保障性住房與住宅產(chǎn)業(yè)化的互促機(jī)制分析

1、<p>　　保障性住房與住宅產(chǎn)業(yè)化的互促機(jī)制分析</p><p>　　【摘要】本文首先介紹了保障性住宅的基本含義，然后介紹了保障性住房建設(shè)中推行住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢，接著介紹了住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展對(duì)保障性住房供給的推動(dòng)機(jī)制，最后介紹了以住宅產(chǎn)業(yè)化方式提供保障性住房的措施建議。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】保障性住房，住宅產(chǎn)業(yè)化，互促機(jī)制 </p><p><

2、;b>　　一、前言 </b></p><p>　　住房是人們生存的前提，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國居民的居住條件也得到了顯著改善，居住的水平不斷地提高。對(duì)于弱勢群體則有保障性住房。 </p><p>　　二、保障性住宅的基本含義 </p><p>　　保障性住房是專門針對(duì)中低收入家庭建設(shè)的具有社會(huì)保障性質(zhì)的特殊住房，目前包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適

3、用住房和限價(jià)商品住房，這種類型的住房有別于完全由市場形成價(jià)格的商品房。深化住房制度改革、停止福利性住房分配以來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房改的深化，我國房地產(chǎn)市場快速成長，住房建設(shè)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房條件明顯改善，特別是近幾年來保障性住房建設(shè)步伐進(jìn)一步加快。按照黨的十八大報(bào)告提出的要求，住房保障制度建設(shè)的基本方向是：加快建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府

4、為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，向著實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的目標(biāo)邁進(jìn)。 </p><p>　　三、保障性住房建設(shè)中推行住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢 </p><p><b>　　1、保障質(zhì)量 </b></p><p>　　住宅建筑通常存在著開裂滲漏等質(zhì)量通病，

5、保障性住房也不例外。鑒于保障性住房工程是一項(xiàng)民生工程，它的質(zhì)量好壞得到各方關(guān)注。有資料顯示，目前經(jīng)適房的維修率普遍高于商品房。住宅產(chǎn)業(yè)化是以標(biāo)準(zhǔn)化、系列化和工業(yè)化為前提，能夠較好地解決傳統(tǒng)施工方式存在的質(zhì)量通病，同時(shí)可以方便使用過程中部品的維修更換，全面提高保障房的品質(zhì)。 </p><p><b>　　2、降低成本 </b></p><p>　　大規(guī)模保障性住房的建設(shè)

6、，能夠產(chǎn)生大量的規(guī)模需求，促使部品通過工業(yè)化生產(chǎn)大幅度降低生產(chǎn)成本，從而降低建設(shè)成本。住宅產(chǎn)業(yè)化是以模塊化為基礎(chǔ)的大規(guī)模定制生產(chǎn)，住宅的構(gòu)件部品在工廠成批量生產(chǎn)，現(xiàn)場施工實(shí)行高度機(jī)械化裝配，體現(xiàn)規(guī)?；凸I(yè)化的優(yōu)勢。當(dāng)產(chǎn)業(yè)化規(guī)模加大，其成本增加的數(shù)額會(huì)呈下降態(tài)勢，這是因?yàn)槠湟?guī)?；少彙⒁?guī)?；a(chǎn)、規(guī)?；\(yùn)輸?shù)拳h(huán)節(jié)的直接成本下降。 </p><p><b>　　3、提高建房效率 </b><

7、;/p><p>　　保障性住房的建設(shè)是一項(xiàng)艱巨而緊迫的任務(wù)。我國傳統(tǒng)的住宅建設(shè)方式效率低下，發(fā)達(dá)國家建筑工人的勞動(dòng)生產(chǎn)率可達(dá)到150平方米/人年左右，我國整個(gè)產(chǎn)業(yè)的人均年竣工面積28平方米左右，僅為美國和日本的1/4和1/5。保障性住房的供給不足對(duì)建房效率提出了更高的要求。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化可以大大縮短設(shè)計(jì)和現(xiàn)場施工的時(shí)間，加快建設(shè)保障房速度。 </p><p><b>　　4、節(jié)能減排

8、 </b></p><p>　　現(xiàn)在的環(huán)境氣候被破壞嚴(yán)重，霧霾要長時(shí)間地籠罩著各大中小城市，提高能源利用率已經(jīng)與國計(jì)民生緊密結(jié)合在一起，實(shí)施迫在眉睫。 </p><p>　　保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)長期工作，要貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，理應(yīng)依托住宅產(chǎn)業(yè)化將保障性住房建設(shè)成為省地節(jié)能環(huán)保型住宅。我國目前每年近20億平方米的房屋竣工面積當(dāng)中，97%屬于高耗能建筑。根據(jù)聯(lián)合國政

9、府間氣候變化工作組估算，建筑行業(yè)到2020年有將基準(zhǔn)排放降低29%的潛力，居所有行業(yè)之冠，是減排的重點(diǎn)努力方向。 </p><p>　　5、促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)創(chuàng)新 </p><p>　　保障房有量大、面積小、重復(fù)率高等特點(diǎn)，要保證這些要素充分發(fā)揮作用，就應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)業(yè)化的方式去實(shí)現(xiàn)。做產(chǎn)業(yè)化的產(chǎn)品，首先技術(shù)上需要有一套產(chǎn)業(yè)鏈的生產(chǎn)模式，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、集成化。目前激增的保障性住房建設(shè)需求對(duì)住宅產(chǎn)

10、業(yè)化發(fā)展來說，從增加產(chǎn)品需求角度，對(duì)激勵(lì)我國住宅建造技術(shù)的創(chuàng)新，無疑蘊(yùn)涵著很大的機(jī)遇。 </p><p>　　四、住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展對(duì)保障性住房供給的推動(dòng)機(jī)制 </p><p>　　住宅產(chǎn)業(yè)化能提高保障性住房建設(shè)效率，強(qiáng)制性產(chǎn)業(yè)化配建有利于保障對(duì)象積極參與和低收人群體的混合聚居。對(duì)于保障性住房供給中數(shù)量少這一問題，導(dǎo)致其結(jié)果的因素較多，比如其中一個(gè)重要因素就是缺少對(duì)參與保障性住房建設(shè)企業(yè)的激勵(lì)

11、和監(jiān)督機(jī)制，如果采用保障性住房能采取住宅產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)方式，政府對(duì)在工廠中生產(chǎn)的住宅產(chǎn)品的數(shù)量將更容易控制；此外，如果想通過補(bǔ)貼生產(chǎn)者的手段來刺激產(chǎn)品生產(chǎn)，該項(xiàng)激勵(lì)措施也會(huì)更容易奏效。解困型保障住房的資金來源主要由居住人、政府和投資權(quán)銷售收入幾方面組成，個(gè)人承擔(dān)部分也可以由政府墊付，日后通過租金方式收取。基本型保障住房的資金來源主要由居住人和投資權(quán)銷售收入組成，個(gè)人承擔(dān)部分按保障等級(jí)劃分承擔(dān)比例，主要是隨著保障面積的增大，個(gè)人承擔(dān)的比例也

12、隨之增大，以此體現(xiàn)保障的公平性和政策的導(dǎo)向性。改善型保障住房的資金來源主要由居住人和投資權(quán)銷售收入組成。改善型住房加大了居住人的承擔(dān)比例，以體現(xiàn)全民性和公平性。 </p><p>　　住宅產(chǎn)業(yè)化能極大提高保障性住房質(zhì)量，更好地滿足人們的住房需求。住宅產(chǎn)業(yè)化讓住宅在工廠中按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行精密制造成為可能，而且質(zhì)量極易控制，這對(duì)政府監(jiān)督保障性住房建設(shè)企業(yè)相當(dāng)有利，尤其重要的是，這種工廠化生產(chǎn)模式也為中低收入居民參與設(shè)計(jì)標(biāo)

13、準(zhǔn)的制定和住房質(zhì)量的監(jiān)督提供了便利條件，住房質(zhì)量將有望得到最大程度的提高，政府的保障性住房投資終究還是一項(xiàng)民生工程，其最終目的就是更好地滿足社會(huì)弱勢群體的住房需求。 </p><p>　　五、以住宅產(chǎn)業(yè)化方式提供保障性住房的措施建議 </p><p>　　從建設(shè)保障性住房入手，全面推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。首先應(yīng)制訂政府主導(dǎo)保障性住房資源制度。由于中低收入人群并非一個(gè)固定的群體需要有一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房的

14、退出機(jī)制。這時(shí)候需要實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房政府回購制度，即政府擁有經(jīng)濟(jì)適用房資源的主導(dǎo)權(quán)。政府也應(yīng)擁有盡可能的住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢資源，以此保證保障性住房的價(jià)廉物美。同時(shí)，應(yīng)對(duì)相關(guān)主管部門及其官員建立監(jiān)督機(jī)制，從源頭上杜絕住房分配腐敗。 </p><p>　　住宅產(chǎn)業(yè)化能極大提高保障性住房質(zhì)量，更好地滿足人們的住房需求。 住宅產(chǎn)業(yè)化讓住宅在工廠中按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行精密制造成為可能，而且質(zhì)量極易控制，這對(duì)政府監(jiān)督保障性住房建設(shè)企業(yè)相

15、當(dāng)有利，尤其重要的是，這種工廠化生產(chǎn)模式也為中低收入居民參與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的制定和住房質(zhì)量的監(jiān)督提供了便利條件，住房質(zhì)量將有望得到最大程度的提高，政府的保障性住房投資終究還是一項(xiàng)民生工程，其最終目的就是更好地滿足社會(huì)弱勢群體的住房需求。 </p><p>　　令人高興的是，國家已經(jīng)出臺(tái)了促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化的扶持政策，積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程，很多大中城市已經(jīng)制定了產(chǎn)業(yè)化程度的硬性要求，如上海要求2015年達(dá)到50%，到2016年要

16、達(dá)到100%。 </p><p>　　其次，在方式的選擇上，可以有以下幾種情況：在部分出讓的商品住宅用地上按一定比例配套建設(shè)保障性住房，在舊城舊區(qū)舊村改造中按一定比例配套建設(shè)保障性住房，具體實(shí)施辦法可以在進(jìn)一步商討并廣泛征求意見后出臺(tái)，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)中集中配套建設(shè)公寓、宿舍。 </p><p>　　最后，籌建保障性住房的渠道創(chuàng)新。為改革和創(chuàng)新保障性住房建設(shè)模式，總結(jié)出以下籌建保障性住房的

17、渠道：政府直接投資組織建設(shè)，鼓勵(lì)企業(yè)投資建設(shè)保障性住房，利用符合規(guī)劃調(diào)整原則的待建土地建設(shè)保障性住房，政府依法沒收的可以用于居住的住房，政府向社會(huì)統(tǒng)一購租的住房。 </p><p><b>　　六、結(jié)束語 </b></p><p>　　實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)化有助于解決保障性住房高品質(zhì)低價(jià)格之間的沖突。保障性住房與住宅產(chǎn)業(yè)化之間相輔相成互相促進(jìn)。 </p><