出租人與承租人之間的稅務(wù)處理爭議

1、出租人與承租人之間的稅務(wù)處理爭議,（一）租賃期間代出租人扣繳稅金的稅務(wù)管理,當(dāng)前，有不少出租人在出租各種設(shè)備和廠房時，往往不承擔(dān)與租賃有關(guān)的稅費，為了更好的賬務(wù)處理，承租人一般會到稅務(wù)部門去代開發(fā)票，但到稅務(wù)局代開租賃發(fā)票存在一定的涉稅風(fēng)險，即企業(yè)代替出租人扣繳的租賃業(yè)營業(yè)稅及其他稅費不可以在稅前扣除，使企業(yè)一邊承擔(dān)了代扣稅費的成本支付，一邊又不可以在稅前扣除代替出租人扣繳的各種稅費，使企業(yè)多繳納了企業(yè)所得稅。為了控制以上所述稅收風(fēng)險，

2、出租人與承租人在簽定租賃合同時，在合同中必須簽定稅前租金，而不能簽稅后租金，然后約定承租人代替出租人繳納租賃有關(guān)的各種稅費。,（一）租賃期間代出租人扣繳租金的稅務(wù)管理,例如，假設(shè)稅前租金為A，稅后租金為B，到租賃物所在地的地稅局去代開發(fā)票需要承擔(dān)的綜合稅率為R，則簡單的等式為B=A× (1-R)，A=B/(1-R)。切記在租賃合同中應(yīng)簽定的租金為A=B/(1-R).而不是B=A×(1-R).這樣的話，企業(yè)以A=B/(

3、1-R)進(jìn)成本入賬，就包括了承租人代替出租人扣繳的綜合稅。,（二）經(jīng)營租賃期間水電費的稅務(wù)管理,經(jīng)營租賃期間，一般由出租人代承租人扣繳水電費用，出租人把扣繳的水電費發(fā)票或水電費分割表和扣繳的水電費發(fā)票復(fù)印件交給承租方進(jìn)行入賬。這樣的處理，水電費用很難從稅前進(jìn)行扣除，要進(jìn)行稅前扣除，必須在租賃合同中約定：租賃期間，承租人的水電費用由出租人代收代繳。 同時，必須注意千萬不能把水電費用含在租金里，否則水電費用要繳納房產(chǎn)稅，增加稅負(fù)。,（三

4、）經(jīng)營租賃收取押金的稅務(wù)管理：必須繳納營業(yè)稅,《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令2008年第540號） 第五條 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。 　　 《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》(財政部 國家稅務(wù)總局令2008年第52號) 第十三條 條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款

5、項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，,（三）經(jīng)營租賃收取押金的稅務(wù)管理：必須繳納營業(yè)稅,但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： （一）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費； （二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)； （三）所收款項全額上繳財政。,（三）經(jīng)營租賃收取押金的稅務(wù)管理：必須繳納營業(yè)稅,《國家稅務(wù)總局關(guān)于印

6、發(fā)》（國稅函發(fā)[1995]156號）規(guī)定：十八、問：對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時間？答：營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十八法規(guī)：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！贝隧椃ㄒ?guī)所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。,（三）經(jīng)營租賃收取押金的稅務(wù)管理：必須繳納營業(yè)稅,《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國

7、務(wù)院令2008年第540號）第十四條 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。 根據(jù)上述文件規(guī)定，出租人收取押金屬于營業(yè)稅價外費用的范疇，是要并入營業(yè)額繳納營業(yè)稅的，日后發(fā)生退還押金時，可以按上述文件規(guī)定從當(dāng)期應(yīng)納營業(yè)稅稅額中減除。,（三）經(jīng)營租賃收取押金的稅務(wù)管理：必須繳納營業(yè)稅,例如，南京一家公司將一座閑置的辦公樓出租給另一家公司，租金40

8、0萬元，租賃合同約定期限為4年，每年收取租金100萬元。同時約定承租公司在簽約時要交付30萬元的違約抵押金，在租賃合同期滿后，如承租公司正常履約，那么該公司會悉數(shù)退還押金。而該企業(yè)將這筆違約抵押金掛在“其他應(yīng)付款”科目，沒有繳納營業(yè)稅。由于沒有對30萬元繳納營業(yè)稅，稅務(wù)部門依法補繳了營業(yè)稅15000元，滯納金3000元。,（四）經(jīng)營租賃房屋轉(zhuǎn)租的稅務(wù)管理,1、個人轉(zhuǎn)租房屋的個人所得稅處理 國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個

9、人所得稅問題的通知》（國稅函[2009]639號）對個人取得轉(zhuǎn)租房屋收入有關(guān)個人所得稅問題通知如下： （1）個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。 （2）取得轉(zhuǎn)租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項轉(zhuǎn)租收入中扣除。,（四）經(jīng)營租賃房屋轉(zhuǎn)租的稅務(wù)管理,1、個人轉(zhuǎn)租房屋的個人所得稅處理 （3）《國家稅務(wù)總局關(guān)于個

10、人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》（國稅函〔2002〕146號）有關(guān)財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序調(diào)整為：①財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；②向出租方支付的租金；③由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用；④稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。,（四）經(jīng)營租賃房屋轉(zhuǎn)租的稅務(wù)管理,2、轉(zhuǎn)租房屋的房產(chǎn)稅處理 《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納?！?第九條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地

11、的稅務(wù)機關(guān)征收?！?由于《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）規(guī)定產(chǎn)權(quán)所有人才是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，而轉(zhuǎn)租行為人不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此，轉(zhuǎn)租行為人對其取得的轉(zhuǎn)租收入不需要繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)也無權(quán)要求轉(zhuǎn)租行為人繳納房產(chǎn)稅。,（四）經(jīng)營租賃房屋轉(zhuǎn)租的稅務(wù)管理,2、轉(zhuǎn)租房屋的房產(chǎn)稅處理 但要注意地方的稅收法律規(guī)定：（1）要差額繳納房產(chǎn)稅的地方。 《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)

12、土地使用稅若干政策規(guī)定的通知》（魯?shù)囟惡痆1999]282號）第三條規(guī)定：“對承租人轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)，由轉(zhuǎn)租人按其所得租金收人扣除轉(zhuǎn)租房產(chǎn)所支付的租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅?！?《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)政策的通知》（吉地稅發(fā)[2006]42號）第二條規(guī)定：“承租人轉(zhuǎn)租的房屋，按轉(zhuǎn)租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅。”,（四）經(jīng)營租賃房屋轉(zhuǎn)租的稅務(wù)管理,2、轉(zhuǎn)租房屋的房產(chǎn)稅處理 但要注意

13、地方的稅收法律規(guī)定：（2）不繳納房產(chǎn)稅的地方。 《云南省稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（云稅四字[1987]14號）第六條規(guī)定：“凡已繳納了房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，租用人又再轉(zhuǎn)租他人所取得的房租收入不再繳納房產(chǎn)稅?！?《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)租金收入不征房產(chǎn)稅問題的通知》（粵稅發(fā)[1990]432號）的規(guī)定：“根據(jù)房產(chǎn)稅《條例》規(guī)定“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”的精神，對單位和個人將租用的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)租所取得的租金收入不征收房產(chǎn)稅

14、?！?上海市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知,滬地稅地(1996)第42號最近，對有關(guān)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅問題的反映較多，經(jīng)研究明確如下：房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)類稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或代管人為納稅義務(wù)人?，F(xiàn)對出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對承租人將租入房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問題，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司后，現(xiàn)我局決定，本市關(guān)于轉(zhuǎn)租房

15、產(chǎn)按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的規(guī)定停止執(zhí)行。本通知從發(fā)文之日起執(zhí)行。一九九六年七月十八日,（四）經(jīng)營租賃房屋轉(zhuǎn)租的稅務(wù)管理,2、轉(zhuǎn)租房屋的房產(chǎn)稅處理 但要注意地方的稅收法律規(guī)定：（2）不繳納房產(chǎn)稅的地方。 《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)稅若干政策問題的通知》（浙地稅函[2002]257號）第一條第三款的規(guī)定：“對租入房產(chǎn)再轉(zhuǎn)租的行為，不征房產(chǎn)稅?！?《安徽省個人出租房屋稅收征管暫行辦法》（皖地稅[

16、2006]146號）第三條規(guī)定：“出租房屋的個人，為房屋租賃業(yè)稅收的納稅義務(wù)人。將承租的房屋轉(zhuǎn)手再出租的，對轉(zhuǎn)租人不征收房產(chǎn)稅。” 《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅的通知》（瓊地稅函[2006]299號）規(guī)定：“《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。承租者承租房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)租的，由于轉(zhuǎn)租者不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此對轉(zhuǎn)租者取得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅?！?（四）經(jīng)營租賃房屋轉(zhuǎn)租的稅務(wù)管理,2、轉(zhuǎn)租房屋

17、的房產(chǎn)稅處理 但要注意地方的稅收法律規(guī)定：（2）不繳納房產(chǎn)稅的地方。 《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（大地稅函[2006]149號）第三條規(guī)定：“對轉(zhuǎn)手出租房屋所取得的租金收入，不繳納房產(chǎn)稅。” 《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于重新明確轉(zhuǎn)租房產(chǎn)有關(guān)房產(chǎn)稅政策問題的通知》（蘇地稅發(fā)[2006]135號）的規(guī)定：“經(jīng)研究，蘇地稅發(fā)[1999]087號第一條第(四)款“對轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的，由轉(zhuǎn)租人

18、按轉(zhuǎn)租收入和承租租金的差額繳納房產(chǎn)稅”的規(guī)定停止執(zhí)行。對轉(zhuǎn)租房產(chǎn)取得的收入，仍按原規(guī)定繳納有關(guān)地方稅收?！?（四）經(jīng)營租賃房屋轉(zhuǎn)租的稅務(wù)管理,2、轉(zhuǎn)租房屋的房產(chǎn)稅處理 但要注意地方的稅收法律規(guī)定：（2）不繳納房產(chǎn)稅的地方。 《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對轉(zhuǎn)租房屋收入不征房產(chǎn)稅的通知》（贛地稅發(fā)[2008]95號）規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，因此對單位和個人租賃的房屋再進(jìn)行轉(zhuǎn)租所取得的收入不征房產(chǎn)稅?！?《湖北

19、省地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》（鄂地稅發(fā)[2008]97號）的規(guī)定：“房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)類稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或代管人為納稅義務(wù)人。對出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對承租人將租入房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問題，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局，現(xiàn)明確如下：從發(fā)文之日（2008年5月6日）起對轉(zhuǎn)租行為不再征收房產(chǎn)稅?！?（四）經(jīng)營租賃房屋轉(zhuǎn)租的稅務(wù)管

20、理,3、轉(zhuǎn)租房屋的營業(yè)稅處理 《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[1995]76）號文件規(guī)定：“單位和個人將承租的場地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按‘服務(wù)業(yè)’稅目中‘租賃業(yè)’項目征收營業(yè)稅”。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅的營業(yè)額為向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用，而“租賃業(yè)”目前并未規(guī)定計稅營業(yè)額的扣除項目，因此轉(zhuǎn)租房屋收取的租金，應(yīng)全額計算繳納營業(yè)稅。

21、,（四）經(jīng)營租賃房屋轉(zhuǎn)租的稅務(wù)管理,4、轉(zhuǎn)租房屋的稅收籌劃 減少納稅環(huán)節(jié)是房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)納稅籌劃的基本方法之一，要使房屋轉(zhuǎn)租的稅負(fù)降低，最好的辦法是把房屋轉(zhuǎn)租的合同變成房屋代租合同，即轉(zhuǎn)租者提供代理原房屋出租者找到新的房屋承租者的中介服務(wù)，而提供中介服務(wù)是既不影響收入實現(xiàn)，又能減少納稅環(huán)節(jié)的有效手段。如果是個人發(fā)生轉(zhuǎn)租房屋行為，則承租人或轉(zhuǎn)租人必須與出租方簽定房屋租賃合同并到房屋所在地的地稅局開具租賃發(fā)票給承租人或轉(zhuǎn)租人，否則在計算

22、個人所得稅時，不得從該項轉(zhuǎn)租收入中扣除支付出租人的租金。,案例分析1,2010年1月，王明與通達(dá)公司簽訂了一份財產(chǎn)租賃合同，通達(dá)公司將辦公樓的三、四層租賃給王明經(jīng)營酒店，租賃期為5年，王明每月支付租賃費20000元（沒有開具租賃發(fā)票）。到2011年12月底，王明感到力不從心，將酒店后3年的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)租給李蘭，每月向李蘭收取租金22000元。但是，讓王明難以接受的事情發(fā)生了，2012年2月，稅務(wù)機關(guān)檢查過后，要求其補繳以下稅費（城建稅適用稅

23、率為7％，教育費附加率為3％，不考慮其他費用）：每月應(yīng)繳“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”營業(yè)稅22000×5％＝1100（元）每月應(yīng)繳城建稅、教育費附加1100×（7％＋3％）＝110（元）。 每月應(yīng)繳財產(chǎn)租賃所得個人所得稅（22000－1100－110）×（1－20％）×20％＝3326.40（元）,案例分析1,以上每月應(yīng)繳稅費合計為4536.40元，1到2月份累計應(yīng)補繳9072.80元，稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定

24、向王明下達(dá)了補稅并加收滯納金的處理決定。按上述方法計稅，王明每月將發(fā)生虧損2536.40元，3年下來累計虧損達(dá)91310.40元。王明對此想不通：“我每月的凈收益只有2000元，為什么營業(yè)稅和個人所得稅要按照22000元全額計征呢？”,案例分析1,[分析] 首先，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[1995]76）號文件規(guī)定：“單位和個人將承租的場地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按‘服務(wù)業(yè)’稅目

25、中‘租賃業(yè)’項目征收營業(yè)稅”。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅的營業(yè)額為向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用，而“租賃業(yè)”目前并未規(guī)定計稅營業(yè)額的扣除項目，因此王明向李蘭收取的租金，應(yīng)全額計算繳納營業(yè)稅。,案例分析1,[分析]再次，進(jìn)行以下籌劃方案： 先終止與通達(dá)公司和李蘭的房產(chǎn)租賃合同，然后以中介人的身份，讓李蘭與通達(dá)公司簽訂租賃期為34個月的房產(chǎn)租賃合同，由李蘭每月向通達(dá)公司支付租賃費2

26、0000元，同時每月支付王明中介費2000元（或適當(dāng)調(diào)低）。按此方案計算，王明的稅費負(fù)擔(dān)如下：每月應(yīng)繳“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”營業(yè)稅2000×5％＝100（元）,案例分析1,[分析]再次，進(jìn)行以下籌劃方案： 每月應(yīng)繳城建稅、教育費附加100×（7％＋3％）＝10（元）每月應(yīng)繳勞務(wù)報酬所得個人所得稅（2000－800）×20％＝240（元）。以上每月應(yīng)繳稅費合計為350元，比籌劃前每月節(jié)稅4186.4

27、0元，34個月將累計節(jié)稅142337.60元，而通達(dá)公司與李蘭的權(quán)利義務(wù)基本上沒有受到影響。2012年3月，王明實施上述方案后，達(dá)到了預(yù)期的效果。,（四）經(jīng)營租賃房屋轉(zhuǎn)租的稅務(wù)管理,5、售后返租”的稅收籌劃 所謂“售后返租”，就是房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房給購房者時，同時與購房者簽訂該房的租賃合同。租賃合同中開發(fā)商承諾在購房后幾年內(nèi)，給予購房者固定租金，所購房屋由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營。開發(fā)商一般會將已售出的房屋整體再租賃給另外的公司，進(jìn)

28、行商業(yè)經(jīng)營。開發(fā)商收取租金后，再按合同約定的租金支付給購房者。,（四）經(jīng)營租賃房屋轉(zhuǎn)租的稅務(wù)管理,5、售后返租”的稅收籌劃 《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)中第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。雖然有些房地產(chǎn)商說，“售后返租”銷售的是已竣工商品房，與客戶簽訂的是《利潤分配協(xié)議書》，沒有違規(guī)。但是現(xiàn)在開發(fā)商售房是以期房買賣為主的，這就意味著這種售房方式存在著一定的法律風(fēng)險；二是購

29、房者收到開發(fā)商返還的租金與開發(fā)商收到的整體租賃單位的租金存在重復(fù)納稅的情況，即對以上兩個環(huán)節(jié)的租金都要繳納營業(yè)稅。,（四）經(jīng)營租賃房屋轉(zhuǎn)租的稅務(wù)管理,5、售后返租”的稅收籌劃 開發(fā)商成立一家物業(yè)管理公司。各購房者在購房時，由物業(yè)公司與購房者另外簽訂委托代理租房協(xié)議，而不是以開發(fā)商的名義與購房者簽訂租房合同。依據(jù)是《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]第016號）第十九條規(guī)定：從事物業(yè)管理

30、的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。因此，對于物業(yè)管理企業(yè)代收的房屋租金不征收營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。,案例分析2,北京市某房地產(chǎn)公司擬開發(fā)一棟商業(yè)大樓，按工程進(jìn)度大約在2012年12月完工，公司經(jīng)過廣泛的市場調(diào)查與分析，準(zhǔn)備采取售后返租的形式銷售。開發(fā)商承諾，購房者買房后，自買房后5年內(nèi)每年可以得到房款7％的租

31、金。開發(fā)商再將所售出的大樓，統(tǒng)一租賃給某商業(yè)集團(tuán)，進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營。開發(fā)商每年付購房者的租金為650萬元，開發(fā)商每年收到某商業(yè)集團(tuán)付給的租金為700萬元。,案例分析2,涉稅分析： 此項售后返租業(yè)務(wù)產(chǎn)生的稅費(印花稅略不計)為：開發(fā)商每年就收到的租金需繳納營業(yè)稅為35萬元(700×5％)，城建稅及教育費附加分別為3．5萬元，合計開發(fā)商收到的租金所產(chǎn)生的稅金為38．50萬元。而開發(fā)商付給購房者的租金650萬元，也需要受托代扣

32、代繳相應(yīng)的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、域建稅及教育費附加(或由購房者自行繳納)。其中，每年繳納營業(yè)稅為32．5萬元，城建稅及教育費附加合計為3．25萬元，繳納的房產(chǎn)稅為78萬元(650×12％)。,案例分析2,涉稅分析： 這種銷售形式存在著重復(fù)納稅的情況，即開發(fā)商和購房者在收到租金時，都要繳納營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的

33、納稅義務(wù)人。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》(國稅發(fā)[1995]76號)規(guī)定：單位和個人將承租的場地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也是屬于租賃行為，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”稅目中的“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。,案例分析2,涉稅分析： 開發(fā)商成立一家物業(yè)管理公司。各購房者在購房時，由物業(yè)公司與購房者另外簽訂委托代理租房協(xié)議，而不是以開發(fā)商的名義與購房者簽訂租房合同。    

34、0;     這樣處理，可將收取的700萬元租金分解為代收的租金650萬元和代理手續(xù)費50萬元，物業(yè)公司可以僅就收到的代理手續(xù)費繳納營業(yè)稅及相關(guān)的城建稅和教育費附加，代收的租金不用納稅，則物業(yè)公司僅需要50萬元繳納相應(yīng)的營業(yè)稅2．5萬元，城建稅及教育費附加0．25萬元，合計由此產(chǎn)生的稅金為2．75萬元，比由開發(fā)商與購房者直接簽訂租賃合同節(jié)省稅金35．75萬元。,（五）臨時建筑物租賃的稅務(wù)管理,1、

35、臨時建筑物租賃需要防范的法律風(fēng)險 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條：“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！?（五）臨時建筑物租賃的稅務(wù)管理

36、,1、臨時建筑物租賃需要防范的法律風(fēng)險 依據(jù)《中華人民共和國城市產(chǎn)地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定及95年建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條之規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋違法建筑不得出租。只有依法登記的房屋權(quán)利才受法律保護(hù)。,（五）臨時建筑物租賃的稅務(wù)管理,2、臨時建筑物的承租人在拆遷補償中的地位 　根據(jù)我國《土地管理法》第五十七條的規(guī)定，在城區(qū)內(nèi)因建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查需要臨時使用土地的，在城市規(guī)劃行政主管部門同意后再由土地行

37、政主管部門批準(zhǔn)可臨時使用土地，但不得在臨時用地上修建永久性建筑物，臨時用地期限一般不超過二年。據(jù)此，在拆遷中遇有臨時用地上的建筑物的拆遷補償主體應(yīng)分以下幾種情況來界定：,（五）臨時建筑物租賃的稅務(wù)管理,2、臨時建筑物的承租人在拆遷補償中的地位 　 （1）對在批準(zhǔn)使用期限內(nèi)的臨時用地上的建筑物的拆遷補償法律關(guān)系中，承租人是拆遷補償利害關(guān)系人的地位，即可以獲得拆遷補償。 （2）對超過批準(zhǔn)使用期限內(nèi)的臨時用地上的建筑物，超過使用期

38、限后就應(yīng)認(rèn)定為非法建筑，不受法律保護(hù)。因此，承租該臨時建筑的人不具備拆遷補償利害關(guān)系人的地位，不是接受拆遷補償?shù)闹黧w， 即不可以獲得拆遷補償。,（五）臨時建筑物租賃的稅務(wù)管理,2、臨時建筑物的承租人在拆遷補償中的地位 ?。?）對未經(jīng)批準(zhǔn)臨時使用土地并建有建筑物的，完全不受法律保護(hù)，被拆遷人應(yīng)無條件拆除。拒拆遷的，拆遷人可以依照法律程序強制拆除，并由被拆遷人承擔(dān)強制拆遷費用。這種情況也不存在拆遷補償?shù)膯栴}，所以，租賃該臨時建筑的承租人也

39、不是拆遷補償利害關(guān)系人。,（五）臨時建筑物租賃的稅務(wù)管理,3、臨時建筑物租賃的稅務(wù)管理　 承租人在租用臨時建筑物時，必須要考慮到該臨時建筑物的合法性，否則支付的租金無法退回，增加企業(yè)的成本，無資格獲得拆遷補償收入，而且在稅前有可能扣除不了租用違法建筑的租金。,案例分析3,羅先生于2009年8月1日租用位于某街道的一處普通民房，作為公司的辦公場所。房屋租賃協(xié)議約定：租賃期限自2009年8月1日至2012年8月1日，月租金2000元，

40、自2009年8月1日起計收租金。合同簽訂以后，羅先生支付了前兩年的租金共計4.8萬元。但合同履行到2010年11月初，該房屋因未經(jīng)相關(guān)國家機關(guān)批準(zhǔn)私自搭建被有關(guān)部門強制拆除。羅先生咨詢該租賃合同是否有效，其已支付的所有租金能否要求返還？,案例分析3,涉稅法律分析： 第一，羅先生所租賃的房屋系未經(jīng)有關(guān)國家機關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，房主沒有合法的所有權(quán)，雙方所簽租賃合同違反了《城市房地產(chǎn)管理法》53條有關(guān)房屋出租人必須是房屋所有權(quán)人的強

41、制性規(guī)定。按《合同法》第52條第５款，“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同為無效合同”的規(guī)定，該房屋租賃合同無效。,案例分析3,涉稅法律分析： 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條明確規(guī)定該類租賃合同無效，該條規(guī)定：“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效”。 第二，羅先生不能要求返還已支付的全部租金。根據(jù)公平原則，羅先生使用了房屋，應(yīng)

42、該按實際使用期限支付占有使用費，但要到當(dāng)?shù)?稅務(wù)局代開租賃業(yè)發(fā)票，才可以稅前扣除。,案例分析3,涉稅法律分析： 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持”的規(guī)定，羅先生預(yù)交了兩年租金，已使用該房屋15個月，故只能要求返還余下的9個月租金。,（六）一次性取得跨期租金收入的稅務(wù)管理,《國家稅務(wù)總

43、局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第一條規(guī)定：“根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。出租方如為在

44、我國境內(nèi)設(shè)有機構(gòu)場所、且采取據(jù)實申報繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行?！?（六）一次性取得跨期租金收入的稅務(wù)管理,對該事項，我們可從以下幾個方面來理解： 第一，符合條件的固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)租金收入，可遞延確認(rèn)收入； 第二，可遞延確認(rèn)收入的條件包括兩條： 1、交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度； 2、租金提前一次性支付的。 第三，遞延確認(rèn)收入，根據(jù)收入

45、與費用配比原則，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。,案例分析4,某企業(yè)出租房屋，2010年6月25日簽訂合同，從7月1日生效。租期5年，每年付款一次，付款日期每年7月1日，年租金100萬元，如何確定收入，并計算企業(yè)所得稅？,案例分析4,[分析] 租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。因此，付款日期7月1日，應(yīng)確認(rèn)租金收入100萬元。滿足租期是跨年度的，且租金提前一次性支付，該公司該項租金收入

46、符合上述政策規(guī)定可遞延確認(rèn)的條件。因此，該租金收入可以根據(jù)收入與費用配比原則，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。企業(yè)2010年計算應(yīng)納稅所得時，該項租賃收入可確認(rèn)50萬元，另外50萬元作為“遞延收入”，待以后年度確認(rèn)。,案例分析4,可見跨期租金收入，一次性取得，仍應(yīng)按承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入，只是在計算應(yīng)納稅所得時，可以按配比原則作遞延處理。相反，如果企業(yè)7月1日沒有取得租金收入。這時還必須按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)

47、收入的實現(xiàn)。,（七）提前支付租金業(yè)務(wù)的財稅處理,1、營業(yè)稅處理 根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 2、企業(yè)所得稅的處理 《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第一條規(guī)定：“根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易

48、合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。,案例分析5：提前支付全部租金的財稅務(wù)處理,某企業(yè)出租房屋，租賃期限為2010年10月1日——2012年9月30日（2年期限），在租賃合同或協(xié)議中約定，在租賃業(yè)務(wù)結(jié)束時一次性收取全部租金。由于該企業(yè)在20

49、11年出現(xiàn)資金運轉(zhuǎn)困難，要求承租方提前于2011年10月1日支付全部租金120000元。,案例分析5：提前支付全部租金的財稅務(wù)處理,會計處理：（1）2010年10月～2011年9月，出租方每月的會計分錄為：借：其他應(yīng)收款 5000　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 5000.（2）2011年10月1日，收取全部租金時：　借：銀行存款 120000　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 5000　　　　其他應(yīng)收款 60000　　　　預(yù)收賬款

50、55000.,案例分析5：提前支付全部租金的財稅務(wù)處理,（3）剩余租期內(nèi)每月結(jié)轉(zhuǎn)租金收入時：　　借：預(yù)收賬款 5000　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 5000.稅務(wù)處理1、營業(yè)稅。 根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。該企業(yè)收取租金的納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)為2011年10月，因此，企業(yè)在2011年11月申報納稅時，應(yīng)繳納營業(yè)稅600

51、0元（120000×5%）。,案例分析5：提前支付全部租金的財稅務(wù)處理,2、企業(yè)所得稅。 企業(yè)合同或協(xié)議中雖然規(guī)定了租賃期限跨年度，但并未規(guī)定租金提前一次性支付，而是按照租賃合同或協(xié)議中約定的租賃業(yè)務(wù)結(jié)束時一次性收取全部租金，因此，不符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）規(guī)定的條件，只能按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條的規(guī)定處理，即按合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期

52、確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 該企業(yè)提前收取的全部租金120000元，企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)為租賃合同或協(xié)議中約定的支付租金日期，即2012年9月30日。在這種情況下，企業(yè)在2010年與2011年無需就預(yù)收租金繳納所得稅，在2012年繳納稅款。,案例分析5：提前支付全部租金的財稅務(wù)處理,2、企業(yè)所得稅。 盡管如此，由于稅法與會計確認(rèn)收入的時間不同，形成了應(yīng)納稅時間性差異75000元（120000－5000×9），

53、應(yīng)在以后年度的納稅所得中增加。該項金額需要通過企業(yè)所得稅匯算清繳予以調(diào)整，分別為：2010年和2011年分別調(diào)減應(yīng)納稅所得額15000元（5000×3）和60000元（5000×12），2012年調(diào)增應(yīng)納稅所得額75000元（5000×15）。,（八）租賃房屋修繕的稅務(wù)管理,1、租賃房屋修繕費用的稅務(wù)處理 根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第十三條及其實施條例第六十八條規(guī)定，企業(yè)承租房屋發(fā)生的裝修費屬于租入固定資產(chǎn)

54、的改建支出，應(yīng)作為長期待攤費用，并按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。,（八）租賃房屋修繕的稅務(wù)管理,2、租賃期提前結(jié)束尚未攤銷的裝修費的稅務(wù)處理。 因各種原因?qū)е略馊牍潭ㄙY產(chǎn)提前退租而歸還出租方的情況下，按租賃合同期限或者按其攤銷期限平均攤銷，尚未攤銷完畢的裝修費用的稅務(wù)處理問題，現(xiàn)行稅法并沒有涉及。因此，實務(wù)中存在不少爭論，存在以下兩種觀點，下面以案例進(jìn)行分析。,案例分析6,某公司為一家商貿(mào)企業(yè)，2011年在市中心租入某

55、寫字樓的一層用于商業(yè)銷售，該公司與出租方簽訂了租賃協(xié)議，租期五年。該公司對該經(jīng)營性租入房產(chǎn)進(jìn)行了重新裝修，裝修費約650萬元，按租賃期進(jìn)行攤銷，2011年攤銷了130萬元，抵減了應(yīng)納稅所得額。2012年5月，由于雙方發(fā)生糾紛，租賃期提前結(jié)束。請問該公司發(fā)生的尚未攤銷裝修費應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理，是否可以在2012年度企業(yè)稅稅前扣除？,案例分析6,第一種觀點認(rèn)為傾向于按財務(wù)處理方式。在財務(wù)處理上，通常納稅人以經(jīng)營性租賃方式租入的固定資產(chǎn)所發(fā)生

56、的改良支出，按剩余租賃期與租賃資產(chǎn)尚可使用年限兩者中孰短的期限，平均扣除。由于租賃期提前結(jié)束，該項資產(chǎn)預(yù)期不能給企業(yè)帶來利益，不符合資產(chǎn)確認(rèn)條件。因此，租賃資產(chǎn)的使用期限至截止租賃期提前結(jié)束時，對尚未攤銷完畢的裝修費用，一次性在當(dāng)年度全部予以攤銷。,案例分析6,第二種觀點認(rèn)為應(yīng)按資產(chǎn)損失報批處理。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第十三條及其實施條例第六十八條規(guī)定，企業(yè)承租房屋發(fā)生的裝修費屬于租入固定資產(chǎn)的改建支出，應(yīng)作為長期待攤費用，并按照合同約定

57、的剩余租賃期限分期攤銷。由于，長期待攤費用屬于企業(yè)的一項資產(chǎn)，租賃期提前結(jié)束時，發(fā)生了損失，但不屬于由企業(yè)自行計算扣除的資產(chǎn)損失，應(yīng)按《企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告第2011年第25號）向主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行專項申報處理 。,案例分析6,根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告第2011年第25號）規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的資產(chǎn)損失按稅務(wù)管理方式可分為清單申報損失和須經(jīng)稅務(wù)機關(guān)專項申報損失。 屬于由企業(yè)

58、清單申報損失包括：（一）企業(yè)在正常經(jīng)營管理活動中因銷售、轉(zhuǎn)讓、變賣固定資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)、存貨發(fā)生的資產(chǎn)損失；（二）企業(yè)各項存貨發(fā)生的正常損耗；（三）企業(yè)固定資產(chǎn)達(dá)到或超過使用年限而正常報廢清理的損失；（四）企業(yè)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)達(dá)到或超過使用年限而正常死亡發(fā)生的資產(chǎn)損失；（五）企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定通過證券交易場所、銀行間市場買賣債券、股票、基金以及金融衍生產(chǎn)品等發(fā)生的損失；（六）其他經(jīng)國家稅務(wù)總局確認(rèn)不需經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審批的其他資產(chǎn)損失。,案例