農村宅基地使用權登記發(fā)證工作中的疑難問題探討

1、<p>　　農村宅基地使用權登記發(fā)證工作中的疑難問題探討</p><p>　　摘要：宅基地使用權登記發(fā)證涉及農村千家萬戶，關系到廣大農民群眾的切身利益。近年來，由于受工作經費匱乏及相關法律政策束縛等因素的制約，農村宅基地使用權登記發(fā)證工作進展緩慢，權屬糾紛日益增多，出現(xiàn)了一些亟待解決的突出問題。本文即針對農村宅基地使用權登記發(fā)證工作中的疑難問題，提出了解決的辦法。 </p><p&g

2、t;　　關鍵詞：農村宅基地；使用權；登記發(fā)證；一戶一宅 </p><p>　　中圖分類號：G812.42 文獻標識碼：A </p><p>　　農村宅基地使用權登記發(fā)證工作的意義 </p><p>　　宅基地使用權是農民安身立命的根本，對農民的生產、生活和農村秩序的穩(wěn)定具有重大意義。 </p><p>　　（一）提高農村宅基地的使用效率，促進

3、新農村建設 </p><p>　　我國處在城市化過程中，長期以來農村居民點無效擴張導致農村建設用地使用效率低下，其主要原因就是農村居民獲得宅基地成本低，一戶多宅的現(xiàn)象突出，城市化進程中大量農村村民已經遷往城市居住，并且已經獲得了城市社會保障，但在農村還擁有宅基地。這現(xiàn)象大量存在，導致城市建設用地與農村建設用地同時增加，進一步加大了耕地資源保護的難度。宅基地產權登記發(fā)證工作不僅可以有效禁止無效宅基地需求，還可以通過

4、進行新農村建設提供農村基礎設施，消滅空心村，有效提高村莊土地資源的節(jié)約利用水平。 </p><p>　?。ǘ娀r村宅基地的社會保障作用 </p><p>　　對農村宅基地使用權登記發(fā)證的規(guī)范，進一步強化了農村宅基地的社會保障作用。對符合標準的宅基地進行產權登記，既可以在法律上對村民的合法宅基地進行有效保護，也可以防止農村建設占用大量的優(yōu)質耕地資源。 </p><p&

5、gt;　　（三）明晰了宅基地的產權定位 </p><p>　　長期以來，由于缺乏明確的產權登記要求，很多縣城居民出于各種考慮，購買農村的宅基地及其各類小產權房，引發(fā)大產權糾紛。在法律上禁止對城市居民宅基地產權登記，可以防止城市居民在法律缺失情況下購買小產權房，從而有效保護了城市居民的合法權益，在法律上進一步約束了小產權房的需求。 </p><p>　　農村宅基地使用權登記發(fā)證工作中的疑難問

6、題 </p><p>　　（一）農村宅基地使用權權屬調查 </p><p><b>　　1、存在的問題 </b></p><p>　　一是是指界時雙方不同時到場，有時只是單方面指界或有一方并非權利人到場或是其家人到場指界，使指界結果存在不準確或不成立，易造成鄰里矛盾引起糾紛，給土地管理工作帶來不必要的麻煩； </p><p&

7、gt;　　二是對于其鄰宗地是耕地、道路等需由村主任親自指界的，根本不用其到場或其不到場指界，只是宅基地使用權人一句定論，從而會引起村集體與個人的矛盾糾紛； </p><p>　　三是在界址調查時不設立界址標識，不噴涂標志，不釘樁等，只是雙方權利人口頭說明界址，給以后工作帶來隱患； </p><p>　　四是對宅基地無圍墻、柵欄等界標物的，也給辦理土地使用證，這種狀況就應按批準面積辦證，然而

8、事實存在擴大批準面積進行登記發(fā)證的現(xiàn)象； </p><p>　　五是最主要的調查表鄰居指界簽字不真實，有的存在不能到現(xiàn)場簽字，或是他人代簽。更有甚者把地籍調查表給用地戶，國土所管理人員放手不管，讓用地戶拿去找鄰居簽字，嚴重的違反工作紀律和工作程序。使指界簽字存在不真實，造成各種糾紛的發(fā)生。 </p><p><b>　　解決對策 </b></p><

9、;p>　　界址調查是權屬調查的核心，關系到土地位置及權屬范圍的確定。單位使用的土地必須由單位法人代表出席指界并出具法人代表身份證明，個人使用的土地須由權利人出席指界，并出具身份證明。需要委托指界的，需出具法人代表身份證明、委托書和本人身份證明。界址的認定必須由本宗地及相鄰宗地使用者或委托代理人親臨現(xiàn)場共同指界，認定界址點及界址線，設立明顯界址標志。經雙方認定的界址必須由雙方指界人共同在地籍調查表上簽字蓋章。決不允許把地籍調查表給用

10、地戶，讓其自己找鄰居簽字。需在調查員的監(jiān)督下進行。指界千萬不能馬虎，此方面的工作是極易引起權屬糾紛的關鍵環(huán)節(jié)，所以必須按程序、依規(guī)章進行。為土地登記發(fā)證工作奠定良好的基礎。 </p><p>　?。ǘ耙粦粢徽笨茖W內涵的界定 </p><p>　　關于“一戶”的概念，土地管理法規(guī)、政策并未說明。正因此，許多農村宅基地使用權的混亂現(xiàn)象的致發(fā)因素應追溯于對“戶”這一概念理解上的差異。 &l

11、t;/p><p>　　對“一戶一處宅基地”原則應進行客觀合理的修正，把“一戶一宅”理解為對宅基地使用權初始取得上的限制，而不是運行中的絕對限制，允許在農村宅基地的實際運行過程中存在合法的例外。即在新的制度下，突破一戶一宅的原則，建立以一戶一宅為原則，特殊情況可以擁有兩塊以上的宅基地，并給以法律的明確規(guī)定。具體來說就是: </p><p>　　在農民以戶為單位向其所在集體申請取得宅基地使用權時以

12、此作為一個重要標準嚴格審查，對于符合用地標準的農戶予以批準。 </p><p>　　2、在農村宅基地使用權的運行中，允許合法例外存在，但有關法律必須對例外情形以列舉的方式明確規(guī)定，防止任意擴大例外情形的范圍。一般來說，主要存在以下幾類情況: </p><p>　　（1）因宅基地使用權人去世留有房屋而發(fā)生繼承，其合法繼承人如果己經有宅基地，從維護公民個人財產權利的角度應該允許繼承人繼承作為遺

13、產的房屋及房屋所占的宅基地?！吨腥A人民共和國繼承法》規(guī)定，遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括:公民的房屋、儲蓄和生活用品等。宅基地是農民基于集體經濟組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設用地，農民無須交納任何土地費用即可取得，是一種福利性質的，一般來講不能繼承，但宅基地上建成的房屋則屬于公民個人財產是可以繼承的，直到房屋失去了使用價值，宅基地的使用權也應當重新發(fā)配。 </p><p>　?。?）因房

14、屋買賣、贈與等合法行為而取得宅基地使用權。 </p><p>　?。?）因抵消債務、實現(xiàn)抵押權等方式取得宅基地使用權。 </p><p>　　簡言之，在農村宅基地使用權的初次取得上，按照“一戶一宅”的要求來嚴格規(guī)范權利的初始分配，在權利運行過程中，對因合法行為而獲得多處宅基地的情形則作為“一戶一宅”原則的法定例外。 </p><p>　?。ㄈ﹥葮I(yè)方面的問題 <

15、;/p><p><b>　　1、存在的問題 </b></p><p>　　內業(yè)是對表件的填寫、宗地圖的繪制、申請農村宅基地使用權登記發(fā)證提交資料的初審等工作，仍舊存在一些問題。 </p><p>　?。?）發(fā)生權利人名稱變更的，只有權利受讓人指界簽字，而權利轉讓人沒能親自到場簽字，從而易造成變更不準確，導致工作失誤。 </p><

16、;p>　?。?）繪圖時仍舊用手工繪圖，存在方位坐標及比例尺不準確，不能真實體現(xiàn)實際圖形的具體要素，誤差較大，給發(fā)證工作帶來隱患。 </p><p>　?。?）對于贈與和繼承宅基地使用權的，沒能進行法律公證。而只是臨時使用一紙買賣契約便可。這樣極易造成子女等內部糾紛。沒有法律依據(jù)，沒能真正體現(xiàn)公證的法律效率。 </p><p>　?。?）權屬來源方面存在弊端。權屬來源看的是有沒有土地使

17、用證或檔案，有土地證的可能忽略檔案，也可以假亂真。 </p><p><b>　　2、解決辦法 </b></p><p>　?。?）申請登記發(fā)證資料的初審要嚴格進行，一是土地權屬來源要審核準確，變更登記的要求集體土地使用證與原檔案相符。使權屬來源合法，嚴防作弊事情的出現(xiàn)。 </p><p>　　二是私有房屋所有權證復印件要與原件一致，做到真實有

18、效。 </p><p>　　三是身份證明是否是本集體經濟組織成員，不是本集體經濟組織成員的不予登記。 </p><p>　　四是權利人變更的，買賣契約要真實，合法。要嚴加杜絕造假。 </p><p>　　五是宅基地使用權贈與或繼承的，要到司法部門依法公證。嚴禁用買賣契約 </p><p>　　代替。所以要嚴格進行初審，做到登記資料的準確無誤。

19、 </p><p>　?。?）表格的填寫應用電腦軟件打印的形式進行填寫，取消手工的填寫。這樣使表格填寫清晰、規(guī)范，同時省時省力，提高工作效率。 </p><p>　?。?）繪制宗地圖也取消手工繪制，利用電腦進行 </p><p>　　這樣既能使方位坐標正確，又能增加宗地圖面積的準確度。使誤差縮小，以 </p><p>　　達到符合國家測量的允

20、許誤差最低范圍值，保證宗地圖繪制的準確。 </p><p>　　加快推進宅基地使用權登記的幾點建議 </p><p>　?。ㄒ唬┩ㄟ^采取多種渠道、開源節(jié)流，解決登記發(fā)證經費問題 </p><p>　　各地國土資源部門要以此次開展宅基地登記發(fā)證的契機，及時向當?shù)卣畢R報，使其充分認識開展宅基地登記發(fā)證工作的重要意義，爭取地方政府及相關部門的重視和支持，爭取財政經費支持

21、。 </p><p>　?。ǘ┘哟笮麄髁Χ龋鋵嵄忝翊胧?</p><p>　　登記申請是登記制度的特點，沒有登記相關人的配合很難順利開展登記工作。要切實轉變工作作風，增強服務意識，提高工作效率，加強業(yè)務培訓，提高工作人員的業(yè)務素質，積極為農民群眾辦理登記提供熱情周到的服務。 </p><p>　?。ㄈ┘訌婎I導、周密安排，確保宅基地使用權登記發(fā)證工作如期完成 &

22、lt;/p><p>　　宅基地使用權登記發(fā)證涉及到使用權人的合法權益，是集體土地登記發(fā)證工作中的難點熱點問題。及時妥善解決宅基地登記發(fā)證中出現(xiàn)的普遍性和較大的技術與政策問題，增強登記發(fā)證工作的緊迫感，集中力量，克服困難，加強對宅基 </p><p>　　地登記發(fā)證工作的監(jiān)督檢查，確保宅基地登記發(fā)證工作順利實施，確保宅基地使用權登記發(fā)證工作如期完成。 </p><p>&

23、lt;b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1]周洪亮，陳曉筠.從“一戶一宅”的視角探討農村宅基地使用權取得[J].中國農業(yè)大學學報（社會科學版），2007.3. </p><p>　　[2]張東曉.加強農村宅基地利用及管理之我見[J].價值工程，2012.1. </p><p>　　[3]周玨.淺議宅基地使用權登記制度的完善[J].云