房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期政府土地規(guī)制研究.pdf

1、我國(guó)正處于房?jī)r(jià)的快速上漲時(shí)期，支付成本的提高使得購(gòu)房成為普通居民的沉重負(fù)擔(dān)。政府為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。出臺(tái)了一系列相關(guān)政策和規(guī)定，但是房?jī)r(jià)水平仍未能按政策預(yù)期變動(dòng)。土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的上游市場(chǎng)，從源頭上加強(qiáng)對(duì)土地的控制和管理有助于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的價(jià)格。本文旨在從政府對(duì)土地的規(guī)制這一微觀層面出發(fā)，分析其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，有針對(duì)性地提出對(duì)策和建議。 本文具體研究?jī)?nèi)容如下： 1．通過(guò)分析指出房?jī)r(jià)的快速上漲有著合理的一面，但是

2、不合理的因素——市場(chǎng)失靈——是房?jī)r(jià)上漲的更為重要的動(dòng)因。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在市場(chǎng)失靈，表現(xiàn)在市場(chǎng)存在壟斷、信息偏在和不能提供公共物品的問(wèn)題。壟斷是市場(chǎng)失靈的最重要原因和表現(xiàn)，筆者對(duì)壟斷程度進(jìn)行了實(shí)際測(cè)度，并通過(guò)建立博弈分析模型，得出結(jié)論：壟斷造成了房地產(chǎn)供應(yīng)量減少和價(jià)格的提高。 2．運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)手段和數(shù)據(jù)協(xié)整理論建立地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系的模型，得出長(zhǎng)短期地價(jià)都能影響房?jī)r(jià)的結(jié)論，可以看出土地價(jià)格是反映土地規(guī)制內(nèi)容的信號(hào)，能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)

3、生影響并解決市場(chǎng)失靈。 3．回顧針對(duì)解決市場(chǎng)失靈而發(fā)展的規(guī)制理論，論述了規(guī)制的定義、特征、原因和手段。筆者提出，要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的市場(chǎng)失靈，土地規(guī)制是一種較好的糾正手段。繼而，分析了土地規(guī)制的基本目標(biāo)和房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)的目標(biāo)，并初步架構(gòu)了土地規(guī)制體系。 4．本文系統(tǒng)論述了土地規(guī)制的具體內(nèi)容和手段及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。在此基礎(chǔ)上提出，土地規(guī)制體系應(yīng)當(dāng)包括土地供應(yīng)規(guī)制、土地使用規(guī)制和土地保障規(guī)制。土地規(guī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的

4、影響具體體現(xiàn)在土地的供應(yīng)量、土地價(jià)格、房地產(chǎn)供應(yīng)量和房?jī)r(jià)的變化上，即：(1)土地供應(yīng)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，加大供應(yīng)量，增大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例、城市外圍住房比例，都會(huì)有效降低房?jī)r(jià)，但是，土地供給和住房上市之間存在著時(shí)間的滯后；(2)對(duì)土地的交易有必要進(jìn)行規(guī)制，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展和抑制投機(jī)行為，但是對(duì)單位自建房行為和集體非農(nóng)地上市可以在完善配套制度環(huán)境的前提上，考慮規(guī)制放松；(3)土地使用的規(guī)制能顯著影響房地產(chǎn)

5、價(jià)格。對(duì)于容積率、使用年期和用途的規(guī)制可以考慮規(guī)制的靈活性，而對(duì)面積進(jìn)行規(guī)制要防止面積過(guò)大會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；(4)土地保障主要包括明補(bǔ)和暗補(bǔ)兩種類(lèi)型，明補(bǔ)是更有效率的方式。隨著住房分配貨幣改革的實(shí)施，應(yīng)把對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)補(bǔ)貼轉(zhuǎn)化為對(duì)中低收入家庭的貨幣補(bǔ)貼?？梢暂^大幅度提高補(bǔ)貼資金效率，避免補(bǔ)貼對(duì)高收入家庭的溢出效應(yīng)，有利于發(fā)展統(tǒng)一的住房市場(chǎng)。并在分析的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)了土地規(guī)制體系。 5．土地規(guī)制的順利實(shí)施需要一定的保障措施