西城時代高檔物業(yè)管理投標方案

1、<p>　　西城時代高檔物業(yè)管理投標方案</p><p><b>　　物業(yè)服務策劃方案</b></p><p>　　1 西城時代物業(yè)概況</p><p><b>　　l 地理位置：</b></p><p><b>　?。╨） 物業(yè)類型：</b></p>

2、<p>　　西城時代共有20幢呈行列式布局的高層、小高層樓宇，是集住宅、商場、寫字樓、酒店式公寓為一體的綜合性物業(yè)。</p><p>　　l 總占地面積：221208.9平方米</p><p>　　l 總建筑面積：90萬平方米</p><p>　　住宅面積：344652平方米，寫字樓面積：58769平方米，酒店式公寓面積：94320平方米，商場（商

3、鋪）面積：58189平方米</p><p>　　l 綠地率：36%</p><p>　　l 公共設(shè)施設(shè)備及公共場所：</p><p>　　屋頂水箱4只；生活水池1個；消防水池2個；配電房X間（一只專變，兩只共變）；電梯44部（西子奧的斯）；消防控制中心2間；綜合布線控制是電信機房3間；水泵房3間；集水井36個；A、C有中央空調(diào)（特靈主機）；攝像監(jiān)控系統(tǒng)；可視對講

4、系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；地下車位5600多個，地上臨時停車位40個； IC卡車庫管理系統(tǒng)。</p><p>　　l 戶內(nèi)配套設(shè)施：</p><p>　　有線電視；PDS綜合布線；預留管道煤氣接口；可視對講系統(tǒng)；一戶一表（水、電、雙路供電）。</p><p><b>　　3.2 編制依據(jù)</b></p><p>　　《昆明

5、市物業(yè)管理條例》</p><p>　　《昆明市物業(yè)管理收費實施辦法》</p><p>　　《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》</p><p>　　《西城時代物業(yè)管理招標文件》</p><p>　　《西城時代物業(yè)管理招投標答疑》</p><p>　　國家及省市有關(guān)物業(yè)管理政策法規(guī)</p><

6、p>　　3.3 西城時代物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃</p><p>　　3.3.1 西城時代物業(yè)項目認知</p><p>　　n 西城時代是昆明建發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn) </p><p>　　n 西城時代所處位置既是二環(huán)西未來發(fā)展繁華的區(qū)域，又是文化的社區(qū)、自然的景區(qū)，具有獨特的居家資源優(yōu)勢。發(fā)展商精心研究消費者居住需要、時代特征和建筑發(fā)展趨向，提出了科技

7、、生態(tài)、健康、文化的開發(fā)思想，以超前的理念對西城時代進行高水平規(guī)劃，注重人、建筑、自然與時代的和諧，并以簡單化的設(shè)計風格、多元化的樓型、生態(tài)化的設(shè)計理念創(chuàng)造性地實現(xiàn)了西城時代的人居開發(fā)模式，滿足新時代人們對居住、商務新的需求。</p><p>　　n 西城時代的物業(yè)管理與科技、健康、文化，簡單化、多元化、生態(tài)化的房地產(chǎn)產(chǎn)品定位相適應，滿足新世紀人們親近自然，尋找自我、營造自由家園的需求，作為西城時代的物業(yè)管理單位

8、，必須要正確認知和深刻把握科技、生態(tài)、健康、文化的這一開發(fā)模式的核心內(nèi)涵，設(shè)計出以科學的管理方式、多元化的服務形式來營造西城時代全新的物業(yè)管理模型，以滿足業(yè)主居住健康的要求，多元化的個性需求，生態(tài)化的歸宿需求。</p><p>　　3.3.2 西城時代物業(yè)特征理解</p><p><b>　　◆智能化</b></p><p>　　西城時代作為

9、高新區(qū)域的時尚家園，其設(shè)計與建筑體現(xiàn)出現(xiàn)代建筑理念與現(xiàn)代科技理念。首先體現(xiàn)在現(xiàn)代科技技術(shù)在房產(chǎn)中全面應用，自動監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)管理網(wǎng)絡系統(tǒng)（以物業(yè)管理軟件為平臺），通過對現(xiàn)代科技的充分利用為小區(qū)的現(xiàn)代化管理提供方便，為業(yè)主的生活提供快捷的服務。</p><p><b>　　◆簡單化</b></p><p>　　簡約、通透、硬質(zhì)酷感是建筑設(shè)計師

10、的設(shè)計理念，主要體現(xiàn)在淺色的外墻，委婉流暢的頂部輪廓，整潔統(tǒng)一的窗體設(shè)計，顯示出西城時代明晰的建筑風格：“做減法式的建筑”</p><p><b>　　◆生態(tài)化</b></p><p>　　西城時代建筑設(shè)計的出發(fā)點就凝聚著“生態(tài)、綠色、健康、運動、文化”的特點。生態(tài)保護是二十一世紀人類關(guān)注的主題，綠地、自然景觀的營造必然成為日后西城時代物業(yè)管理追求的主題。</p

11、><p><b>　　◆多元化</b></p><p>　　西城時代共有20幢高層含科研辦公樓、商業(yè)中心、展銷用房、居家辦公樓、專家公寓，是集辦公、居住、商業(yè)為一體的綜合性物業(yè)。物業(yè)類型的多元化要求配套設(shè)備設(shè)施、配套服務的多元化。我們根據(jù)社區(qū)不同消費群體的需要，提供不同層次的高品質(zhì)、高質(zhì)量的服務。充分利用西城時代各類資源為業(yè)主提供最大的便捷、享受。</p>

12、<p>　　3.3.3 西城時代物業(yè)管理的基本理念</p><p>　　西城時代作為昌宏集團昆明建發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司奉獻給昆明市民的21世紀高水平的小康居住、商務典范，面對這樣一個一流地理環(huán)境、一流設(shè)計、一流監(jiān)理、一流施工的高檔居住、商務的項目，必須要有專業(yè)的人員、超前的服務思想融入到該項目的管理及服務，才能達到開發(fā)商的設(shè)計理念要求。物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，而且有利于樹立開發(fā)商的形象，加快其

13、樓宇銷售的進度，同時也有利于維護單個業(yè)主的利益，達到保值增值的目的。昆明立德物業(yè)服務公司作為一家新的公司，并沒有太多的管理業(yè)績可以弦耀，但我們有昌宏集團作強大后盾、憑借來自廈門、上海多年物管專才的加入，完全有能力、有實力、有信心承擔起西城時代的物業(yè)管理工作。一旦我公司獲得西城時代的物業(yè)管理權(quán)，我們將充分發(fā)揮我司的人才優(yōu)勢、管理優(yōu)勢與集團公司的技術(shù)優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢進行資源互補，把西城時代建設(shè)成為體現(xiàn)現(xiàn)代城市風采和催生現(xiàn)代文明的搖籃，使之成為

14、中國高尚住宅、商務樓宇物業(yè)管理的典范。</p><p>　　針對西城時代物業(yè)管理的各個要素，我們進行了精心地研究和分析，在充分了解發(fā)展商的開發(fā)理念、項目的特點及未來業(yè)主的構(gòu)成上，精心策劃西城時代的物業(yè)管理模式，即“人性化、個性化”，并以此確定我們的整體構(gòu)思和管理策劃思路。</p><p>　　（一）立足誠信原則，通過“用心發(fā)現(xiàn)，用心服務”理念來提供“人性化、個性化”的物管模式。</p

15、><p>　　“用心發(fā)現(xiàn)，用心服務”，是我們立德物業(yè)的企業(yè)理念和服務追求。</p><p><b>　　企業(yè)理念內(nèi)涵：</b></p><p>　　u 堅持以社會效益、生態(tài)效益為主，經(jīng)濟效益為輔的經(jīng)營理念，倡導“用心發(fā)現(xiàn)，用心服務”作為基本的服務理念。用“心”去聽、用心去感覺、用心去發(fā)現(xiàn)業(yè)主對服務需求。</p><p>　　

16、u 用“心”去做；是指用新的觀念和新的思想去理解業(yè)主新的需要，并一絲不茍、實實在在做好每一項工作，做好每一項服務。不斷用心去提高服務的質(zhì)量與品質(zhì)。</p><p>　　u 立德物業(yè)服務人員通過用“心”與業(yè)主交流，了解其生活、居住、精神、文化的需求，并為業(yè)主提供細致、親和的服務，改善和提升業(yè)主的生活品質(zhì)，達成業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與服務人員之間，業(yè)主與環(huán)境之間的高度和諧。</p><p>　　

17、u 我們以業(yè)主的實際需要為前提，用“心”設(shè)計出多元化、多層次的服務項目，制定出高標準的服務質(zhì)量目標、詳細的服務標準，并落實服務內(nèi)容的實施。</p><p>　?。ǘ┨峁﹤€性化服務，全新演繹“家”的概念</p><p>　　我們將設(shè)客戶（業(yè)主）服務中心，提供個性化、多元化服務。小區(qū)內(nèi)將有專人處理和安排各項服務，組織和引入各種社會服務。提供家政服務、商務服務、送餐服務、維修服務、法律咨詢、金

18、融服務等，給業(yè)主以廣泛自由選擇的機會與權(quán)利，使服務更加有個性。</p><p>　　入住前向業(yè)主提供家居裝修設(shè)計，我們將從早晨為業(yè)主提供MORNING CALL服務，白天提供鐘點工服務、送餐服務、洗衣服務，下午可設(shè)四點半學校，進行全程管家服務；我們還可為你進行安排酒店入住、機票代訂、會議安排等商務活動。只要你有需求，我們必將盡力滿足。讓業(yè)主足不出戶盡可享受全方位的人性化、個性化、多元化的服務。極力營造一個富有歸屬

19、感、幸福感、自由感的家園。</p><p>　　西城時代為時尚住宅區(qū)的經(jīng)典之作，其配套服務必定要體現(xiàn)出其根本時尚特色，因此要求物業(yè)管理公司在提供服務時必須要根據(jù)業(yè)主的實際生活需要來開展各種形式的特色服務，要求服務人員綜合素質(zhì)高，能夠及時了解業(yè)主的各種現(xiàn)實需要和潛在需要，用全新服務理念和管理理念去提供優(yōu)質(zhì)高效的服務。</p><p>　　3.3.4 西城時代物業(yè)管理的前景目標</p&

20、gt;<p>　　西城時代作為時尚家園的代表作，其管理模式與管理目標要求社會化、專業(yè)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。對西城時代物業(yè)管理的前景我公司充滿信心，我司承諾西城時代的管理目標是：</p><p>　　緊扣“智能化、簡單化、生態(tài)化、多元化”的人居開發(fā)理念，建立并實施“人性的、個性的”的物業(yè)管理模式，為客戶營造一個21世紀經(jīng)典家園。</p><p>　　確?？蛻舻臐M意度和提高發(fā)展商的

21、信譽度并不斷超越客戶期望為管理目標，自接管西城時代之日起，按ISO9000體系標準管理小區(qū)、按星級標準實施物業(yè)管理，在一年內(nèi)樹立起西城時代物業(yè)管理品牌形象。</p><p>　　具體目標可分三個階段：</p><p>　　u 第一階段：2013年6月開始導入ISO9000質(zhì)量體系，對各項制度和承諾指標實施控制，確保管理與服務的社會化、專業(yè)化、規(guī)范化。</p><p>

22、;　　u 第二階段：2014年通過ISO9000質(zhì)量體系，導入ISO14000環(huán)境體系，爭創(chuàng)“昆明市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”。</p><p>　　u 第三階段：2015年以建設(shè)部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》作為昆明立德物業(yè)管理與服務的方向，爭創(chuàng)“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)” 與西城時代全體業(yè)主和用戶共同創(chuàng)造一個科技、現(xiàn)代、生態(tài)、健康的家園。</p><p>　　3.3.5 西城時代物

23、業(yè)管理的整體策劃</p><p>　　●　西城時代物業(yè)前期介入的策劃</p><p>　　本公司擁有一支專業(yè)技術(shù)水平很高、工作責任心很強而且具有豐富前期工作經(jīng)驗的優(yōu)秀隊伍，公司總體構(gòu)想在西城時代是以階段性參與和經(jīng)常性參與相結(jié)合的模式進行物業(yè)的前期介入工作。</p><p>　　在工程施工階段在征得開發(fā)商同意的前提下，在設(shè)計方案確定和房產(chǎn)施工階段：集中本公司的各專業(yè)技

24、術(shù)人員參與項目討論、圖紙會審，并提出相關(guān)建議；對施工現(xiàn)場指派有施工現(xiàn)場管理經(jīng)驗和物業(yè)管理經(jīng)驗的前期人員經(jīng)常性地參與施工建設(shè)。</p><p>　　房產(chǎn)銷售階段：及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)的各類遺留問題并反饋業(yè)主意見信息到相關(guān)的工程部門，使工程施工出現(xiàn)的問題在前期及時加以改進，進而使西城時代物業(yè)更加完善。</p><p>　　●　設(shè)備設(shè)施管理與維護的策劃</p><p>　　充分發(fā)

25、揮公司人才優(yōu)勢，制訂有效的設(shè)備設(shè)施運行維護方案，對供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電控系統(tǒng)進行專業(yè)的管理與維護，其次通過與專業(yè)電梯公司的合作培訓建立一支擁有專業(yè)技術(shù)水平的電梯操作與維修保養(yǎng)隊伍，從而確保高層電梯的正常運轉(zhuǎn)；再次可利用集團公司技術(shù)優(yōu)勢對小區(qū)的供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排污管網(wǎng)系統(tǒng)等進行有效管理與維護。最后通過引進一批擁有現(xiàn)代科技水平的計算機方面的人員對西城時代物業(yè)的智能化系統(tǒng)進行正規(guī)化的操作，通過本公司自創(chuàng)的軟件操作系統(tǒng)對整體物業(yè)

26、進行現(xiàn)代化管理與維護。</p><p>　　● 安全防范體系的策劃</p><p>　　西城時代規(guī)模大、樓型復雜，加上小區(qū)通道多，使物業(yè)管理安全防范體系必須經(jīng)受得起考驗，根據(jù)物業(yè)以上特點，本公司特制定以下管理措施：</p><p>　　◆　層級聯(lián)動控制體系</p><p>　　（1）重點監(jiān)控：在各通道出口、崗亭設(shè)置哨崗，重點監(jiān)</p&g

27、t;<p><b>　　控；</b></p><p>　?。?）全日不間斷監(jiān)控：保安實行24小時值班，24小時</p><p><b>　　巡邏制度；</b></p><p>　?。?）建立小區(qū)安全防范快速反應體系：采取固定崗、巡邏崗相結(jié)合，單車、步行相結(jié)合，實行大范圍內(nèi)有小范圍的連環(huán)巡邏方案，真正做到一處有

28、事，處處聯(lián)動，能夠快速救援，以防止各類突發(fā)事件的發(fā)生。</p><p>　　◆　三防結(jié)合體系：“人防、技防、制度防”</p><p>　　根據(jù)西城時代開放式的設(shè)計，本公司建立了治安防范的“三防體系”，其中“人防”是整體物業(yè)治安防范的主導力量，保安人員是此項工作的重心，要積極樹立起保安人員的工作責任感，切實地保護好小區(qū)居民生命財產(chǎn)的安全，以營造良好的居住、商務環(huán)境。</p>&

29、lt;p>　　技防：主要依靠現(xiàn)代科技技術(shù)對小區(qū)實施智能化管理，在各交通要道安裝監(jiān)控攝像頭，對監(jiān)控畫面出現(xiàn)的可疑人員立即實施控制，真正做防患于未然。</p><p>　　制度防：主要通過制訂相關(guān)的治安防范制度，通過小區(qū)全體業(yè)主的共同力量來建立起一個龐大的治安防范網(wǎng)絡，讓每個作奸犯科的人都聞風喪膽。</p><p>　　● 服務多元化體系：</p><p>　　西

30、城時代是集辦公樓、商場、公寓為一體綜合樓盤，要將優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)服務配套完善，這無疑給物業(yè)管理公司服務及管理帶來了嚴峻的考驗。用心發(fā)現(xiàn)，用心服務作為公司的管理理念要求所提供的服務必須是全面的、系統(tǒng)的。對于業(yè)主不同層次的現(xiàn)實需求、潛在需求都應該通過不同形式給予滿足。</p><p><b>　　具體做法是：</b></p><p>　　建立服務熱線制度及網(wǎng)絡服務平臺（小區(qū)

31、網(wǎng)站、昆明電信、網(wǎng)通作為操作平臺），全天24小時負責受理業(yè)主的各種服務需求。</p><p>　　開展無償服務與有償服務的有機結(jié)合，根據(jù)業(yè)主的實際需要，積極創(chuàng)造條件，增設(shè)服務項目和服務內(nèi)容，真正體現(xiàn)出“用心”的服務理念。</p><p>　　建立西城時代健康服務中心，為業(yè)主提供醫(yī)療保健咨詢，緊急救護等一系列健康服務。</p><p><b>　　● 社區(qū)文

32、化策劃</b></p><p>　　在西城時代物業(yè)管理整體構(gòu)想的基礎(chǔ)上公司就社區(qū)文化建設(shè)方面進行精心的策劃，主要圍繞“環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化”等四個方面全方位展開，通過循序漸進，潛移默化，寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè)，培養(yǎng)社區(qū)精神，增強社區(qū)凝聚力，營造出一個良好的人文環(huán)境，創(chuàng)造一個健康、文明、時尚的家園。為此本公司將著重做好以下幾方面的工作：</p><p>　　加強

33、與各階層業(yè)主的感情交流與溝通</p><p>　　通過形式多樣的活動，加強各業(yè)主之間的交流與溝通，增加業(yè)主之間的友好相處關(guān)系，啟發(fā)業(yè)主的自律意識，弘揚中華民族的傳統(tǒng)美德，建立起小區(qū)的人文環(huán)境氛圍。</p><p><b>　　注重青少年文化活動</b></p><p>　　注重青少年文化活動，關(guān)心他們的身心健康，積極利用，發(fā)揮社區(qū)活動室和戶外活

34、動場所的優(yōu)勢，積極舉辦形式多樣，實用性強的文體活動，旨在提高青少年的綜合素質(zhì)和自立能力。</p><p><b>　　老年人專門服務中心</b></p><p>　　西城時代內(nèi)有一部分公寓，居住著一些年齡偏大的群體，為克服“城市病”帶給老年人的孤獨感，服務中心將專門根據(jù)不同需要建立一些老年人俱樂部和老年學校，加強老年人之間的交流與溝通。真正使這部分群體能夠享受到老有所

35、學，老有所樂的情景。</p><p><b>　　加強精神文明建設(shè)</b></p><p>　　大力推進精神文化建設(shè)，滿足隨著物質(zhì)文化生活水平的不斷提高而帶來的精神生活需要，鑒于西城時代物業(yè)的現(xiàn)代化氛圍濃厚的特點，因此對其物業(yè)的精神文化建設(shè)必定有著極高層次的要求，建立良好的人文環(huán)境，力爭將文明健、，現(xiàn)代時尚融入到精神文化中去是本公司社區(qū)文化策劃的根本宗旨。</p

36、><p><b>　　● 環(huán)境文化的策劃</b></p><p>　　生態(tài)環(huán)境是二十一世紀人類關(guān)注的主題，綠色家園是西城時代的建設(shè)理念。因此，對整體物業(yè)實施環(huán)境綠色計劃，從小區(qū)綠化、排污排水，垃圾處理、噪音處理、自然景觀的營造是本公司環(huán)境保護的重點，具體構(gòu)思：</p><p>　　設(shè)立專人對環(huán)境進行管理，除開展正常的小區(qū)環(huán)境清潔、美化工作外，配合政

37、府環(huán)保部門對小區(qū)噪音、水源、空氣等環(huán)境要素進行監(jiān)察、管理，及時反饋小區(qū)業(yè)主對環(huán)境工作的意見與建議。</p><p>　　以集團公司專業(yè)綠化隊伍為核心，選派具有專業(yè)水平的人員對小區(qū)內(nèi)的綠化進行科學、有效的管理與養(yǎng)護。</p><p>　　開展社區(qū)環(huán)境文化建設(shè)，實施社區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，</p><p>　　設(shè)立各類標識牌，使小區(qū)具有獨特的自然景觀和人文景觀；</p&

38、gt;<p>　　制訂小區(qū)環(huán)境保護標準倡導環(huán)境意識，鼓勵社區(qū)參與環(huán)境保護工作，共同建立綠色家園。</p><p>　　3.3.6 公司各項管理目標得以實現(xiàn)的基本保障</p><p><b>　　●人才保障</b></p><p>　　本公司聘請了一支極富有敬業(yè)精神和專業(yè)知識的管理、技術(shù)隊伍。此類人才曾管理過的各種類型的物業(yè)，既有

39、住宅小區(qū)，又有智能化高檔寫字樓，還有大型商場、大型綜合性物業(yè)等，在大型綜合物業(yè)和高層樓宇的管理能力和管理水平方面有豐富經(jīng)驗。這為本公司接管西城時代物業(yè)管理打下堅實的基礎(chǔ)，再次確立了管理上的保障。同時公司注重培養(yǎng)一批企業(yè)發(fā)展后備力量，公司在選聘人員時不僅注重人員的實際操作能力，而且更加重視人員的綜合素質(zhì)。作為企業(yè)發(fā)展的長遠目標，人才是最根本的動力，所有的工作都離不開人才來實現(xiàn)。在積累豐富的管理經(jīng)驗，增強實際操作能力的同時又擁有一支具有專業(yè)

40、知識的人才隊伍是本公司管理西城時代的人才保障，實際的工作中這一點會被得到很好的證明。</p><p><b>　　●制度保障</b></p><p>　　公司現(xiàn)已形成了一整套嚴謹、科學、規(guī)范的管理制度，公司內(nèi)部管理制度包括激勵制度、獎懲制度、培訓選拔制度等，為西城時代的物業(yè)管理標準化、專業(yè)化、規(guī)范化服務提供了先天保障。本公司擬在接管之初即按照ISO9000國際質(zhì)量體系

41、要求運作，用一套專業(yè)、科學、高效的質(zhì)量體系標準來保證各項工作的實施，同時通過目標責任制量化考核。此外本公司正致力于ISO14000環(huán)境體系標準的導入，這將大大增強了公司發(fā)展的內(nèi)在活力和動力，同時也為西城時代物業(yè)管理提供了制度保障。</p><p><b>　　●技術(shù)保障</b></p><p>　　對于各類型物業(yè)的設(shè)備設(shè)施和智能化系統(tǒng)，如：電梯、中央空調(diào)、樓宇消防系統(tǒng)

42、、保安系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)等，昌宏集團公司已積累了豐富專業(yè)技術(shù)知識和維護經(jīng)驗。因此可根據(jù)物業(yè)的不同類型采取相應的技術(shù)方案，以確保物業(yè)各項系統(tǒng)的正常運行。針對西城時代智能化程度高的特點，公司特制訂一套智能化系統(tǒng)維護、保養(yǎng)方案。除此之外，這方面的專業(yè)技術(shù)人才也作了充分的思想準備，以確保這套智能化系統(tǒng)的正常運行，使西城時代物業(yè)管理水平更上一個臺階，確保業(yè)主能夠享受高科技帶來的完善服務。</p><p><b>

43、;　　真誠的建議：</b></p><p>　　良好的房地產(chǎn)開發(fā)單位是造就良好物業(yè)的先天條件，從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位角度出發(fā)，不但要考慮到物業(yè)的投資回報率，更加要重視物業(yè)的使用功能和景觀功能，以及房產(chǎn)建成后各種遺留問題的解決，以上問題對每個業(yè)主來講是息息相關(guān)的，因此建議房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位在設(shè)計開發(fā)建設(shè)之初，必須要全面地考慮每個細節(jié)，不管從何種角度出發(fā)，保證業(yè)主能夠很好地使用各自的物業(yè)是房產(chǎn)公司最終的目標

44、，作為物業(yè)管理公司而言，房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位從設(shè)計時就應該把物業(yè)管理概念考慮進去，使所建房產(chǎn)能夠真正的得到業(yè)主的認可。</p><p>　　西城時代物業(yè)管理方式、工作計劃及物質(zhì)裝備</p><p><b>　　1.物業(yè)管理方式</b></p><p>　　指揮機構(gòu) 執(zhí)行機構(gòu)</p>

45、<p>　?。ㄖ魅危?（各部門主管、專業(yè)人員）</p><p>　　監(jiān)督機構(gòu) （主任和公司物業(yè)部）</p><p><b>　　反饋渠道</b></p><p>　　3.4.2 西城時代工作計劃</p>

46、<p><b>　　前期介入計劃</b></p><p>　　序號 項目 工作內(nèi)容 計劃時間</p><p>　　1 簽訂物業(yè)管理服務合同 </p><p>　　中標后十天簽訂物業(yè)管理服務合同

47、 </p><p>　　2 參與規(guī)劃、設(shè)計與建設(shè) </p><p>　　中標后進駐到物業(yè)交付</p><p>　　A、收集整理各類圖紙資料，熟悉西城時代情況。 </p><p>　　B、加強與發(fā)展商、施工單位等部門聯(lián)系，參加工程例會，了解工程進度。</p>&

48、lt;p>　　C、就物業(yè)管理方面，對西城時代當時階段提出專業(yè)建議。</p><p>　　D、參與現(xiàn)場施工管理及各類設(shè)備的選型與調(diào)試。</p><p>　　3 在建物業(yè)前期介入工作 中標后至物業(yè)交接前</p><p>　　A、全面介入在建物業(yè)的施工。 </p><p>　　B、向項目部提出

49、合理化建議。 </p><p>　　C、參與隱蔽工程驗收、機電設(shè)備調(diào)試。</p><p>　　D、分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。</p><p>　　4 組建機構(gòu) 物業(yè)交付使用前三個月</p><p>　　A、人員招聘。 </p&g

50、t;<p>　　B、人員培訓考核。 </p><p>　　C、人員上崗及試運行。</p><p>　　5 辦公后勤 物業(yè)交付使用前二個月</p><p>　　A、管理用房及辦公用品配置。 </p><p>　　B、安排員工用房。

51、 </p><p><b>　　C、物資配備。</b></p><p>　　6 制定與完善各項章制度 物業(yè)交付使用前3個月</p><p>　　A、 嚴格按照ISO9000質(zhì)量管理體系標準，制定符合西城時代管理處的各項操作規(guī)范</p><p>　　B、結(jié)合西城時代實際情況，對各項操作

52、規(guī)范進行調(diào)整完善。</p><p><b>　　前期介入工作計劃</b></p><p>　　序號 項目 工作內(nèi)容 計劃時間</p><p>　　7 、物業(yè)驗收與 </p><p>　　A、依據(jù)接管驗收標準，逐項嚴格執(zhí)行審查后物業(yè)交付接管 。</p><p>

53、　　B、對不合格項目備案，并督促責任部門整改</p><p><b>　　C、進行復驗。</b></p><p>　　D、符合接管標準后辦理書面移交手續(xù)。</p><p>　　E、制作西城時代的“備忘錄”。</p><p>　　配合開發(fā)商進行有關(guān)問卷調(diào)查 物業(yè)銷售及回饋意見收集 &l

54、t;/p><p>　　B、 協(xié)助進行宣傳推廣</p><p><b>　　8 銷售配合</b></p><p><b>　　入伙階段工作計劃</b></p><p>　　序號 項目 工作內(nèi)容 計劃時間</p><p>　　1.入伙實施 </

55、p><p>　　A、與環(huán)衛(wèi)、房管局、公安、物價局、 物業(yè)交付使用前后三個月</p><p>　　電信、銀行等有關(guān)部門取得聯(lián)系， 開展有關(guān)工作。 </p><p>　　B、各項入伙資料文本的準備。</p><p>　　C、明確入伙流程及各崗位職責。</p><p>　　D、與開發(fā)商共同策劃舉行

56、入伙， 入伙現(xiàn)場的準備。</p><p><b>　　E、入伙手續(xù)辦理。</b></p><p><b>　　2 初次業(yè)主意見 </b></p><p>　　A、以問卷調(diào)查、電話、拜訪等形式，物業(yè)及調(diào)查了解業(yè)主各類信息，加強與業(yè)主交流使用三個月內(nèi)。

57、 </p><p>　　B、針對業(yè)主合理意見，進行糾正措施。</p><p>　　C、回訪與回饋意見收集。</p><p><b>　　2 二次裝修管理 </b></p><p>　　A、裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定。 物業(yè)交付使用起</p><p>　　B、裝修手續(xù)

58、辦理及裝修服務。 </p><p>　　C、裝修施工工程監(jiān)控。</p><p><b>　　D、裝修工程驗收</b></p><p>　　4 檔案建立與 </p><p>　　收集業(yè)主資料歸檔，物業(yè)交付使用管理用起 。 </p><p>　　B、各類圖紙資料的裝訂歸

59、檔。 </p><p><b>　　C、建檔與運用。</b></p><p><b>　　5 配合銷售 </b></p><p>　　A、以出色的物業(yè)管理協(xié)助推動銷售,及時將顧客信息反饋給銷售部。 </p><p>　　B、協(xié)助銷售部、工程部做服務工作。</p><p>

60、;<b>　　管理期內(nèi)工作計劃</b></p><p>　　管理期內(nèi) 主要規(guī)劃項目 備注</p><p><b>　　第一年 </b></p><p>　　A、全面導入ISO9000質(zhì)量保證體系，修訂和完善物業(yè)公司符合西城時代特點的各項管理規(guī)章制度進駐之日全規(guī)范。

61、 B、開展宣傳教育活動，加強精神文明建設(shè),普及物內(nèi)業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)。</p><p>　　C、全面導入CI識別系統(tǒng)</p><p>　　D、建立電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)，實現(xiàn)辦公紙自動</p><p>　　E、員工系統(tǒng)培訓開展。</p><p>　　F、開展多種經(jīng)營業(yè)務，有償、無償服務。</p&g

62、t;<p>　　G、按照年度社區(qū)活動計劃，開展適合西城時代特點的社區(qū)活動。</p><p>　　H、根據(jù)實際情況進行業(yè)主委員會成立的準備工作。</p><p>　　I、管理水平達到市優(yōu)標準， </p><p>　　J、開展多渠道與業(yè)主溝通，了解需求，調(diào)整工作，盡最大力量滿足業(yè)主需求。</p><p><b>　　第二年

63、</b></p><p>　　A、根據(jù)首年開支預算，合理調(diào)整財政收支，開展全面交付使各項增收節(jié)支工作。 </p><p>　　B、開展各項便民服務活動。</p><p>　　C、爭創(chuàng)“昆明市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，并獲得稱號。</p><p>　　D、管理水平達到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示

64、范居住區(qū)”的標準，并在達到評比資格的情況下，申報。</p><p><b>　　E、裝修計劃制定。</b></p><p>　　G、個性化服務的提供和推廣。</p><p>　　3.4.3西城時代物質(zhì)裝備</p><p>　　u 物業(yè)管理辦公、商業(yè)用房配置</p><p>　　西城時代按總建筑面積

65、 90萬平方米算，應配置399平方米辦公用房，532平方米商業(yè)用房。</p><p><b>　　u 行政辦公用品</b></p><p>　　序號 名稱 單位 數(shù)量</p><p><b>　　1 電腦 臺 4</b></p><p><b>　　2 打印機 臺 1</b>&

66、lt;/p><p><b>　　3 傳真機 臺 1</b></p><p><b>　　4 復印機 臺 1</b></p><p>　　5 辦公家具 批 1</p><p><b>　　6 檔案柜 只 8</b></p><p><b>　　7 飲

67、水機 臺 4</b></p><p><b>　　8 計算機 臺 8</b></p><p>　　9 資料文件夾 批 1</p><p><b>　　10 掛鐘 個 4</b></p><p>　　11 更衣箱 個 24</p><p>　　12 辦公易耗品 批

68、1</p><p><b>　　u 保安設(shè)備</b></p><p>　　序號 名稱 單位 數(shù)量</p><p>　　1 對講機及電池 部 12</p><p><b>　　2 警棍 支 18</b></p><p><b>　　3 雨具 套 15</b>

69、;</p><p><b>　　4 應急燈 只 6</b></p><p><b>　　5 警示牌 批 1</b></p><p>　　6 更衣箱 個 24</p><p><b>　　u 清潔設(shè)備</b></p><p>　　序號 名稱 單位 數(shù)量&l

70、t;/p><p><b>　　1 吸水機 臺 1</b></p><p>　　2 高壓水槍 臺 1</p><p>　　3 2.4M雙節(jié)伸縮桿 支 6</p><p>　　4 4M伸縮桿 支 6</p><p>　　5 1M鋁合金梯 把 4</p><p>　　6 2M鋁合金梯

71、 把 2</p><p><b>　　7 雨具 套 15</b></p><p>　　8 清潔用品 批 1</p><p>　　u 工程維修設(shè)備工具</p><p>　　序號 名稱 單位 數(shù)量</p><p><b>　　1 萬用表 只 3</b></p>&l

72、t;p><b>　　2 鉗流表 只 3</b></p><p>　　3 下水道疏通機 臺 1</p><p><b>　　4 電焊機 臺 1</b></p><p><b>　　5 小臺鉆 臺 1</b></p><p><b>　　6 工具箱 個 4</

73、b></p><p>　　7 1.5M鋁合金梯 把 2</p><p>　　8 2.5M鋁合金梯 把 1</p><p><b>　　9 應急燈 只 4</b></p><p>　　10 常用零星工具 若干</p><p>　　11 預備零配件 若干</p><p&g

74、t;　　12 沖擊鉆 臺 1</p><p>　　13 手電鉆 臺 1</p><p>　　3.5 西城時代物業(yè)管理處機構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓及管理</p><p>　　3.5.1機構(gòu)設(shè)置與職能分布</p><p>　　行政辦公室： 負責檔案文件資料的處理及后勤、人事等事務的處理。</p><p>　　物業(yè)事務部：負

75、責物業(yè)公共部位的環(huán)境清潔、綠化維護、衛(wèi)生消殺、環(huán)保監(jiān)測、和居民委托的清潔服務項目等。負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護和安全防范、道路的暢通、車輛的停放管理、以及消防安全管理等。</p><p>　　工 程 部： 負責物業(yè)接管驗收、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修養(yǎng)護、更新及住戶委托的維修服務項目等工作。</p><p>　　客戶服務部：負責辦理住戶入住手續(xù)、日常接待、住戶信息收集與

76、反饋及社區(qū)文化活動的策劃、組織、實施、特約服務等。</p><p>　　財 務 部： 負責管理處各項費用的收繳和內(nèi)部帳務管理。</p><p>　　3.5.2西城時代人員配備</p><p>　　堅持重綜合素質(zhì)，講學歷、技能；堅持專業(yè)技能的人員配備原則；堅持“先培訓，后上崗”，管理人員100%持證上崗的原則，組建一支專業(yè)、精干、高效、團結(jié)、有序的隊伍。</p

77、><p><b>　　人員配備表</b></p><p>　　序 號 職 務 數(shù) 量</p><p>　　1 管理處主任(經(jīng)理） 1</p><p>　　2 管理處主任助理 事務部主管兼1</p><p>　　3 物業(yè)事務部主管 1</p><p>　　4 客戶服務部主管

78、 1</p><p>　　5 行政事務主管 客戶服務部主管兼</p><p><b>　　6 財務部主管 1</b></p><p><b>　　7 工程部主管 1</b></p><p><b>　　8 安防隊領(lǐng)班 3</b></p><p><

79、b>　　9 保潔領(lǐng)班 3</b></p><p><b>　　10 出納 1</b></p><p>　　11 接待兼檔案管理員 1</p><p><b>　　12 文員 1</b></p><p>　　13 安全護隊員 24</p><p>　　14 保

80、潔人員 12</p><p><b>　　15 工程人員 7</b></p><p><b>　　人員培訓</b></p><p><b>　　培訓的意義：</b></p><p>　　l 對員工進行不同階段的培訓，是圓滿完成委托管理目標的保證。</p><

81、p><b>　　培訓的目標：</b></p><p>　　l 培訓目標是在意識、知識、技能三方面加強和提高，改進員工的行為和表現(xiàn)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。</p><p>　　通過系統(tǒng)的培訓，加強員工對管理服務的認識，改進工作態(tài)度，做到“服務第一，質(zhì)量取勝”。要求每個員工都做到“團結(jié)、奉獻、盡責、高效”。</p><p><b&

82、gt;　　培訓的方式：</b></p><p>　　l 西城時代管理處員工培訓分三步進行，管理處將根據(jù)不同時期，不同情況，制定有針對性地培訓計劃。</p><p><b>　　第一步：崗前培訓</b></p><p>　　物業(yè)入伙前，管理處組織擬派員工并安排培訓課程，以便在最短的時間內(nèi)熟悉西城時代，同時樹立正確的服務意識。</

83、p><p><b>　　第二步：在職培訓</b></p><p>　　完成崗前培訓課程后，安排各級員工進入物業(yè)內(nèi)進行實地訓練，并配合物業(yè)入伙，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)主及時提供高水準的服務。</p><p><b>　　第三步：提高培訓</b></p><p>　　在物業(yè)入伙后每三個月安排更新培

84、訓，提高員工綜合素質(zhì)和服務技能，以適應物業(yè)行業(yè)發(fā)展。</p><p><b>　　培訓課程：</b></p><p>　　l 管理處專業(yè)培訓：確保管理處正常及有效的運作。</p><p>　　（1） 基本物業(yè)管理概況</p><p>　?。?） 管理處的具體運作</p><p>　　l 客戶服務培

85、訓：掌握與客戶溝通的技巧、水平，達到星級酒店服務標準。</p><p>　　（1） 客戶服務準則</p><p>　?。?） 電話用語、禮貌培訓</p><p>　?。?） 客戶接待禮儀</p><p><b>　?。?） 客戶投訴</b></p><p><b>　?。?） 客戶管理&

86、lt;/b></p><p>　　l 工程培訓：根據(jù)西城時代實際情況、安排具有針對性的培訓，確保設(shè)備運行正常。</p><p>　?。?） 物業(yè)接管驗收</p><p>　?。?） 二次裝修程序控制</p><p>　?。?） 設(shè)備保養(yǎng)和維修</p><p>　　l 保安培訓：針對寫字樓、商場、酒店式公寓等高層樓

87、宇的特性，加強物業(yè)保安服務意識。</p><p>　　（1） 保安準則及工作綱要</p><p>　?。?） 保安儀表、行為及紀律</p><p>　?。?） 處理投訴及對客戶的禮貌和態(tài)度 </p><p>　?。?） 保安消防裝備使用</p><p>　?。?） 保安消防智能化系統(tǒng)的使用及維護</p>

88、<p>　?。?） 緊急情況的處理辦法</p><p>　?。?） 火災事故的處理辦法</p><p>　　（8） 車輛、人員出入控制</p><p><b>　　（9） 事故紀錄</b></p><p>　?。?0） 法律、法規(guī)</p><p>　?。?1） 隊列操練 </p&g

89、t;<p>　　l 清潔綠化培訓：掌握清潔綠化標準和檢查方法</p><p>　?。?） 清潔流程和標準</p><p>　?。?） 清潔、綠化器材和物料</p><p><b>　?。?） 檢查標準</b></p><p><b>　?。?） 綠化管理</b></p>

90、<p>　　3.5.4西城時代管理處人員管理</p><p><b>　　人員管理的原則：</b></p><p>　　l 西城時代管理處以政府有關(guān)法律法規(guī)、公司各項規(guī)章制度、ISO9000質(zhì)量體系、企業(yè)CI手冊作為員工行為規(guī)范和考核的標準。</p><p>　　l 全體員工均采用聘請合同制，做到管理人員能上能下，員工能進能出，競爭上

91、崗、優(yōu)勝劣汰。</p><p><b>　　錄用、培訓和淘汰：</b></p><p>　　l 按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質(zhì)標準，嚴把招聘關(guān)。人事部門和用人部門共同對應聘人員的知識層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗進行考核、選拔。做到人盡其才。</p><p>　　l 凡聘用人員都要進行上崗培訓，培訓合格者留用。留用者根據(jù)崗位的特點和要求實行3-

92、6個月的試用，試用期滿后由人事部和用人部門再次考核，提出錄用意見，經(jīng)總經(jīng)理批準后，正式簽勞務合同。</p><p>　　l 根據(jù)培訓計劃，實施全員全階段培訓戰(zhàn)略，不斷學習新觀念、新方法、新技術(shù)。培訓考核成績優(yōu)秀者，升職加薪。</p><p>　　l 人員的聘用要求、招聘程序（略）。</p><p>　　l 員工調(diào)動、辭職和解聘（略）。</p>&

93、lt;p>　　l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根據(jù)考評，實行末位淘汰制，并激勵員工，多勞多得。</p><p><b>　　考核方法：</b></p><p>　　l 西城時代管理處實施管理處主任目標責任制，簽訂目標責任書，落實責任者的權(quán)限與職責。責任者有圓滿完成責任書規(guī)定任務的責任，也有所轄人員工資獎金的決定權(quán)和人員調(diào)整權(quán)。責任者每月總結(jié)上月工作完

94、成情況，制定本月工作計劃。上級按ISO9000質(zhì)量體系對下級責任者進行考核、評審。</p><p>　　l 西城時代管理處實施全員量化考核制，由考核者對下屬員工按量化考核標準每月考核一次，以此決定下屬員工的工資、獎金。</p><p>　　l 對部門工作的目標責任考核和對員工業(yè)績的量化考核，均納入ISO9000質(zhì)量體系范疇，嚴格按照相關(guān)程序文件和作業(yè)指導書運作，要求有檢查、記錄并存檔。&l

95、t;/p><p>　　l 考核、獎懲和工資調(diào)整（略） 考勤制度（略） 員工考核標準（略）</p><p><b>　　員工形象：</b></p><p>　　l 西城時代管理處導入形象設(shè)計，在貫徹過程中進一步培養(yǎng)、提升員工的服務意識，調(diào)動員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。</p><p>　　l 西城時代管理處以員工手冊、職