養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)國外國內(nèi)分析報告

1、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析,未來十年中國最賺錢的兩個行業(yè)，一個是藝術(shù)品投資；另一個就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)——羅輯思維,世界養(yǎng)老模式分類,據(jù)聯(lián)合國有關(guān)機構(gòu)調(diào)查預(yù)計，到2050年，60歲以上的老齡人口總數(shù)將近20億，占總?cè)丝诒壤秊?1%，而且世界上老年人的數(shù)目將在歷史上首次超過年輕人(15歲以下)的數(shù)目。,老年住宅70年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達(dá)國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年住宅。從國外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會老齡

2、化的先進的國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。,2、 國外老年人居住建筑模式劃分　　理想的老年人居住建筑應(yīng)該是允許老年人自由且獨立的生活，并提供必要的協(xié)助，而不應(yīng)該一切包辦，否則反而會降低老年人的活動能力、加速老化過程?！　±夏耆司幼〗ㄖＪ絼澐值囊罁?jù)是老年人所需社會服務(wù)支援的程度。1986年，國際慈善機構(gòu)(HTA)制定了老年人居住建筑的分類標(biāo)準(zhǔn)：　　a類：非老年專用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他們有生活自理

3、能力，因而可獨立生活在自己的寓所中?！　類：可供富有活力，生活基本自理，僅需要某種程度監(jiān)護和少許幫助的健康老人居住的住宅?！　類：專為健康而富有活力的老人建造的住所，附有幫助老人基本獨立生活的設(shè)施，提供全天監(jiān)護和最低限度的服務(wù)和公用設(shè)施?！　類：專為體力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要醫(yī)院護理，但可能偶然需要個人生活的幫助和照料，提供監(jiān)護和膳食供應(yīng)?！　類：專為體力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能

4、需要某些個人生活的監(jiān)護和照料。公用設(shè)施同d類，但可按需另增護理人員?！　類：專為體力和智力都衰退，并需要個人監(jiān)護的老人所設(shè)。入住者中很多人生活不能自理，因而住所不可能是獨立的，可為住者提供進餐、助浴、清潔和穿衣等服務(wù)?！　類：入住者除同f類外，還有患病、受傷的，臨時或永久的病人，這類建筑中所提供醫(yī)療和護理的應(yīng)是注冊醫(yī)護機構(gòu)，住房幾乎全部應(yīng)為單床間?！　〕酥?，各國根據(jù)本國的具體國情，相應(yīng)規(guī)定了老年人居住建筑模式的劃分標(biāo)準(zhǔn)。,

5、美國老年人居住建筑模式主要有3種類型：1.獨立式老年人住宅滿足有自理能力的老年人的需求，一般為普通住宅和老年人專用住宅，后者多數(shù)是帶廚衛(wèi)的一室戶，平面緊湊，采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，造價經(jīng)濟，總體布局上注意將老人住宅群布置在社區(qū)中心附近，結(jié)合社區(qū)服務(wù)設(shè)施、社交場所、醫(yī)療中心及交通設(shè)施。2.集合式老年人住宅有專門的服務(wù)人員提供老年人所需服務(wù)，一般不包括醫(yī)療和護理。住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設(shè)施，并有完備的保衛(wèi)和報警系統(tǒng)。

6、3.護理型老年人住宅提供全面的護理和醫(yī)療服務(wù)，建筑按無障礙設(shè)計。臥室衛(wèi)生獨立，起居室和廚房共用。按照所提供護理程度的高低，又可分為養(yǎng)老院和護理院兩類，護理院的醫(yī)療護理設(shè)施較養(yǎng)老院更加完善。但該模式不太受歡迎。,瑞典　　年老者專用公寓是設(shè)立在普遍公寓中的老年人專用住宅單元，室內(nèi)設(shè)備為適應(yīng)老年人專用而設(shè)計，還配備管理人員，老人生活可依靠社會服務(wù)機構(gòu)上門服務(wù)。　　服務(wù)住宅和家庭旅館內(nèi)設(shè)多套居住單元，每套單元都有廚房、浴室，住宅內(nèi)還有公共食

7、堂，老人可集體用餐，設(shè)醫(yī)務(wù)室和各種報警系統(tǒng)?！　±先酥疫@類住宅典型的單元是一個單人房間，帶一個盥洗室。許多還建有公共餐廳、公共休息室、圖書館和健身房。在60、70年代，老人之家曾大量發(fā)展，但居室多為雙人甚至多人。,日本　　日本的老年人居住建筑，其養(yǎng)老模式在參照西方發(fā)達(dá)國家的同時，注重本國孝敬老人的傳統(tǒng)，在實踐中逐漸形成以社會保險、社會救濟、社會福利和醫(yī)療保健為主要內(nèi)容的養(yǎng)老體系。老年人居住建筑模式主要有：　　兩代居，即日本在公共

8、住宅里設(shè)計的適合于老少多代共居的大型居住單元，對廚、廁、門廳和居室分隔功能都做了相應(yīng)考慮，對多代人生活方式和生活規(guī)律上的差異在室內(nèi)空間上做了相應(yīng)處理?！　∵€有養(yǎng)老院，又稱為老人之家，分為公立(養(yǎng)護老人之家和特別養(yǎng)護老人之家)、低費(輕費老人之家)和完全自費(收費老人之家)3種，老年人可根據(jù)自己各方面的條件和經(jīng)濟情況進行選擇。,,美國太陽城案例研究分析,,基本信息,,總體規(guī)劃,,住宅無障礙設(shè)計,,健康配套,,休閑配套,,文化配套,,精神

9、關(guān)懷,,案例啟示,,日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機構(gòu)建設(shè)模式,在日本，面向老年人的養(yǎng)老機構(gòu)主要分為“設(shè)施”（日語:介護施設(shè)）和“住宅”（日語:住宅）兩大類。日本養(yǎng)老機構(gòu)模式分為八大設(shè)施類型四大住宅類型簡述如下。,1、特別養(yǎng)護老人公寓(日語:特別養(yǎng)護老人ホーム)2、護理療養(yǎng)型醫(yī)療設(shè)施 (日語:介護療養(yǎng)型醫(yī)療施設(shè)）3、老人保健設(shè)施 (日語:老人保健施設(shè))4、養(yǎng)護老年公寓(日語:養(yǎng)護老人ホーム)5、低收費老年公寓 (日語:軽費老人ホーム)6、

10、有料老年公寓 (日語:有料老人ホーム)7、老年癡呆癥集體公寓(日語:認(rèn)知癥対応グループホーム)8、生活援助屋 (日語:生活支援ハウス),“設(shè)施”養(yǎng)老機構(gòu)一般分為八類：,1、帶服務(wù)高齡者住宅(日語:サービス付き高齢者住宅)2、高齡者專用租賃住宅 (日語:高齢者専用賃貸住宅)3、面向高齡者的優(yōu)良租賃住宅(日語:高齢者向け優(yōu)良賃貸住宅)4、分期付款自持產(chǎn)權(quán)老年住宅(日語:シニア向け分譲マンション),“住宅”養(yǎng)老機構(gòu)一般分為四類

11、：,,日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機構(gòu)建設(shè)模式,在養(yǎng)老設(shè)施類機構(gòu)之中，具有代表性意義的是第六種“有料老年公寓”（有料：中文收費之意）。這種老年公寓對于現(xiàn)狀中的中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，險企養(yǎng)老開發(fā)商來說，是投資回收比較快的一種投資運營模式。,（1）健康型有料老年公寓(日語:健康型有料老人ホーム)（2）住宅型有料老年公寓 (日語:住宅型有料老人ホーム)（3）介護型有料老年公寓(日語:介護付有料老人ホーム),在日本有料老年公寓之中又細(xì)分化為如下三大類型

12、：,,,,,日本“有料老年公寓”的經(jīng)營模式解析,在日本經(jīng)營有料老年公寓的主體多為企業(yè)，醫(yī)療法人等社會力量。在日本投資開發(fā)、租賃房地產(chǎn)市場成熟，投資開發(fā)與主體經(jīng)營分離的模式也很普遍。,老人入住時一次性支付的費用叫“入住金”，支付入住金的目的是購買“有料老年公寓”的入住者居住的房間和公共設(shè)備的永久使用權(quán)。在東京高中低端的費用差距顯著，高端的入住金可達(dá)到一億日元以上（約600萬RMB）；中端在5000萬日元左右；低端在1000萬日元一下。入住

13、金并不是固定的額度，是以入住者的年齡，健康狀況，當(dāng)?shù)厝司鶋勖雀黜棙?biāo)準(zhǔn)來測算老人的入住年限與金額的。如果入住者提出解除合同或故去，設(shè)施會扣除老人已入住期間的費用，余款將退還給老人或者合法繼承人。如果老人的壽命長于預(yù)測年限則有權(quán)利繼續(xù)居住直到老人故去。,一次性收取入住金,根據(jù)入住老人要求的不同，采取不用的收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)項目在基本養(yǎng)老服務(wù)之上，還有一些免費的娛樂服務(wù)。每月單項收費項目主要包括：管理費、餐飲費、護理費、清潔費等。,日

14、常性服務(wù)收費,從傳統(tǒng)的商品房產(chǎn)權(quán)銷售模式轉(zhuǎn)為永久居住權(quán)模式，在日本是合法的，也是投資養(yǎng)老機構(gòu)快速實現(xiàn)正現(xiàn)金流的一種做法。有料老年公寓的開發(fā)商與運營商通過收取價格不菲的入住金，把前期大部分的建設(shè)成本回籠。再通過實際運營的過程中收取的日常服務(wù)費來支付運營開銷、折舊、以及回收其他投資成本。,,高端“住宅型有料老年公寓”案例分析,木下株式會社運營的豐州老年公寓是很有特色的一所機構(gòu)，它屬于高端住宅型有料老年公寓類型。,plairerove?豐州老

15、年公寓的土地、建筑物的權(quán)利形態(tài)是從2011年6月起租賃20年，到期可更新合同。公寓占地面積6578m²、建筑面積32297m²。建筑物部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),一部分使用鋼筋，是為了減震構(gòu)造。地下1層、地上23層(其中有料老人公寓為1、2、12層的部分房間和13-23層)?？倯魯?shù)是157戶。每戶可居住1或2位老人。日本法律規(guī)定，“有料老年公寓”的每個房間的使用面積必須在13平米以上，如果需要特殊護理的情況下不得低于18平

16、米。目前日本的有料老年公寓以20平米左右，室內(nèi)攜帶廚房和浴室的結(jié)構(gòu)為主流。plaire rove?豐州老年公寓的房間總面積在46平米到109平米之間。屬于高端機構(gòu)級別。,土地形態(tài)與建筑面積,在日本，有料老年公寓通常選址在城市區(qū)域中心，靠近大型醫(yī)院。公寓到車站的距離步行在10分鐘以內(nèi)。PlaireRove?豐州老年公寓地處東京都江東區(qū)美麗的晴海運河河畔，周邊綠色環(huán)繞，交通便利，從車站到公寓步行約9分鐘,地理位置,,高端“住宅型有料老年公寓

17、”案例分析,plairerove?豐州老年公寓的入住金的額度是根據(jù)入住時老人的年齡、健康狀況等諸項進行專項評估后確定的。標(biāo)準(zhǔn)方案通常一位老人居住的入住金在3600萬日元到15000萬日元之間不等，如兩位老人同住則追加500萬日元。除入住金之外，每位老人每月還需交付20萬日元左右的管理服務(wù)費及餐飲費等，兩位老人通常情況下每月需要支付37萬日元左右。,一次性收取入住金,在付款形式上，有對應(yīng)的入住金折半分期支付方案:首付1800萬日元到750

18、0萬日元左右（兩位老人同住再追加500萬日元）。那么入住后老人每月所付金額也會增加，每月大約要支付10萬到40萬日元，除服務(wù)費、餐飲費外，還有一部分是分期支付的入住金。,收取入住金起算日開始90天以內(nèi)解約，已經(jīng)收取老人的入住金全部返還。但根據(jù)合同規(guī)定,需要支付相當(dāng)于已居住時間的日租金和恢復(fù)房間原狀的費用等。入住超過90天的情況下老人解約，入住金的一部分(根據(jù)入住的時間長短不同)需要扣除支付給經(jīng)營者,剩下的部分根據(jù)合約「重要事項說明書」里

19、規(guī)定的公式計算后然后返還。,管理服務(wù)費每月每人12萬日元左右，兩人入住的情況下20萬日元。管理服務(wù)費的用途：公共設(shè)備的折舊費、廚房膳食管理費、事務(wù)管理部門的人工費、有關(guān)生活支援服務(wù)的人工費、老人消耗品備品費用、護士定期提供的健康咨詢、體檢等項服務(wù)費用。,管理服務(wù)費,,無障礙設(shè)計,公寓老人居室的床頭和浴室、馬桶旁都安裝了低位報警裝置，一旦老人發(fā)生意外，可以第一時間通知值班室。居室所有的門都是橫向推拉門，萬一老人發(fā)生意外，求生的本能會使他們

20、向門口爬行，如果是傳統(tǒng)的平開門，在門外施救的護理人員開門時很容易撞傷老人或由于老人身體堵住房門而導(dǎo)致無法打開。plaire,豐州老年公寓的居室入戶門都有高低兩個視孔，低處的視孔是為了方便坐輪椅的老人觀察。公寓電梯里也安裝了扶手，電梯的面積至少能容納擔(dān)架進出自如?？紤]到老人體力弱，公寓走廊內(nèi)每隔20-30米就設(shè)置了可供老人休息的沙發(fā)。為豐富老人的生活和交流，plairerove?豐州老年公寓公共區(qū)域設(shè)置了多姿多彩的功能間。有接待室、護士站

21、、健康管理室、圖書室、機能康復(fù)室、多功能廳、oliver餐廳、影院室、游泳池、健身房、IT沙龍、空中酒廊等。,,無障礙設(shè)計,在日本，所有老年公寓空間的設(shè)計都必須符合老年人的建筑設(shè)計規(guī)范，無障礙化是老年公寓設(shè)計中最重要的環(huán)節(jié)。日本有料老年公寓公共區(qū)域的無障礙設(shè)計細(xì)節(jié)十分人性化，比如大多數(shù)設(shè)施都鋪設(shè)了地毯以防老人跌倒時摔傷。在走廊通道中都安裝了視覺強化扶手。扶手的平均高度一般在80-2250px。plairerove?豐州老年公寓采用方形大

22、扶手設(shè)計，視覺面積大于圓柱形扶手，色彩上也做了強化處理，不同于一般的養(yǎng)老設(shè)施里傳統(tǒng)的圓柱形扶手，方形大扶手是為了防止老人由于視力退化產(chǎn)生“扶手細(xì)化”和距離失真效應(yīng)。,1、豐州老年公寓從2011年6月運營至今已有三年。在日本通常情況下入住率70%是一個盈虧平衡點指標(biāo)，入住率達(dá)到70%，基本上就可以達(dá)到運營收支平衡。據(jù)木下（株式會社）的管理人員介紹，目前豐州老年公寓的入住率為80.6%，今后的運營效果還有待時間檢驗。據(jù)筆者觀察，該設(shè)施的高端

23、路線符合了日本一部分富裕階層老人的需求，但如果把入住條件限定在自理老人范圍則會影響到設(shè)施的整體入住率提高。2、日本的養(yǎng)老設(shè)施整體設(shè)計感覺很溫馨，不會像筆者參觀過的很多中國國內(nèi)的一些高端養(yǎng)老機構(gòu)，設(shè)施的確很奢華，但是總給人一種入住酒店的感覺，而不是家的溫馨氛圍，很難讓老人有一種“回家”的歸屬感。在日本的設(shè)施公共區(qū)域設(shè)施和居住房間設(shè)計上，細(xì)節(jié)很體現(xiàn)人性化、精細(xì)化，充分考慮到老年人的生活習(xí)性，生理特點、心理特點。養(yǎng)老服務(wù)也實現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化，流程

24、化，以規(guī)范和合同的形式固定了下來。這些都體現(xiàn)了日本在先于中國數(shù)十年進入老齡化社會產(chǎn)業(yè)發(fā)育程度的成熟。3、在日本，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上的服務(wù)基本上都完成了專業(yè)化和細(xì)分化，如木下（株式會社）醫(yī)療康復(fù)護理服務(wù)外包服務(wù)商的方式。一是提高了集約化程度，提高了人力資源使用效率，二是把業(yè)務(wù)專業(yè)化細(xì)分化以后可以持續(xù)提高服務(wù)水準(zhǔn)。在日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)里的醫(yī)療，護理，餐飲，福祉出租車，美容，保潔等服務(wù)，由大型專業(yè)外包公司提供服務(wù)的比比皆是。專業(yè)化、細(xì)分化、外包化的模式

25、值得國內(nèi)借鑒。4、在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商通過招拍掛拿到國有土地，開發(fā)商面臨土地成本高、樓面價高、資金回籠壓力大等問題。日本有料老人公寓的商業(yè)模式是向入住老人收取一次性入住金，給予老人永久居住權(quán)的方式，可把建安成本迅速回籠。中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商通過租賃集體所有制土地方式拿到的土地，無法進行產(chǎn)權(quán)式銷售，是否可以借鑒日本這種有料老人公寓的運作模式。盡管目前中國國內(nèi)已有不少通過會員制收取高額入住金（或者以高額繳納一次性保費、租金等形式）的項目

26、在運作，但法律上仍然屬于灰色地帶，屬于法規(guī)擦邊球做法，亟待政府政策上明確，以降低開發(fā)商和入住老人的雙重風(fēng)險。,日本有料老人公寓的啟示,中國主要養(yǎng)老模式定義及其優(yōu)缺點比較,2010-2015年中國老齡人口走勢,中國60歲及以上人口占比趨勢圖,2015年中國總?cè)丝跀?shù)量超13.6億人 60周歲以上老齡人口2.1億,中國人口老齡化呈現(xiàn)六大特點,(一)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)1、定義：社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)是指在社區(qū)建立一個支持家庭養(yǎng)老的社會化服務(wù)體系，即建

27、立一個社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心提供居家養(yǎng)老一切服務(wù)。其和傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老不同點在于服務(wù)是由居家養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)所提供的，而不是由家庭成員所提供的。 2、服務(wù)內(nèi)容：(1)提供“五助”服務(wù)：即助餐(向長者提供餐飲服務(wù))，助急(為長者提供代購、代交水電煤氣費等部提供打掃衛(wèi)生等家政服務(wù))，助醫(yī)(為長者送醫(yī)送藥上門)，助診(將長者送往醫(yī)院診療)；(2)提供日托及全托服務(wù)。日托指白天在社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心生活，晚上回家休息的長者；全托指全天生

28、活在居家養(yǎng)老服務(wù)中心的長者。(3)提供文體娛樂服務(wù)：如設(shè)閱覽室、棋牌室，組織老人開展各種健身操學(xué)習(xí)等；(4)由志愿者提供法律咨詢服務(wù)；(5)提供心理咨詢等精神慰藉服務(wù)。,3、優(yōu)點(1)符合政府養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，國家鼓勵各種形式資本進入居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，并給以一定的資金支持，如南京市規(guī)定對AAA級以上社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)為75歲以上長者提供助餐服務(wù)可每餐補助1元錢。(2)絕大部分中國長者受傳統(tǒng)思想影響，普遍抱有“養(yǎng)老不離家”的思想；

29、加之，當(dāng)前中國養(yǎng)老“未富先老”的現(xiàn)狀決定絕大部分長者退休收入較低。因而，中國長者90%選擇居家養(yǎng)老模式，從而該模式養(yǎng)老服務(wù)受眾廣泛，深受長者歡迎。(3)和機構(gòu)養(yǎng)老及大型老年社區(qū)相比，此類型養(yǎng)老模式投資小，對后期運作資金壓力不大。(4)居家養(yǎng)老服務(wù)中心其實質(zhì)相當(dāng)于微型機構(gòu)養(yǎng)老，可以起到鍛煉養(yǎng)老隊伍，建立并完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及流程作用。4、缺點(1)投資回報率較低，通常呈收支平衡或微利狀態(tài)。(2)服務(wù)受眾廣，因而對服務(wù)品質(zhì)要求極高，所謂

30、“眾口難調(diào)”。(3)單體居家養(yǎng)老服務(wù)中心往往發(fā)展受限，最佳發(fā)展模式是連鎖化經(jīng)營。,(二)機構(gòu)養(yǎng)老1、定義：機構(gòu)養(yǎng)老是目前中國養(yǎng)老的一種常見模式，是指為老年人提供飲食起居、清潔衛(wèi)生、生活護理、健康管理和文體娛樂活動等綜合性服務(wù)的機構(gòu)。它可以是獨立的法人機構(gòu)，也可以是附屬于醫(yī)療機構(gòu)、企事業(yè)單位、社會團體或組織、綜合性社會福利機構(gòu)的一個部門或者分支機構(gòu)。目前機構(gòu)養(yǎng)老按照不同投資主體，可分為公辦、民辦和公辦民營三種類型，本報告重點研究民辦

31、機構(gòu)養(yǎng)老。2、機構(gòu)養(yǎng)老的主要類型及特點：(1)醫(yī)護型養(yǎng)老機構(gòu)：通常運營方有醫(yī)療背景或能整合醫(yī)療資源及運營物業(yè)500米左右有二甲(含)以上醫(yī)院可定位為該類型。是指由醫(yī)護人員組成的，在一定范圍內(nèi)，為長期臥床老年患者、殘疾人、臨終患者、絕癥晚期和其他需要醫(yī)療護理的老年患者提供基礎(chǔ)護理、專科護理，根據(jù)醫(yī)囑進行支持治療、姑息治療、安寧護理，消毒隔離技術(shù)指導(dǎo)、老年保健、營養(yǎng)指導(dǎo)、心理咨詢、衛(wèi)生宣教和其他老年醫(yī)療護理服務(wù)的醫(yī)療機構(gòu)。該類型鋼型需求

32、大，投資回報率較高且穩(wěn)定，但存在護理員難招及難留和易發(fā)生醫(yī)療糾紛等風(fēng)險。(2)老年公寓是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。老年公寓是指既體現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老，又能享受到社會提供的各種服務(wù)的老年住宅，屬于機構(gòu)養(yǎng)老的范疇。,而根據(jù)老年公寓服務(wù)對象不同，又可細(xì)分為以下幾種類型：l  異地養(yǎng)老(候鳥式)養(yǎng)老中心：該類機構(gòu)通常建在

33、環(huán)境優(yōu)美，氣候條件獨特的地點興建，如海南海口、三亞，東北哈爾濱，安徽黃山等地。主要服務(wù)對象為自理老人，實現(xiàn)老人“冬去海南避寒，夏去東北避暑”的愿望。l  收住自理、介助、介護型長者養(yǎng)老中心：入住長者可分為自理、介助及介護型。不同類型長者入住后將分不同樓幢或不同樓層入住，并提供不同的養(yǎng)老服務(wù)需求。3、主要服務(wù)內(nèi)容：此類型養(yǎng)老院歸納起來主要提供以下服務(wù)。(1)生活照料：為長者提供餐飲、助潔等生活照料服務(wù)，體現(xiàn)老有所

34、養(yǎng)的服務(wù)宗旨。(2)醫(yī)護照料：提供醫(yī)學(xué)評估、定期體檢、醫(yī)療心理咨詢、失能失智老人醫(yī)護、慢病康復(fù)等一系列服務(wù)，體現(xiàn)老有所醫(yī)的服務(wù)理念。(3)提供文化愉樂設(shè)施，組織形式多樣的文化愉樂活動：可提供門球場、乒乓球室、棋牌室、閱覽室、老年多媒體教室、陶藝室等一系列設(shè)施，在此基礎(chǔ)上組建各種長者社團，如老年合唱團、老年舞蹈團、老年書法班、老年攝影班。從而，體現(xiàn)老有所學(xué)、老有所樂的服務(wù)宗旨。(4)部分養(yǎng)老機構(gòu)尚提供創(chuàng)作室，為退休前有一技之長的長者

35、提供發(fā)明創(chuàng)造的便利，真正體現(xiàn)老有所為的理念。,3、優(yōu)點(1)長者集中居住便于管理和服務(wù)。(2)便于各種養(yǎng)老附加產(chǎn)品的開發(fā)，如組織機構(gòu)內(nèi)自理老人異地旅游、營養(yǎng)保健品的營銷、老年介助介護產(chǎn)品營銷等營銷模式，從而形成多點開花的營利模式。(3)當(dāng)服務(wù)提升到一定水準(zhǔn)后，可形成良好的口碑效應(yīng)，從而可進一步提高入住率，為營利打下良好的基礎(chǔ)。(4)可促使養(yǎng)老團隊快速成長及標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系及流4、存在問題(1)機構(gòu)養(yǎng)老若自建物業(yè)往往投資大，成本

36、回收周期長；若租賃物業(yè)往往面對租金壓力和租期的不確定性等因素困繞。近期南京某媒體報導(dǎo)：統(tǒng)計南京十四家租賃型機構(gòu)養(yǎng)老盈虧情況發(fā)現(xiàn)7家處于虧損狀態(tài)。(2)政策措施落實不到位。一方面是促進養(yǎng)老業(yè)發(fā)展的法規(guī)政策不健全；另一方面是扶持養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)發(fā)展的優(yōu)惠措施落實不到位。民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)在獲取土地劃撥等方面還有許多困難和制約。這在一定程度上影響了社會資本投入興辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的積極性。(3)法律制度不健全。對經(jīng)營中發(fā)生的機構(gòu)內(nèi)的傷病、死亡等重大問

37、題沒有相應(yīng)明確的解決辦法，時有糾紛困擾經(jīng)營者。(4)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合難。醫(yī)屬于衛(wèi)計委管理，而養(yǎng)則屬于民政部門管理，而大部分民辦機構(gòu)規(guī)模小，軟硬件設(shè)施跟不上，入住的老年人看醫(yī)用藥無法就地刷醫(yī)保IC卡，造成看病難，導(dǎo)致機構(gòu)入住率難以保證，致使經(jīng)營困難重重。,(三)大型養(yǎng)老社區(qū)(持續(xù)照料退休社區(qū)，國外稱CCRC社區(qū)（ ContinuingCare Retirement Community）)1、定義：通過為老年人提供自理、介護、介助一體

38、化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)。2、服務(wù)人群：(1) 自理型老人 —— 居住者在社區(qū)中有獨立的住所并且生活能夠自理。社區(qū)為這一部分老年人提供便捷的社區(qū)服務(wù)，如餐飲、清潔和洗衣、醫(yī)療保健及緊急救護等。同時，為滿足老年人精神生活的需求，社區(qū)會組織各種形式的活動，如老年大學(xué)、興趣協(xié)會等，豐富自助型老年人的日常生活。(2

39、) 介助型老人 —— 當(dāng)居住者的日常生活需要他人幫助照料時，他們將從自理轉(zhuǎn)入介助型護理。介助型的居住個體是分開的，但設(shè)施在同一個區(qū)域。介助老人得到的服務(wù)內(nèi)容除社區(qū)服務(wù)之外，還包括日常生活照護，如飲食、穿衣、洗浴、洗漱及醫(yī)療護理等，社區(qū)還會為介助型老人提供與他們的身體狀況相適應(yīng)的各類活動，豐富其日常生活。(3) 介護型老人 ——當(dāng)居住者生活完全不能自理，需要他人的照料時，他們將轉(zhuǎn)入介護型

40、護理，得到社區(qū)提供的24小時有專業(yè)護士照料的監(jiān)護服務(wù)。通常介護型的居住者年齡在80歲以上，同時在特殊的單元里居住,3、設(shè)計特點(1)環(huán)境優(yōu)美、安全便捷CCRC社區(qū)充分融合了普通社區(qū)和一般養(yǎng)老機構(gòu)的規(guī)劃設(shè)計優(yōu)點，在選址上關(guān)注生態(tài)環(huán)境和自然氣候，大量運用園林景觀和水系營造出人與自然和諧的居住環(huán)境，使老人在城市中享受到田園生活，達(dá)到怡情養(yǎng)性、延年益壽的目的，十分適合老年人居住和生活。(2)無障礙與安全設(shè)計輪椅坡道、寬敞房門、醫(yī)用電梯、

41、連廊、無處不在的扶手、安全監(jiān)控和報警裝置等設(shè)計讓老人體驗到普通住宅所不能提供的便利性和安全性。(3)配套設(shè)施齊全老年醫(yī)院、餐飲中心、娛樂活動室、老年用品商店，為老年人的餐飲、購物、休閑、健身、娛樂等日常生活帶來極大的方便。4、對中國養(yǎng)老的啟發(fā)（1） 滿足了老人對健康管理、護理和醫(yī)療等基本養(yǎng)老需求；（2） 在同一社區(qū)中滿足了老人不同生理年齡階段的不同養(yǎng)老需求；（3） 經(jīng)營方式上的可取之處：①&#

42、160;通過會員費的收取，迅速回籠資金；② 開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)可以獲得抵押貸款等進一步擴張所需的資金支持；③ 通過年費（或月費）獲得日常經(jīng)營收益；④ 通過出租店面獲得租金收益。,5、CCRC社區(qū)優(yōu)勢(1)可以提供完備的健康照護服務(wù)。多數(shù)老年人選擇進入CCRC的重要理由，是因為在CCRC社區(qū)可以得到長期照護服務(wù)。CCRC社區(qū)針對老年人的生理特點布置智能化的設(shè)施，社區(qū)給老人建立健康檔案，派出醫(yī)護人員定期入戶

43、巡診，根據(jù)身體狀況為每位老人做出健康評估，并且針對老年人需求提供不同類型的支持，主要有醫(yī)學(xué)治療、康復(fù)輔助技術(shù)、交通服務(wù)、居家護理、住房改善、長短期照護機構(gòu)、特殊房屋和活動場所等等。 (2)可以提高生活質(zhì)量。除了對健康方面有益之外，CCRC能改善生活質(zhì)量，提供各式各樣活動與社交達(dá)到居民的自我實現(xiàn)，減少老人被孤立感及沮喪感。CCRC社區(qū)能充分利用各類休閑娛樂、康體健身設(shè)施實現(xiàn)健康向上的生活情趣，促進居民對社區(qū)的歸屬感和家庭感。有的

44、老年社區(qū)還為年輕家庭提供適合的居所，實現(xiàn)各年齡階層的混合居住，既為兩代家庭相鄰而居提供可能，還能讓老年人在與不同年齡段人群廣泛的接觸中，獲得充實與滿足。 (3)可以獲得連續(xù)性的照顧。CCRC社區(qū)提供老年不同階段的連續(xù)照料，從獨立生活到必要時的輔助生活和護理院，老年人可以只在熟悉的樓層間或建筑物間搬動，不會因為健康狀況衰退而必須遷出社區(qū)，重新去適應(yīng)陌生地區(qū)。老人們可以在社區(qū)里購房定居也可以租房居住，房屋有高中低檔之別，分為無陪護

45、型、陪護型、特護型等不同的類型，能滿足不同年齡、財力層次老人的需求。 　　可見， CCRC社區(qū)不僅是技術(shù)、房子，更是一種有活力的養(yǎng)老生活方式。美國一項學(xué)術(shù)調(diào)查顯示，在CCRC養(yǎng)老社區(qū)，由于具備了專業(yè)化的老年醫(yī)療保障服務(wù)，社區(qū)居民的壽命，往往較社會平均水平高出8歲至10歲，同時醫(yī)療保健支出減少30%。至今，美國全國共有超過2100個CCRC，總共照顧約 62.5萬退休老人，其增長速度比養(yǎng)老院和輔助生活機構(gòu)的總

46、和都要高。,6、我國發(fā)展CCRC社區(qū)面臨的挑戰(zhàn) (1) CCRC養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報期長，資金流動性弱，如果沒有長期政策和資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長期運營。   （2）價格昂貴，面臨曲高和寡的局面。 雖然CCRC能夠為老人提供一個幾乎完美的頤養(yǎng)身心的環(huán)境，但這種心靈的寧靜卻來之不易。根據(jù)美國養(yǎng)老地產(chǎn)及護理行業(yè)投資中心（NIC）的調(diào)查數(shù)據(jù)，CCRC的入住費用一般從2

47、萬美元到100萬美元不等，平均為25萬美元。這僅僅是一張進入CCRC的門票。如果一位老人獨立生活15年，每月支付2000美元，加上入住時一次性支付的費用，從入住到去世，在CCRC花費的總費用會在60萬美元左右。 我國很多社會資本進入CCRC時不約而同地選擇了 “高端”路線，月均支出動輒上萬元。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收人人群被忽略。這是很多CCRC運營商無法盈利的一個重要原因(3)CC

48、RC在我國目前其盈利模式尚模糊不清。  （4）資源缺乏，醫(yī)療問題難解決 　　目前，國內(nèi)的CCRC社區(qū)多數(shù)沒有自己的醫(yī)療資源，往往選擇與某個醫(yī)院進行合作，開辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫(yī)需求，并且社區(qū)內(nèi)護理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應(yīng)的護理工作?！　。?）管理難度大，缺乏行業(yè)準(zhǔn)入和服務(wù)監(jiān)管 　　一方面CCRC是一項復(fù)雜的事業(yè)，不僅要整合各項老人所需的資源，還需及時提供各項橫跨生活和醫(yī)療層面

49、的服務(wù)，因此管理起來并不容易。同時對于養(yǎng)老行業(yè)的服務(wù)業(yè)屬性，許多進入CCRC的企業(yè)也理解不到位?！澳苡臋C構(gòu)的共同點有：設(shè)施設(shè)置不是大而全，而是能靈活利用空間和服務(wù)專業(yè)，不是人海戰(zhàn)術(shù)，而是有專業(yè)團隊，這是很重要的。”，而人才不足是目前發(fā)展CCRC遇到的瓶頸之一。,案例參考：韓國The Classic 500,The Classic 500項目法人是建國大學(xué)財團，因此與建國大學(xué)在很多學(xué)校配套上進行共享，尤其是建國大學(xué)醫(yī)院與項目僅一路之隔

50、，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目所困惑的醫(yī)療問題也便迎刃而解。?高層建筑打破傳統(tǒng)觀念，酒店與公寓相輔相成，老年公寓戶型面積一致?The Classic 500項目是由地下6層、地上分別為兩棟50層（A樓）和40層（B樓）的高層建筑組成，與傳統(tǒng)觀念里的老年公寓低密化低層化截然相反。,老年公寓位于A樓的21-50層（5-20層六星級賓塔酒店），有170戶，B樓的5-40層，有210戶，共380戶。每戶均為184平米，兩款精裝供選擇。主要面向健康老人， 5

51、層以下裙樓及部分地下空間是酒店配套和各種服務(wù)設(shè)施。,A、B兩棟樓老年公寓每層均有相同面積的6戶，分兩種戶型，戶型均為184平方米（專用面積約125平方米）,奢侈型大一居，每個房間面積很大，且有大量的儲藏空間，避免給客戶臨時居住的印象，強調(diào)家庭居住功能。,老年公寓內(nèi)部裝修，以沉穩(wěn)的色調(diào)為主，地面平整方便使用輪椅，設(shè)有緊急呼救鈴，老年人發(fā)生意外或感覺身體不適時服務(wù)人員能第一時間迅速趕到,屋內(nèi)裝飾簡潔，功能齊全。公寓內(nèi)采用自動馬桶、防水地臺以

52、及推拉門，最大限度保證老人安全及舒適度。,沙發(fā)、床邊、衛(wèi)生間均配備緊急呼叫鈴，方便老人身體不適時呼叫看護人員。,該公寓內(nèi)還配有設(shè)施完備的一站式醫(yī)療護理中心。,TheClassic 500物理理療室,看護室,心理治療室，一應(yīng)俱全，滿足不同老人的就醫(yī)需求。,酒店式配套、24小時醫(yī)療護理中心、高質(zhì)量服務(wù)提供品質(zhì)保障The Classic 500老年公寓不僅可共享酒店的配套和建國大學(xué)的相關(guān)配套，并且設(shè)有老年人專用食堂，以自助式為主，也可以點餐，

53、餐費以早餐為例是9000韓元（約合人民幣55元），用專用的智能鑰匙可以刷卡。,除此之外，還有對外運營的高級餐廳老年人亦可以自由出入消費，目前有三家高檔餐廳，可進行宴會、家族聚會等。,餐飲方面，老人可在房間做菜，也可在自助餐廳用餐。,AB座之間的露天 游泳池，在高樓間暢游別有一番滋味。,地下一層設(shè)有9000平方米的健身中心和SPA，均以高級配置進行設(shè)置，,考慮到多數(shù)老年客戶有打高爾夫球的經(jīng)歷，室內(nèi)設(shè)有模擬高爾夫球場，并配有休息空間、換衣間

54、等。,健身完后即可進行SPA溫泉療養(yǎng)，因設(shè)置在同一層也避免了跑上跑下的麻煩。,文化設(shè)施有圖書室、學(xué)堂、棋牌室、影音室等，定期組織興趣小組進行書畫、合唱、美術(shù)、學(xué)英語、工藝品制作、舞蹈、看電影、打臺球等活動，同時聘請內(nèi)部或者外部的專業(yè)人士進行各種講座。,此外The Classic500還會定期舉辦文化活動，豐富老人生活。,收費高卻實現(xiàn)100%入住率，問詢者絡(luò)繹不絕，均為高知高收入人群從上面的介紹可以看出，作為位于市中心的高級老年公寓，其高

55、收費是必然的結(jié)果，老年公寓5年的入住期限內(nèi)每戶保證金高達(dá)8億8千萬韓元，折合人民幣約為530萬元，此外每月固定的管理費用及生活費、餐飲費等，一般每位老人每月至少需要200萬韓元（約合人民幣12000余元）。即便收費很高，但從2009年正式營業(yè)到第五個年頭時，也就是去年實現(xiàn)了100%入住率，而后續(xù)排號等位的老年人非常多。入住到The Classic 500老年公寓的均為韓國頂尖高收入人群，有企業(yè)家、律師、教授、藝術(shù)家等，很多老人的子女

56、在國外，他們看中便利的交通、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、互相溝通交流的環(huán)境及高品質(zhì)的居住環(huán)境。老年公寓入住資格條件是夫婦中有一人年齡在60歲以上，如果是單人入住需要年齡達(dá)到60歲以上。入住老年人中74%為夫婦，也有姐妹一起入住的情況，因此總體男女比例是45：55，平均年齡70歲，而其中約有40%的老年人仍然活躍在工作一線上，有充足的經(jīng)濟收入來源。韓國目前開發(fā)運營的老年公寓項目并不多，但針對不同老年人群的需求，進行了不同類型的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)， The