中日房地產(chǎn)市場 發(fā)展規(guī)律比較研究——以經(jīng)濟(jì)高速成長為背景的探討.pdf

1、房地產(chǎn)是一個關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)。其對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用明顯，而住宅需求的滿足程度和滿意水平直接體現(xiàn)了一固的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和財富分配是否公平。98年房改后我國城鎮(zhèn)職工住房分配開始由實(shí)物化分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，商品住宅在城鎮(zhèn)住宅供給中所占的比重快速提高，房地產(chǎn)市場與民眾的關(guān)系日益緊密。近幾年全國各大主要城市的商品房價格一路攀升，“購房難”一時成為社會輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，也引發(fā)了2004年末開始的關(guān)于中國房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的大討論。

2、 本文在這一時點(diǎn)上，采取比較研究的分析方法，試圖通過對日本房地產(chǎn)市場在戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)高速成長過程中的運(yùn)行軌跡的研究，總結(jié)其發(fā)展規(guī)律。并在中日兩國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在、外在約束條件的比較中，尋找中國房地產(chǎn)市場與日本房地產(chǎn)市場運(yùn)動規(guī)律的異同，以期達(dá)到預(yù)測未來我國房地產(chǎn)市場走勢的目的。從對戰(zhàn)后日本房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的研究中，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)是工業(yè)化的引致產(chǎn)業(yè)。工業(yè)化為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了住房需求“財富的積累”，而城市化則為住房需求進(jìn)行了“量的積累”。在工業(yè)化

3、的早期階段，重積累、輕消費(fèi)的政策取向往往人為抑止居民的住房需求；而隨著工業(yè)化向高級階段的遞進(jìn)、財富積累的增加，住房需求才開始由潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化，并最終推動房地產(chǎn)市場的成熟。 我國正處于由“重化學(xué)工業(yè)化”階段向工業(yè)化高級階段轉(zhuǎn)變的過程中，從國際經(jīng)驗(yàn)來講未來十?dāng)?shù)年將是房地產(chǎn)市場旺盛發(fā)展的時代。但是建國以來在城市化上的“欠帳”，很大程度上縮小了在這個時期能夠轉(zhuǎn)化為有效需求的潛在需求的規(guī)模。未來推動我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要

4、力量屬于那些早期工業(yè)化的獲益者，即城鎮(zhèn)原住人口。這一部分人口雖然只占人口的一少部分，但是由于中國人口基數(shù)大，從絕對數(shù)量上來說也相當(dāng)可觀，足以推動房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。 但同時也應(yīng)該注意到，由于我國房地產(chǎn)市場起步晚、與成熟的房地產(chǎn)市場還有很大差距，住房供給中存在的兩種結(jié)構(gòu)性矛盾仍然時刻威脅著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。對于未來而言僅有需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如果不能盡快化解供給體系和供給結(jié)構(gòu)上的矛盾，關(guān)于房地產(chǎn)市場泡沫或崩盤的一切言論也不儀僅是