風險管理有關(guān)內(nèi)容介紹

1、,二０一六年四月,提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)營改增政策學(xué)習要點,江蘇省國家稅務(wù)局,適用范圍： 納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)。,一、涉及的主要文件二、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃納稅人的概念三、納稅義務(wù)發(fā)生時間四、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務(wù)類型）1、一般納稅人出租不動產(chǎn)2、小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)3、個體工商戶出租住房4、自然人出租住房五、其他需注意的事項,提 綱,一、涉及的主要文件,1、《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的

2、通知》（財稅〔2016〕36號） 2、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）,二、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃納稅人的概念,在中華人民共和國境內(nèi)提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的單位和個人。,在中華人民共和國境內(nèi)提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的單位和個人。,注意以下概念： 1、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，是指在約定時間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。 ※不動產(chǎn)，是指不能移動或者

3、移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。 建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。 構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。 常見不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)： 包括出租房屋、住宅、辦公樓、寫字樓、商鋪等建筑物，以及出租道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。 例如：停車場收費、體育場地出租、建筑物和構(gòu)筑物廣告位的出租、道路通行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費

4、等）等。,二、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃納稅人的概念,在中華人民共和國境內(nèi)提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的單位和個人。,注意以下概念： 1、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，是指在約定時間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。 2、在中華人民共和國境內(nèi)，是指所租賃的不動產(chǎn)在境內(nèi)。,二、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃納稅人的概念,在中華人民共和國境內(nèi)提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的單位和個人。,注意以下概念： 1、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，是指在約定時

5、間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。 2、在中華人民共和國境內(nèi)提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，是指所租賃的不動產(chǎn)在境內(nèi)。 3、單位和個人 單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。 個人，是指個體工商戶和其他個人（自然人）。,二、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃納稅人的概念,在中華人民共和國境內(nèi)提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的單位和個人。,注意以下概念： 4、納稅人類型：分為一般納稅人和小規(guī)模

6、納稅人。 ※一般納稅人：年應(yīng)稅銷售額超過500萬元以及未超過但按規(guī)定辦理一般納稅人登記的納稅人 一般計稅方法：當期應(yīng)納稅額=當期不含稅價格*稅率（11%）-當期進項稅額 ※小規(guī)模納稅人：未超過規(guī)定標準且未辦理一般納稅人登記的納稅人 簡易計稅方法：當期應(yīng)納稅額=當期不含稅價格*征收率（5%） ※一般納稅人按規(guī)定選擇簡易計稅方法的，也按簡易計稅方法計算繳納稅款。,二、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃納稅人的概念,※采取預(yù)收款

7、方式的：為收到預(yù)收款當天 ※未采取預(yù)收款方式的：為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。,三、納稅義務(wù)發(fā)生時間,（一）一般納稅人出租不動產(chǎn),1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn) ①計稅方法：可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 ②預(yù)繳及納稅地點： ※不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照

8、上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 ※在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 ③預(yù)繳稅款及應(yīng)納稅額計算 ※應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5% ※應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×5%-已預(yù)繳稅款,四、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務(wù)類型）,（一）一般納稅人出租不動產(chǎn),1、一般納稅人出租其201

9、6年4月30日前取得的不動產(chǎn) 例：試點前A市某一般納稅人甲企業(yè)在B市購買一棟寫字樓，2016年5月起將其中一層出租，月租金10.5萬元，采取預(yù)收款方式，5月一次性收取半年租金63萬元。該納稅人選擇簡易計稅方法（不考慮其他業(yè)務(wù)情形），申報納稅流程如下： ①收到預(yù)收款當天為納稅義務(wù)發(fā)生時間，應(yīng)于收到預(yù)收款次月申報期結(jié)束前向B市主管國稅機關(guān)申報預(yù)繳：應(yīng)預(yù)繳稅款＝630000/(1+5%)*5%=30000元，同時填報《增值稅預(yù)繳

10、稅款表》，取得B市國稅機關(guān)開具的完稅憑證； ②2016年6月申報期，回到A市主管國稅機關(guān)申報納稅，以B市國稅機關(guān)開具的完稅憑證作為扣除憑證，將已預(yù)繳的30000元從當期應(yīng)納稅額中扣減，應(yīng)納稅額= 630000/(1+5%)*5%-30000=0元。,四、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務(wù)類型）,（一）一般納稅人出租不動產(chǎn),2、一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn) ①計稅方法：必須適用一般計稅方法計稅，按照11%的稅率計算

11、應(yīng)納稅額。 ②預(yù)繳及納稅地點： ※不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅?！　　谕豢h（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 ③預(yù)繳稅款及應(yīng)納稅額計算,四、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務(wù)類型）,※應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%※應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（

12、1+11%）×11%-進項稅額-已預(yù)繳稅款,2、一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn),例：2016年5月A市某一般納稅人甲企業(yè)在B市租入一棟辦公樓，取得進項專用發(fā)票注明稅額10萬元，6月轉(zhuǎn)租其中一層，月租金10.5萬元，采取預(yù)收款方式，當月一次性收取半年租金63萬元。該納稅人適用一般計稅方法，申報納稅流程如下：（不考慮其他業(yè)務(wù)情形） ①收到預(yù)收款當天為納稅義務(wù)發(fā)生時間，應(yīng)于收到預(yù)收款次月申報期結(jié)束前向B市主管

13、國稅機關(guān)申報預(yù)繳：應(yīng)預(yù)繳稅款＝630000/(1+11%)*3%=17027.03元，同時填報《增值稅預(yù)繳稅款表》，取得B市國稅機關(guān)開具的完稅憑證。 ②2016年6月申報期，回到A市主管國稅機關(guān)申報納稅，以B市國稅機關(guān)開具的完稅憑證作為扣除憑證，將已預(yù)繳的17027.03元從當期應(yīng)納稅額中扣減 應(yīng)納稅額= 630000/(1+11%)*11%-100000-17027.03=-54594.6元，實際繳納0元，54594.6元

14、繼續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)下期扣減應(yīng)納稅額。,四、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務(wù)類型）,（一）一般納稅人出租不動產(chǎn),（一）一般納稅人出租不動產(chǎn),3、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)選擇適用一般計稅方法 ①計稅方法：一般計稅方法計稅，按照11%的稅率計算應(yīng)納稅額。 ②預(yù)繳及納稅地點： ※不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，

15、向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅?！　　谕豢h（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 ③預(yù)繳稅款及應(yīng)納稅額計算,四、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務(wù)類型）,※應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%※應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+11%）×11%-已預(yù)繳稅款,（二）小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn),1、單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房） ①計稅方法：適用簡

16、易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 ②預(yù)繳及納稅地點： ※不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 ※在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 ③預(yù)繳稅款及應(yīng)納稅額計算 ※應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5% ※應(yīng)納稅額=含稅銷售額

17、÷（1+5%）×5%-已預(yù)繳稅款,四、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務(wù)類型）,（二）小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn),2、自然人出租不動產(chǎn)（不含住房） ①計稅方法：按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。 ②納稅地點：向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。 ③應(yīng)納稅額計算 ※應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×5%,四、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務(wù)類型）,（二）小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn),2、自然人出租

18、不動產(chǎn)（不含住房） 例：小王在A市購買一間商鋪，2016年5月起出租，月租金1.05萬元，5月一次收取半年租金6.3萬元。他應(yīng)向商鋪所在地主管地稅機關(guān)申請代開發(fā)票并繳納稅款，應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×5%=63000/(1+5%)*5%=3000元。,四、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務(wù)類型）,（三）個體工商戶出租住房,①計稅方法：按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。 ②預(yù)繳及納稅地點：

19、 ※不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 ※機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 ③預(yù)繳稅款及應(yīng)納稅額計算 ※應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% ※應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%-已預(yù)繳稅款,四、主

20、要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務(wù)類型）,（四）自然人出租住房,①計稅方法：按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額 ②納稅地點：向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。 ③應(yīng)納稅額計算 ※應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%,四、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務(wù)類型）,例：小王在A市購買一套住房，2016年5月起出租，月租金1.05萬元，5月一次收取半年租金6.3萬元。他應(yīng)向住房所在地主管地稅機關(guān)申請代開發(fā)

21、票并繳納稅款 應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%=63000/(1+5%)*1.5%=900元。,四、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務(wù)類型）,（四）自然人出租住房,1、預(yù)繳期限 ※納稅人出租不動產(chǎn)，按規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。 2、增值稅預(yù)繳稅款表 ※單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，按規(guī)定向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅

22、款時，應(yīng)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。 3、預(yù)繳抵減 ※預(yù)繳增值稅款可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 ※納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 4、發(fā)票開具 ※一般納稅人：自開；小規(guī)模納稅人（除自然人）：自開，無法開具的到不動產(chǎn)所在地國稅代開；自然人：到不動產(chǎn)所在地地稅代開。 ※向自然人出租，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票,五、其他需注意的事項