房地產合作開發(fā)模式及相關稅費分析

1、房地產合作開發(fā)模式及相關稅費分析房地產合作開發(fā)模式及相關稅費分析隨著房地產調控政策的升級，融資渠道的收緊，原先拿地比較激進的房地產公司逐步轉換戰(zhàn)略，積極尋求共同開發(fā)方進行合作開發(fā)分擔風險。下面我們簡要介紹幾種合作開發(fā)模式及其稅費。首先，我們假設A公司獲得某地塊的土地使用權，現擬與B公司進行合作開發(fā)，由A公司提供土地，B公司提供項目所需全部資金，項目建成后A公司欲獲得【X萬】平米房產，其余部分由B公司出售。雙方合作可以采取下列幾種模式：模

2、式一、成立新項目公司模式一、成立新項目公司（一）交易結構A公司以土地使用權出資，B公司現金出資，共同設立一家房地產公司（“項目公司”）。項目所需資金由B公司通過注冊資本金及股東借款解決。項目建成后銷售（保留X萬平米），銷售所得款項償還股東借款后并繳納相關稅費后，按股權比例分紅。A公司以分紅款項收購B公司股權，從而通過100%控股項目公司，同時取得該X萬平米房產。（二）交易稅費1.出資環(huán)節(jié)：A公司需繳納土地增值稅，所得稅（如評估未增值則無

3、需繳納），印花稅；項目公司繳納契稅。除非約定固定回報，否則A公司無需就出資行為繳納營業(yè)稅。（二）交易稅費相比第一種模式，本模式由于土地使用權未發(fā)生轉讓，則不會涉及出資環(huán)節(jié)中的各項稅費，其他稅負成本與第一種模式相同。（三）優(yōu)劣勢本模式比第一種模式雖然減少了稅費，但對于A公司公司的要求較高，需要在增資前進行詳細的盡職調查。如果甲公司項目較多、業(yè)務復雜或歷史較長，不建議采用此種方式。模式三、借款模式模式三、借款模式為避免出資環(huán)節(jié)的相關稅費，雙

4、方也可以考慮以借款的形式進行合作。由B公司向A公司提供委托貸款，A公司進行項目建設及銷售，最終償還貸款使B公司退出。但該模式為A公司操盤，實際上改變了雙方合作的初衷，較難達到B公司自擔風險、A公司固定回報的目的。如果采取該模式，建議將貸款的償還與項目銷售進度掛鉤，同時還需考慮B公司借款的擔保，并提前做好雙方稅費的測算工作（高利率會導致超過基準利率部分的利息支出無法稅前扣除，且B公司應就利息收入繳納營業(yè)稅）。模式四、聯建模式模式四、聯建模