人口特征與規(guī)模對(duì)住宅市場(chǎng)的影響——基于大連數(shù)據(jù)的實(shí)證分析.pdf

1、本文主要依據(jù)大連住宅市場(chǎng)交易記錄、大連市居民住房現(xiàn)狀及需求調(diào)查兩部分?jǐn)?shù)據(jù)，基于人口角度，從宏觀和微觀兩個(gè)層面對(duì)大連市住宅市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析，比較不同市場(chǎng)組成部分之間的性質(zhì)及需求特征，著重探討人口因素對(duì)住宅市場(chǎng)的影響機(jī)制。 論文共分為五章。 第一章是引言，對(duì)研究的總體情況進(jìn)行介紹，包括研究的背景、目的、方法和數(shù)據(jù)來(lái)源，以及本論文的獨(dú)立工作和不足之處。 第二章是文獻(xiàn)綜述部分，主要回顧了人口學(xué)方法應(yīng)用于住宅研究的開(kāi)端及發(fā)

2、展情況，介紹住宅人口學(xué)概念和相關(guān)研究。 第三章是大連市住宅市場(chǎng)的宏觀層面分析。在這一部分，首先根據(jù)人口的來(lái)源將大連整體住宅市場(chǎng)分解為本地人和外地人兩個(gè)子市場(chǎng)，比較研究了兩個(gè)子市場(chǎng)對(duì)于市場(chǎng)總體需求變動(dòng)的貢獻(xiàn)率以及需求性質(zhì)的差異。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，雖然外地人市場(chǎng)所占的市場(chǎng)份額遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于本地人，但由于其增長(zhǎng)速度快和投資屬性強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)總體需求波動(dòng)起著舉足輕重的作用。爾后，在對(duì)宏觀市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析的基礎(chǔ)上，使用一階自回歸模型對(duì)決定本期住宅價(jià)格的

3、市場(chǎng)內(nèi)部因素做了量化研究。研究結(jié)果表明，人口總量對(duì)住宅價(jià)格有顯著影響。 第四章是大連市住宅市場(chǎng)的微觀層面分析。首先，從住宅市場(chǎng)的需求主體一家庭入手，基于家庭的人口學(xué)特征對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行分解，將住宅市場(chǎng)的潛在消費(fèi)者劃分為八個(gè)生命周期階段和四個(gè)社會(huì)階層，比較不同群體住房現(xiàn)狀以及住房需求的差異。研究發(fā)現(xiàn)，處于不同生命周期階段的群體之間差異主要體現(xiàn)在住宅需求率上；而不同社會(huì)階層之間差異主要體現(xiàn)在現(xiàn)住房的數(shù)量和質(zhì)量上，在住宅需求率指標(biāo)上沒(méi)有

4、明顯的差別。在對(duì)潛在市場(chǎng)需求根據(jù)家庭特征進(jìn)行細(xì)分的基礎(chǔ)上，使用logit模型對(duì)住宅購(gòu)買意向的微觀影響因素進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的生命周期階段和社會(huì)階層等級(jí)對(duì)住宅需求意向的影響顯著。 第五章總結(jié)了文章主體部分即第三章、第四章的研究結(jié)論，根據(jù)研究結(jié)論對(duì)大連市住宅市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)和需求情況做了估計(jì)。本研究認(rèn)為，大連市住宅市場(chǎng)上對(duì)于居住空間的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有滿足，未來(lái)五年內(nèi)住宅需求量仍然旺盛，住宅價(jià)格可能繼續(xù)保持上漲趨勢(shì)，但是增長(zhǎng)速度將減緩。