華夏幸福基業(yè)案例分析-產(chǎn)業(yè)園

1、投資發(fā)展部,華夏幸?；鶚I(yè)案例,2024/2/13,1,目錄,2024/2/13,2,園區(qū)概況“園區(qū)+地產(chǎn)”運營模式園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū),園區(qū)概況,2024/2/13,3,園區(qū)概況-園區(qū)業(yè)務(wù),成立時間：華夏幸?；鶚I(yè)成立于1998 年，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)一級資質(zhì)，早前致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)運營模式：2002 年開始運營固安工業(yè)園區(qū)后，逐漸向工業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商轉(zhuǎn)型，目前形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的獨特運營模式園區(qū)

2、開發(fā)業(yè)務(wù)：對開發(fā)區(qū)域進行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資服務(wù)）、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，公司目前已經(jīng)形成以孔雀城、大衛(wèi)城、華夏系列等完備產(chǎn)品系列園區(qū)產(chǎn)品：開發(fā)區(qū)作為華夏幸?；鶚I(yè)的兩大事業(yè)領(lǐng)域之一，已建立了園區(qū)建立、招商引資到城市運營的開發(fā)運營管理體系，即以構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群為手段，以建設(shè)開發(fā)區(qū)城市為載體，攜手國際資本，推動地方經(jīng)濟發(fā)展。形成綜合園區(qū)、主題園區(qū)、總部

3、公園、產(chǎn)業(yè)港等四大產(chǎn)品體系。,2024/2/13,4,園區(qū)分布：公司事業(yè)版圖主要位于環(huán)首都經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈等地，已投資開發(fā)運營的園區(qū)包括固安工業(yè)園區(qū)（河北廊坊）、大廠潮白河工業(yè)區(qū)（河北廊坊）和懷來京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）。,2024/2/13,5,園區(qū)概況-園區(qū)分布,2024/2/13,6,園區(qū)概況-園區(qū)分布,2011 年，華夏幸?；鶚I(yè)共實現(xiàn)營業(yè)收入77.9 億元，比上年增長76.22%；主要受益于園區(qū)住宅配套的收入增長。實現(xiàn)營業(yè)

4、利潤17.5 億元，比上年增長180.80%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤13.6 億元，比上年增長225.46%；毛利率和凈利率分別為41.9%和16.4%。,產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)：委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進行產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)等；園區(qū)綜合服務(wù)是指在委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進行園區(qū)綠化、保潔、公共項目經(jīng)營與維護等業(yè)務(wù),2024/2/13,7,園區(qū)概況-發(fā)展成果,2013年，華夏幸福銷售額為374.24億元，同比增長77.07%，

5、超額完成全年280億元的銷售目標。其中產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)銷售額總計311.86億元（含園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算回款75.77億元，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅簽約銷售額236.09億元），城市地產(chǎn)簽約銷售額為59.16億元，其它業(yè)務(wù)（物業(yè)、酒店）等銷售額為3.22億元。實際歸屬于母公司所有者的凈利潤為27.15億元，同比增長52.21%。公司近三年來銷售面積和銷售收入都急劇上升，銷售面積和銷售收入的復(fù)合增長率分別達103.52%和51.52%，公司增長勢頭明顯

6、。,2024/2/13,8,園區(qū)概況-發(fā)展成果,2011 年，園區(qū)內(nèi)新開工配套住宅面積245.17 萬平方米，竣工配套住宅面積72.45 萬平方米；城市地產(chǎn)新開工面積 108.70 萬平方米，竣工面積5.17 萬平方米2010 年來，公司新開工面積和施工面積增長顯著，竣工面積復(fù)合增長率達56.73%。公司期末儲備開發(fā)用地規(guī)劃建筑面積 414.03 萬平方米，分別位于河北省廊坊市、固安、大廠、香河、懷來地區(qū),2024/2/13,9,園區(qū)

7、概況-發(fā)展成果,2011 年，公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入達9.53 億元，占總收入的12%，其主要包括委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進行產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入。2011 年，公司投資運營的園區(qū)新增簽約入園企業(yè)86 家，新增簽約投資額129.78 億元，單位企業(yè)投資額為1.51 億元；園區(qū)累計簽約入園企業(yè) 438 家，累計簽約投資額489.53 億元，單位企業(yè)投資額為1.12 億元?？梢钥吹?，固安工業(yè)園區(qū)新增的單位

8、企業(yè)投資額已達2.35 億元，新投資企業(yè)呈規(guī)模擴大趨勢。,2024/2/13,10,園區(qū)概況-發(fā)展成果,在現(xiàn)金持有量和資本結(jié)構(gòu)方面，截至2011 年末，公司持有現(xiàn)金31.74 億元，占總資產(chǎn)比例達13%，短期負債和一年內(nèi)到期非流動負債16.91 億元；公司資產(chǎn)負債率達85.5%，去除預(yù)收賬款后凈負債率為24%。但鑒于公司新拓展了7 個園區(qū)，并且園區(qū)前2 年的開發(fā)須由公司墊資，故其資金壓力將較大。在地產(chǎn)開發(fā)方面，公司未來五年的戰(zhàn)略目標是

9、以“孔雀城”為品牌，從事北京周邊住宅產(chǎn)品的開發(fā)，以環(huán)境優(yōu)越的郊區(qū)新興小城鎮(zhèn)住宅作為公司未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要特色和競爭優(yōu)勢。此外，公司還打算進行新產(chǎn)品研發(fā)，針對養(yǎng)老社區(qū)、青年公寓、商務(wù)酒店、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)等產(chǎn)品展開房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體開發(fā)體系，開發(fā)符合特定群體需求的創(chuàng)新型產(chǎn)品。,2024/2/13,11,園區(qū)概況-發(fā)展成果,2024/2/13,12,園區(qū)概況-發(fā)展成果,園區(qū)住宅配套、土地整理和城市地產(chǎn)開發(fā)毛利率最高，公司84%的營業(yè)收入來自這三方面

10、華夏幸?；鶚I(yè)旗下從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的子公司主要有華夏幸福和京御地產(chǎn)。華夏幸福：致力于中等規(guī)模城市的住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，先后在廊坊地區(qū)成功開發(fā)了“華夏花園”高檔住宅小區(qū)、“第五大街”商業(yè)步行街、“華夏九園”中式住宅等城市地產(chǎn)。目前公司94%的營業(yè)收入來自產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設(shè)，城市地產(chǎn)物業(yè)縮減明顯。京御地產(chǎn)：著重于園區(qū)住宅開發(fā)，2006 年起以“孔雀城”為品牌，致力于圍繞北京城市周邊的房地產(chǎn)項目開發(fā)，打造新興小城鎮(zhèn)，先后開發(fā)了永定河孔雀城

11、、大運河孔雀城、潮白河孔雀城、八達嶺孔雀城。華夏幸福以2009 年4 月25 日為資產(chǎn)移交基準日，將其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體資產(chǎn)——包括資產(chǎn)、負債、業(yè)務(wù)、人員全部轉(zhuǎn)至京御地產(chǎn)，由京御地產(chǎn)承繼華夏幸福原有房地產(chǎn)項目的開發(fā)、建設(shè)。,2024/2/13,13,園區(qū)概況-房產(chǎn)企業(yè),2024/2/13,14,得益于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和城市化的大背景，華夏幸福通過在園區(qū)及其周邊進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)獲得了可觀的現(xiàn)金流收益，但同時也必須通過快速的住宅開發(fā)和園區(qū)規(guī)模維持

12、高速增長。這種“高門檻、高成長”的模式背后潛藏了高風(fēng)險，也經(jīng)常會引起財務(wù)指標的波動。近年來由于大量在建項目處于基建期，公司資產(chǎn)規(guī)模迅速增長，貸款規(guī)模不斷擴大，使得資產(chǎn)負債率相對較高。2013年年報顯示，公司總負債達到674.43億元，資產(chǎn)負債率為95.0%。凈資產(chǎn)負債率為1014.1%。華夏幸福在房地產(chǎn)開發(fā)之前的園區(qū)建設(shè)，屬于一級土地開發(fā)，不能獲得銀行開發(fā)貸，之前較多采用的是信托融資，導(dǎo)致資金成本較高。據(jù)了解，融資成本在十幾個百分點

13、，在行業(yè)中算是比較高的。融資方式包括信托融資和應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓、售后回租融資方式。售后回租融資方式是指承租方以融資為目的，將資產(chǎn)出售給有資格從事融資租賃業(yè)務(wù)的租賃企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。例如，其間接全資子公司大廠回族自治縣鼎鴻投資開發(fā)有限公司擬以其所擁有的大廠潮白河工業(yè)園區(qū)地下管網(wǎng)，以售后回租的方式向中國外貿(mào)金融租賃有限公司融資3億元，融資期限為2年。該融資案例的融資方式是第一個半年需償還本金的10%，第二個半年償

14、還租賃本金的10%，第三個半年償還租賃本金的30%。第四個半年償還租賃本金的50%。,園區(qū)概況-園區(qū)融資,2024/2/13,15,“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式,“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式,“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”，雙核驅(qū)動模式是公司商業(yè)模式的亮點和特色。該模式中，政府將園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項目，由華夏幸福進行園區(qū)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資等工作，然后再轉(zhuǎn)由政府相關(guān)部門經(jīng)營和管理，華夏幸福在這個過程中利用園區(qū)規(guī)劃的話語權(quán)優(yōu)勢在園區(qū)及其周邊進行

15、大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。華夏幸福與當?shù)卣炗喤潘詤f(xié)議，拿地成本極低。園區(qū)基建和土地整理，每平方公里大約需投資4-5億元，主要用于征地、開發(fā)和修路，其中征地和拆遷占60%，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)站40%。目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的土地儲備在公司所有土地儲備中占比大約為80%，而在園區(qū)周邊拿地也是公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來擴張的一條主線2011 年，公司45%的收入來自園區(qū)運營，50%的收入來自園區(qū)住宅開發(fā)。,2024/2/13,16,這種開發(fā)模式的精髓在于

16、實現(xiàn)了企業(yè)與地方政府的“雙贏”。從企業(yè)角度看，“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式有很好的協(xié)同效應(yīng)：由于公司本身就是土地整理的負責(zé)人，利用對于區(qū)域整體土地規(guī)劃的了解，可以低成本鎖定大量土地；土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量的資金投入，公司前期的地產(chǎn)銷售回款可以在一定程度上實現(xiàn)對于前兩者的現(xiàn)金流支持；園區(qū)發(fā)展帶來的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展以及高端產(chǎn)業(yè)人群的消費和住房需求可以為地產(chǎn)項目提供相對充足的目標客戶群；隨著園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的日漸完善，入駐企業(yè)數(shù)

17、量的不斷增加，區(qū)域整體價值將獲得有效提升，從而對房地產(chǎn)的銷售形成強勁的支撐。,園區(qū)業(yè)務(wù)主要為園區(qū)托管和代建業(yè)務(wù)。園區(qū)所有權(quán)基本屬于地方政府而非華夏幸福。華夏幸福只是簽訂“園區(qū)孵化”協(xié)議，根據(jù)原有托管分成協(xié)議，在托管年限之內(nèi)完成規(guī)劃、建設(shè)、招商和后期維護工作。土地開發(fā)采用BT模式，與政府110%結(jié)算。招商引資，提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入。當?shù)卣陨弦荒曷涞赝顿Y額的45%進行返還，落地投資額包括土地、廠房、機器設(shè)備等。2012年之前，綜合毛利利潤

18、高達40%左右。,2024/2/13,17,“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式,2024/2/13,18,“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式,從地方政府角度看，在前期零成本零投入的情況下，順利實現(xiàn)園區(qū)的正常開業(yè)和運作，而且隨著園區(qū)的逐步成熟，入園企業(yè)數(shù)量及投資將不斷增加，政府將實現(xiàn)財政收入和區(qū)域GDP 的雙重提升，還解決了地方人口的就業(yè)問題，完美地契合了地方政府的政治訴求。,2024/2/13,19,“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式,華夏幸?；鶚I(yè)董事長王文學(xué)

19、歷任廊坊市工商聯(lián)副主席、廊坊市政協(xié)常委、河北省第八屆青年聯(lián)合會委員、第十一屆河北省人大代表等職，擁有良好的政府人脈關(guān)系。另外，由于招商引資規(guī)模超過50 億需要省長審批，縣域政府官員積極性較高，這使得公司在2002 年開始運作固安工業(yè)園區(qū)后，07 年潮白河工業(yè)園區(qū)簽約，08 年懷來生態(tài)新城簽約，11 年新拓展工業(yè)園區(qū)7家?！皥@區(qū)+地產(chǎn)”模式顯示較強的可復(fù)制能力。,2024/2/13,20,“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式,在園區(qū)運營方面，通過

20、與地方政府簽訂區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議，公司全權(quán)接管了園區(qū)開發(fā)的所有事宜，從前期的土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到招商引資，再到后期的綜合服務(wù)。基建和土地整理項目的資金投入大，占用周期較長，一般需公司墊資1-2 年，在項目建成后由政府按照建設(shè)成本及事先確定的利潤率支付工程款。從目前階段來看，公司的三大園區(qū)已度過了最初的重資本投入期，進入現(xiàn)金流平衡的回收期。,2024/2/13,21,“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式,公司的園區(qū)基建和土地整理，每平方公

21、里大約需投資4-5 億元（大約每畝地需投資30 萬元，資金分三年投入），主要用于征地、開發(fā)和修路，其中征地和拆遷占60%，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占40%。土地開發(fā)采用BT 模式，與政府110%結(jié)算。招商引資，提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入，當?shù)卣陨弦荒曷涞赝顿Y額的45%進行返還，落地投資額包括土地、廠房、機器設(shè)備等，綜合毛利率達到40-50%，凈利率在 25%左右。在招商引資方面，公司下設(shè)一個專業(yè)化的招商中心，擁有500 人的團隊，建立起龐大的客戶關(guān)系

22、管理（CRM），運用各種先進化的手段進行園區(qū)招商。公司現(xiàn)有的3 個園區(qū)目前為止共簽約 438 家企業(yè)，簽約投資額共 489 億元。09-11 年實際落地投資額 38.9 億左右；其中2009年結(jié)算2.5 億，2010 年結(jié)算15 億，2011 年結(jié)算約20 億。而在結(jié)算的收入中土地出讓金約占80-90%，稅費收入占10%-20%左右。,2024/2/13,22,“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式,園區(qū)運營的具體操作由京御地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)板塊的投

23、資管理公司九通投資負責(zé)，其下屬三浦威特、大廠鼎鴻、懷來鼎興為區(qū)域開發(fā)平臺公司三浦威特主要負責(zé)固安縣委托區(qū)域內(nèi)以河北固安工業(yè)園區(qū)為核心的區(qū)域開發(fā)；大廠鼎鴻主要負責(zé)大廠回族自治縣委托區(qū)域內(nèi)的以大廠潮白河工業(yè)區(qū)為核心的區(qū)域開發(fā)；懷來鼎興主要負責(zé)懷來縣委托區(qū)域內(nèi)的懷來生態(tài)新城的開發(fā)；華夏新城主要負責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；九通公司主要負責(zé)開發(fā)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的經(jīng)營與管理；九通發(fā)展主要經(jīng)營工業(yè)廠房建設(shè)和出租；京御地產(chǎn)及其他下屬子公司則主要從事房

24、地產(chǎn)開發(fā)與銷售、配套物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)九通投資在區(qū)域開發(fā)實踐過程中，形成了區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位、城市建設(shè)、品牌推廣、招商引資、投資服務(wù)、綜合服務(wù)的獨特業(yè)務(wù)模式和競爭優(yōu)勢,2024/2/13,23,“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式,2024/2/13,24,“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式,園區(qū)托管業(yè)務(wù)具備收入確認和結(jié)算方式園區(qū)收入來源：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資服務(wù)）、園區(qū)綜合服務(wù)。以上服務(wù)按照審計后所產(chǎn)生費用或新增投資額對應(yīng)加成

25、或者分成。政府可選擇一次性支付或者分期支付。但分期支付年限不超過5年。以上收入確認和結(jié)算方式的建立保證公司在園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)上的正當收益和權(quán)力。同時政府也可以將園區(qū)開發(fā)交給更加專業(yè)、具備管理和招商能力的開發(fā)商。,由于公司具備相對成熟和可復(fù)制化的園區(qū)管理經(jīng)驗，目前公司已經(jīng)運行園區(qū)綜合毛利率具備較強的競爭力。,2024/2/13,25,“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式,在綜合園區(qū)方面，公司已經(jīng)成功開發(fā)固安、大廠和懷來三大園區(qū)。以上三大園區(qū)委托管理面積

26、在264平方公里，其中已獲批面積超過40平方公里。依托北京地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的契機，目前固安、大廠兩園區(qū)已經(jīng)具備較強競爭實力。截止2012年底，兩園區(qū)簽約入駐公司分別達到258家和107家。累計簽約投資額達到325.3億和99.54億元。除此之外，2009年公司簽署懷來工業(yè)區(qū)委托開發(fā)協(xié)議，目前該工業(yè)協(xié)議入園公司為37家。累計投資額在16.8億。隨著京郊地區(qū)和北京產(chǎn)業(yè)升級的不斷推進，公司以上綜合類園區(qū)未來將具備更好的發(fā)展前景。,2024/

27、2/13,26,“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式,公司在未來進行區(qū)域拓展和戰(zhàn)略布局時，將聚焦于中國經(jīng)濟熱點區(qū)域。公司的主要開發(fā)區(qū)域集中在京津冀地區(qū)，未來將逐漸輻射到河北沿海地區(qū)、遼東半島、山東半島等環(huán)渤海區(qū)域。除原有綜合園區(qū)外，主題園區(qū)、總部公園、產(chǎn)業(yè)港成為公司業(yè)務(wù)新拓展方向。,2024/2/13,27,“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式,公司從事區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)的策略性在于形成區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)動性，利用區(qū)域開發(fā)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域影響力，利用

28、房地產(chǎn)開發(fā)提升區(qū)域開發(fā)的投資環(huán)境。,2024/2/13,28,“園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”模式,園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā),2024/2/13,29,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持爆發(fā)式增長。公司開發(fā)能力近幾年增長迅猛。公司2009年之前開發(fā)能力基本維持在70-80平米之間。2010年開始，受到需求向三四線城市轉(zhuǎn)移和環(huán)北京經(jīng)濟圈影響，公司銷售和開發(fā)能力呈數(shù)量級增長。目前公司已經(jīng)形成年新開工近兩百萬方。銷售面積為100萬方以上的綜合運營能力。2011年公司地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)再創(chuàng)

29、新高。當年實現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷售128億，簽約銷售面積172萬平，分別同比增長42.5%和61.9%。公司項目累計土地面積近516.39萬平。建筑面積在792.71萬平。以上項目全部分布在環(huán)北京經(jīng)濟圈內(nèi)的固安、大廠、懷來、燕郊等地。其中40%以上項目儲備集中在固安。公司土地儲備未來重點布局北京、天津、廊坊三地，力爭未來3-5年內(nèi)進一步拓展業(yè)務(wù)至國內(nèi)其它城市。,2024/2/13,30,園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)-住宅產(chǎn)品,公司房地產(chǎn)項目主要品牌為孔雀

30、城，該品牌已經(jīng)形成環(huán)繞北京城的永定河、大運河、潮白河和八達嶺四大系列。以上四大系類產(chǎn)品均處于環(huán)首都經(jīng)濟圈之內(nèi)，屬于離北京最近的河北區(qū)域按照相關(guān)規(guī)劃，環(huán)首都經(jīng)濟圈內(nèi)的京東、京南、京北到2020年力爭實現(xiàn)人口450萬。其中養(yǎng)老基地總?cè)萘砍^10萬人。宜居生活基地總?cè)萘砍^70萬戶。背靠環(huán)首都經(jīng)濟圈為孔雀城品牌帶來豐富市場需求公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以城市住宅地產(chǎn)為主，力圖建設(shè)有特色的標志性城市社區(qū)，同步開發(fā)與城市發(fā)展相匹配的商業(yè)地產(chǎn)。公司還在北京

31、周邊、大北京生活圈范圍內(nèi)以“小鎮(zhèn)規(guī)模、連鎖發(fā)展”為模式，滾動開發(fā)城市周邊的新興小城鎮(zhèn)住宅項目公司已經(jīng)形成孔雀城、大衛(wèi)城、蘭亭、華夏和孔雀英國宮五大系列。項目定位清晰，城市地產(chǎn)產(chǎn)品定位主要以首次置業(yè)客戶為主，以居住改善客戶為輔。,2024/2/13,31,園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)-住宅產(chǎn)品,以公司主打產(chǎn)品孔雀城為例，孔雀城項目均分布在河北，但主要購買人群主要來自北京?？兹赋窍盗挟a(chǎn)品規(guī)模最大，包含四個項目，涵蓋景觀高層、洋房、別墅等中高端產(chǎn)品。

32、相比北京城內(nèi)住房而言，公司中端高層和小高層在價格上具備明顯優(yōu)勢。在京工作人員可以通過購買相關(guān)產(chǎn)品實現(xiàn)在京住宅需求。另一方面，公司高端別墅和洋房產(chǎn)品具備環(huán)境好、總價低等特點。中層消費者可以通過公司商品實現(xiàn)在北京周邊購買別墅的職業(yè)夢想。,2024/2/13,32,園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)-住宅產(chǎn)品,公司目前形成四大產(chǎn)品系列，比轤成熟的是早期面對都市首居需求的“華夏系列”以及“孔雀城”系列。隨著北京軌道交通的外延完善，公司在沿軌道交通延長線上開始建

33、設(shè)新的產(chǎn)品線“大衛(wèi)城”，產(chǎn)品為面積區(qū)間在90-120 平米的小戶型，主要滿足都市白領(lǐng)的首次置業(yè)需求?！按笮l(wèi)城”產(chǎn)品系列的形成面對現(xiàn)有的孔雀城低密度產(chǎn)品形成補充，擴展了公司產(chǎn)品在更廣闊范圍內(nèi)的客戶群，另一方面，“大衛(wèi)城”吸引的都市新銳階層在未來的家庭升級換房需求可以形成“孔雀城”系列的潛在培養(yǎng)客戶，從而使得公司在跟隨客戶販房生命周期上做到產(chǎn)品系列的接續(xù)補充。公司近期發(fā)展的“分享系列”則在園林風(fēng)格和建筑風(fēng)格上更趨向吸引成熟年齡階層在精神層

34、面的房產(chǎn)需求，從而近一步延伸產(chǎn)品系列對客戶販買需求的覆蓋度,2024/2/13,33,園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)-住宅產(chǎn)品,2024/2/13,34,園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)-住宅產(chǎn)品,2024/2/13,35,園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū),園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū),上世紀九十年代初，固安縣建立了開發(fā)區(qū)，但由二財政投入不足、基礎(chǔ)設(shè)施不完備、招商引資幾無進項，一度難以為繼。2002 年，固安縣大膽突破制約發(fā)展的體制機制障礙，引入園區(qū)投資運營企業(yè)華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司

35、，采用“管委會+公司”癿政企合作模式，運營建設(shè)固安工業(yè)園區(qū)。園區(qū)2006 年3 月經(jīng)省政店批準成為省級開發(fā)區(qū)廊坊市及固安縣亮民政店批準幵委托華夏并?；鶚I(yè)開發(fā)建設(shè)河北固安工業(yè)園區(qū)。委托工作內(nèi)容包括但不限區(qū)域規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資與業(yè)化服務(wù)等）、園區(qū)綜合服務(wù)等。委托區(qū)域以委托區(qū)域開發(fā)四至定界圖為準，委托面積60 平方公里，其中經(jīng)河北省亮民政店已批準的固安工業(yè)園區(qū)面積為24 平斱公里。委托期限為50 年。目前

36、工業(yè)園區(qū)已成為固安縣域經(jīng)濟發(fā)展的強大引擎。從2002 年至2010 年，固安工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)總值，年均增長達到95.2%；財政收入年均增速107.6%。2011 年7 月，固安工業(yè)園區(qū)被授予“十一五”河北省開發(fā)區(qū)（園區(qū)）體制創(chuàng)新獎，成為唯一獲此殊榮的開發(fā)區(qū)。另外，固安工業(yè)園區(qū)獲得了“年度最具影響力產(chǎn)業(yè)新區(qū)城市”的獎項榮譽。在區(qū)域位置上，固安工業(yè)區(qū)在交通及物流的優(yōu)勢明顯。園區(qū)距首都機場80 公里，距天津市區(qū)100 公里，距天津新港130 公

37、里；周邊40 公里內(nèi)擁有京沈、京津塘、京滬、京濟、京石、津保等10 條高速公路，和京九、京廣、京滬、津保、京山等5 條國家級鐵路；100 公里范圍內(nèi)擁有首都國際機場、天津國際機場等兩大國際機場和天津新港、京唐港；幵有106 國道、京深高速公路纴貫?zāi)媳保蠕檬〉?、涿密高速公路橫貫東西；園內(nèi)迓設(shè)有年貨物吞吏能力1000 萬噸的京九三級甲等鐵路貨運站。此外，固安工業(yè)園區(qū)擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，良好的商務(wù)環(huán)境和舒適的生活環(huán)境。固安縣被中國花卉協(xié)會列

38、為中國花木之鄉(xiāng)，被中國礦業(yè)聯(lián)合會命名為中國溫泉之鄉(xiāng)；工業(yè)區(qū)30 分鐘車秳范圍內(nèi)有6 個高爾夫球場、1 個五星級酒店、4 個四星級酒店、3 個溫泉度假村；工業(yè)區(qū)位二固安城市核心區(qū)周邊、三公里范圍內(nèi)擁有國家事級甲等醫(yī)院及大型商品市場。在投資成本上，固安工業(yè)園區(qū)在土地、亮力、資源、稅收等方面都具有明顯優(yōu)勢。與北京、上海等地相比，固安工業(yè)區(qū)額用工成本只有京、滬兩地的1/2，土地成本比京、滬郊縣低1/3 多，核算綜合投資成本，選擇固安工業(yè)區(qū)要比

39、在京、滬郊縣投資成本節(jié)約1/3 以上。,2024/2/13,36,2024/2/13,37,園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū),在園區(qū)服務(wù)上，園區(qū)投資服務(wù)部下設(shè)24 小時服務(wù)指揮中心，24 小時全天候提供 “全程無憂管家式服務(wù)”，對入?yún)^(qū)企業(yè)實行封閉式管理，協(xié)助企業(yè)處理不政店各部門有關(guān)亊宜，為投資者營造溫馨的投資環(huán)境。服務(wù)包括幫助入園企業(yè)迕行設(shè)立登記、各項審批、土地、房產(chǎn)證辦理、營業(yè)執(zhí)照年檢、納稅申報、戶口遷移、員工子女入學(xué)，解除企業(yè)入園的后顧之憂

40、，加快各項亊宜癿辦理進度。此外，園區(qū)還提供金融支持，已與國家開發(fā)銀行、中國工商銀行、中國銀行建立了合作關(guān)系，協(xié)助入園企業(yè)解決融資問題。,全程無優(yōu)管家式服務(wù),2024/2/13,38,園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū),華夏基業(yè)在固安累計投入3000 多萬元用二園區(qū)規(guī)劃，先后聘請王志綱工作室對固安工業(yè)園區(qū)進行總體策劃、美國DPZ 公司進行固安工業(yè)園區(qū)概念規(guī)劃、美國EDSA 公司進行園區(qū)起步區(qū)概念設(shè)計、羅蘭貝格進行園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位研究、天津市城市規(guī)劃設(shè)計研

41、究院進行固安新城總體規(guī)劃設(shè)計。園區(qū)確立了“電子信息產(chǎn)業(yè)”、“汽車零部件產(chǎn)業(yè)”、“現(xiàn)代裝備制造業(yè)”三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向，復(fù)合規(guī)劃了中國北方電子信息產(chǎn)業(yè)基地、中國北方汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地、大北京民生用品產(chǎn)業(yè)基地、九通科技基地、城市核心區(qū)、生活配套區(qū)6 大功能區(qū)，科學(xué)有效地實現(xiàn)了各個功能區(qū)域之間的混合生長、協(xié)同發(fā)展。,2024/2/13,39,園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū),截至2011 年6 月，固安工業(yè)園區(qū)在招商引資方面成績顯著，簽署入園協(xié)議258

42、仹，其中已投產(chǎn)企業(yè)53 家、試生產(chǎn)企業(yè)12 家、在建企業(yè)45 家、已簽約未進場企業(yè)103 家，解約40 家，其他情形5 家；有效協(xié)議的簽約總投資額為325.3 億元。固安工業(yè)園區(qū)2011 年新增入園企業(yè)36個，占華夏幸福基業(yè)的41.9%；新增簽約投資額84.56億元，占比為65.2%。2011 年底，固安工業(yè)園區(qū)累計簽約企業(yè)266 個，占比為60.7%；累計簽約投資額347.24億元，占比為70.9%。,2024/2/13,40,園區(qū)

43、示例-固安工業(yè)園區(qū),綜合毛利率較高的主要原因是產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的成本在銷售費用中列示所致，即計算綜合成本未包含此部分成本費用。三浦威特自成立至2011 年6 月30 日，累計為河北固安工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)業(yè)務(wù)投入成本（費用）18,680.70萬元，均在發(fā)生年度計入銷售費用。經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，園區(qū)申子信息和汽車零部件兩大核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好。以京東斱、峻嶺電子為代表，初步形成了平板顯示為主的信息產(chǎn)業(yè)集群；以亖新科、正共車輪、華翔泰亨汽車零部件

44、鑄造基地為代表，初步形成了汽車零部件產(chǎn)業(yè)集群。特別是電子信息產(chǎn)業(yè)，已形成了以液晶顯示屏、無線發(fā)射器等主導(dǎo)產(chǎn)品為核心的新型顯示、移動通信和汽車電子三大產(chǎn)業(yè)鏈條，成為河北環(huán)首都綠色產(chǎn)業(yè)帶上申子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高地。截至目前，固安工業(yè)園區(qū)申子信息類項目58 個，總投資95.2 億元、0.617 億美元。在現(xiàn)代裝備制造業(yè)斱面，固安工業(yè)園區(qū)圍繞與用成套設(shè)備、重型裝備、現(xiàn)代物流裝備、等制造產(chǎn)業(yè)及其核心企業(yè)，積極孵化與之配套的零部件、元器件生產(chǎn)和服

45、務(wù)的上下游企業(yè)，形成一條協(xié)調(diào)發(fā)展癿現(xiàn)代裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。目前，園區(qū)內(nèi)已有中迖恒達環(huán)保設(shè)備、嘉峰機械等知名企業(yè)入駐。,2024/2/13,41,園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū),2024/2/13,42,園區(qū)示例-固安工業(yè)園區(qū),2011 年固安縣全年投資135.4 億元（其中政府主導(dǎo)投資17億元，吸引社會投資118.4億元），全面實施承載、民生、魅力、暢通4大項、120 個城市建設(shè)重點工作，促進城市建設(shè)在環(huán)境質(zhì)量、聚集承載、風(fēng)貌特色、居住創(chuàng)業(yè)等方面

46、的功能日臻完善。固安縣對城市建設(shè)的大力投資和工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)的不斷完善，促進公司固安區(qū)域內(nèi)配套住宅價格的上升。該區(qū)域內(nèi)的配套住宅主要有孔雀城、大衛(wèi)城和英國館，其中孔雀城已迕入熱銷階段。住宅銷售主打性價比，市場認可度較高；高端別墅項目，價格在10000 元左右；中低端產(chǎn)品線，均價6000元左右。公司的販買客戶10%是進駐園區(qū)企業(yè)的高管，85-90%為北京客群，因地理位置較好，處二北京軌道交通延長線上，客戶販買意愿較高,2024/2/13