我國商品房買賣中的懲罰性賠償責(zé)任研究.pdf

1、隨著我國人均生活水平的提高,人們對住房的需求日益增大,房地產(chǎn)交易大幅度增加,與之相關(guān)的商品房糾紛也日益增多,其中大部分糾紛多因銷售者違反誠信原則進(jìn)行欺詐或者房屋質(zhì)量不合格所致。在商品房買賣過程中購房者往往處于弱勢一方,而銷售者多利用其資金和信息優(yōu)勢規(guī)避法律責(zé)任,加之法律規(guī)定不夠完善,致使購房者受到侵害時難以保護(hù)自己的合法權(quán)利。為了維護(hù)房地產(chǎn)交易市場的安全和秩序,最高人民法院于2003年4月28日下發(fā)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用

2、法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》),把懲罰性賠償責(zé)任制度引入到了商品房買賣合同糾紛的處理之中來,針對銷售者嚴(yán)重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為,明確規(guī)定“可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任?！边@是繼《消費者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡稱《消法》)后又一懲罰性賠償條款的出臺,該規(guī)定為人民法院審理商品房買賣合同及保護(hù)購房人的合法權(quán)益提供了有力的保障。
　　本文除引言外,共包括四個部分。
　　第一

3、部分主要闡述了懲罰性賠償責(zé)任的法律定位與功能。通過對懲罰性賠償責(zé)任在我國確立的原因探究,以及剖析該制度在我國民法中的定位,論證了懲罰性賠償責(zé)任制度引入我國民事立法的必要性。由于商品房的特殊性,用一般的民法制度對其加以調(diào)整有著不可避免的局限性,將懲罰性賠償責(zé)任制度適用于商品房買賣中具有合理性和可行性。
　　第二部分對我國商品房買賣中懲罰性賠償責(zé)任的適用范圍作了詳盡的分析。商品房買賣因其標(biāo)的物的特殊性,與普通商品交易活動有著很大的區(qū)別

4、,因此法律對其調(diào)整也應(yīng)當(dāng)在適用一般民事立法的基礎(chǔ)上對其進(jìn)行特殊規(guī)定。本文通過對《解釋》和《消法》關(guān)系的具體論述,認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將商品房買賣中的侵害購房者利益的行為納入《消法》的調(diào)整范圍。并且通過對《解釋》調(diào)整商品房買賣的主體范圍和客體范圍具體分析,肯定了《解釋》作為民事立法的補(bǔ)充對于商品房買賣糾紛的解決發(fā)揮的重要作用。
　　第三部分對《解釋》中關(guān)于懲罰性賠償責(zé)任的具體規(guī)定進(jìn)行了探討。對于商品房買賣中適用懲罰性賠償責(zé)任的具體情形,《解釋》

5、除了在《消法》中涉及的違約行為外,還增加了對銷售者惡意違約行為適用懲罰性賠償責(zé)任。本文從司法實踐出發(fā),對《解釋》的規(guī)定在具體操作中存在的不足之處做了詳盡的分析,提出應(yīng)當(dāng)在懲罰性賠償責(zé)任的適用條件、適用范圍以及數(shù)額的確定等方面進(jìn)一步加以完善。
　　第四部分對我國商品房買賣中懲罰性賠償責(zé)任適用之立法完善提出了具體建議。文章指出,購房者在主張懲罰性賠償責(zé)任時,應(yīng)當(dāng)充分考量侵權(quán)行為的相關(guān)構(gòu)成條件從而切實維護(hù)自己的合法權(quán)益;本文從惡意違約和