協(xié)調發(fā)展視角下的城市商品住宅價格研究.pdf

1、在全球可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略背景下,我國城市進入了多元化發(fā)展階段,并相繼涌現(xiàn)出可持續(xù)發(fā)展城市、宜居城市等21世紀新的城市發(fā)展觀,而這一系列的發(fā)展觀無不要求城市經(jīng)濟、人口、社會、資源和環(huán)境的和諧統(tǒng)一、協(xié)調發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)是一個與城市各個子系統(tǒng)有著千絲萬縷關系的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng),近年來,有關于高房價制約宜居城市建設的評論頻頻出現(xiàn)在各大媒體和論壇中。面對著對住宅價格的種種質疑,政府要如何制定不同城市的基準住宅價格水平?消費者又將如何判斷某一城市住宅價格的合理

2、與否?本文試圖解決這個問題,從城市協(xié)調發(fā)展的視角出發(fā),尋找制定不同城市基準住宅價格的切入點。
　　本文綜合運用了住宅定價理論、復合系統(tǒng)理論、協(xié)調發(fā)展理論、協(xié)同學理論、灰色系統(tǒng)理論等多學科的研究成果,借助于統(tǒng)計軟件、灰色系統(tǒng)建模軟件、Visio繪圖軟件等多項工具,一方面從定性的角度分析了城市協(xié)調發(fā)展對商品住宅價格的影響,另一方面從定量的角度構建了二者的動態(tài)協(xié)調發(fā)展模型。整個過程,既促進了學科之間的交叉與融合,擴展了理論應用的外延;又

3、為政府、開發(fā)商、購房者提供了衡量住宅價格標準的依據(jù),具有很強的理論和實踐意義。
　　筆者首先廣泛閱讀了國內外相關研究文獻,了解最新的城市建設和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動態(tài),確定了研究方向;其次,系統(tǒng)地分析了商品住宅價格的形成機制,以及城市協(xié)調發(fā)展對商品住宅價格的影響,并在此基礎之上建立了“商品住宅-城市”復合系統(tǒng),并剖析其協(xié)調發(fā)展機制,包括復合系統(tǒng)的傳導結構、功能、衍生動力和演化模式,為面向協(xié)調的管理提供依據(jù);再次,將商品住宅價格作為主導因

4、素,構建了同時包含系統(tǒng)綜合發(fā)展水平和協(xié)調發(fā)展程度兩方面衡量功能的商品住宅價格GM(1,N)動態(tài)協(xié)調發(fā)展模型和模擬模型;最后,以上海市為例,演示了住宅價格模型的構建過程,并預測上海市2011至2015年的商品住宅價格。
　　通過上海市商品住宅價格的GM(1,N)動態(tài)協(xié)調發(fā)展模型可以發(fā)現(xiàn),住宅供給與需求、經(jīng)濟結構與效益、人口結構和素質、城市建設、生活質量、環(huán)境承載力九項因素對住宅價格具有促進作用;經(jīng)濟總量、人口數(shù)量、社會秩序、資源消耗