金融政策對未來房市影響

1、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史進(jìn)程及政策取向,易憲容 社科院金融研究所研究員二0一0年五月,房地產(chǎn)市場受到個人、企業(yè)、政府的密切關(guān)注 個人——住房 企業(yè)——利潤 政府——財(cái)政收入,中國房地產(chǎn)市場與歐美國家的根本性差異 歐美國家房地產(chǎn)市場形成有幾百年歷史，是與工業(yè)化進(jìn)程同步發(fā)展的漸進(jìn)歷程； 中國房地產(chǎn)市場是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡過程中，特別是1998年我國住房貨幣化

2、改革以來新近形成的，因此與我國股票市場一樣是“政策市”，政策決定了房地產(chǎn)市場的興衰和未來的發(fā)展趨勢，也決定了地方政府通過房地產(chǎn)市場的手段發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。,一、2008年9月以前的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)政策 1998年我國住房貨幣化改革決定了其后十幾年我國房地產(chǎn)市場的根本發(fā)展方向 1998年-2008年，中國房地產(chǎn)市場分為三個階段： 第一階段 1998年-2003年

3、 第二階段 2003年-2007年 第三階段 2007年-2008年9月,1. 第一階段 1998年-2003年 特點(diǎn)： 如何使房地產(chǎn)市場從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡，解決居民的基本住房條件； 以居民消費(fèi)需求為主導(dǎo)的市場。,2. 第二階段 2003年-2007年 2003年18號文件發(fā)布后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大變化。 政策

4、背景：2003的SARS事件使我國一些大中城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯，特別是房地產(chǎn)市場受影響明顯。 當(dāng)時(shí)政府出臺政策，把房地產(chǎn)市場作為支柱產(chǎn)業(yè)，推動經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，彌補(bǔ)2003年上半年SARS事件造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響。,政策效應(yīng)：18號文件發(fā)布后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)前所未有的增長，放在世界各國城市化進(jìn)程的大視野下，也屬于高速發(fā)展的時(shí)期； 中國各大城市成為世界最大的“工地”； 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱景象。,2004年

5、后出臺的政策“國六條”、“國八條”等，主要是針對宏觀經(jīng)濟(jì)層面，控制固定資產(chǎn)投資過熱，而非專門針對房地產(chǎn)市場。 在2003年-2007年間，形成了房地產(chǎn)市場的過快增長：一線城市快速增長；二線城市逐漸跟上。 2007年上半年在深圳、廣州、上海等大城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)改變了其基本功能，逐漸從住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場變?yōu)樽》客顿Y為主導(dǎo)的市場，一線城市住房價(jià)格快速提高，房地產(chǎn)泡沫已逐漸積累。,3. 第三階段 2007年-

6、2008年9月 轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場性質(zhì)的政策努力——359號文件與452號文件 2007年央行出臺359號文件與452號文件，界定住房消費(fèi)和住房投資的界限，提出“二套房”概念， “二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。,2008年開始，各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面回落，住房價(jià)格下降。 房地產(chǎn)企業(yè)通過行業(yè)組織、政府相關(guān)職能管理部門希望改變上述政策。 2008年9月初，中央召集會議，研討房地產(chǎn)市場

7、政策，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)把房地產(chǎn)市場從住房投資為主導(dǎo)的市場逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽》肯M(fèi)為主導(dǎo)的市場，才能保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。,2008年9月中，世界最大的投資銀行雷曼兄弟銀行倒閉，全球金融危機(jī)來臨，金融體系崩塌，全球經(jīng)濟(jì)開始衰退。 在此背景下，我國政府與世界其他國家政府一樣，采取了積極“救市”政策，包括4萬億投資，貨幣政策從從緊變?yōu)檫m度寬松等。 房地產(chǎn)政策也出現(xiàn)180度的大逆轉(zhuǎn)，出臺了

8、131號文件，決定了2009年我國的房地產(chǎn)市場態(tài)勢。,二、美國金融危機(jī)后的中國房地產(chǎn)市場 1. 政府對金融危機(jī)的判斷 金融危機(jī)的影響：中國的出口；尤其是作為拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的主要動力的中國沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長。 當(dāng)時(shí)政府對經(jīng)濟(jì)形勢的判斷：如果不采取果斷措施，中國經(jīng)濟(jì)將面臨下滑的風(fēng)險(xiǎn)。,,當(dāng)時(shí)的不同意見和判斷：雖然全球金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)影響很大，但中國不會出現(xiàn)金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。 理由：2

9、008年是中國銀行業(yè)利潤水平最好的一年； 通過銀行系統(tǒng)的融資占我國總?cè)谫Y規(guī)模的90%以上。,,2. 我國應(yīng)對金融危機(jī)的舉措： “救市”政策力度大于美國 新增4萬億財(cái)政投入，占當(dāng)年GDP的14%，而美國注入“救市” 的7000億美元資金只占其GDP的4%； 我國的金融體系與歐美國家不同：歐美國家的金融體系是以市場價(jià)格機(jī)制為主導(dǎo)運(yùn)行的金融體系，其注入的資金要通過價(jià)格的發(fā)現(xiàn)、變化傳導(dǎo)到企業(yè)、個人以及金融市場的方方面面，

10、因此巨大的流動性的注入起作用要到一年以后；中國是政府管制下的金融體系，政府對價(jià)格（利率）和信貸規(guī)模的管制放松，銀行體系的信貸資金會源源不斷地流向市場。,3. “救市”政策從根本上改變房地產(chǎn)市場利益格局，推動房地產(chǎn)市場向投資為主導(dǎo)的市場疾跑 房地產(chǎn)新政策出臺：金融危機(jī)后，中國人民銀行決定自2008年10月27日起，擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度，調(diào)整最低首付款比例。 商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0

11、.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。 個人住房公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào)0.27%。 中國房地產(chǎn)優(yōu)惠政策——世界最優(yōu)。,,優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等政策的目的：希望通過房地產(chǎn)消費(fèi)來帶動市場，遏制經(jīng)濟(jì)下滑，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo),,政策效應(yīng)：優(yōu)惠的利率和較大的資金杠桿率助推房地產(chǎn)市場向投資主導(dǎo)市場疾跑 2009年4-7月份住房銷售開始出現(xiàn)快速增長，特別是住房預(yù)售增長最快； 政府房地產(chǎn)優(yōu)惠政策產(chǎn)生效應(yīng)；

12、 房地產(chǎn)商價(jià)格調(diào)整； 住房銷售停頓，住房需求有積累； 居民被動性需求迅速增加，政府拆遷供地增加； 信貸擴(kuò)張、股市好轉(zhuǎn)、預(yù)期經(jīng)濟(jì)向好。,,4. 2009年中國房地產(chǎn)市場的大勢 國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)2009全國房價(jià)上漲7.8%。 但以全國住房銷售面積及銷售金額計(jì)算，得出住房均價(jià)上漲24%。 以同樣的方法，可計(jì)算出2009年12月份全國商品房價(jià)格同比上漲為33.8%，其中東部、中部、西部地區(qū)當(dāng)月同

13、比分別上漲了33.4%、44.7%和23%。 2009年全國房價(jià)上漲100%的一二線城市很多，尤其是北京、上海、深圳、廣州、杭州等城市上漲幅度更大。,,2009年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6.58萬億，同比增長35.6%，與上年同期相比增加了20個百分點(diǎn)； 個人住房按揭貸款18000億元，同比增長3倍，余額4.76萬億； 進(jìn)入房地產(chǎn)的資金達(dá)到57127億元，同比增長44.2%，與上年同期相比增加了40多個百分點(diǎn)；

14、 絕大多數(shù)資金來自銀行，比如銀行貸款達(dá)10310億元、預(yù)售款及其他為27459億元，僅此兩方面資金占進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域資金的67% ； 個人經(jīng)營性貸款26000億，是2008年4倍多。,,住房銷售面積93713萬平方米，同比增長了42.1%，其中住宅的銷售面積增長為85294萬平方米，增幅達(dá)到43.9%； 一般商品住房銷售金額43994億元，同比增長了75.5%， 住宅銷售金額為38157億元，同比增長了80.0%；

15、 期房銷售金額33226億元，同比增長了85.3%； 住房銷售面積及住房銷售金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2007年的水平（2007年分別為44723萬平方米和17590億元，分別超過了2倍多，而2007年已經(jīng)是我國房地產(chǎn)市場空前繁榮的年份）。,三、2009年中國房地產(chǎn)市場空前繁榮的深入剖析 1. 貨幣政策的變化：從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)為寬松的貨幣政策 2009年銀行信貸飆升至9.6萬億，加上上年最后兩個月的額度，達(dá)

16、11萬億。 銀行體系貸出的資金絕不會流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，因?yàn)楣┙o能力已經(jīng)過剩；其流向一定是各種資產(chǎn)市場，如股市上漲，住房價(jià)格上漲。,2. 個人按揭貸款政策全面放松 信貸資金通過個人按揭貸款政策全面放松得以進(jìn)入房地產(chǎn)市場，是信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的最主要途徑。2009年個人按揭貸款增加了1.8萬億。 信貸資金通過抵押貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場。 信貸資金通過企業(yè)貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場。,3. 房地產(chǎn)市場由消費(fèi)

17、為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為主導(dǎo) 有數(shù)據(jù)稱，2009年下半年時(shí)北京、上海、深圳、廣州、杭州等大城市住房投資比例達(dá)到60%，實(shí)際比例可能還要高得多 4. 早幾年房地產(chǎn)賺錢效應(yīng) 更多的企業(yè)和個人涌入房地產(chǎn)市場,5. 地方政府托市政策 購房辦城鎮(zhèn)戶口等政策 6. 政府GDP的追求 房地產(chǎn)市場繁榮對拉動GDP增長具有較強(qiáng)的作用,四、2009年房地產(chǎn)市場繁榮帶來的問題

18、 1. 在住房市場作為投資品市場的條件下，政府增加住房供給無法解決住房緊缺的問題 2. 住房的投資需求會無限放大，住房的價(jià)格會被越推越高，積累的泡沫越來越大 社科院經(jīng)濟(jì)所所做的居民住房購買能力調(diào)查中的問卷數(shù)據(jù)表明，目前的住房價(jià)格下，85%以上的居民沒有能力購買住房。 照此趨勢發(fā)展，房地產(chǎn)市場完全成為投資炒作的市場和泡沫巨大的投資工具，最終必然導(dǎo)致金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。,3. 財(cái)富分配失衡

19、 高房價(jià)成為財(cái)富轉(zhuǎn)移機(jī)制，使社會財(cái)富在短時(shí)間內(nèi)向少數(shù)人集聚 2009年中國富豪500人排名榜中，88個以房地產(chǎn)為主業(yè)的富豪的財(cái)富數(shù)量在一年內(nèi)增長了1.5倍 4. 銀行體系潛在風(fēng)險(xiǎn)增加 通過銀行的金融杠桿吹大的房地產(chǎn)泡沫給銀行帶來巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，影響國家的金融安全。,五、迪拜危機(jī)后(2009年底至2010年初) 的房地產(chǎn)政策調(diào)整 1. 國四條、國十一的基本含義 （1）盡管政府

20、認(rèn)識到房地產(chǎn)市場面臨的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，但當(dāng)時(shí)認(rèn)為是結(jié)構(gòu)性的，是少數(shù)大城市存在房地產(chǎn)市場泡沫，因此應(yīng)對之策是“有保有壓”。 實(shí)際上房地產(chǎn)市場泡沫是全國性的而非部分區(qū)域的。 （2）政策假定“第一套房”只會是消費(fèi)，不會是投資 房地產(chǎn)市場的參與者認(rèn)為，政策未強(qiáng)力限制，房地產(chǎn)投資還可以繼續(xù)進(jìn)行。2010年一季度，住房銷售面積和價(jià)格并未因兩政策的出臺而調(diào)整。,2.2010年政府工作報(bào)告對房地產(chǎn)宏觀調(diào)整的決心 2

21、010年3月“兩會”《政府工作報(bào)告》中提出堅(jiān)決遏止房地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲的勢頭。 要求78家央企停止進(jìn)入并退出房地產(chǎn)市場。 對土地拍賣的出讓方式進(jìn)行改革。 4月17日，推出新的國十條。,3. 國十條的內(nèi)容 國十條與以往的房地產(chǎn)政策有根本性的差別，主要表現(xiàn)在國十條的第一條。 第一條明確幾個基本概念： 第一，未來中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，更主要的是民生問題，住

22、房的首要功能是居住的功能； 第二，房地產(chǎn)市場改變以往的暴利經(jīng)營模式； 第三，把房地產(chǎn)市場完全界定為以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，對房地產(chǎn)投資炒作進(jìn)行全面的嚴(yán)格限制； 第四，把高房價(jià)的危害提升到影響國家金融安全的高度進(jìn)行審視。,第二條要求各地政府圍繞第一條的精神，全面落實(shí)國十條政策，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 對房地產(chǎn)市場的高房價(jià)采取問責(zé)措施。 對信貸、稅收、土地出讓金、市場秩序政策等進(jìn)行了

23、根本性的調(diào)整。,4. 國十條的影響 2010年1-3月份房地產(chǎn)基本形勢： 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額6594億元，同比增長35.1%，其中東部、中部、西部地區(qū)分別35.1%、28.2%、40.1%； 房地產(chǎn)開發(fā)流入資金16250億元，同比增長61.4%；國內(nèi)貸款3673億，同比增長44.3%；定金及預(yù)收款3749億元，同比增長84.7%；個人按揭貸款2193億，增長123%。,房屋施工面積209687萬平方

24、米，增長29.3%；其中住宅161289萬平方米，增長28.7%，新開工住宅面積14914萬平方米，增長37.5%； 商品銷售面積15360萬平方米，增長35.8%；商品房銷售額7976億元，增長57.7%；其中住宅6836億元，55.2%；期房銷售金額6325億元，67.9%,國十條政策后的國內(nèi)房地產(chǎn)市場：樓市出現(xiàn)了二手房市場成交量大幅下降；一手房成交量萎縮；土地市場開始降溫，“地王”消失；房地產(chǎn)股票急跌，金融機(jī)構(gòu)

25、提高房貸門檻；買房人消費(fèi)預(yù)期大變，觀望成為主流。,六、未來房地產(chǎn)市場的走向 中國房地產(chǎn)市場是政策市，政策決定了未來房地產(chǎn)走勢。 2009年中國房地產(chǎn)市場的繁榮完全是建立在政府過度優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策基礎(chǔ)上。 如果房地產(chǎn)政策重新回歸常態(tài)、回歸理性，房地產(chǎn)市場價(jià)格和銷售的調(diào)整一定會出現(xiàn)，但調(diào)整的出現(xiàn)要經(jīng)歷較長的時(shí)間過程。,未來我國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的決定因素： 信貸政策進(jìn)一步細(xì)