關于集體土地上的房屋登記的思考

1、<p>　　關于集體土地上的房屋登記的思考</p><p>　　【摘要】房屋登記機構對集體土地范圍內的房屋登記應慎之又慎，保障村民的宅基地使用權，對維護和諧穩(wěn)定的社會秩序，有著非常重要的意義。 </p><p>　　【關鍵詞】 集體土地房屋登記村鎮(zhèn)居民 住宅 </p><p>　　中圖分類號：[F287.8] 文獻標識碼：A 文章編號： </p>

2、;<p>　　當前，集體土地上的房屋流轉成為大家熱議的話題，而要使集體土地上的房屋流轉就必須先進行房屋登記。物權法64條為集體土地上的房屋屬于村鎮(zhèn)居民的私人財產(chǎn)提供了明確的法律依據(jù)。物權法6條確立了以登記為核心的不動產(chǎn)物權公示制度。但同時《房屋登記辦法》82條規(guī)定了集體土地上房屋登記的范圍，即依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋。結合《土地管理法》第四十三條的規(guī)定，集體土地范圍內可登記的房屋

3、分為兩類：一是村鎮(zhèn)居民住宅，包括宅基地上新建、改建、擴建和重建的房屋；二是經(jīng)依法批準，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建造的房屋。據(jù)此在實際工作中，個人名下商業(yè)或工業(yè)用途的集體土地因不符合法律要求就不能辦理房屋登記 </p><p>　　一、集體土地上房屋登記具有其特殊性 </p><p>　　1、《房屋登記辦法》依舊將宅基地使用權視為一種帶有身份性質的財產(chǎn)權，與集體經(jīng)濟組織的成員

4、資格相聯(lián)系。 </p><p>　　為了確保房屋所有權人與宅基地使用權人一致，從源頭限制宅基地和村鎮(zhèn)房屋私下流轉，第八十三條規(guī)定村民申請住宅所有權初始登記，須提供申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明和宅基地使用權證明。這樣做的目的在于，限制集體土地上房屋非法流轉。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，禁止集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售。同時對集體土地上房屋轉移登記做出了嚴格

5、限制。房屋流轉行為，如房屋買賣、贈與、交換、繼承、受遺贈會導致權利主體在法律上的變化，因此第八十六條規(guī)定村鎮(zhèn)房屋轉移登記需提供宅基地使用權證明和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉移的證明材料。如果當事人先辦理房屋所有權轉移登記后，再去辦理宅基地使用權，有可能出現(xiàn)不符合取得宅基地使用權的情形，無法辦理宅基地使用權變更，從而造成宅基地使用權主體和房屋所有權主體不一致。所以集體土地范圍內村民住房轉移登記以“先地后房”為原則，集體土地范圍內的房屋交易過戶先

6、進行宅基地使用權變更登記，實際上將宅基地使用權的轉移登記作為房屋轉移登記的前置，借此將村鎮(zhèn)房屋流轉限制在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員之間。為了使集體土地上房屋登記能明顯區(qū)別于國有土地上房</p><p>　　2、宅基地使用權是村民安身立命的非常重要的社會保障 </p><p>　　宅基地使用權對于依賴其生存的村民而言，既是“財產(chǎn)權”，也是“身份權”，還是“生存權”。農(nóng)民一旦失去宅基地和住房，在農(nóng)

7、民社會保障制度還不成熟、不健全的情況下，將會失去最基本的生存條件，甚至會嚴重影響社會穩(wěn)定。所以根據(jù)《物權法》184條之規(guī)定，現(xiàn)階段還不允許辦理村民住宅的抵押登記。我們房屋登記機構對集體土地范圍內的房屋登記應慎之又慎，保障村民的宅基地使用權，對維護和諧穩(wěn)定的社會秩序，有著非常重要的意義。二、目前房屋登記的基本情況及存在的問題 </p><p>　　1、房屋登記的基本情況 </p><p>　

8、　在《房屋登記辦法》出臺之前，我們自1988年已開展了集體土地上的房屋登記工作，在多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行了試點發(fā)證，取得了社會認可和當?shù)剞r(nóng)民群眾的支持。在農(nóng)村，許多農(nóng)民要求辦理房屋登記的要求是非常迫切的，其原因主要是：一是隨著法律意識的增強，村民覺得如果自己宅基地上的房屋有房屋所有權證的話，面對政府拆遷征收將有更多話語權。二是經(jīng)濟的快速發(fā)展，使農(nóng)村村民有較強的融資需求。廣大農(nóng)民要求發(fā)展經(jīng)濟、脫貧致富奔小康的愿望迫切。宅基地是他們最貴重的財產(chǎn)，應該

9、讓這些不動產(chǎn)充分發(fā)揮其增值創(chuàng)收的效用。三是村民房屋流轉意愿較為強烈，宅基地上的房屋私下交易頻繁。 </p><p>　　但是，目前，農(nóng)村集體土地上房屋登記工作進展緩慢，原因是多方面的。其一，農(nóng)村房屋建設管理跟不上，違法建筑面廣量大，少批多建、未批先建現(xiàn)象突出，再加上宅基地和集體建設用地登記發(fā)證滯后登記發(fā)證工作推進困難。其二，因國家土地管理制度導致集體土地上房屋流轉、抵押受限，農(nóng)民對房屋登記的內在需求受到抑制。其三

10、，許多集體經(jīng)濟組織在自己經(jīng)濟組織土地上建設村民安置住宅樓，向非本集體經(jīng)濟組織成員出售，存在大量的所謂“小產(chǎn)權”房，集體土地上房屋登記的試點，也引起了對農(nóng)村“小產(chǎn)權”房將逐步轉正的猜測，再加上個別新聞媒體不負責任的報道，也為基層政府帶來了解決“小產(chǎn)權”房問題的壓力。 </p><p>　　2、房屋登記中遇到的問題 </p><p>　　有三類主體不具備集體經(jīng)濟組織成員資格，但在獲得房屋時并未

11、違反法律規(guī)定。即因子女上學導致戶口遷出集體經(jīng)濟組織的原農(nóng)村戶口人員，因婚姻關系導致村鎮(zhèn)房屋共有的非農(nóng)村戶口人員，因繼承獲得村鎮(zhèn)房屋的非農(nóng)村戶口人員。這三類主體在實際獲得村鎮(zhèn)房屋時并未違反法律的強制性規(guī)定，如果為其辦理房屋登記，但因其不具備集體經(jīng)濟組織成員資格，土地管理部門往往不為其辦理土地登記，從而陷入光有房屋所有權證沒有土地使用權的尷尬境地。 </p><p>　　因此，形勢的發(fā)展要求國家立法部門早日制定一套完