城市經(jīng)濟(jì),城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)講義

1、城市經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng),柏蘭芝北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心,一、導(dǎo)論,I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系—中國脈絡(luò)II.認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)III. 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng),不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)博弈: --追求利益 --游戲規(guī)則 --參加者又不同角色和戰(zhàn)略 --即使為了獲利，也要了解經(jīng)濟(jì)的外部 性,新規(guī)則促使參加者改變博弈計(jì)劃,變動(dòng)的市場(chǎng)例：辦公樓小型化 --后工業(yè)社會(huì)

2、 --企業(yè)削減辦公用房費(fèi)用 Kodak削減25-40%辦公用房費(fèi)用,不動(dòng)產(chǎn)不僅僅是一個(gè)博弈,政府干預(yù)增加投資--稅收，補(bǔ)貼限制開發(fā)--分區(qū)規(guī)劃參加者—包括政府的相互影響經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域+非經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系----中國脈絡(luò)（1）,以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少房地產(chǎn)開發(fā)資金的四條主要來源:  自有資金，銀行貸款，

3、 資本市場(chǎng)融資，銷售回籠資金,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系----中國脈絡(luò)（2）,銀行貸款一直是開發(fā)資金的主要來源。 在目前國際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開”的說法: 一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的30％，其余行業(yè)占70％： 二是發(fā)放給開發(fā)商的開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30％，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占70％。,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系----中國脈絡(luò)（3）,信用關(guān)系 ：金融業(yè)去年對(duì)3

4、0多個(gè)行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了內(nèi)部排序: 房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。 房地產(chǎn)業(yè)雖然在1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想。 相當(dāng)多的開發(fā)商搞“打一槍換一個(gè)地方”式的項(xiàng)目開發(fā)。規(guī)?；?，集團(tuán)化，有品牌的開發(fā)商很少。,信用,中國誠信證券評(píng)估公司曾對(duì)上海，福建兩地的部分開發(fā)商開展了銀行貸款信用評(píng)級(jí)，結(jié)果表明： 在信用較好的上海，受評(píng)的238家開發(fā)商中，

5、信用等級(jí)在3B(有貸款價(jià)值)及以上企業(yè)僅占37％，2B(有風(fēng)險(xiǎn)但可以貸款)占59％；福建受評(píng)的122家開發(fā)商，2B及以上企業(yè)占68％。核心問題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實(shí)際源于銀行的資金普遍高出50％，信用狀況普遍較低。,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系----中國脈絡(luò)（4）,緊縮政策：2002年12月5日，中國人民銀行發(fā)布了“切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)信貸管理政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的消息，開始對(duì)2001年6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況

6、進(jìn)行檢查,銀行界的反應(yīng)：惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細(xì)致。,光大銀行：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目惜貸，但對(duì)于像北京城建集團(tuán)，住總集團(tuán)、建工集團(tuán)這樣的優(yōu)質(zhì)客戶，不但不提高貸款利率，還會(huì)適當(dāng)放寬一些政策去爭(zhēng)取項(xiàng)目。中國工商銀行：更多地把資金投向有實(shí)力、銷售前景看好、戶型合理的項(xiàng)目。實(shí)行“低層封頂，高層要完成項(xiàng)目三分二”的原則加強(qiáng)對(duì)客戶的監(jiān)控。,,中國建設(shè)銀行：實(shí)施“個(gè)貸品牌”手段，全力打造“樂得家”品牌，爭(zhēng)奪一些實(shí)力強(qiáng)，在市場(chǎng)上有口碑，

7、信譽(yù)度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。服務(wù)，保證金的扣留額度，擔(dān)保的時(shí)間上都動(dòng)了不少腦筋。,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系----中國脈絡(luò)（5）,與對(duì)開發(fā)商的惜貸相比，個(gè)貸卻是紅紅火火  個(gè)人住房貸款的不良貸款率不足0.4％，再加上它具有擔(dān)保方式完備，風(fēng)險(xiǎn)小等眾多優(yōu)點(diǎn)，各家銀行都對(duì)其格外關(guān)注，也紛紛地加大了個(gè)人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費(fèi)，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。,個(gè)人住房貸款,截至今年10月底，中國工商銀行

8、的個(gè)人住房貸款余額由1997年末的62億元增加到2418億元，增長了38倍，預(yù)計(jì)到2005年末，中國工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將達(dá)到1596左右，其中個(gè)人住房貸款占全部貸款的比重達(dá)到12％以上。,金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系----中國脈絡(luò)（6）,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少 商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲(chǔ)蓄存款，所提供的貸款主要也是短期流動(dòng)貸款。這對(duì)需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說，還是不適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的需要，不能保

9、證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)限制性因素。（如，辦公物業(yè)的持有和管理）,間接融資和直接融資,國際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn)。去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，銀行融資占21.7％，建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占38％，在資本市場(chǎng)的直接融資僅占總量的十分之一。,迫切需要擴(kuò)大資本市場(chǎng)的融資渠道,目前，我國2.5萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有50多家實(shí)現(xiàn)了在

10、證券市場(chǎng)上市融資 但，上市是答案嗎？,II.認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)特點(diǎn)（1）,物理特征1）  不可移動(dòng)性：各地市場(chǎng)是分散的 地方市場(chǎng)/全國/國際2）  獨(dú)特性（異質(zhì)性）：商品差異大3）不滅性 ：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體,不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的特點(diǎn)（2）,經(jīng)濟(jì)特征1）  稀缺性2）  經(jīng)濟(jì)壽命長3）  改造：

11、影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值4）  situs(位址)/location(位置/區(qū)位):不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系,不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)不可能存在,信息的獲取較困難，成本較高，需要經(jīng)紀(jì)人和評(píng)估師等專業(yè)人員讓市場(chǎng)有效運(yùn)轉(zhuǎn)外部經(jīng)濟(jì)/基礎(chǔ)設(shè)施影響大 E.g. 污染，軌道交通,不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)品,1) 空間2) 不動(dòng)產(chǎn)資本市場(chǎng)： 70年代以來逐漸成熟 （中國的地產(chǎn)基金？）,產(chǎn)品特性,--使用價(jià)值和交換價(jià)值

12、 --“耐久消費(fèi)品”vs. “是權(quán)利，不是商品”?總之很貴, 需要政府不同形式/程度的介入國際上，房價(jià)和居民年收入之比一般在4到6倍，而我國許多地區(qū)已經(jīng)超過了8倍：北京（11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、天津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8.1）、黑龍江（8.1）、廣東（8.0）、陜西（8.7）和寧夏（8.6）。,不動(dòng)產(chǎn)的供需,需求1) 不動(dòng)產(chǎn)既是消費(fèi)品，又是資本品。2) 有效需求 供給1） 

13、 時(shí)間:建筑期間造成的滯后如，奧運(yùn)，sars2）  地點(diǎn)：不可移動(dòng)性 3）轉(zhuǎn)換：如，深圳華強(qiáng)北 ，北京大山子,市場(chǎng)中的個(gè)人和機(jī)構(gòu),參加者包括--使用者、消費(fèi)者，包括所有者和租戶--提供者，建筑工人、建筑師、工程師、測(cè)量員、開發(fā)商、投資者--中央和地方政府，各級(jí)代理機(jī)構(gòu)，法院--其他輔助使用者或提供者的相關(guān)專業(yè)人員，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作起關(guān)鍵作用：如，中介、咨詢、物業(yè)管理,細(xì)看投資者,1）  個(gè)人2） 

14、; 公司：CEO—財(cái)務(wù)經(jīng)理/不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)理3）  機(jī)構(gòu)投資者（國內(nèi)/國外）--80年代后的顯著趨勢(shì)--銀行、養(yǎng)老基金、人壽保險(xiǎn)公司,房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用,作為生產(chǎn)要素：為經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活動(dòng)提供空間 反過來說，經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活動(dòng)的內(nèi)容影響需求的內(nèi)容） 作為公司財(cái)產(chǎn)：是公司資產(chǎn)負(fù)債平衡表中重要的資產(chǎn)項(xiàng)目，和公司負(fù)債相對(duì)應(yīng)作為投資工具：是個(gè)人投資者的主要投資工具，是金融機(jī)構(gòu)，基金和保險(xiǎn)金的主要收入來源—當(dāng)然，每個(gè)國家/地區(qū)的情況有

15、別。,房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)是世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，并分別在一些國家的國民生產(chǎn)總值中占有3％至12％的不同比重。英、德、日、美等國家在經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)期，房地產(chǎn)投資占全國投資比例曾高達(dá)40％以上。,美國的房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì),美國GDP每年6萬億美元以上。人均約2萬4千?？傮wGDP中，個(gè)人消費(fèi)近2/3，政府購買20%多一點(diǎn)，私人投資大概15-16%。每年國內(nèi)私人投資一半左右投資于不動(dòng)產(chǎn)，其中又有一半以上（即總量的1/4）投資于住宅。,近幾年，

16、中國的房地產(chǎn)同樣有了重大的發(fā)展，從1978年之前的平均占國民生產(chǎn)總值的0．5％至1．5％上升到1993年之后的平均超過7．5％的水平，高峰時(shí)接近占固定資產(chǎn)投資中的30％。近幾年房地產(chǎn)銷售額約占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的5％至7％，房地產(chǎn)同時(shí)在拉動(dòng)其他消費(fèi)上和生產(chǎn)上起到極大的作用。,歷年建筑業(yè)產(chǎn)值數(shù)據(jù)列表 (單位: 萬元),本課結(jié)構(gòu),1.城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向城市和區(qū)域的興衰產(chǎn)業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)需求2.公共政策和城市規(guī)劃

17、決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)架 （教科書的用途）,III.不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)概況—中美比較,,為什么要研究美國和其他國際環(huán)境中房地產(chǎn)的操作慣例？,對(duì)中外不同慣例的研究是有啟發(fā)性和有趣的為吸引國外投資，有必要了解投資者的思維方式一個(gè)了解其他市場(chǎng)如何操作的機(jī)會(huì)加入世界貿(mào)易組織之后的中國市場(chǎng)將日益向國際市場(chǎng)靠攏2006年, 外國商業(yè)銀行將可以進(jìn)入中國市場(chǎng),簡(jiǎn)介,影響美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素,經(jīng)濟(jì)人口技術(shù)土地使用模式/城市化金融體系房地產(chǎn)

18、類型開發(fā)商,簡(jiǎn)介,不同的經(jīng)濟(jì)要素如何影響房地產(chǎn)類型？,住宅受家庭組成速度的影響辦公樓受新創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會(huì)和從制造業(yè)經(jīng)濟(jì)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的影響酒店受國民生產(chǎn)總值的影響零售受消費(fèi)者信心的影響,,美國人口趨勢(shì): 1995-2010,穩(wěn)定的人口增長 (由于移民)人口老齡化復(fù)雜的細(xì)分市場(chǎng),人口統(tǒng)計(jì)學(xué),美國總?cè)丝?信息來源: 美國統(tǒng)計(jì)局,人口統(tǒng)計(jì)學(xué),人口按性別和年齡分類,1970,2000,信息來源: 美國統(tǒng)計(jì)局,人口統(tǒng)計(jì)學(xué),合法移民美國

19、的人數(shù),,人口統(tǒng)計(jì)學(xué),信息來源: 美國統(tǒng)計(jì)局,家庭組成的變化,信息來源: 美國統(tǒng)計(jì)局,人口統(tǒng)計(jì)學(xué),有子女的已婚婦女加入勞動(dòng)力大軍,中國人口增長（單位：萬人）,中國人口趨勢(shì),人口老齡化,中國65歲及以上人口從1990年的6299萬增加到2000年的8811萬，占總?cè)丝诘谋壤?.57%上升為6.96%。預(yù)計(jì)到2040年，該比例將超過20%。 北京現(xiàn)已有老年人口188萬，約占北京人口總數(shù)的15％，并且以每年5％的速度遞增。,中國婦女從業(yè)比

20、例對(duì)住房需求的影響？,中國家庭戶規(guī)?？s小對(duì)住房需求的影響,計(jì)劃生育政策的實(shí)施導(dǎo)致家庭戶規(guī)模的縮小1997年，全國家庭戶規(guī)模3.64，北京3.13.1999年，全國家庭戶規(guī)模3.58，北京3.05。2000年，全國總計(jì)城鎮(zhèn)戶均人口規(guī)模為3.1人，農(nóng)村平均戶均人口規(guī)模為3.65人。最新統(tǒng)計(jì)，北京市家庭戶規(guī)模城近郊區(qū)平均每戶２.８人，比全國的平均水平少０.６人，西城區(qū)家庭規(guī)模平均只有２.７人。發(fā)達(dá)國家現(xiàn)在的家庭戶均人口規(guī)模（如美

21、國和加拿大等），在3人左右。,人口趨勢(shì)的內(nèi)涵,對(duì)住宅的意義：許多有特殊需求的細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)零售的意義： 便利和選擇,人口統(tǒng)計(jì)學(xué),技術(shù)創(chuàng)新的歷史性影響,電梯增加了高度和密度電話增進(jìn)了溝通空調(diào)的使用使在新地點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)成為可能汽車的使用可使項(xiàng)目分布距離加大，使不同用途的土地間隔加大計(jì)算機(jī)提高了效率,技術(shù),技術(shù)創(chuàng)新對(duì)未來的影響,在電子數(shù)據(jù)自由交換的時(shí)代，城市的中心區(qū)位在多大程度上失去優(yōu)勢(shì)？網(wǎng)上零售在多大程度上影響傳統(tǒng)零售地產(chǎn)？未來