時(shí)代玫瑰園項(xiàng)目策劃研究.pdf

1、近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱、價(jià)格不斷上漲。2005年來(lái)出臺(tái)了各項(xiàng)調(diào)控政策，目的在于規(guī)范樓市、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、遏制投機(jī)。2006年出臺(tái)了“國(guó)十五條”提出新建住房結(jié)構(gòu)比例。面對(duì)諸多的不確定性因素和越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須在詳細(xì)可靠的環(huán)境分析、市場(chǎng)調(diào)研、成本分析和投資收益基礎(chǔ)上對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。 本文對(duì)廣州市白云區(qū)一個(gè)實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了系統(tǒng)的可行性分析。首先，通過(guò)對(duì)宏觀環(huán)境、全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)、項(xiàng)目

2、區(qū)域市場(chǎng)與內(nèi)部環(huán)境的SWOT分析可知：項(xiàng)目所在區(qū)住宅需求上升，逐步成為新的熱點(diǎn)區(qū)域。本項(xiàng)目所處位置、周邊配套、區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r優(yōu)越，具備了成功開(kāi)發(fā)的前提條件。在此基礎(chǔ)上，針對(duì)公務(wù)員和私營(yíng)企業(yè)者對(duì)文化與藝術(shù)、自然環(huán)境的需求，推出以純居住為購(gòu)房目的的高檔居住項(xiàng)目，制定出“生活藝術(shù)家”的差異化定位。其次，圍繞“生活藝術(shù)”的設(shè)計(jì)理念進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思與產(chǎn)品設(shè)計(jì)，并結(jié)合成本定價(jià)、消費(fèi)者感知定價(jià)和競(jìng)爭(zhēng)者導(dǎo)向定價(jià)方法對(duì)產(chǎn)品定價(jià)，以“文化”二字為推廣策略

3、的總綱領(lǐng)，制定出四個(gè)階段的推廣策略。接著，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算和盈利能力分析，得出：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為220，847萬(wàn)，其中自有資金117,648萬(wàn)元作為項(xiàng)目的啟動(dòng)資金，其余通過(guò)銀行貸款和銷(xiāo)售回款獲得；銷(xiāo)售收入預(yù)期為292，800萬(wàn)，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)48209萬(wàn)元；靜態(tài)和動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)都顯示出該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，同時(shí)在敏感性因素變化的情況下，項(xiàng)目仍能保持財(cái)務(wù)上的可行性，說(shuō)明在本項(xiàng)目假設(shè)的前提下，項(xiàng)目的盈利能力較為穩(wěn)定。最后，由盈虧平衡