萬科成本控制要點

1、房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本控制要點房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本控制要點立項成本控制要點指南立項成本控制要點指南控制要點控制要點控制什么控制什么怎么控制怎么控制誰來控制誰來控制備查文件備查文件?征地費用?少交或晚交，力爭減免?項目部負(fù)責(zé)?拆遷安置費用?房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用?項目部負(fù)責(zé)?大市政費用?自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理?工程部、設(shè)計部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。開發(fā)形式開發(fā)形式1、新征土新征土地?規(guī)劃

2、條件?滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本?項目部、設(shè)計部負(fù)責(zé)詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。?買斷內(nèi)容?明確買斷內(nèi)容明細(xì)?項目部負(fù)責(zé)?付款總額?為公司爭取最大利益?項目部負(fù)責(zé)?付款時間?周期長、次數(shù)多?項目部負(fù)責(zé)?三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)?明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)?工程部、項目部負(fù)責(zé)2、買斷項買斷項目?手續(xù)風(fēng)險?與項目付款時間直接掛鉤。?項目部負(fù)責(zé)詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表

3、一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成?合作方式?符合集團要求，有利于北京公司；?項目部負(fù)責(zé)?分成比例?雙贏原則；?項目部負(fù)責(zé)?交房時間?盡可能地延后交房，?工程部負(fù)責(zé)?交房標(biāo)準(zhǔn)?不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)?項目部負(fù)責(zé)3、合作開合作開發(fā)?付款總額?付款時間??選擇有利于公司利益的方式?項目部負(fù)責(zé)?項目部負(fù)責(zé)詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合作開發(fā)的成本構(gòu)成（1）地質(zhì)勘察?搜集權(quán)威地質(zhì)資料?自己專業(yè)人員勘察（2）設(shè)計方

4、案評審?樁基設(shè)計2種以上形式?由專家進行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審4、樁基設(shè)計、樁基設(shè)計（3）樁基施工圖?設(shè)計調(diào)整設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（1）施工圖設(shè)計要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求設(shè)計部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助（2）報建（3）報施圖（4）審圖（5）施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會銷售部5、施工圖設(shè)、施工圖設(shè)計（6）面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工

5、時檢驗相結(jié)合設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助6、銷售包裝、銷售包裝設(shè)計設(shè)計?結(jié)合營銷費用控制?施工招投標(biāo)（1）方案設(shè)計要求根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助（2）材料設(shè)備選型?市場信息調(diào)研?根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計部負(fù)責(zé)制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助7、裝修方案、裝修方案設(shè)計設(shè)計（3）招投標(biāo)評審招投標(biāo)評審委員會?市場調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估?有針對性擴充建筑物功能設(shè)

6、計部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助（2）市政配套方案?市政狀況調(diào)研?爭取政府有利條件項目部負(fù)責(zé)?根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目部協(xié)助（3）環(huán)境方案設(shè)計?招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會?市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析?智能化內(nèi)容控制銷售部負(fù)責(zé)（4）智能化設(shè)計?招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)8、功能設(shè)計、功能設(shè)計（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性設(shè)計部負(fù)責(zé)