特征價(jià)格

1、基于特征價(jià)格的房地產(chǎn)評(píng)估新方法隨著住房制度的改革和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加活躍房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。目前我國(guó)在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中采用的方法主要包括市場(chǎng)比較法、收益還原法和重置成本法其他評(píng)估方法往往由這三種方法派生而來(lái)。這些評(píng)估方法有各自的適用范圍在實(shí)際操作中往往要受到一些條件的限制。由于房地產(chǎn)是一種異質(zhì)商品物業(yè)之間在構(gòu)成使用價(jià)值的各特征方面存在明顯的差異國(guó)外常常采用特征價(jià)格模型來(lái)進(jìn)行評(píng)估。特征價(jià)格方法從房地產(chǎn)

2、特征的隱含價(jià)格出發(fā)進(jìn)行評(píng)估可以對(duì)市場(chǎng)比較法、收益還原法和重置成本法等評(píng)估方法進(jìn)行改進(jìn)。一、三大傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估方法的局限性從房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來(lái)看即使是同一房地產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法、收益還原法和重置成本法所得的評(píng)估結(jié)果有時(shí)也相差較大。采用市場(chǎng)比較法要求存在較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不夠成熟的地區(qū)就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。即使是在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)比較法也可能不大適用于某些情況如由于某些原因?qū)е绿囟▍^(qū)域在一段較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)沒(méi)

3、有發(fā)生房地產(chǎn)交易。收益還原法的基本思想簡(jiǎn)單明了也非常便于理解但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)倪€原利率和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)純收益并不容易。對(duì)于沒(méi)有收益的房地產(chǎn)或者收益無(wú)法測(cè)算的房地產(chǎn)無(wú)法采用收益法實(shí)施評(píng)估而且未來(lái)收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中還原利率的確定隨意性大往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)都可以采用成本法估價(jià)。但是現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用而不是所花費(fèi)的成本房地產(chǎn)成本的增加并不一定能

4、增加其價(jià)值投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。另外采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力難度最大的就是折舊的計(jì)算尤其是對(duì)陳舊的房地產(chǎn)往往是以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。二.特征價(jià)格法(一)特征價(jià)值法及其理論依據(jù)特征價(jià)值法又稱(chēng)Hedonic模型法和效用估價(jià)法，認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，而房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異。特征價(jià)格理論認(rèn)為房地產(chǎn)是一種異質(zhì)商

5、品產(chǎn)品本身具有的一系列特征是效用產(chǎn)生的源泉不同特征結(jié)合在一起形成影響消費(fèi)者總效用的特征包。雖然房地產(chǎn)的交易價(jià)格在市場(chǎng)上是可觀察的但是房地產(chǎn)特征對(duì)應(yīng)著隱含價(jià)格每個(gè)特征對(duì)應(yīng)一個(gè)隱含市場(chǎng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可被理解為由多個(gè)特征的隱含市場(chǎng)構(gòu)成。特征價(jià)格法的基本思路是：將房地產(chǎn)商品的價(jià)格分解，以顯現(xiàn)出其各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格，在保持房地產(chǎn)的特征不變的情況下，將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中的特征因素分解，從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響，剩下的便是純粹由供求關(guān)系引

6、起的價(jià)格變動(dòng)。品是為了滿足生活、娛樂(lè)等需要住宅產(chǎn)品所能提供的效用取決于特征的組合及其數(shù)量。開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行交易其交易價(jià)格則表現(xiàn)為產(chǎn)品的特征價(jià)格之和。因此從房地產(chǎn)評(píng)估的角度來(lái)看由于待估價(jià)的房地產(chǎn)一般已經(jīng)具體到個(gè)體特征較為明顯且其特征數(shù)量方面的資料容易取得如果能夠通過(guò)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)計(jì)算出產(chǎn)品特征的價(jià)格那么就可以根據(jù)特征的數(shù)量來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。圖1.房地產(chǎn)特征價(jià)格分析框架(二)住宅特征對(duì)住宅價(jià)格的影響采用特征價(jià)格方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行

7、估價(jià)對(duì)特征變量的選擇是非常關(guān)鍵的一步。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有文獻(xiàn)的回顧可以發(fā)現(xiàn)以往研究中往往把房地產(chǎn)的特征分為建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征三大類(lèi)。下面以住宅為例就特征變量及其對(duì)住宅價(jià)格的影響進(jìn)行簡(jiǎn)單的總結(jié)。1.建筑特征。住宅價(jià)格常常跟住宅建筑本身的特征相關(guān)。如果一套住宅有更多的令人滿意的建筑特征那么在市場(chǎng)上所能獲得的價(jià)格就更高。這是因?yàn)橄M(fèi)者愿意為更多的空間(特別是功能空間)支付更多的費(fèi)用從而提高生活的質(zhì)量。例如增加一個(gè)房間住宅的總價(jià)增加7%。研究

8、者一般認(rèn)為建筑年齡跟住宅價(jià)格負(fù)相關(guān)，新建住宅與房齡為25年的舊住宅相比類(lèi)似單元的平均價(jià)格高出3150美元。然而研究還發(fā)現(xiàn)房齡在一些建筑上對(duì)住宅價(jià)格具有正面影響他們把價(jià)值的增加歸因于建筑的年份而導(dǎo)致的歷史意義。2.鄰里特征。鄰里特征主要包括三類(lèi):一是社會(huì)經(jīng)濟(jì)變量如鄰里的社會(huì)階層、種族構(gòu)成、職業(yè)狀況等二是政府或市政公共服務(wù)設(shè)施如商店、學(xué)校、醫(yī)院等三是外在性影響如自然環(huán)境、犯罪率、交通噪聲、機(jī)場(chǎng)噪聲等。3.區(qū)位特征。住宅的區(qū)位特征一般從整個(gè)城