青島市房地產(chǎn)泡沫與銀行風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證研究.pdf

1、自1998年開始，我國(guó)住房制度改革逐步深入，特別是隨著福利化分房的結(jié)束，住房商品化的開始，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了持續(xù)快速發(fā)展的新時(shí)期。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也連續(xù)快速攀升。但是，由于房地產(chǎn)業(yè)具有較高的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)，運(yùn)作資金巨大，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是銀行業(yè)的穩(wěn)定有著深遠(yuǎn)影響。面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的節(jié)節(jié)上漲，房地產(chǎn)是否存在泡沫以及泡沫的大小成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。本文針對(duì)房地產(chǎn)泡沫與銀行風(fēng)險(xiǎn)之間存在的內(nèi)在機(jī)理，以青島為具體研究背景，通過理論研究與實(shí)證分析，

2、全面而系統(tǒng)的深入研究房地產(chǎn)泡沫的形成、對(duì)銀行的影響及其損害，在揭示其特質(zhì)及內(nèi)在作用機(jī)制的同時(shí)，為我們當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施的宏觀調(diào)控政策提供具有一定價(jià)值的科學(xué)依據(jù)。 本文研究從房地產(chǎn)泡沫相關(guān)理論問題出發(fā)，首先對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理和擴(kuò)散效應(yīng)進(jìn)行了分析，得出房地產(chǎn)泡沫是由房地產(chǎn)商品的特殊性、地價(jià)的虛構(gòu)性、房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)的密切聯(lián)系以及公眾的心理預(yù)期、投機(jī)行為和從眾行為等內(nèi)外因素共同作用促成的。同時(shí)闡明由于在房地產(chǎn)泡沫的形成過程中，隨著公

3、眾對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上升預(yù)期的增強(qiáng)，眾多企業(yè)和個(gè)人通過借貸使用大量信貸資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)，尤其是一些資金規(guī)模較大的投資者利用已經(jīng)擁有，或者將要擁有的房地產(chǎn)作為抵押，獲取大量的銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)炒作，使房地產(chǎn)價(jià)格被迅速推升。從而造成房地產(chǎn)價(jià)格以更快的速度、更大的幅度偏離其基本價(jià)值，泡沫被一步步吹大和積累。而房地產(chǎn)泡沫一旦形成，它便會(huì)通過一系列正反饋機(jī)制自我加強(qiáng)泡沫的強(qiáng)度直至破滅。 其次，本文在剖析銀行體系自身存在的脆

4、弱性的基礎(chǔ)上，結(jié)合具體案例，通過對(duì)房地產(chǎn)泡沫與銀行風(fēng)險(xiǎn)的傳遞效應(yīng)分析，充分論證了房地產(chǎn)泡沫與銀行風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)性，并指出由于銀行貸款是以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行借貸的，在市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其基本價(jià)值時(shí)，泡沫成分被大量轉(zhuǎn)移給了銀行，所以房地產(chǎn)泡沫的破滅將對(duì)銀行業(yè)產(chǎn)生非常嚴(yán)重的后果。世界各國(guó)的實(shí)踐表明，房地產(chǎn)泡沫的破裂對(duì)銀行業(yè)造成的破壞程度極大而且影響持久。如上世紀(jì)80年代至90年代日本房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的銀行危機(jī)，上世紀(jì)90年代泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫破

5、滅導(dǎo)致的席卷整個(gè)東南亞的金融危機(jī)，其后果至今還未徹底消除。 在上述理論研究的基礎(chǔ)上，本文以青島市為背景，對(duì)房地產(chǎn)泡沫與銀行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了實(shí)證分析。通過對(duì)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)層面、交易層面和消費(fèi)層面，以及房?jī)r(jià)收入比、租售比、空置率等房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析判斷，得出青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，在宏觀政策不發(fā)生劇烈變動(dòng)的條件下，短時(shí)間內(nèi)泡沫不會(huì)破滅，房?jī)r(jià)還有可能進(jìn)一步上升的論斷。本文進(jìn)一步從青島市房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)開

6、發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，以及銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r等方面分析，得出了青島市房地產(chǎn)業(yè)這些年的高速增長(zhǎng)主要是依賴銀行支撐的結(jié)論，從而對(duì)青島市房地產(chǎn)泡沫對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)的影響力做出測(cè)度和評(píng)估。銀行一手給開發(fā)商貸款，一手給購(gòu)房者貸款。而一些開發(fā)商和投資投機(jī)者，恰恰是憑借銀行資金的大量注入，進(jìn)行不停地炒作，最終將房?jī)r(jià)炒到一個(gè)很高的程度，形成了房地產(chǎn)泡沫。從而表明，房地產(chǎn)泡沫已給銀行業(yè)帶來了很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，泡沫一旦破滅，銀行將產(chǎn)生大量的不良資產(chǎn)。最后本