畢業(yè)論文淺析我國城市廉租房建設(shè)的融資困境及解決對策

1、1緒論當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓，我國也不例外。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)從復(fù)蘇到快速發(fā)展取得了很大的成就，城市住宅建設(shè)得到了快速發(fā)展，城市居民住房條件有了較大改善，但部分城市中低收入家庭住房還比較困難。因此，解決城市中低收入家庭住房困難就成了住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容。我國自1998年提出廉租房制度構(gòu)想至今已經(jīng)進行了十余年各地在試點基礎(chǔ)上逐步推進廉租房制度建設(shè)并在一些城市取得了一定成效但從全國來看廉租房制度的

2、推行仍然十分緩慢。其中融資困難就是制約廉租房建設(shè)的一大瓶頸。本文就我國廉租房建設(shè)融資困境的現(xiàn)狀及原因進行了分析，并提出了幾點具體的解決對策。1.廉租房的概況1.1廉租房的涵義廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房是國家和當(dāng)?shù)卣疄榱私鉀Q城市中低經(jīng)濟收入家庭住房困難而建的普通住宅，具有社會公共福利和住房社會保障性質(zhì)。廉租房一般具有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建

3、好后，以低租金租給住房困難戶，二是由政府發(fā)放租金補貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。廉租房有特定的供給對象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請，并經(jīng)過政府相關(guān)部門核實批準(zhǔn)后，方能購、租、補。11.2廉租房的發(fā)展歷程1.2.11.2.1廉租房的啟動階段（廉租房的啟動階段（19981998年）年）國務(wù)院于1998年出臺了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策規(guī)定對于

4、最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房，此時廉租房建設(shè)的資金主要來源是政府撥款。這標(biāo)志著廉租房制度正式成為我國住房供應(yīng)體系的一個重要組成部分，廉租房制度開始在我國起步。1.2.21.2.2廉租房廉租房探索推廣階段探索推廣階段(1999年—2007年)1999年4月發(fā)布了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，其中對廉租房的房源、廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)、廉租房建設(shè)和廉租房的申請程序問題予以明確的規(guī)定，開始探索規(guī)范化的廉租房制度。2003年12月31日，國建建設(shè)

5、部等五部局聯(lián)合下發(fā)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》，該辦法在城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)的資金來源方面要求實行以財政預(yù)算安排為主、多渠道籌集資金的原則。22006年5月17日國務(wù)院出臺了關(guān)于促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的六點意見(“國六條”)，將城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)置于一個更為顯著的位置。1.2.31.2.3廉租房改進完善階段廉租房改進完善階段(2007年至今年至今)2008年1月1日起財政部頒發(fā)并實施的《廉租住房保障資金管理法》，確保了廉租住房保障資金的正

6、規(guī)渠道來源。這使國家加強和加快廉租住房的建設(shè)從原來大多數(shù)的紙上談兵，發(fā)展到了實際操作，使住有所居的基本國策從根本上得以落實。2008年12月17日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施中明確提出，加大保障性住房建設(shè)力度。2009年4月29日，國務(wù)院常務(wù)會議討論并原則通過《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》中提出，加快推進醫(yī)藥衛(wèi)生、教育、文化、社會保障、住房等民生領(lǐng)域改革，改善居民支出預(yù)期和消費意愿

7、。中央財政近日下?lián)?我國1999年頒布了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》第二條2關(guān)信平.社會政策概論[M].北京:高等教育出版社2004.P443億400億。與5000多億的數(shù)字相比，缺口高達1000多億。盡管2009年中央財政廉租住房保障專項補助資金70億，2010年和2011年也會有廉租住房保障專項補助資金，但如此大的資金缺口實在令人擔(dān)憂。2.1.22.1.2廉租房資金需求量大廉租房資金需求量大十幾年來，我國經(jīng)濟一直保持著健康、穩(wěn)定、高速的發(fā)

8、展，但是我國城鎮(zhèn)中的低收入群體依然存在，尤其在改革開放以后，由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及升級，大量的下崗人員及失業(yè)人員加入了貧困人口的行列，使我國廉租房制度所要保障的住房弱勢群體在絕對數(shù)量大幅增加，因此對于廉租房資金的需求量也隨之增加。2.1.32.1.3廉租房項目經(jīng)濟效益較小廉租房項目經(jīng)濟效益較小廉租房作為社會保障住房，主要是政府對社會弱勢群體的福利關(guān)懷，因此具有較好的社會效應(yīng)。而在經(jīng)濟效益方面，由于享受實物補貼的廉租戶多為特別困難的家庭，不

9、可能負擔(dān)起過高的租金，因此目前各地在實際操作中，廉租房的實物補貼所收取的租金標(biāo)準(zhǔn)較低，項目的經(jīng)濟效益相當(dāng)小。如此小的經(jīng)濟效益，是廉租房融資困境的真實寫照。2.2我國城市廉租房建設(shè)融資困境的原因2.2.12.2.1融資理念保守融資理念保守按照傳統(tǒng)的理念，政府的財政支出是廉租房建設(shè)資金的主要來源。因為廉租房制度是我國社會保障制度中的重要組成部分。廉租房建設(shè)融資應(yīng)該由政府財政安排解決。但是，廉租房并不是嚴格意義的公共產(chǎn)品，它具有一定的排他性和

10、競爭性，其資金來源并不應(yīng)該完全依賴政府的財政。在產(chǎn)權(quán)明晰、規(guī)范交易的前提下，還可以引入市場等多種手段進行融資。況且我國的財力并不充裕，僅靠政府財政解決廉租房建設(shè)所需資金困境，如杯水車薪，若不轉(zhuǎn)變觀念將無法保證我國廉租房建設(shè)的健康、有序、長遠的發(fā)展。2.2.22.2.2融資渠道單一融資渠道單一目前我國的廉租房建設(shè)融資方式主要包括財政撥款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈這四種渠道。第一，財政撥款。廉租房其福利性的特點決定了政府的財政

11、支持成為廉租房建設(shè)的支柱。截至2009年底全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金為47.4億元扣除這部分已經(jīng)提供了住房保障的資金新建廉租房資金缺口至少為650億元。這個數(shù)字還是保守估計。這意味著僅以現(xiàn)有政府財政為主的融資模式，廉租房建設(shè)必將面臨融資困難的巨大挑戰(zhàn)。同時我國大部分城市在進行財政支出時，一般都集中于重點項目的投資，注重項目對本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的作用。而廉租房作為具有社會保障性質(zhì)的基礎(chǔ)項目，對地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展顯性作用不大，因此各城市

12、在安排財政支出時，通常將廉租房建設(shè)所需資金放在次要地位，致使廉租房建設(shè)資金得不到有效保證。第二，住房公積金增值收益。目前我國廉租房建設(shè)的另一大資金來源是住房公積金增值收益。它是指住房公積金業(yè)務(wù)收入與業(yè)務(wù)支出的差額。其分配順序為首先是住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金然后上交財政的公積金中心管理費用最后才是城市廉租住房建設(shè)補充資金。我國大部分城市的住房公積金制度發(fā)展還不完善，在很大程度上制約著住房公積金增值對廉租房建設(shè)的支持作用，主要表現(xiàn)在以下兩個