國有資產(chǎn)管理課件

1、資產(chǎn)評(píng)估是研究什么的？,評(píng)估,資產(chǎn),第9章 國有資產(chǎn)評(píng)估 案例分析,,,機(jī)器設(shè)備評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估無形資產(chǎn)評(píng)估長期資產(chǎn)評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估,,資產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容,經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn),資產(chǎn)是一個(gè)具有多角度、多層面的概念,會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn),資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。包括財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利,資產(chǎn)是泛指一切財(cái)產(chǎn)，即一定時(shí)點(diǎn)的財(cái)富總量，由一定數(shù)量的物質(zhì)資料和權(quán)利構(gòu)成。,,資產(chǎn)

2、評(píng)估與會(huì)計(jì)的研究領(lǐng)域的區(qū)別是什么？,,在會(huì)計(jì)恒等式中：資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益。 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，是指被評(píng)估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評(píng)估的客體。從資產(chǎn)評(píng)估角度來說，評(píng)估一個(gè)企業(yè)的價(jià)值，其客體可以是全部資產(chǎn)，可以是凈資產(chǎn)，也可以是普通股權(quán)益。顯然，上述資產(chǎn)的定義涵括不了這些資產(chǎn)的內(nèi)容。,普通股是指享有普通權(quán)利的股份，構(gòu)成公司資本的基礎(chǔ)，是股票的一種基本形式，也是發(fā)行量最大，最為重要的股票。 優(yōu)先股有固定的股息，不隨公司業(yè)績好壞而波動(dòng)，并已可以

3、先于普通股股東領(lǐng)取股息； 當(dāng)公司破產(chǎn)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清算時(shí)，優(yōu)先股股東對(duì)公司剩余財(cái)產(chǎn)有先于普通股股東的要求權(quán)。但優(yōu)先股一般不參加公司的紅利分配，持股人亦無表決權(quán)，不能借助表決權(quán)參加公司的經(jīng)營管理。,對(duì)于作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，可以從以下三個(gè)方面理解。（一）資產(chǎn)是一種權(quán)利　　面對(duì)眾多不同類型和形態(tài)的資產(chǎn)，要科學(xué)估算其價(jià)值，首先應(yīng)判斷其價(jià)值的內(nèi)容。資產(chǎn)是一種權(quán)利，同樣的資產(chǎn)載體，其權(quán)利是不同的。例如：對(duì)企業(yè)價(jià)值的評(píng)估，某一臺(tái)機(jī)器設(shè)備是企業(yè)擁有

4、的和企業(yè)租賃的，評(píng)估出來的價(jià)值是不一樣。,（二）資產(chǎn)是一種獲利能力判斷和評(píng)估一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)是否是資產(chǎn)，其價(jià)值如何，必須判斷其是否具有獲利能力。如果不具備獲利能力，也就不具備資產(chǎn)的特征，也就無所謂價(jià)值存在。資產(chǎn)的價(jià)值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的，不是評(píng)估人員評(píng)估出來的。評(píng)估人員只是采用適當(dāng)?shù)姆椒▽⑵鋬r(jià)值反映出來。例如，你的祖母留下一個(gè)小小的紀(jì)念品，這個(gè)紀(jì)念品有可能是在你的成長過程中經(jīng)歷的一個(gè)非常有意義的事情，由于你與祖母感情深厚，這個(gè)

5、東西很好的把它保存下來。這個(gè)東西市場上可能并沒有人需要，比如就是一塊很普通的石頭，它是沒有獲利能力的，所以，不能稱其為資產(chǎn)?？梢娰Y產(chǎn)僅僅是一種權(quán)利是不夠的。,（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配　　資產(chǎn)評(píng)估的前提是資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易，它的擁有主體會(huì)出現(xiàn)變化。如果一項(xiàng)資產(chǎn)不被擁有或者支配，它是不能作為資產(chǎn)的。如空氣，對(duì)人的價(jià)值是可想而言的，如果空氣被破壞了，那個(gè)地方?jīng)]法生活，但是空氣不被任何一個(gè)人所擁有，所以，對(duì)于空氣進(jìn)行評(píng)估不太可能。資

6、產(chǎn)作為具有獲利能力的權(quán)利，必須有其擁有和支配的主體，權(quán)屬問題也是資產(chǎn)的本質(zhì)內(nèi)容，例如有關(guān)定理、公式等，是社會(huì)共有財(cái)富，無從判斷其價(jià)值。而且，權(quán)屬模糊不清，就無法界定資產(chǎn)范圍，也就無從估算其價(jià)值。,一、常見的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù),1. 單項(xiàng)資產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。2. 企業(yè)整體所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：企業(yè)出售、兼并、企業(yè)托管、租賃、承包等。企業(yè)性質(zhì)的變更：股份經(jīng)營、聯(lián)營、中外合資或合作等。企業(yè)清算：破產(chǎn)清算、終止或結(jié)業(yè)清算。資產(chǎn)抵押、資產(chǎn)

7、擔(dān)保。債務(wù)重組品牌發(fā)展戰(zhàn)略等管理行為。,運(yùn)用所學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估知識(shí)將來我們能做些什么？,3．其他相關(guān)咨詢服務(wù)：投資咨詢、項(xiàng)目咨詢,1．提供資產(chǎn)評(píng)估中介服務(wù)：主要包括資產(chǎn)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)、價(jià)值的估算和價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。目前我國主要進(jìn)行的是價(jià)值估算服務(wù)，在價(jià)值發(fā)現(xiàn)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)方面涉及較少。,2．進(jìn)行資產(chǎn)管理：包括國家資產(chǎn)的管理，如國資委（國有企業(yè)資產(chǎn)管理部門）、證券管理部門（上市公司資產(chǎn)的管理）、資產(chǎn)管理公司，企業(yè)資產(chǎn)的管理（企業(yè)價(jià)值最大化，企業(yè)的并購）

8、,二、資產(chǎn)評(píng)估的基本要素,,,1、評(píng)估主體：專門從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員,2、評(píng)估客體：是被評(píng)估的資產(chǎn)，也稱為評(píng)估對(duì)象,3、評(píng)估目的：實(shí)際上是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。 如產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、融資業(yè)務(wù)、資產(chǎn)納稅、咨詢服務(wù) 等,,,4、評(píng)估程序：資產(chǎn)評(píng)估工作從開始到結(jié)束的順序,5、評(píng)估價(jià)值類型：即對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，對(duì) 資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性。市場與非市 場價(jià)值,6、評(píng)估方法：是分析和判斷資產(chǎn)價(jià)值的

9、手段和途 徑包括市場法、收益法、成本法三種基本評(píng)估 方法,三、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),現(xiàn)實(shí)性－－是對(duì)被估資產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估以評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)是否現(xiàn)實(shí)存在為依據(jù)，對(duì)現(xiàn)實(shí)存在的資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的價(jià)值評(píng)估活動(dòng)。資產(chǎn)評(píng)估是以資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀態(tài)為基礎(chǔ)反映出來。現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)的是客觀存在。市場性－－是對(duì)被估資產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)的市場基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)來源于市場資產(chǎn)評(píng)估的主要信息來源于市場資產(chǎn)評(píng)估作價(jià)結(jié)果必須接受市場的檢驗(yàn),預(yù)測性

10、是指資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值的確認(rèn)依賴于對(duì)資產(chǎn)未來繼續(xù)利用價(jià)值的預(yù)測。公正性－－評(píng)估結(jié)論對(duì)雙方當(dāng)事人來講是公正的評(píng)估作價(jià)的全過程按照公允及法定的準(zhǔn)則和規(guī)范化程序進(jìn)行，有評(píng)估原則，評(píng)估依據(jù)和評(píng)估程序作保證，具有行業(yè)公允的業(yè)務(wù)規(guī)范。評(píng)估作價(jià)的模擬交易過程和相關(guān)信息來源是市場化的，由此得出的評(píng)估結(jié)論必須接受市場的檢驗(yàn)。評(píng)估主體的身份是獨(dú)立于產(chǎn)權(quán)交易雙方之外的第三者。咨詢性－－評(píng)估結(jié)論是一種專業(yè)化的估價(jià)意見,有形資產(chǎn),無形資產(chǎn),單項(xiàng)資產(chǎn),整體

11、資產(chǎn),可確指資產(chǎn),不可確指資產(chǎn),按資產(chǎn)存在形式分類,按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類,按是否具有綜合獲利能力分類,,,,資產(chǎn)的分類,,,想吃果凍了，舔下皮鞋，想喝老酸奶了，舔下皮鞋，感冒想吃藥了，還是舔下皮鞋。。。。。。2012，皮鞋很忙。,資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,概念 是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所確認(rèn)的資產(chǎn)價(jià)值其屬性和表現(xiàn)形式， 是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定。分類重置成本現(xiàn)行市價(jià)收益現(xiàn)值清算價(jià)格資產(chǎn)評(píng)估的目的

12、指的是被評(píng)估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為,重置成本——是指企業(yè)重新取得與其所擁有的某項(xiàng)資產(chǎn)相同或與其功能相當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)需要支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物。 現(xiàn)行市價(jià)——資產(chǎn)在公開市場上的售賣價(jià)格。收益現(xiàn)值清算價(jià)值——是指評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的資產(chǎn)價(jià)值估計(jì)額。,價(jià)值類型理論在評(píng)估實(shí)踐中的意義在于：(1)同一資產(chǎn)具有不同的價(jià)值類型，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)避免使用未經(jīng)定義的、籠統(tǒng)的價(jià)值概念； (2)價(jià)值類型制約評(píng)估方法，評(píng)估師應(yīng)根

13、據(jù)價(jià)值類型合理選擇評(píng)估方法；(3)不同的價(jià)值類型代表不同的價(jià)值涵義，在評(píng)估報(bào)告中評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)所選用的價(jià)值類型進(jìn)行明確定義和說明。,資產(chǎn)評(píng)估方法,如何做？,資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。,,資產(chǎn)評(píng)估過程結(jié)構(gòu)圖,,評(píng)估環(huán)境,,,,—社會(huì),—經(jīng)濟(jì),—技術(shù),—法律,形成問題,評(píng)價(jià)指標(biāo),綜 合,分 析,選

14、擇,實(shí) 施,意 見,1 2 3 4 5 6 7,目的與動(dòng)機(jī) 1,資料收集 2,鑒定與評(píng)價(jià) 3,假設(shè)前提 4,定量估算 5,結(jié)果分析 6,提出結(jié)論 7,活動(dòng)過程,思維過程,資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法,,市場途徑,成本途徑,收益途徑,,,評(píng)估基準(zhǔn)日,過去,未來,成本法,市場法,收益法,,,,,市場法,成本法,收益法,直接法,類比法,,,重置成本

15、,成新率,重置核算法,物價(jià)指數(shù)法,功能重置成本法,統(tǒng)計(jì)分析法,觀察法,使用年限法,直接價(jià)值法,收益額,折現(xiàn)率,收益期,,,,,,,,,,,,,資產(chǎn)評(píng)估方法體系,一、市場法與其適用的前提條件 ?。ㄒ唬┦袌龇ǖ暮x 　　 市場法也稱市場價(jià)格比較法，是指通過比較評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。市場法是一種最簡單、

16、有效的方法。,市場法,（二）市場法應(yīng)用的前提條件,應(yīng)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件： 1．需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。 公開、公平市場 　2．參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等 資料是可搜集到的。 市場上存在可比參照物,二、運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的方式,一般地說，在市場上如能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值

17、。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價(jià)格，需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，因此市場法也稱作市場成交價(jià)格比較法，是指一項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)需要評(píng)估時(shí)，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。 市場法的理論依據(jù)是替代原則。 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格×調(diào)整系數(shù) 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參

18、照物價(jià)格×（1＋調(diào)整率）,如何確定調(diào)整系數(shù)和調(diào)整率呢？就要看參照物差異調(diào)整的影響因素。參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：一是時(shí)間因素。時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影響的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的差異。 　　二是地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。 　　三是功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。,運(yùn)用市場法評(píng)估資產(chǎn)程序&#

19、160;　　1．明確評(píng)估對(duì)象。 　　2．進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或類似資產(chǎn)的市場 基本信息資料，尋找參照物?！?．分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。4．把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較。 　　5．分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。,案例1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為2011年2月1日。評(píng)估人員收集的信息：（1）

20、從市場上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價(jià)格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。,分析： 由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)

21、的價(jià)值。 評(píng)估值=160×150/210=114.29(萬元),案例2： 某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2011年5月1日。 在待估房屋附近，于2009年5月曾發(fā)生過房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為580000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。經(jīng)調(diào)查，2011年居住

22、用房價(jià)格與2009年相比上升了9.3%。,分析： 由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應(yīng)采用市場法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價(jià)值。則： 資產(chǎn)評(píng)估值=580000×(1+9.3％)=633940(元),三、運(yùn)用市場法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)分析 市場法的優(yōu)缺點(diǎn),市場法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在： 　　1．能

23、夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得。 　　2．評(píng)估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格；評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。 　　其缺點(diǎn)表現(xiàn)在：  1．需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)而 難以應(yīng)用。  　　 2．不適用于專用機(jī)器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、 環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。,一、成本法及其

24、適用的前提條件 　?。ㄒ唬┏杀痉ǖ暮x 　　 成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置。成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。,成本法,（二）采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的理論依據(jù),1．資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。 采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。

25、 重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價(jià)水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評(píng)估日期的市場物價(jià)水平，后者反映的是當(dāng)初購建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)水平。 在其他條件既定時(shí)，資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價(jià)值越大。,2．資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。 　?。?）資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會(huì)不斷下降、價(jià)值會(huì)逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有

26、形損耗，也稱實(shí)體性貶值。 （2）新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價(jià)值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。 　?。?）由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產(chǎn)價(jià)值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。,二、成本法應(yīng)用的前提條件,采用成本法評(píng)估資產(chǎn)具備的前提條件：&#

27、160;　　1．應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。 　　 2．形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。  三、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指 標(biāo)的估算,被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)貶值 被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本×成新率,（一）重置成本及其估算,重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。 　　 復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式

28、及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。 　　 “原消耗、現(xiàn)價(jià)格”。 　　例：有一臺(tái)3年前做的桌子，假如原來使用10個(gè)人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤釘子、0.5公斤的漆。如果從歷史成本來講，用的是三年前的消耗和價(jià)格；而現(xiàn)在用復(fù)原重置成本，則原來的消耗不變，價(jià)格按現(xiàn)在的價(jià)格算。,更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用

29、。 “新消耗、現(xiàn)價(jià)格”要考慮到技術(shù)進(jìn)步的影響。　　 例：由于技術(shù)的進(jìn)步采用了新的機(jī)械，現(xiàn)在做這個(gè)桌子用8個(gè)人工， 0.4立方米的木材， 1公斤釘子、0.3公斤的漆，還用現(xiàn)在的價(jià)格，即消耗用新消耗,價(jià)格也用現(xiàn)在的價(jià)格。從而計(jì)算出更新重置成本。,重置成本的選擇原則,選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，就選擇更新重置成本。在無更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大

30、于更新重置成本，但由此引致的功能性損耗也大。  　　 更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。,,計(jì)算公式,重置成本＝直接成本＋間接成本,建造成本構(gòu)成： 材料成本 人工成本 制造費(fèi)用 資金成本 合理利潤,取得成本構(gòu)成： 購買價(jià)格 安裝調(diào)試費(fèi) 運(yùn)雜費(fèi) 人工費(fèi),間接成本構(gòu)成： 取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)

31、用,重置成本的估算一般可以下列方法： 　?。?）．重置核算法。是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。,直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，直接成本應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)格逐項(xiàng)加總。 　　間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖等項(xiàng)支出。間接成本可以通過下列方法計(jì)算：?。?）按人工成本比例法計(jì)算 （2

32、）單位價(jià)格法 （3）直接成本百分率法,按人工成本比例法計(jì)算，計(jì)算公式為：　間接成本=人工成本總額×成本分配率其中：,[案例1] 重置購建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場價(jià)格每臺(tái)5萬元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元，該機(jī)器設(shè)備重置成本為：（1）直接成本=50000＋1000十800=51800(元) 其中：買

33、 價(jià)：50000元 運(yùn)雜費(fèi)： 1000元 安裝成本：800元（其中原材料300，人工500）（2）間接成本(安裝成本)：400元（3）重置成本合計(jì)：52200元。,例1：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬運(yùn)用成本法評(píng)估。評(píng)估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場價(jià)格每臺(tái)180000元，運(yùn)雜費(fèi)5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費(fèi)用1000

34、元，安裝期限較短。 評(píng)估人員分析認(rèn)為，被評(píng)估資產(chǎn)為外購需安裝機(jī)器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買價(jià)（含增值稅）、運(yùn)雜費(fèi)、安裝成本、其他費(fèi)用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本為： 重置成本 = 購買價(jià)格 + 運(yùn)費(fèi) + 安裝成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 205000（元）,例2：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前

35、購置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價(jià)為8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價(jià)格比2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。 問：該設(shè)備的重置成本是多少？,（1）計(jì)算直接成本購買價(jià)=8×（1+20%）=9.6（萬元）運(yùn)雜費(fèi)=

36、1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費(fèi)中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝費(fèi)中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計(jì)算間接成本間接成本占直接成本的百分率 ＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計(jì)算重置成

37、本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）,是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置成本。,（2）物價(jià)指數(shù)法,基本原理,資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價(jià)變動(dòng)指數(shù),計(jì)算公式,分類物價(jià)指數(shù),個(gè)別物價(jià)指數(shù),綜合物價(jià)指數(shù),,,,,物價(jià)變動(dòng)指數(shù),定基指數(shù),環(huán)比指數(shù),評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù),,（1＋a1）×（1＋a2）× （

38、1＋a3）……（1＋an）,（其中an表示第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）,,從2011年1月起，我國CPI開始計(jì)算以2010年為對(duì)比基期的價(jià)格指數(shù)序列。這是自2001年計(jì)算CPI定基價(jià)格指數(shù)以來，第二次進(jìn)行基期例行更換，首輪基期為2000年，第二輪基期為2005年。 調(diào)整基期，是為了更容易比較。因?yàn)閷?duì)比基期越久，價(jià)格規(guī)格品質(zhì)變化就越大，可比性就會(huì)下降。選擇逢0逢5年度作為計(jì)算CPI的對(duì)比基期，目的是為了與我國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展五年

39、規(guī)劃保持相同周期，便于數(shù)據(jù)分析與使用。,[案例2] 某被估資產(chǎn)購建于2001年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為95％，評(píng)估時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為160％，則： 被估資產(chǎn)重置成本＝ 50000×（160％÷95％）×100％＝84210（元）,又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為200000元，1992年建成，1997年進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為1993

40、年為11.7％，1994年為17％，1995年為30．5％，1996年為6．9％，1997年為4．8％，則有： 被估資產(chǎn)重置成本： = 200000×（1＋11.7％）（1＋17％）（1＋30.5％）（1＋6.9％）（1＋4.8％）× 100％ = 200000×191％ = 382000(元),某機(jī)床于1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。1996年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬元；199

41、8年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2萬元。若定基價(jià)格指數(shù)1994年為1.05，1996年為1.28，1998年為1.35，1999年為1.60。 要求：計(jì)算該機(jī)床1999年的重置成本,例題,重置成本計(jì)算表,物價(jià)指數(shù)法的特點(diǎn),物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本 ；物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上 ；對(duì)于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本

42、往往會(huì)偏高 。,（3）功能價(jià)值法,參照物 功能價(jià)值,被評(píng)資產(chǎn)重置成本,,,（單位生產(chǎn)能力）,是選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。,理論假設(shè)：資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，購建成本也應(yīng)相同 。,（a）功能價(jià)值法 若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：（b）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 若功能與成本呈

43、指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：    該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。,[案例3] 某重置全新的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)格5萬元，年產(chǎn)量為5000件。現(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本： 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本= 4000÷5000× 50000 ＝40000(元) 功能價(jià)值法運(yùn)用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，如果

44、不存在這種關(guān)系，這種方法就不可以采用。,(4)、統(tǒng)計(jì)分析法,基本原理,某類抽樣資產(chǎn) 的重置成本,被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本,,計(jì)算公式,∑某類資產(chǎn)的 歷史成本,被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本,＝,某類抽樣資產(chǎn)的重置成本 某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本,,×,例題：被評(píng)估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購入，并同時(shí)投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評(píng)估人員從中抽樣選取

45、了5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設(shè)備的重置成本為： 該類通用設(shè)備的重置成本=1200×80/50 =1920（萬元）,[案例] 評(píng)估某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺(tái)具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為20萬元，該類

46、通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。則： K = 30÷20 = 1.5 該類通用設(shè)備重置成本 = 500×1.5 = 750(萬元),（二）各種貶值及其估算方法,1、實(shí)體性貶值及其估算方法2、功能性貶值及其估算方法3、經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算方法,1、實(shí)體性貶值及其估算方法,決定實(shí)體性貶值的因素有：①使用時(shí)間②使用率，也叫利用率③資產(chǎn)本身的質(zhì)量④維修保養(yǎng)程度,是資產(chǎn)由于

47、使用和自然力作用形成的貶值,（1）觀察法,計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×（1—成新率）,通過觀察確定新舊程度,主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度,,形體物理變化程度,機(jī)器設(shè)備評(píng)估主要包括：機(jī)器的長度、厚度、水平度、垂直度、強(qiáng)度硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評(píng)估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等,（

48、2）公式法（使用年限法）,資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本—預(yù)計(jì)殘值） ×實(shí)際已使用年限÷總使用年限 （實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）,,名義已使用年限×資產(chǎn)利用率,,截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間,,,×100％,[案例] 某資產(chǎn)1995年2月購進(jìn)，2005年2月評(píng)估時(shí)

49、，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。由此可以計(jì)算資產(chǎn)利用率： 資產(chǎn)利用率 ＝10×360×7.5／(10×360×8)×100％ ＝93.75％ 由此可確定其實(shí)際已使用年限為9.4年。 尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預(yù)計(jì)資產(chǎn)的

50、繼續(xù)使用年限。,2、功能性貶值及其估算方法,,,資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。,功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額運(yùn)營成本（2）超額投資成本,,,（1）超額運(yùn)營成本：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，新設(shè)備在運(yùn)營費(fèi)用上低于原有設(shè)備。超額運(yùn)營成本＝各年凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù) 例如：被估生產(chǎn)線是三年前的，采用的是比較舊的技術(shù)

51、；現(xiàn)在買同樣的資產(chǎn)，自動(dòng)化程度大幅提高。舊生產(chǎn)線經(jīng)營一年，需要10人操作，而新的生產(chǎn)線同樣經(jīng)營一年只需6人。從而節(jié)約四個(gè)人，一年就節(jié)約四個(gè)人的工資。假如一個(gè)人的工資是兩萬/年，那么四個(gè)人一年一共節(jié)約八萬元。這八萬就叫超額運(yùn)營成本,,需要注意的幾個(gè)問題：功能性貶值額：使用新設(shè)備后減少的個(gè)人工資、物耗、能耗等，被視為舊設(shè)備的功能性貶值額。稅后貶值額：使用新設(shè)備雖減少運(yùn)營成本，利潤增加，但稅金隨之增加。而舊設(shè)備不需要繳納這部分稅金。

52、,,,（2）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。 超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本 注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮；,功能性損耗及其計(jì)量,功能性貶值額的計(jì)算步驟 (a

53、)計(jì)算年超額運(yùn)營成本 (b)計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本 年凈超額運(yùn)營成本 ＝ 年超額運(yùn)營成本×（1－所得稅率） (c)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額: 被估資產(chǎn)功能性貶值額 ＝ 年凈超額運(yùn)營成本 ×（P/A,r,n）,[案例] 某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果如表：,,3

54、、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算,,,經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟?fàn)幖觿?，社?huì)總需求減少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營成本加大； （5）產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命； 一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不需要計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。,四、運(yùn)用成本

55、法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析,（一）運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序 　　 運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行： 　　 1．確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本。 　　 2．確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限。 　　 3．估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值。 　　 4．計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值,（二）成本法的優(yōu)缺點(diǎn) 　　采用成本成法評(píng)估資產(chǎn)的

56、優(yōu)點(diǎn)有： 　　1．比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理。 2．有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估。3．在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應(yīng)用。4．有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。 采用成本法的缺點(diǎn)是工作量較大。,市場法與成本法的區(qū)別　　 1．成本法是按現(xiàn)行市場價(jià)格確定重新購買該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，而市場法則是按市場上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)格確定的。前者主要從買者角度，即以購

57、建某基資產(chǎn)的耗費(fèi)來確定；后者則是從賣者角度，即市場上銷售價(jià)格來確定?！　?2．市場法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立的價(jià)格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項(xiàng)資產(chǎn)的自身價(jià)格（購建價(jià)格），還包括該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試等。,3．市場法的運(yùn)用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計(jì)算，則要利用被評(píng)估資產(chǎn)的原始成本和原始資料?！　?．成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評(píng)估資產(chǎn)的各項(xiàng)損耗（或貶值）后確定評(píng)估價(jià)值；市場法則是按參

58、照物價(jià)格，并考慮被評(píng)估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異因素并進(jìn)行調(diào)整來確定評(píng)估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路。,一、收益法及其適用的前提條件 　?。ㄒ唬┦找娣ǖ暮x 　　 收益法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。,收益法,,,,通過估測被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估思路。收

59、益法是基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即資產(chǎn)的價(jià)值等于其預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和?；驹?一個(gè)理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報(bào)。,基本思路,,,理論依據(jù),效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)的價(jià)值收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大。 資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，需要把未來一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，

60、這就是資產(chǎn)的評(píng)估值。,,基本方法,評(píng)估值＝?Ri/(1+r)i,（二）收益法應(yīng)用的前提條件,應(yīng)用收益法評(píng)估資產(chǎn)必須具備的前提條件是： 　　1．被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)。 　?。Y產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的。,二、收益法應(yīng)用的形式,收益法的應(yīng)用，實(shí)際上就是對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或本金化過程。一般來說，有以下兩種情況： （一）資產(chǎn)未來收益期有限

61、的情況 （二）資產(chǎn)未來收益期無限的情況,（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況 　　 在資產(chǎn)未來預(yù)期收益具有特定時(shí)期的情況下，通過預(yù)測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評(píng)估值，1、未來收益不等額基本公式是： 式中：——未來第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時(shí)， 中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額； n——收益年期；　r——折現(xiàn)率。,,例：某企業(yè)尚可經(jīng)營5年，每

62、年預(yù)期收益分別為160、140、135、120、110萬元，確定折線率為6％。試確定該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值＝ ＝160×0.9434＋140×0.89＋ 135×0.8396＋120×0.7921＋110×0.7473 ＝566.145(萬元),2、未來收益等額： 評(píng)估值(年金現(xiàn)值） = A

63、×（P/A,i,n） 例：某企業(yè)尚可持續(xù)經(jīng)營6年，每年預(yù)期收益額為10萬元，確定折現(xiàn)率為4％，試計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值。 評(píng)估價(jià)值＝10×5.2421＝52.421(萬元),（二）資產(chǎn)未來收益無限期的情況 　　無限收益期的情況下，有兩種情形： 　　1．未來收益年金化的情形。 在這種情形下，首先預(yù)測其年收益額，然后對(duì)年收益額進(jìn)行資本化處理，即可確定其評(píng)估值。基本公式為：

64、資產(chǎn)評(píng)估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/資本化率 資本化率又稱還原化率，它與銀行利率一樣也是一種利率。后者是把貨幣存人銀行產(chǎn)生利息的能力即利息率，前者則是把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來的收益率，兩者不能等同。資本化率也不同于其它行業(yè)的收益率，因?yàn)樗鼈兎从车氖遣煌顿Y領(lǐng)域的獲利能力,,假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請(qǐng)?jiān)u估師估算其價(jià)值。經(jīng)預(yù)測，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請(qǐng)估算該企業(yè)的價(jià)值。評(píng)估值=1200/4%

65、=30000（萬元）注：有的資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，其未來預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進(jìn)行評(píng)估。,其步驟如下：第一步，預(yù)測該項(xiàng)資產(chǎn)未來若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和。 　　第二步，通過折現(xiàn)之和求取年等值收益額。,2、未來收益不等值前期 （設(shè)n=5） 后期,,,,[案例分析]評(píng)估對(duì)象為一老字號(hào)的持續(xù)經(jīng)營企業(yè)，前4年預(yù)測超額凈

66、收益分別為40萬元、50萬元、52萬元、55萬元；從第5年起，預(yù)測每年的超額凈收益為50萬元。折現(xiàn)率與本金化率為10%，則該企業(yè)的評(píng)估值為多少？解：前四年的凈收益的現(xiàn)值和為= 40/（1＋10%） ＋50/（1＋10%）2 ＋52/（1＋10%）3 ＋55/（1＋10%）4 = 154.32（萬元） 從第五年起的評(píng)估值= 50/10% ×1/（1＋10%）4 = 341.5（萬元）因此，該企業(yè)的評(píng)估值為= 15

67、4.32＋341.5 = 495.82（萬元）,收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）預(yù)期收益額 1.預(yù)期收益的類型   (1)稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同 凈現(xiàn)金流＝稅后凈利潤+折舊－追加投資 (2)從資產(chǎn)評(píng)估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。折現(xiàn)率與資本化率：二者無本質(zhì)區(qū)別 discount rate=capitalization rate +long-ter

68、m growth rate,1.1稅后利潤2.1凈現(xiàn)金流3.1利潤總額,,稅后凈收益，被普遍采用,,操作程序,對(duì)收益法的評(píng)價(jià) 1.該方法最適宜： 資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對(duì)稱的情況； 成本費(fèi)用無法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。 2.該方法的局限性： 需具備一定的前提條件； 含有較大成分的主觀性。,,資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇,一、資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性和可選擇性 從理論上講，在相對(duì)完善的市場

69、中，對(duì)于可以在市場上公開交易的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)的購建成本與效用是對(duì)稱的，那么采用三種方法評(píng)估同一資產(chǎn)的公允市價(jià)，其評(píng)價(jià)結(jié)果不應(yīng)存在太大差異。二、資產(chǎn)評(píng)估方法的最適選擇 由于市場總是存在一定的缺陷；不同的評(píng)估對(duì)象具有不同的特點(diǎn)，因此不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)存在最適評(píng)估方法的選擇問題。,1、與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。2、與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)在評(píng)估時(shí)首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是： 單項(xiàng)/整體，有形/無形，通用/專用，可復(fù)制/不可復(fù)制