優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)若干問(wèn)題探析

1、<p>　　優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)若干問(wèn)題探析</p><p>　　摘 要 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指承租人按照法律的規(guī)定或合同的約定而享有的、在出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物于第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)先于特任購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。該制度的設(shè)立對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定及資源的有效利用發(fā)揮了促進(jìn)作用。但鑒于我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，致使司法實(shí)踐法律適用困難、判案標(biāo)準(zhǔn)不一等問(wèn)題凸顯，對(duì)我國(guó)司法公信力造成了不良影響。為此，本文從細(xì)節(jié)入

2、手，以承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度中部分承租與整體出賣(mài)情形下優(yōu)先權(quán)的確定及承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律損害賠償為切入點(diǎn)，對(duì)我國(guó)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度進(jìn)行分析。 </p><p>　　關(guān)鍵詞 承租人 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 整體出賣(mài) 損害賠償 </p><p>　　作者簡(jiǎn)介：劉冬龍，南平市中級(jí)人民法院科員。 </p><p>　　中圖分類號(hào)：D923文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-0592（20

3、14）03-285-02 </p><p>　　近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)交易日趨活躍，有關(guān)租賃房屋權(quán)屬糾紛隨之增多，其中由承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)引發(fā)的爭(zhēng)議尤為突出。鑒于現(xiàn)行法律制度缺乏明確規(guī)定，致使司法實(shí)踐判罰不一，嚴(yán)重背離該制度設(shè)立之初衷。筆者認(rèn)為，制度之終極意義在于實(shí)現(xiàn)于運(yùn)用，同理，法律制度之終極意義在于利于司法審判。只有從司法實(shí)踐中提煉問(wèn)題并解決問(wèn)題，才能使得法律制度朝著實(shí)用性的方向發(fā)展，使得法律制度更好地適用于審判

4、實(shí)踐。故，本文從法的實(shí)用性角度出發(fā)，結(jié)合司法判例和學(xué)者的理論研究成果，對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)審判實(shí)踐中幾個(gè)問(wèn)題作一些探討，希翼對(duì)我國(guó)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的完善有所裨益。 </p><p>　　一、“部分承租與整體出賣(mài)”情形下承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使 </p><p>　　關(guān)于標(biāo)的物整體轉(zhuǎn)讓時(shí)部分標(biāo)的物的承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題，理論界與實(shí)務(wù)界均認(rèn)為局部房屋承租人對(duì)該部分承租房屋有優(yōu)先購(gòu)

5、買(mǎi)權(quán)，但對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否可及于出租人（所有人）出售的整體房屋，在司法實(shí)踐中，仍存有疑議。反對(duì)者主張部分承租人對(duì)整體出賣(mài)不享有優(yōu)先權(quán)，理由主要有部分優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不能對(duì)抗整體標(biāo)的物所有權(quán)、缺乏實(shí)際操作性不能滿足同等條件等。支持者主張，在房屋可以分割的情形下，部分房屋承租人只能對(duì)自己承租的部分行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在房屋不可以分割的情形下，部分承租人可以對(duì)房屋整體行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 </p><p>　　對(duì)此上述問(wèn)題，最高人民

6、法院于2005年7月給江蘇省高院的復(fù)函中提到：“處理此類案件，可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對(duì)獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的，使用功能整體性明顯的，則其對(duì)出租人所賣(mài)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第二，從承租人承租部分占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的，則

7、其對(duì)出租人出賣(mài)的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。對(duì)于該復(fù)函確定的第一條原則，即“可分部分優(yōu)先，不可部分全部?jī)?yōu)先”的理解并無(wú)爭(zhēng)議，但對(duì)于第二條確定的“比例較大全部?jī)?yōu)先，比例較小部分優(yōu)先”的原則，因比例指代對(duì)象不明，在理解中存在歧義。 </p><p>　　筆者結(jié)合兩個(gè)方面綜合考量，做如下推斷：（1）房屋可分割且不影響整體價(jià)值時(shí)，部分承租人僅就承租部分享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但若承租人的承

8、租部分占整體房屋面積的一半以上，則可享有整體房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；（2）房屋不可分割時(shí)，且房屋的整體功能性明顯的，一般認(rèn)定部分承租人享有整體房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；（3）房屋不可分割，且房屋整體功能性不明顯的，若承租人承租部分占整體房屋的一半以上，則可認(rèn)定承租人享有整體房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，若承租人承租部分為超過(guò)整體房屋一半的，則不宜認(rèn)定其對(duì)整體房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 </p><p>　　另外，最高院的上述回復(fù)僅針對(duì)整體房屋出

9、售時(shí)一個(gè)承租人主張整體房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形，但未規(guī)定若存在多個(gè)部分承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)任何處理。筆者認(rèn)為，可分為兩種情況，第一，若有其中一位部分承租人的承租面積超過(guò)整體房屋的一半以上，則可套用比例較大部分全部?jī)?yōu)先原則，支持較大部分的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；第二，若多位主張優(yōu)先權(quán)的承租人的承租比例均未超過(guò)整體房屋的一半，則部分承租人人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)均不收支持。在此情況下，則應(yīng)恢復(fù)物權(quán)人的所有處分權(quán)能，將最終的處分權(quán)歸還給物權(quán)人本人，由其決定物權(quán)的最終

10、歸屬。 </p><p>　　二、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)損害賠償問(wèn)題分析 </p><p>　　2009年9月1日頒布的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》確立了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不能對(duì)抗第三人的善意取得，承租人只能向出租人主張損害賠償。該司法解釋的頒布，雖解決了司法實(shí)踐中法律適用的沖突，但對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律救濟(jì)確實(shí)語(yǔ)焉不詳。即對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的訴訟類型及損害賠償范圍未

11、予以明確。下文筆者就此兩個(gè)問(wèn)題，發(fā)表自己粗淺的認(rèn)識(shí)。 </p><p>　?。ㄒ唬﹥?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)訴訟的類型分析 </p><p>　　隨著善意取得制度的確立及《關(guān)于貫徹執(zhí)行?民法通則?若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第158條的廢止，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于債權(quán)已為理論及實(shí)務(wù)達(dá)成共識(shí)。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使并未侵害出租人的實(shí)體利益，也未妨礙物權(quán)的流轉(zhuǎn)，亦可達(dá)到物盡其用之功效。為此，筆者認(rèn)為，應(yīng)將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)一步

12、定義為“強(qiáng)制締約權(quán)”更符合立法初衷。我國(guó)《合同法》第二百三十條對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有明確的規(guī)定，法律經(jīng)公布，當(dāng)事人不得已對(duì)此不知悉為抗辯。據(jù)此，可推定出租人于合同簽訂時(shí)對(duì)于承租人享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是明知的。言外之意，雙方于合同簽訂時(shí)，對(duì)于租賃物的附條件買(mǎi)賣(mài)達(dá)成了一個(gè)合意，此條件的成就為出租人與第三人達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合意或出租人對(duì)第三人發(fā)出的房屋買(mǎi)賣(mài)要約進(jìn)行有效的承諾。為此，當(dāng)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被侵犯時(shí)，其行使條件已經(jīng)成就。承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)

13、權(quán)即視為向承租人發(fā)出購(gòu)買(mǎi)租賃物的要約，出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即視為要約的到達(dá)，因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)系法定之權(quán)，出租人負(fù)有強(qiáng)制締約之義務(wù)。為此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立的時(shí)間為承租人知悉承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之時(shí)。 　　綜上所述，筆者認(rèn)為，強(qiáng)制締約是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)有之意，是誠(chéng)實(shí)守信原則的有效延伸。法</p><p>　　（二）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)損害賠償范圍分析 </p><p>　　《中華人民共和國(guó)

14、合同法》第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同乙方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。從上述條文可以看出，逾期違約應(yīng)承擔(dān)完全賠償責(zé)任，包括積極損失和可得利益損失。積極損失是指現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失和費(fèi)用的支出，它是一種現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn)損失，二可得利益的損失是指本來(lái)應(yīng)該得到的利益而沒(méi)有得到。

15、筆者認(rèn)為，侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的積極利益損失主要是裝飾物、添加物的殘值，而可得利益的損失主要是合理期間的經(jīng)營(yíng)收益損失。下文，筆者就上述兩個(gè)問(wèn)題，談一點(diǎn)自己的認(rèn)識(shí)。 </p><p>　　1.積極損失：裝修物、添加物的殘值損失。對(duì)此問(wèn)題，若雙方在租賃合同中約定，待合同終止后，裝修物、裝飾物歸出租人所有，即使裝修物或添加物為可拆或是拆除不影響房屋整體價(jià)值的，因承租人對(duì)比部分不享有權(quán)利，為此，承租人無(wú)權(quán)對(duì)裝修物、添加物的殘值

16、主張損害賠償。除上述情形外，承租人均可向出租人主張裝修物、添加物殘值或因裝修物、添加物因拆除而減少部分的損失，當(dāng)然對(duì)此部分的訴請(qǐng)，則應(yīng)以有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)定數(shù)額為準(zhǔn)。 </p><p>　　2.可得利益的損失：合理期限內(nèi)的經(jīng)營(yíng)收益損失。因出租人的不誠(chéng)信行為致使承租人的經(jīng)營(yíng)延續(xù)性中斷，為此，承租人可據(jù)此向出租人主張?jiān)摬糠值膿p失。筆者認(rèn)為可分為兩種情況：第一，若租賃合同中對(duì)于雙方的違約條款有明確約定，因雙方對(duì)此條款約

17、定的考量因素主要是一方違約致使另一方遭受經(jīng)營(yíng)損失，兩者在性質(zhì)上并無(wú)區(qū)別。為此，若承租人吳充足的相反證據(jù)證明合同約定的違約金明顯低于實(shí)際損失，則可作為確定承租人經(jīng)營(yíng)損失的依據(jù)；第二，若雙方對(duì)于違約金未作約定，合理經(jīng)營(yíng)損失的確定就涉及到兩個(gè)因素，即合理期限的確定及單月經(jīng)營(yíng)損失金額。對(duì)此問(wèn)題司法實(shí)踐中根據(jù)個(gè)案的情況進(jìn)行綜合認(rèn)定。但是筆者認(rèn)為以三個(gè)月作為合理期限較為適宜，這個(gè)在法理或是情理上能為當(dāng)事人所接受；對(duì)于單月的損失金額可以房屋租金上浮百

18、分之三十或是承租人單月繳納的稅費(fèi)折算后的凈利潤(rùn)來(lái)確定。 </p><p>　　違約損害賠償以填補(bǔ)損失為原則，若承租人獲取上述兩種賠償?shù)慕痤~低于承租人因購(gòu)置相相似房屋的差價(jià)，出租人不能因其不法行為而獲利，為此，承租人可就此差額部分向出租人主張。若承租人能證明出租人與第三人惡意串通損失承租人的合法權(quán)利，出租人與第三人交易價(jià)格違背市場(chǎng)的價(jià)值，承租人可另行主張損失賠償?shù)念~度，不再受《合同法》第一百一十三條的限制。 <