人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)聯(lián)效應(yīng)研究.pdf

1、2007年是中國房地產(chǎn)市場和匯率市場同時(shí)成為焦點(diǎn)的一年，全年人民幣上漲5010個(gè)基點(diǎn)，累計(jì)升值達(dá)到6.42％，為2006年的兩倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出此前的市場預(yù)期。按照匯改時(shí)8.11的匯率計(jì)算，人民幣累計(jì)升值幅度已達(dá)到9.94％。而同期的房地產(chǎn)市場，也再次在多空雙方的膠著博弈中頻頻刷新歷史數(shù)據(jù)。在上述背景下，一些研究開始試圖揭示“雙升值"的內(nèi)在機(jī)制和深刻原因，但這一命題由于涉及不同市場和因素之間的復(fù)雜機(jī)制，以及過于惹人注目而成為研究領(lǐng)域當(dāng)中的“敏

2、感地帶”。 目前研究多數(shù)對匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行了定性的描述，其著眼點(diǎn)均是解釋其背后的宏觀機(jī)制，而依據(jù)主要來自于匯率決定及其風(fēng)險(xiǎn)理論、國際資產(chǎn)投資組合理論等等，結(jié)合中國的現(xiàn)實(shí)情況則反映為“外資威脅論"的傾向。但筆者認(rèn)為匯率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)聯(lián)效應(yīng)的機(jī)制是一個(gè)復(fù)雜的過程，外資的作用只是一個(gè)橋梁，并非房價(jià)上漲的根源所在，把研究聚焦于外資和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)上在實(shí)證上可操作性不佳，在現(xiàn)實(shí)借鑒意義上更值得懷疑。因此，結(jié)合貨幣市場和資本市場

3、的宏觀背景，探究匯率和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)聯(lián)效應(yīng)的內(nèi)在機(jī)制和深刻原理，不僅具有理論價(jià)值和實(shí)證的操作性，并且具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。鑒此，本文的主要研究內(nèi)容如下： 首先從微觀機(jī)制入手，作為具有耐久性的一種特殊商品，房地產(chǎn)不僅可以用以消費(fèi)，又可以用來投資，其本身兼具實(shí)體資本和虛擬資本的雙重屬性。因此，以虛擬資產(chǎn)的資本化定價(jià)方式作為基礎(chǔ)，預(yù)期機(jī)制對房地產(chǎn)市場價(jià)格形成具有決定性的意義。而房地產(chǎn)市場供求雙方預(yù)期的相互作用和不同環(huán)節(jié)的供求機(jī)制使得

4、房地產(chǎn)資產(chǎn)虛擬性不但沒有減弱，反而不斷加強(qiáng)。這一原理同時(shí)也揭示了虛擬資產(chǎn)的定價(jià)方式導(dǎo)致其易于滋生泡沫的本質(zhì)，而理性泡沫模型的推導(dǎo)過程體現(xiàn)了“預(yù)期”因素在虛擬資產(chǎn)泡沫產(chǎn)生過程中的強(qiáng)大影響。因而在開放經(jīng)濟(jì)下，由于產(chǎn)生于基本面的匯率升值預(yù)期的出現(xiàn)，使得匯率與房地產(chǎn)價(jià)格體系，及其與房地產(chǎn)泡沫之間形成了雙向的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。 以往文獻(xiàn)對匯率與房地產(chǎn)之間的效應(yīng)從不同的機(jī)制和渠道進(jìn)行了分析，筆者通過基于資本市場、商品市場和貨幣市場的不同視角，將相關(guān)

5、文獻(xiàn)對匯率和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)效應(yīng)的理論假設(shè)劃分為三大機(jī)制，即：預(yù)期機(jī)制、財(cái)富機(jī)制和溢出機(jī)制。但是在筆者看來，相對于預(yù)期機(jī)制的不同，財(cái)富機(jī)制和溢出機(jī)制主要均是探討匯率現(xiàn)實(shí)升值而非預(yù)期升值對房地產(chǎn)的影響。進(jìn)一步通過理論和相關(guān)實(shí)證的分析可見，相對于匯率的現(xiàn)實(shí)升值而言，預(yù)期機(jī)制對解釋目前人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)效應(yīng)較有說服力，本文據(jù)此建立了匯率和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)效應(yīng)的模型。 第五章在路徑分析和理論模型的基礎(chǔ)上，利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法

6、的VAR模型、方差分解、脈沖相應(yīng)函數(shù)和格蘭杰因果檢驗(yàn)實(shí)證分析我國匯率現(xiàn)實(shí)升值和預(yù)期升值與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)指數(shù)的關(guān)系，分別對不同時(shí)間跨度的匯率預(yù)期升值和2005年匯改前后時(shí)點(diǎn)進(jìn)行比較，以及對上海房地產(chǎn)市場的匯率升值預(yù)期的影響作格蘭杰因果分析。實(shí)證結(jié)果顯示匯率預(yù)期升值是匯率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)聯(lián)當(dāng)中的決定性因素，2005年匯改在一定程度上通過改變預(yù)期的形成對房地產(chǎn)價(jià)格亦產(chǎn)生了沖擊作用，在局部市場上，匯率升值預(yù)期對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生決定作用。 第