江西省房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)金融風險關系實證研究

1、<p>　　江西省房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)金融風險關系實證研究</p><p>　　摘要:金融危機爆發(fā)后,世界主要經(jīng)濟體普遍實行了寬松貨幣政策。在這一背景下,我國房地產(chǎn)市場強勢反彈,銷量漲幅創(chuàng)歷史新高,成交均價一路走高。2009年,江西省房地產(chǎn)市場實現(xiàn)逆勢上揚行情,呈現(xiàn)出投資增速逐月回升,供給面積低位增長,銷售規(guī)模大幅上升,成交均價一路走高的運行特點。在分析江西省房地產(chǎn)市場運行特點的基礎上,本文從實證角度

2、考察了房地產(chǎn)市場發(fā)展與金融支持之間的關系。實證結(jié)果表明,房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房價的上漲與金融支持之間具有相互促進、互為因果的密切關系。在此基礎上進一步分析了房地產(chǎn)市場發(fā)展中隱含的金融風險,并提出相應的對策建議。</p><p>　　關鍵詞:房地產(chǎn)市場;房地產(chǎn)信貸;金融風險</p><p>　　一、2009年以來江西省房地產(chǎn)市場運行情況</p><p>　　2009年以

3、來,江西省房地產(chǎn)市場主要運行特點表現(xiàn)在投資增速逐月回升,供給面積低位增長,銷售規(guī)模大幅上升,成交均價一路走高。2009年江西省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月回升,并呈快速增長態(tài)勢。2009全年房地產(chǎn)開發(fā)投資634.52億元,比上年增長15.9%,全年呈現(xiàn)逐月回升走勢;2010年一季度,房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)回升勢頭,比上年同期增長22.4%,增幅上升21.6個百分點。</p><p>　　2009年,江西省商品房施工面積67

4、55.60萬平方米,比上年增長6.5%;商品房新開工面積完成2300.96萬平方米,比上年下降9.0%。進入2010年,江西省商品房供應量大幅提高,一季度施工面積完成5072.58萬平方米,比上年同期增長37.1%。新開工面積增速由負轉(zhuǎn)正,一季度新開工面積完成604.37萬平方米,比上年同期增長7.4%。</p><p>　　2009年,尤其是二季度開始,江西省房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,銷售面積和銷售額

5、規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高。2009年全省商品房銷售面積達到2280.91萬平方米,比上年增長32.0%;商品房銷售額602.80億元,比上年增長63.4%。2010年一季度,商品房銷售繼續(xù)保持大幅增長趨勢。商品房銷售面積396.5萬平方米,增長56.2%,同比提高59.7個百分點;銷售額104.9億元,增長79.9%,同比提高66.7個百分點。</p><p>　　在成交量不斷放大的同時,房價也持續(xù)上漲,同比漲幅由

6、負轉(zhuǎn)正,環(huán)比連續(xù)增長。以江西省南昌市商品房成交均價為例,2009年一到四季度,南昌市區(qū)商品房均價一至四季度分別為4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米,同比于第三季度由負轉(zhuǎn)正,為0.32%,四季度同比上漲6.40%;季度環(huán)比于第二季度由負轉(zhuǎn)正,為7.38%;第三季度環(huán)比漲幅達到年內(nèi)最高,達12.38%②。</p><p>　　二、影響房地產(chǎn)市場價格的長短期因素分析</

7、p><p>　　影響房價的因素有很多,住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副研究員周江(2010)認為按作用時間的長短可以歸納為長期因素和短期因素兩大類[1]。</p><p>　　所謂長期因素是指在較長時間段作用于房價的因素;短期因素是指在短期(通常1—2年)內(nèi)作用于房價的因素。周江認為長期因素包括城鎮(zhèn)化、土地資源稀缺、國民經(jīng)濟增長和財富積累、居民消費和投資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等。除此之外,筆者認為,1994年

8、分稅制改革后,地方政府出讓土地以追求地方財政收入與地區(qū)經(jīng)濟增長的壓力和激勵也是導致我國房價上漲的重要長期因素之一。由于地方政府事權(quán)與財權(quán)不對等,而在現(xiàn)行稅收體制下,由城市擴張、土地出讓以及房地產(chǎn)開發(fā)帶來的稅收全部歸地方所有,因此,城市擴張帶來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為地方財政預算內(nèi)重要收入來源,也為地方投資和建設提供了資金來源,成為地區(qū)經(jīng)濟增長的重要動因。</p><p>　　除了以上影響房價的長期因素外,筆者認為,市場

9、需求集中釋放導致的房屋供給關系失調(diào)、適度寬松貨幣政策導致的市場需求流動性充裕等因素是影響2009年以來房價快速上漲的主要短期因素,具體分析如下。</p><p>　　(一)市場需求的集中釋放導致成交均價一路走高</p><p>　　2009年,在寬松的貨幣政策、房貸利率7折優(yōu)惠、大規(guī)模舊城拆遷等多重因素的刺激下,樓市快速回暖,前期被抑制的剛性需求開始集中釋放,投資性需求同時也大幅增長。江西

10、省商品房銷售面積和銷售額大幅上漲,規(guī)模與增速均創(chuàng)下歷史新高。2009年,全省商品房銷售面積達2280.91萬平方米,比上年增長32.0%,全省商品房銷售額602.80億元,比上年增長63.4%。與此同時,同期市場新增供給與2008年相比還有所下降。2009年,全省商品房新開工面積完成2300.96萬平方米,比上年下降9.0%,可售房源持續(xù)減少,導致房市成交均價一路走高。</p><p>　　(二)政策拉動效果顯現(xiàn)

11、導致樓市回升勢頭強勁</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)作為促進市場穩(wěn)定并帶動經(jīng)濟增長的重要杠桿,至2008年11月政府就采取了積極政策來促進市場需求,包括房貸利率下調(diào)、房貸利率折扣上浮、降低印花稅以及其它房產(chǎn)交易稅等等。從市場交易角度看,營業(yè)稅和契稅等稅收減免造成交易成本大幅下降,刺激了市場需求,當然也為投機行為創(chuàng)造了條件。從開發(fā)商角度看,金融機構(gòu)大量放貸使得開發(fā)商原本緊繃的資金鏈大大緩解,而降低資本金更是對開發(fā)商的

12、大力支持,加上市場銷售顯著回升,開發(fā)商把握了市場主動權(quán),毫無疑問會提高商品房銷售價格。</p><p>　　(三)市場流動性充裕導致的投機性需求回升</p><p>　　金融危機爆發(fā)后,為應對金融危機,世界主要經(jīng)濟體普遍實行了寬松的貨幣政策。至2009年下半年開始,基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂,加上國內(nèi)外經(jīng)濟觸底回升勢頭好于預期,市場主體對未來通貨膨脹的預期不

13、斷增強,尤其是高收入階層對其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大。在世界宏觀經(jīng)濟不景氣、國內(nèi)金融投資渠道有限的情況下,投資購房成為我國高收入者實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的首選方式,而這種投資性購房行為反過來又進一步加劇了住房供求矛盾,導致住房等資產(chǎn)價格的進一步上漲。</p><p>　　三、房地產(chǎn)市場發(fā)展與金融支持關系的實證分析</p><p>　　以往的研究發(fā)現(xiàn),大多數(shù)資產(chǎn)價格波動都是和銀行信貸緊密聯(lián)系的,

14、兩者相互支撐,相互推動,呈螺旋式上升或下降,這是資產(chǎn)價格波動最重要的特征事實[2]。本文以2006年以來的季度和月度數(shù)據(jù)為例,考察房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間的關系,以期對房地產(chǎn)市場發(fā)展與金融支持之間的關系做進一步的驗證。在以下分析中,FDCDK表示房地產(chǎn)開發(fā)貸款,FDCTZ表示房地產(chǎn)開發(fā)投資,GFDK表示購房貸款,XSE表示商品房銷售額。</p><p>　　(一)指標相關性分析&

15、lt;/p><p>　　首先,筆者對房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款與商品房銷售額季度數(shù)據(jù)之間的相關性進行分析,如表1、2所示。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與當期房地產(chǎn)開發(fā)投資的相關性不強,甚至為負相關,但房地產(chǎn)開發(fā)貸款與滯后一期的房地產(chǎn)開發(fā)投資的相關系數(shù)則大幅上升至0.52,這說明房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長對下一季的房地產(chǎn)開發(fā)投資有一定的促進作用,而購房貸款與當季商品房銷售額的相關系數(shù)為0.61。由此可見,房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的上升

16、基本上是與金融支持是相關的,其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給對下一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資有一定的促進作用。在同一時期,用于購房貸款的信貸供給與商品房銷售之間存在正相關的即時影響。</p><p>　　(二)格蘭杰(Granger)因果檢驗</p><p>　　為驗證房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間是否存在因果檢驗,本文對2006年以來的FDCDK、FDCTZ、GFDK、

17、XSE月度數(shù)據(jù)進行格蘭杰因果檢驗。</p><p>　　1.數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗。對四組時序數(shù)據(jù)使用單位根檢驗方法進行平穩(wěn)性檢驗,結(jié)果如表3所示:</p><p>　　平穩(wěn)性檢驗結(jié)果表示:FDCDK和FDCTZ數(shù)據(jù)序列在99%的置信水平平穩(wěn);GFDK數(shù)據(jù)序列在90%的置信水平平穩(wěn),XSE數(shù)據(jù)序列在99%的置信水平平穩(wěn)。</p><p>　　2.格蘭杰因果檢驗。為驗證房地產(chǎn)

18、開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間的因果關系,我們對其進行格蘭杰因果檢驗,結(jié)果如表4所示。</p><p>　　檢驗結(jié)果表示,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間存在雙向格蘭杰因果關系。通過以上對房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售與金融支持的實證研究可看出,房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額與房地產(chǎn)信貸供給具有相互促進、互為因果的密切關系,信貸供應的增加會推進房地產(chǎn)市場發(fā)展,從而成為促使

19、房地產(chǎn)價格上漲的金融條件;反過來,房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,房地產(chǎn)價格的上漲,使房地產(chǎn)市場投機因素增強,又推進金融資產(chǎn)的繼續(xù)膨脹。</p><p>　　四、房地產(chǎn)金融風險分析</p><p>　　如前文分析,房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房價的上漲與金融支持之間具有相互促進的關系,而這其中隱含的金融風險已經(jīng)引起人們越來越多的重視。房地產(chǎn)業(yè)自身的特性及其與金融業(yè)的密切關系,使得房地產(chǎn)金融風險能夠通過市場各方相

20、互博弈而不斷膨脹,進一步加深金融系統(tǒng)的脆弱性,可能導致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的斷裂,危害銀行資金安全,從而可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。</p><p>　　(一)資金來源渠道單一導致房地產(chǎn)信貸風險過度集中</p><p>　　目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一,股權(quán)融資有限,基本只有銀行信貸一條路,開發(fā)信貸資金依賴銀行,購房的消費信貸依賴銀行,建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴銀行。在房地產(chǎn)市場資金鏈中,

21、商業(yè)銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程,是房地產(chǎn)市場各參與主體的主要資金提供者,承受伴隨著各個環(huán)節(jié)的市場風險。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2009年江西省房地產(chǎn)投資資金來源中,國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增速明顯加快。全省房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款增速29.2%,與去年同期增速相比提高了34.9個百分點;個人按揭貸款增速達75.6%,與去年同期增速相比提高了86.2個百分點。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系中,商業(yè)銀行與信用擔保、信用保險、評估機構(gòu)和房屋中介等的合作

22、缺乏有效的社會監(jiān)督和法律約束,使得房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)風險不能得到有效的分散,房地產(chǎn)融資風險過度集中于商業(yè)銀行。</p><p>　　(二)房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)價格的自我循環(huán)模式推動房地產(chǎn)金融風險的加速集聚</p><p>　　目前,房地產(chǎn)市場成為提升銀行貸款質(zhì)量、保證收益率、優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)的重要領域。比如,金融機構(gòu)普遍認為面向個人的長期住房按揭貸款的違約風險較小,是銀行樂意持有的一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)形式

23、。銀行持有大量以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn),房地產(chǎn)價格的上漲將擴大銀行資本的規(guī)模,提高銀行的資本充足率,改善資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下,銀行愿意擴大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給,這又進一步提高了房地產(chǎn)價格。這一過程循環(huán)往復,形成“房地產(chǎn)價格上漲-信貸投放-房地房價格加速上漲”的自我循環(huán),使房地產(chǎn)價格日益偏離實際均衡水平,從而進一步導致房地產(chǎn)泡沫的膨脹,同時也導致房地產(chǎn)金融風險不斷積累。一旦房地產(chǎn)價格下跌,便將直接降低銀行擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值,使

24、銀行資產(chǎn)縮水,盈利下降,而泡沫如果破裂可能影響金融穩(wěn)定。</p><p>　　(三)宏觀調(diào)控政策收緊可能引起的房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的風險</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),充足的資金保障是房地產(chǎn)市場生存發(fā)展的基礎,而房地產(chǎn)資金相當一部分來源于銀行信貸,這使得房地產(chǎn)行業(yè)對國家宏觀調(diào)控政策有很強的敏感性。正如2008年國家實施從緊的貨幣政策時,銀行嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放

25、,一些資金實力相對較弱、對銀行貸款依賴性較強、自身抗風險能力較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),由于銀行信貸資金不能及時足額到位,資金鏈隨時出現(xiàn)斷裂可能,進而會引發(fā)銀行信貸風險已經(jīng)得到大家的共識。2009年,在全球經(jīng)濟形勢不確定、我國經(jīng)濟好轉(zhuǎn)基礎不牢固的大背景下,房地產(chǎn)業(yè)作為支撐經(jīng)濟增長、帶動市場活躍的重要產(chǎn)業(yè)對保增長、促民生具有重要意義。正是如此,在適度寬松貨幣政策影響下,2009年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購銷兩旺的局面。進入2010年,“擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、控

26、通脹”成為貨幣政策宏觀調(diào)控的主題。房地產(chǎn)價格上漲會影響市場通脹預期,并通過需求、成本乃至資源配置等多種渠道向其他價格體系傳導;房地產(chǎn)價格過快上漲吸納了過多的銀行信貸資金,對實體經(jīng)濟產(chǎn)生“擠出效應”?？梢?房地產(chǎn)價格的過快上漲和貨幣政策的方向是相悖的。毫無疑問,2010年貨幣政策的基調(diào)將延伸到房地產(chǎn)市場,目前,宏觀調(diào)控政策已經(jīng)</p><p><b>　　五、政策建議</b></p>

27、;<p>　　(一)建立多元化房地產(chǎn)金融體系</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè),它的持續(xù)發(fā)展需成熟的房地產(chǎn)金融市場作為支撐。要建立多元化的房地產(chǎn)金融體系,通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求。一是發(fā)展市場化的直接融資。鼓勵符合條件的大型房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)融資、公開上市的方式獲得資金支持;培育和完善房地產(chǎn)債券市場,鼓勵房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券,吸

28、收社會分散的剩余資金進入房地產(chǎn)業(yè)。二是通過多元化融資分散風險。讓投資者直接承擔產(chǎn)業(yè)風險的市場化融資,將集中在銀行系統(tǒng)的風險分散給投資者共同承擔。三是要大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場中介。與建立完整的房地產(chǎn)金融市場體系相對應,鼓勵房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等其他房地產(chǎn)金融機構(gòu)的發(fā)展和完善,建立以住房抵押貸款保險為主的房地產(chǎn)保險體系。</p><p>　　(二)提高房地產(chǎn)信貸管理水平</p><p>　　

29、商業(yè)銀行應進一步加強房貸管理,促進合規(guī)經(jīng)營。要強化風險意識和執(zhí)行意識,嚴格按照國家宏觀調(diào)控政策要求,不折不扣地抓好信貸管理制度的落實,進一步提高房地產(chǎn)信貸管理水平。一是要重視防范房地產(chǎn)信貸風險。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款應擇優(yōu)支持信用評級高、資產(chǎn)負債合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),并確保開發(fā)貸款項目資本金及時足額到位;防范個人按揭貸款風險,嚴格執(zhí)行二套房政策,對住房按揭貸款申請者的個人情況要嚴格審查。二是要加強內(nèi)控機制建設。強化貸款管理制度,實行審貸分離,

30、前中后臺分離,建立健全具有獨立性和權(quán)威性的內(nèi)部稽核審計機構(gòu),充分發(fā)揮其再監(jiān)督作用,有效地防范金融風險。三是要加強信貸風險量化模型研究。建立房地產(chǎn)市場風險預警機制,這對提前判斷市場、分辨風險,從而減輕市場波動給自身帶來的損失有重要意義。目前,信貸風險量化研究逐漸受到關注,房地產(chǎn)信貸風險的度量由傳統(tǒng)的定性估量轉(zhuǎn)為定量計量,對房地產(chǎn)信貸管理由粗放管理真正轉(zhuǎn)化為精細管理,實現(xiàn)信貸風險的控制。</p><p>　　(三)調(diào)

31、整房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)</p><p>　　從目前房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢來看,供小于求的基本格局仍存在,要促進房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展,需要在土地供應制度、住房制度、房地產(chǎn)金融制度進行改革,需要財政、稅收、貨幣政策多管齊下。對于貨幣政策而言,調(diào)控的重點是促進居民合理需求、調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、抑制價格過快上漲。一是要實行差別化的金融調(diào)控政策,鼓勵合理住房消費。增強貨幣金融政策的針對性,科學區(qū)分自住型需求和投機性需求,并給予差

32、別化的信貸支持,如對利率實行差異化定價,鼓勵合理住房消費,滿足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投機性需求,抑制房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格過快上漲。2009年房地產(chǎn)價格上漲有一部分反映了市場的自住性需求,但也有一部分是由于市場流動性充裕帶動的投資和投機性需求,推動商品房價格的過快上漲。目前,貨幣政策要著重遏制投機性需求引發(fā)房價的過快上漲,對于投機性的購房需求,要減小信貸支持,提高首付款比例,提高貸款利率。三是要依靠信貸手段調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu),加

33、大保障性住房建設。供需不對等是當前房地產(chǎn)市場面臨的主要矛盾,未來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的首要是增加土地和房屋供給,尤其是普遍商品房的供給,建設保障性住房成為平抑城市房價上漲的重要手段。金融支持也</p><p><b>　　參考文獻:</b></p><p>　　[1]周江.危機沖擊下我國房地產(chǎn)市場發(fā)展[J].中國金融,2010(1):21-24.</p>&l