jì)劃出讓到招拍掛方式的市場(chǎng)化出讓的改革。2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的實(shí)施,揭開了我國(guó)土地市場(chǎng)的市場(chǎng)化改革的序幕。隨著招拍掛制度的全面實(shí)行,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制度的引進(jìn),一方面,

2、對(duì)土地出讓市場(chǎng)的腐敗行為形成了有效的遏制,尋租現(xiàn)象得到有效的控制,促進(jìn)了土地市場(chǎng)的規(guī)范化;另一方面,隨著國(guó)有土地以拍賣形式出讓的比重不斷提高,在單一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的拍賣機(jī)制下,土地出讓價(jià)格也在不斷上升,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷提高。地價(jià)房?jī)r(jià)的居高不下是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的主要原因,過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為全面建設(shè)小康社會(huì)的重要阻礙因素。
　　近年來(lái),由于受到巨大利潤(rùn)的驅(qū)使,越來(lái)越多的資本參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中來(lái),對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪愈演愈烈,尤其是

3、具有國(guó)資背景和外資背景的企業(yè),這些企業(yè)掌握著大量的壟斷性資源,資本充足,對(duì)土地市場(chǎng)的理性競(jìng)爭(zhēng)形成了巨大的沖擊。2011年,在金融危機(jī)的影響下,我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到了巨大的沖擊,GDP增長(zhǎng)率下降到7.5％,面對(duì)國(guó)內(nèi)外復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),地方政府財(cái)政壓力上升,土地財(cái)政的勢(shì)頭愈演愈烈,地價(jià)和房?jī)r(jià)的調(diào)控難度增大。為了推動(dòng)房?jī)r(jià)和地價(jià)的理性回歸,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,必須加大對(duì)土地出讓制度和土地拍賣制度的改革力度,不斷創(chuàng)新,尊重市場(chǎng)規(guī)律,充分發(fā)揮市場(chǎng)

4、的資源配置作用,加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)督和管理,以保障民生為導(dǎo)向,推動(dòng)土地市場(chǎng)的制度化和規(guī)范化建設(shè),真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想。
　　本文根據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)的時(shí)間序列關(guān)系,分析了房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的關(guān)系,指出地價(jià)的不斷上漲是房?jī)r(jià)不斷高漲的主要原因之一,進(jìn)而對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)單一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的土地拍賣方式進(jìn)行了分析,討論了在土地拍賣中,地方政府與開發(fā)商以及開發(fā)商之間的博弈關(guān)系,指出傳統(tǒng)的土地拍賣模式是造成土地價(jià)格不斷上漲的主要原因。然后分析了雙向

5、拍賣模型在國(guó)有土地出讓上的應(yīng)用,指出在土地雙向拍賣模型下,能夠有效的解決土地價(jià)格不斷上漲的問(wèn)題,同時(shí)由于調(diào)控因子的存在,可以更加有效的實(shí)行以保障民生為目的的宏觀調(diào)控。本文一共分為七章,第一章是緒論,指出了研究的目的和意義以及國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究現(xiàn)狀,第二章分析了拍賣的基本理論以及土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)理論,第三章通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)的時(shí)間序列關(guān)系分析,指出土地價(jià)格的不斷上升是房?jī)r(jià)不斷上升的主要原因,第四章研究了我國(guó)的土地出讓制度,分析