酒店改造項(xiàng)目管理

1、酒店改造項(xiàng)目管理酒店的改造是工程部經(jīng)常遇到的問題，由于改造工程是在酒店正常運(yùn)轉(zhuǎn)下進(jìn)行的，因此，改造工程會對酒店的經(jīng)營造成一定的影響，改造的效果也會受到高層的密切關(guān)注。所以，工程部在實(shí)施改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。一常見的改造項(xiàng)目的類型（一）設(shè)備磨損老化后的更新對于一些老酒店，設(shè)備磨損老化后的更新是常見的改造項(xiàng)目。工程部經(jīng)理首先要決定是否應(yīng)該進(jìn)行改造。有的工程部經(jīng)理會猶豫不決，因?yàn)?，在勞酒店中，設(shè)備的配置不充分。例如，高配置有一個進(jìn)線，要對電力系

2、統(tǒng)進(jìn)行改造一定會影響酒店的經(jīng)營，這樣，工程部經(jīng)理就需要一個準(zhǔn)確的判斷，即是否要對設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行改造。以下是工程部經(jīng)理可以參考的依據(jù)：1修理間隔期縮短設(shè)備可以通過維護(hù)、保養(yǎng)和修理延長使用壽命，但是維護(hù)修理不能恢復(fù)設(shè)備所有零部件的全部物質(zhì)磨損。由于設(shè)備的修復(fù)工藝與新設(shè)備制造工藝是不同的，即使是大修后的設(shè)備也不可能恢復(fù)設(shè)備出廠時的可靠性、耐用性和其它技術(shù)性能的全部指標(biāo)，因此設(shè)備的修理間隔期仍將一次比一次縮短。如果工程部經(jīng)理發(fā)現(xiàn)了這一現(xiàn)象，那么該

3、設(shè)備系統(tǒng)就需要進(jìn)行改造。2維持費(fèi)用增加設(shè)備維持費(fèi)用增加主要表現(xiàn)在設(shè)備故障次數(shù)的增加、維修數(shù)量增加以及能源消耗的增加。出現(xiàn)這種情況，往往意味著設(shè)備進(jìn)入了劇烈磨損期，需要更新。工程部經(jīng)理是能夠根據(jù)維修記錄判斷設(shè)備系統(tǒng)的維修量是否需要增加以及增加的速度，但是，可能在能源消耗方面，工程部經(jīng)理因?yàn)槿鄙贁?shù)據(jù)而無法判斷。3設(shè)備性能和生產(chǎn)率降低設(shè)備使用年限增加，其性能、效率就會逐漸降低，有時還會影響安全和環(huán)保性能。有的設(shè)備甚至?xí)霈F(xiàn)“空轉(zhuǎn)”，即雖然設(shè)備

4、在運(yùn)行，但不發(fā)揮功能，這對酒店經(jīng)營的影響很大。酒店的一些生產(chǎn)性設(shè)備（如洗衣設(shè)備等）性能下降和生產(chǎn)率的降低是顯著的。（二）改變酒店更個火適應(yīng)酒店經(jīng)營需要的改造酒店設(shè)備具有較大比重的享受因數(shù)，如客房設(shè)備、餐廳設(shè)備和直接提供客人消費(fèi)的其他設(shè)備等。經(jīng)過一段時間，其使用價值雖然沒有受到破壞，但已經(jīng)陳舊過時，會造成客人精神上的不愉快，從而影響酒店的等級和聲譽(yù)，不利于設(shè)備使用的經(jīng)濟(jì)性。這種特點(diǎn)決定了酒店設(shè)備的更新周期比一般企業(yè)短。此外，我國的旅游業(yè)起

5、步較晚，有相當(dāng)一部份旅游酒店是從原來的政府招待所或規(guī)格較高的旅館轉(zhuǎn)化而來的。這些九點(diǎn)鐘的設(shè)備絕大部分都比較陳舊，無法滿足旅游者的需要。也有的改造是由于酒店轉(zhuǎn)變經(jīng)營項(xiàng)目而產(chǎn)生的，如增加新的娛樂設(shè)施等。（三）增加新技術(shù)的改造增加新技術(shù)的改造可能是當(dāng)前酒店最熱衷的一種改造類型。增加的新技術(shù)一般都是與節(jié)能降耗、改善環(huán)境質(zhì)量有關(guān)的。的確，由于酒店設(shè)備有較大的節(jié)能空間，節(jié)能也可以有效地改善酒店的經(jīng)營業(yè)績，所以這一類型的改造比較受歡迎。但是，這一類型

6、的改造要關(guān)注該節(jié)能環(huán)保技術(shù)的有效性，工程部經(jīng)理在決策時要對該技術(shù)有一個準(zhǔn)確的判斷，即節(jié)能技術(shù)是否真正節(jié)能、是否對設(shè)備系統(tǒng)效率產(chǎn)生影響、是否影響酒店提供產(chǎn)品的品質(zhì)。二、設(shè)備改造和更新原則第四，原設(shè)計(jì)或安裝有無法彌補(bǔ)的缺陷的設(shè)備和系統(tǒng)。第五，不能適應(yīng)酒店經(jīng)營和需要的設(shè)備。確定了設(shè)備改造、更新的重點(diǎn)后，可按照酒店經(jīng)營目標(biāo)的要求，編制設(shè)備的改造、更新計(jì)劃。（二）進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析對每一個列入改造、更新計(jì)劃的設(shè)備，都應(yīng)進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析，因?yàn)樵O(shè)備

7、使用到最佳更新期以后不一定需要立即報(bào)廢，可以通過大修或技術(shù)改造來恢復(fù)設(shè)備的技術(shù)性能。如果大修或改造一不經(jīng)濟(jì)，那么就應(yīng)更新；如果酒店的經(jīng)營方針將改變整個酒店要改造，設(shè)備繼續(xù)使用的時間很短，就可以考慮不更新，甚至不修理，用到報(bào)廢為止。因此，對于一臺已經(jīng)到更新期的設(shè)備，有多種處理方法，通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析來確定最佳方案。（三）編制設(shè)備技術(shù)改造任務(wù)書確定了設(shè)備技術(shù)改造項(xiàng)目后，必須編制設(shè)備技術(shù)改造任務(wù)書。設(shè)備技術(shù)改造任務(wù)書的主要內(nèi)容有：第一，設(shè)備（

8、系統(tǒng)）存在的主要問題，歷次發(fā)生故障的原因分析。第二，設(shè)備（系統(tǒng)）技術(shù)改造的部位和改進(jìn)的要求。第三，設(shè)備（系統(tǒng)）改造所采用的新技術(shù)和改造后應(yīng)達(dá)到的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及采用新技術(shù)的可能性。第四，設(shè)備（系統(tǒng)）改造費(fèi)用的估算。第五，設(shè)備（系統(tǒng)）改造的停運(yùn)時間和完成改造計(jì)劃的期限。對于需要結(jié)合大修理進(jìn)行技術(shù)改造的項(xiàng)目，可納入大修理計(jì)劃。（四）設(shè)備改造、更新的實(shí)施設(shè)備改造、更新項(xiàng)目被批準(zhǔn)后，由工程部組織實(shí)施。如技術(shù)改造任務(wù)重、技術(shù)復(fù)雜，可委托主業(yè)單位承擔(dān)。