房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)中公用建筑面積分攤模型的設(shè)計與實現(xiàn)

1、<p>　　房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)中公用建筑面積分攤模型的設(shè)計與實現(xiàn)</p><p>　　摘要：將房產(chǎn)共用的建筑面積進行分攤，研究其分攤的原則，分析房屋的實際面積、樓層構(gòu)造和公用建筑面積的分攤，研究在分攤中所采用的設(shè)計模型和計算方法，并將其在實際房產(chǎn)測繪和管理中進行運用。一般而言，依據(jù)“誰使用誰分攤”的原則，同一棟建筑物的分攤方式也不一樣，因此需要建立有效的建筑面積分攤規(guī)定，設(shè)立最合理的分攤模型。 </

2、p><p>　　關(guān)鍵字：房產(chǎn)測繪；公用面積；分攤模型 </p><p>　　對樓房的公用面積進行分攤，是在相關(guān)房產(chǎn)測繪部門測量房屋后進行的后續(xù)工作，也是處理房產(chǎn)測繪相關(guān)數(shù)據(jù)的重要步驟。一般而言，對公用面積進行分攤，主要依據(jù)“誰使用誰分攤”的規(guī)則。同時，對公用面積進行分攤主要有如下方式：選擇合適的分攤模型；統(tǒng)計分攤面積和實際面積；對分攤進行精確計算。本文就結(jié)合房產(chǎn)測繪管理對公用面積的分攤進行研究

3、。 </p><p>　　一、房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)中的公用建筑面積 </p><p>　?。ㄒ唬┕媒ㄖ娣e </p><p>　　公用建筑面積的定義是：在建筑物內(nèi)、在住戶門之外的所有公用部分的使用面積。公用建筑面積是由應(yīng)該進行分攤和不應(yīng)該進行分攤的公用面積構(gòu)成的。 </p><p>　　本文中所指的公用建筑面積主要有以下幾類：樓梯間、變電室、公

4、共門廳、地下室、電梯井、值班室等等。這里需要注意的是，如果某一建筑面積超過了套間和公用面積之間分隔墻的水平投影面積，那么該建筑面積也應(yīng)該算在公用面積內(nèi)。 </p><p><b>　?。ǘ┯嬎惴椒?</b></p><p>　?。ㄈ┓慨a(chǎn)中對公用面積進行分攤的原則設(shè)計 </p><p>　　房產(chǎn)的公用面積分攤模型有以下兩種：計算方式選擇、分攤

5、方法選擇。 </p><p>　　一棟建筑中的公用面積是所有住戶共同所有的，所以應(yīng)該將其平均地、合理地進行分攤，而分攤模型的作用就是將每一位住戶的公用面積合理分配，將每一位住戶應(yīng)該分得的面積進行計算。只有按照建筑物的實際結(jié)構(gòu)和公用面積的實際大小進行分攤，才能更好、更完善地將公用面積分給所有住戶。 </p><p>　　二、分攤模型的數(shù)據(jù)庫設(shè)計 </p><p>　　

6、在對數(shù)據(jù)庫進行設(shè)計和應(yīng)用時，應(yīng)該采用Access數(shù)據(jù)庫，因為房產(chǎn)測繪應(yīng)該具有方便性和實用性，還要注重其性價比。因此，在使用Access數(shù)據(jù)庫的時候，可用到如下幾種數(shù)據(jù)庫。 </p><p>　　第一，Pub數(shù)據(jù)庫。該數(shù)據(jù)庫也稱公用建筑面積庫，也就是將公用建筑面積的類型、功能、位置等方面進行統(tǒng)計綜合。 </p><p>　　第二，Region數(shù)據(jù)庫。也稱功能區(qū)庫，也就是將建筑的功能區(qū)實際使用

7、面積、功能區(qū)大小等數(shù)據(jù)進行綜合統(tǒng)計。 </p><p>　　第三，Layer數(shù)據(jù)庫。也稱層庫，也就是樓層內(nèi)的綜合建筑面積、樓層的功能區(qū)和每層樓的公用建筑面積和樓層中的公用設(shè)施面積等的綜合數(shù)據(jù)庫。 </p><p>　　第四，Suir數(shù)據(jù)庫。也稱套庫，就是對所有住戶房內(nèi)的面積、分攤的公用面積以不同大小為基準進行統(tǒng)計。 </p><p>　　第五，DivCacuTab數(shù)

8、據(jù)庫。也稱分攤計算數(shù)據(jù)庫。該數(shù)據(jù)庫主要是將分攤的步驟、類型和每一住戶所分攤到的公用面積進行統(tǒng)計和總結(jié)，還能將每一個區(qū)間、每一層樓和每一套間所分攤的面積進行統(tǒng)計總結(jié)。此數(shù)據(jù)庫能夠充分展現(xiàn)出分攤的詳細資料，住戶可以通過查看并了解本戶所分攤到的公用建筑面積大小和來源。 </p><p>　　三、分攤模型的實現(xiàn) </p><p>　　一般而言，對公用面積進行分攤前，先通過實地考察建筑物的使用功能和

9、公用建筑面積后，在研究其分攤方式。通過上述研究，本文總結(jié)了如下幾種方式：按文件或規(guī)定分攤方法、整棟分攤方式、套間分攤等等。 </p><p>　?。ㄒ唬┮罁?jù)文件或規(guī)定的方法進行分攤 </p><p>　　如果某建筑物的權(quán)利人較多，那么這些權(quán)利人就應(yīng)該將建筑面積進行分攤，并依此達成共同協(xié)議，依照該規(guī)定實現(xiàn)實際意義上的分攤。而采用文件或者規(guī)定的方法進行分攤并不適用于該方法。 </p>

10、;<p>　?。ǘ┱麠澐謹偡绞?</p><p>　　如果某些建筑物的公用面積是為整棟樓層而服務(wù)的，那么這棟建筑物的所有住戶都應(yīng)該有義務(wù)為公用面積承擔分攤，也就是說，如果一棟建筑物的公用面積是所有住戶共同使用的，那么就應(yīng)將其均分給這棟建筑物內(nèi)的所有住戶。由上述公式S1=K×S2可知，S1表示建筑物分攤到每一個住戶的公用面積，因此通過S2（建筑物的總建筑面積）與K（分攤系數(shù)）相乘結(jié)果即可得

11、出。 </p><p>　?。ㄈ┮怨δ軈^(qū)間為基準的部分分攤 </p><p>　　功能區(qū)間的劃分依據(jù)是該建筑物使用功能的不同，如果該建筑物的功能區(qū)大于兩個，那么在該功能區(qū)服務(wù)的公用建筑面積應(yīng)該在其中進行分攤，這時就不能對其進行整棟建筑物的分攤。以功能區(qū)間為基準的分攤應(yīng)該在相對固定的使用區(qū)間內(nèi)進行分攤。由模型可知，公用建筑面積總和S3是由若干功能區(qū)面積相加得出的，S4是規(guī)劃出進行分攤的面積

12、，是由若干參加分攤的功能區(qū)面積相加得出的。 </p><p>　?。ㄋ模菍娱g的分攤 </p><p>　　某一建筑物內(nèi)為某一層用戶或某幾層用戶提供了公用面積，那么其分攤主體就是該層或幾層用戶，即為該層住戶進行公用建筑面積的分攤。在上述模型中，樓層分攤的公用面積為在樓層間進行分攤的公用面積之和，而進行分攤的面積是樓層內(nèi)住戶的使用面積。 </p><p><b&

13、gt;　　（五）套間分攤 </b></p><p>　　如果某一建筑物為其中幾套住戶提供了公用面積，那么分攤就由這幾套住戶承擔。 </p><p><b>　　結(jié)束語 </b></p><p>　　綜上所述，公用建筑面積分攤模型的最重要特征如下：第一，分攤的方法明確。當相關(guān)人員采用模型對公用建筑進行分攤時，該系統(tǒng)能夠及時統(tǒng)計建筑物的

14、相關(guān)信息，并選用最合適的分攤類型實現(xiàn)實際分攤，住戶也能較快理解；第二，該分攤模型簡單易懂、結(jié)構(gòu)明朗且便于實現(xiàn)。 </p><p>　　上述模型已經(jīng)在現(xiàn)實生活中廣泛推廣使用，經(jīng)過相應(yīng)的測試顯示，分攤的結(jié)果準確、效果較好。也促使對房產(chǎn)測繪的計算和管理信息更加充實，房產(chǎn)權(quán)利人也能更深入地了解房屋的建設(shè)流程和面積的計算程序，結(jié)論也更加清晰；對房屋的產(chǎn)籍、產(chǎn)權(quán)等相關(guān)內(nèi)容同樣能做到更加規(guī)范、更加科學的管理和運營。 </

15、p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]胡文楷.規(guī)范房產(chǎn)測繪管理，培育和發(fā)展房產(chǎn)測繪市場[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2011（24） </p><p>　　[2]紀長順.基于ArcGIS Engine的房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)的研究與開發(fā)[J].黑龍江科技信息，2011（31） </p><p>　　[3