地產(chǎn)mba教例十大變革之

1、<p>　　2010地產(chǎn)MBA教例十大變革之：景瑞領(lǐng)跑長三角</p><p>　　http://www.sina.com.cn  2010年12月29日 11:19  《東地產(chǎn)》</p><p>　　2010地產(chǎn)MBA教例?十大變革之</p><p><b>　　景瑞：領(lǐng)跑長三角</b>

2、;</p><p><b>　?。圩兏锞C述］</b></p><p>　　2009年最后一期的景瑞內(nèi)刊，景瑞地產(chǎn)集團總裁閆浩在扉頁上寫到：“深耕三線，是景瑞歷史上重要的戰(zhàn)略選擇?！?lt;/p><p>　　2010年6月，國務(wù)院正式批準《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》，長三角城市群將向紐約、東京這樣的世界級城市群進軍。長三角目標，世界第六城市群！不得不感

3、嘆，成功往往源于正確的選擇。近2年來，景瑞地產(chǎn)的命運，始終和長三角城市建筑奔騰的脈搏一起快速跳動。</p><p>　　進軍長三角三線城市，景瑞，賭對了未來！</p><p>　　長三角以全國2.1%的陸地面積、11%的人口，創(chuàng)造了全國21.7%的國內(nèi)生產(chǎn)總值、24.5%的財政收入、47.2%的進出口總額。</p><p>　　而在世界范圍而言，美國的大紐約、五大湖

4、等三大城市群占美國經(jīng)濟總量的67%。日本的大東京等三大城市群占整個日本經(jīng)濟總量的70%以上。而中國的長三角、珠三角和京津冀三大城市群，只占整個中國經(jīng)濟總量的40%。其中，長三角占22%左右。這一數(shù)據(jù)表明，長三角城市群未來的潛力，將是一個巨額天文數(shù)字。</p><p>　　根據(jù)財經(jīng)專家對于長三角區(qū)域規(guī)劃的理解，未來長江三角洲地區(qū)至少可以形成幾個廣域產(chǎn)業(yè)集群：鋼鐵廣域產(chǎn)業(yè)集群、化工廣域產(chǎn)業(yè)集群、電子信息廣域產(chǎn)業(yè)集群、

5、汽車廣域產(chǎn)業(yè)集群、裝備業(yè)廣域產(chǎn)業(yè)集群、紡織業(yè)廣域產(chǎn)業(yè)集群，從而形成空間相連、經(jīng)濟互動的世界級城市群。</p><p>　　一旦這些產(chǎn)業(yè)集群初具雛形，吸納進來的巨量資金、人流，將使得長三角城市群的樓市如火箭般躥升。在此情況下，一直深耕長三角市場的景瑞地產(chǎn)，將成為城市發(fā)展中的建設(shè)推動者，同時也是城市發(fā)展的受益者。</p><p><b>　?。圩冋摚?lt;/b></p&

6、gt;<p>　　“隨著中國城市化進程的深入，城市邊界正在消失，城市群內(nèi)市場高度互通，房地產(chǎn)將從單點核心城市向城市群發(fā)展。屆時，核心城市的房地產(chǎn)資源日漸枯竭，而三線城市的新城建設(shè)，將在以無以倫比的潛力和爆發(fā)力備受矚目。”</p><p>　　——景瑞地產(chǎn)集團高級副總裁  陽侃</p><p>　　“景瑞地產(chǎn)的長遠目標是做一個全國性的公司。但是，短時間內(nèi)景瑞會專注于長

7、三角三線城市的發(fā)展，我們會深耕這里，在這里歷練、發(fā)展、壯大?！?lt;/p><p>　　——景瑞地產(chǎn)集團董事會秘書  許朝輝</p><p><b>　?。圩兏锉尘埃?lt;/b></p><p>　　3.1萬元/平方米！瘋了！</p><p>　　2009年12月23日上午10時，新江灣城C6地塊拍出瘋狂的樓板價，這一

8、地價創(chuàng)下全國住宅用地單價紀錄，成為2009年的單價地王。</p><p>　　這只是2009年地價瘋漲的一個縮影。上海市規(guī)劃和國土資源管理局數(shù)據(jù)顯示：2009年，上海平均樓面地價由2007年的4222元/平方米上升至2009年的7198元/平方米，上升幅度達70.5%。</p><p>　　此外，根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)(27.34,0.12,0.44%)統(tǒng)計顯示，上海6個區(qū)出讓土地平均樓面地價已超過

9、1萬元/平方米，最高的靜安區(qū)已達2.8萬元/平方米。</p><p>　　很多房地產(chǎn)開發(fā)商信心滿滿地沖著中意的地塊而來，最后在瘋狂的競價中退出已經(jīng)成為這一年司空見慣的現(xiàn)象。在此背景下，2010年如何在已經(jīng)有些失控的土地市場中尋求發(fā)展機會，成為擺在很多開發(fā)商高層案頭的課題。</p><p>　　瘋狂的上海土地市場中，何去何從？上海的大小開發(fā)商在思考。景瑞也在思考。</p>&l

10、t;p><b>　?。圩兏飫訖C］</b></p><p>　　1.高地價遠遠超出景瑞預期</p><p>　　2.景瑞發(fā)展需要更進一步，在三線城市已經(jīng)先發(fā)，繼續(xù)進軍能擴大優(yōu)勢</p><p><b>　　動機一 地價危機</b></p><p>　　面對上海越來越缺乏理性的地價，拿地，還是不拿

11、？</p><p>　　這一年，景瑞在上海參與過兩幅土地的競拍，但都無功而返，其成交價遠遠超出景瑞的預期。</p><p>　　據(jù)不完全統(tǒng)計，上海2009年成交土地中超過70%都由大型企業(yè)和上海國企獲取。而對于上海普通的一塊地，中小企業(yè)幾乎要傾盡全力，未來的壓力和風險可想而知。</p><p>　　景瑞地產(chǎn)董事會秘書許朝輝對那段時間難以忘懷：“2009年土地市場波動

12、之大，超出包括我們在內(nèi)的很多同行的想象，并且上海價格飆升一直延續(xù)到了2010年。公司本來希望等土地價格回落，出手增加土地儲備，但這一刻久久未至，即便是9.29二次調(diào)控后，上海還是出現(xiàn)了溢價率300%的土地出讓?！?lt;/p><p>　　形勢迫使景瑞做出新的決定。</p><p><b>　　動機二 發(fā)展機遇</b></p><p>　　古希臘一位

13、著名的哲人曾經(jīng)說過，人們對新事物的認識，往往是從對舊事物的思考中開始的。</p><p>　　值得注意的是，景瑞早在2005年開始，就已經(jīng)將觸角伸向長三角三線城市。而當時，很多上海本土的開發(fā)商還在忙于在上海劃地盤，很多外地開發(fā)商正在急于沖進上海，在上海拿地、開發(fā)，作上市前的最后一躍。這一現(xiàn)象，在目前已經(jīng)登陸香港交易市場的多家大型房企身上都上演過。</p><p>　　而景瑞很早就走出了上海

14、的限制，因此也更能理性地看待公司在區(qū)域發(fā)展上的抉擇問題。</p><p>　　同時，自從2005年走出上海后，景瑞地產(chǎn)先后進入舟山、湖州、常州、南通、泰州、太倉等城市，公司在長三角三線城市的開發(fā)項目均取得了很大成功，已經(jīng)積累起在長三角三線城市的一定開發(fā)經(jīng)驗和信心。</p><p>　　經(jīng)驗告訴景瑞，要將過去已經(jīng)積累起的優(yōu)勢保持并領(lǐng)先下去，一定要大做三線城市。這是一個企業(yè)發(fā)展的重大機遇。&l

15、t;/p><p>　　多方面的合力，促使景瑞地產(chǎn)在2009年年末，明晰了2010年乃至今后的“三年計劃”—“鞏固上海，深耕長三角三線城市，以中小地塊為主”，以及“五年計劃”—“深耕長三角、布局環(huán)渤海、進入西南核心區(qū)域”。</p><p><b>　?。圩兏锕こ蹋?lt;/b></p><p>　　在2010年景瑞地產(chǎn)的變革戰(zhàn)略方針定下來后，景瑞地產(chǎn)隨后開

16、始緊鑼密鼓的一系列行動。</p><p><b>　　一，市場調(diào)研</b></p><p>　　景瑞地產(chǎn)對長三角三線城市的人居情況進行了周密而詳盡的調(diào)研。</p><p>　　通過調(diào)研總結(jié)發(fā)現(xiàn)，這一地區(qū)富裕程度高，房子存量規(guī)模大，所以中高端人群對房子的需求，不僅僅是面積的擴大，更多是希望有品質(zhì)上的提升，所以景瑞的產(chǎn)品在這一區(qū)域選擇改善型或者再改

17、善型。</p><p>　　在這樣的區(qū)域戰(zhàn)略之下，景瑞的產(chǎn)品戰(zhàn)略隨之調(diào)整：由原先在上海的中端產(chǎn)品定位轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈叨恕?lt;/p><p>　　同時，景瑞地產(chǎn)通過對這些城市的調(diào)研，也對要進入的城市有了初步的“準入標準”。公司主要選擇的是旁邊有高速公路、高速鐵路的城市。景瑞進入的城市，與上海之間的交通要比較便捷，聯(lián)系要比較緊密，相應(yīng)的，居民消費水平要達到一定的層次。</p><p

18、>　　比如景瑞在太倉開發(fā)的榮御藍灣項目，得利于沿江高速的便捷交通，軌道交通的延伸，使得上海與太倉成為一個生活圈，吸引了大量上?？蛻?。</p><p><b>　　二，客戶群明晰</b></p><p>　　在做了充分的調(diào)研后，景瑞地產(chǎn)對長三角三線城市的客戶群體有了非常清晰的了解，并把景瑞地產(chǎn)的客戶群鎖定在“城市精英”階層。</p><p>

19、;　　景瑞發(fā)現(xiàn)，相對于上海這樣的一線城市居民住房異常緊張的狀況而言，三線城市的大多數(shù)居民并不缺少住房，而且住房面積都比較大。</p><p>　　三線城市居民、尤其是精英階層居民，缺少的是符合他們口味、甚至是超越他們想象的改善型或者是再改善型的產(chǎn)品。做符合三線城市精英階層產(chǎn)品，鎖定這些人群也因此順理成章。</p><p>　　景瑞地產(chǎn)的三線城市客戶群大致分為兩類：</p>&

20、lt;p>　　富裕小太陽：35-55歲，私營業(yè)主、公務(wù)員等。</p><p>　　富裕年輕：父母為富裕階層的年輕家庭等。</p><p><b>　　三，產(chǎn)品研發(fā)</b></p><p>　　在客戶群明晰、客戶住房訴求明晰后，景瑞也確定了自己的產(chǎn)品研發(fā)方向。應(yīng)該說，景瑞是上海最早對長三角三線城市產(chǎn)品開發(fā)的開發(fā)商之一。</p>

21、<p>　　在2009年底明晰戰(zhàn)略目標后，公司還成立了專門的產(chǎn)品研發(fā)團隊、針對長三角三線城市的產(chǎn)品進行調(diào)研和開發(fā)。這個團隊的工作目標非常明確、而且集中，就是做產(chǎn)品調(diào)研和開發(fā)設(shè)計，這樣的團隊配置保證了景瑞能隨時了解到一線購房者的需求并迅速研發(fā)出新產(chǎn)品。</p><p>　　景瑞的產(chǎn)品戰(zhàn)略很明確，不走成本領(lǐng)先的性價比路線，而強調(diào)以領(lǐng)先的產(chǎn)品標準系列打動客戶，同時配置有競爭力的價格。</p>

22、<p>　　三線城市景瑞推出的產(chǎn)品主要有兩種：</p><p>　　“創(chuàng)新疊墅和資源型高層”。</p><p>　　創(chuàng)新疊墅主要是一些低容積率的疊加別墅產(chǎn)品，強調(diào)大面積、獨立天地等因素，容積率大多做到1.0左右。</p><p>　　而資源型高層主要是一些大戶型公寓產(chǎn)品，強調(diào)前沿的設(shè)計風格、優(yōu)質(zhì)的建筑品質(zhì)和優(yōu)秀的戶型設(shè)計。較高容積率的資源型高層與低容積率的

23、創(chuàng)新疊墅搭配，可以有效地滿足住宅用地的容積率設(shè)計標準。</p><p>　　在創(chuàng)新疊墅和資源型高層這兩種產(chǎn)品中，景瑞地產(chǎn)將上海海派建筑中的精細風格帶到了設(shè)計理念中，同時與當?shù)鼐用竦膶徝篮蜕盍晳T相融合。景瑞的策略是“迎合與引導”，引導潮流為主，迎合習慣為輔。</p><p>　　在三線城市，景瑞推出了英倫風格、地中海風格、現(xiàn)代風格等風格線產(chǎn)品系列。</p><p>

24、　　四，運營管理和供應(yīng)鏈配置</p><p>　　2010年12月，景瑞地產(chǎn)已在上海、蘇州(太倉)、舟山、常州、湖州、天津、重慶、泰州、南通等9個城市同時開發(fā)18個項目。</p><p>　　面對這樣一盤偌大的棋局，如何進行有效的公司管理，也是景瑞地產(chǎn)高層必須思考的問題。</p><p>　　扁平化管理還是錐形管理？</p><p>　　如果

25、實行扁平化管理，全國所有的項目公司，將不設(shè)區(qū)域總部，由總公司直接管理，實行二級化的管理機制。如果實行這樣的管理機制，來自分公司的信息如何迅速被處理不被堆積，總公司如何能有效了解分公司狀況，是一個挑戰(zhàn)。</p><p>　　而實行“錐形管理”機制，這在目前很多大開發(fā)商中比較普遍。很多大開發(fā)商都采用大區(qū)公司、區(qū)域公司來分管各個片區(qū)的公司。然而，這將面臨著很多錐形公司的普遍困局。</p><p>

26、;　　一是企業(yè)組織規(guī)模越來越龐大，產(chǎn)生了一大批被稱為“恐龍”的超級公司，企業(yè)管理層次已經(jīng)多得難以有效運作；二是外部環(huán)境快速變化，美國英特爾公司董事長葛洛夫有一句經(jīng)典的話來概括這種變化：“現(xiàn)代社會，唯一不變的就是變化?！?lt;/p><p>　　兩者利弊各半，如何決策？</p><p>　　著名的管理學大師杰克韋爾奇就非常推崇扁平化管理模式，中國的很多企業(yè)家，馬化騰、馬云都是扁平化的信奉者。&l

27、t;/p><p>　　景瑞也選擇了扁平化管理，實行總公司直接管理項目公司的機制。</p><p>　　為了保證扁平化管理的順利運行，景瑞地產(chǎn)在公司的OA系統(tǒng)上引進了全新的管理軟件，提高了管理效率。全新的管理系統(tǒng)，能讓總公司對項目的公司的信息有及時的掌握，同時迅速做出決策。</p><p>　　公司在三線城市的人事安排上也有周到安排，在三線城市的骨干管理人員，主要是上?？?/p>

28、部派出去的。結(jié)合當?shù)氐恼衅福ＷC項目團隊的運作能力。</p><p>　　在解決了管理問題后，景瑞地產(chǎn)還面臨著供應(yīng)鏈和配套系統(tǒng)的建立問題。供應(yīng)鏈體系和配套供應(yīng)體系上景瑞也做了布局。重新建構(gòu)了新的供應(yīng)鏈體系和配套供應(yīng)體系。景瑞地產(chǎn)董事會秘書許朝輝曾經(jīng)坦言，對追求精細化管理的景瑞來說，成本控制、品質(zhì)控制、進度管理難度都很大。</p><p>　　在進入三線城市后，景瑞重新建立了有效的供應(yīng)鏈體系

29、和配套供應(yīng)鏈體系。</p><p><b>　?。蹡|地產(chǎn)四問］</b></p><p>　　1.景瑞對于2011年有何規(guī)劃？</p><p>　　2011年是景瑞成立18周年。18歲的景瑞，一方面越來越成熟，繼續(xù)堅持</p><p>　　“深耕三線，產(chǎn)品領(lǐng)先”這一企業(yè)聚焦發(fā)展戰(zhàn)略不動搖；另一方面，要持續(xù)成長壯大。經(jīng)過18

30、年的積累，景瑞的城市覆蓋，項目口碑、產(chǎn)品能力，團隊建設(shè)都足以支撐更快的發(fā)展速度。景瑞在2011年的投資額、開發(fā)面積、銷售收入都會以超過30%的速度增長，加快深耕步伐。</p><p>　　2.在現(xiàn)階段，景瑞最關(guān)心的問題是什么？</p><p>　　景瑞最關(guān)心的問題是如何把握長三角三線城市中高端客戶的需求。景瑞認為，長三角三線城市的住宅總量已經(jīng)滿足需求，但對追求生活品質(zhì)，完美家居的財富新一代

31、家庭，改善型的需求還沒有被很好地滿足。簡單地把上海等一線城市的產(chǎn)品拿到三線城市是不行的。景瑞從2005年開始，就專門設(shè)立了研發(fā)部，加強對目標客戶的研究，不斷優(yōu)化產(chǎn)品。 </p><p>　　3.景瑞在產(chǎn)品研發(fā)過程中最操心的問題是什么？</p><p>　　景瑞從2005年便開始有系統(tǒng)地進行產(chǎn)品研發(fā)。研發(fā)成果的落地是最操心的問題。三線城市的供應(yīng)商資源和能力相比上海等一線城市明顯存在

32、差距。但景瑞對產(chǎn)品的要求不能降低。景瑞在產(chǎn)品固化和資源配置方面投入大量精力，努力不斷提升產(chǎn)品的水平。</p><p>　　4.景瑞變革中有沒有困惑？</p><p>　　景瑞把三線城市作為主要市場時間還不到5年，但相比許多大開發(fā)商，已經(jīng)提早了2－3年。從2009年開始，眾多大開發(fā)商紛紛主動進入三線城市。景瑞多次在土地拍賣中，與萬科、保利等企業(yè)同場舉牌。景瑞在三線城市的項目和龍湖、華潤的項目

33、相鄰，同步開發(fā)。在三線城市，競爭的激烈程度迅速向一線城市看齊。應(yīng)該承認，景瑞的資金實力、品牌影響力和大開發(fā)商相比，還略遜一籌，要在激烈的競爭中發(fā)展，景瑞只有更堅定地關(guān)注客戶需求，實現(xiàn)產(chǎn)品領(lǐng)先。</p><p><b>　?。圩兏飸?yīng)用性探索］</b></p><p>　　一線城市轉(zhuǎn)向二、三線城市的范例</p><p>　　2009年，十大標桿房企

34、在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米，在其他城市土地儲備量達到了17479萬平方米，二三線城市占土地儲備比重高達81%。</p><p>　　今年以來，這十家開發(fā)商86%的土地儲備選擇了二三線城市，其中雅居樂拿地區(qū)域全部在二三線城市。</p><p>　　可以確定的是，未來中國的大中型開發(fā)商，市場競爭的焦點，將從一線城市，逐步轉(zhuǎn)移到二線和三線城市。</p><p&g

35、t;　　然而，選擇進入哪些二三線城市？進入這些二三線城市需要做哪些變革、準備？</p><p>　　景瑞的案例，向我們展示了一個公司，從上海這樣的一線城市，成功進軍三線城市的過程。</p><p>　　景瑞首先極具前瞻性。在2005年，絕大多數(shù)的公司還在專注一線城市的時候，景瑞開始向三線城市試水。</p><p>　　其次，景瑞對三線城市的選擇很具科學性。景瑞先是圈

36、定長三角三線城市的大范圍，然后對這些城市進行調(diào)研，了解這幾十個城市的消費力、消費習慣，最終把進入的標準定位為“沿高速、沿高鐵，和上海聯(lián)系緊密”的城市。</p><p>　　再次，景瑞在選擇了這些要進入的城市后，在這些城市做充分調(diào)研，然后圈定客戶群體，再結(jié)合景瑞在上海的開發(fā)經(jīng)驗，設(shè)計出有競爭力的產(chǎn)品，“疊墅和高層”。</p><p>　　景瑞的一系列變革步驟，從試水到調(diào)查，再到變革，每一步都

37、非常的謹慎、科學。</p><p>　　對正在進入三線城市和即將進入三線城市的開發(fā)商而言，景瑞的案例非常有參考和學習價值。</p><p><b>　　［變革啟示］</b></p><p>　　瑞典 & 景瑞：一個典型故事的非典型面</p><p>　　提到瑞典，你會想起什么？冰雪？海盜？針葉林？納尼亞傳奇？對商

38、業(yè)感興趣的朋友或許還會想到沃爾沃、薩博、愛立信、伊萊克斯、宜家、HM……</p><p>　　今天，我們要講一個變革的故事，瑞典的生物燃料。</p><p>　　在所有發(fā)達國家里，瑞典或許是對化石燃料依賴最小的一個。目前，該國僅有百分之三十的能源依靠石油，其余都是清潔燃料，其中又以酒精為主(酒精是從有機物中發(fā)酵提煉出來的生物燃料)。</p><p>　　瑞典的這個故

39、事是經(jīng)濟史研究者口中所說的“基礎(chǔ)革新”的絕佳案例：技術(shù)上的一些基礎(chǔ)性或者說根本性改變可以創(chuàng)造新產(chǎn)業(yè)、改變舊有產(chǎn)業(yè)，若能假以時日，甚至還會重塑整個社會。</p><p>　　早在1992年，福特汽車在瑞典的大經(jīng)銷商皮爾卡斯泰特，在參加里約地球峰會期間，逐漸形成了一個他所說的“大構(gòu)想型問題”。</p><p>　　這就是我們的瑞典故事的濫觴。</p><p>　　他認為

40、，由廉價能源驅(qū)動的工業(yè)革命不會無限制地走下去，人們必須尋找一種新的發(fā)展方式——最大限度地降低工業(yè)活動對自然的傷害，善用以太陽能為源頭的各種自然能源、而不是僅僅著眼在煤炭等化石燃料，后者雖然也是來自于太陽能，但是儲量是有限的。</p><p>　　但是，瑞典很冷，酒精燃料汽車很難發(fā)動。</p><p>　　于是，上世紀90年代末，卡斯泰特開始尋找汽車廠商來共同開發(fā)新型酒精燃料汽車——它可以像

41、普通汽油車一樣適應(yīng)從北極圈到赤道之間不同的氣候環(huán)境。被相中的是薩博汽車公司。</p><p>　　幾年后，新型酒精燃料汽車研發(fā)成功，并逐步打開市場。在環(huán)保組織的幫助下，卡斯泰特說服了一家又一家的加油站增設(shè)酒精燃料泵。在環(huán)保理想的推動下，汽車消費者紛紛改投酒精燃料汽車的門庭……</p><p>　　至此，所有最初的想法和努力集合在一起，開創(chuàng)了瑞典新的燃料產(chǎn)業(yè)，開創(chuàng)了生物燃料產(chǎn)業(yè)的新局面。&l

42、t;/p><p>　　在瑞典之前，生物燃料只是一項技術(shù)，而無法稱之為產(chǎn)業(yè)。而到了2005年，有一個由政府資助的ORG宣稱，要讓瑞典成為“世界上第一個不依賴石油的經(jīng)濟體”。</p><p>　　世界上第一個不依賴石油的經(jīng)濟體？這要換在其他國度，總是被媒體炒到太空上。這是一個偉大的夢想，它正在瑞典被變?yōu)楝F(xiàn)實。</p><p>　　但是，這個國家很低調(diào)。在一系列偉大的變革面前

43、，瑞典人以他們務(wù)實的精神，認為這本來就沒什么。這個國家的特性，和我們今天案例的主角景瑞地產(chǎn)很相像。</p><p>　　他們都在努力變革，他們都很沉穩(wěn)，在扎扎實實的做事。在新聞上，你很少看到這個國家出現(xiàn)，你也很少能看到景瑞地產(chǎn)的身影。但是，他們都在非新聞的世界里，改變著自己，也改變著他人。</p><p><b>　?。蹖＜沂鲈u］</b></p><

44、;p>　　在國內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)公司爭先恐后地投入多元化經(jīng)營的今天，在景瑞的管理高層與經(jīng)營團隊身上，我看到了地產(chǎn)專業(yè)人員的執(zhí)著與責任感。不同于其他中國企業(yè)中常見的浮躁情緒，景瑞對于住宅地產(chǎn)的聚焦與穩(wěn)健誠信的作風，不僅成就了今天景瑞的成功，更是景瑞更上一層的基石。</p><p>　　——國際著名品牌咨詢公司</p><p>　　Interbrand中國亞太區(qū)執(zhí)行策略總監(jiān) Thomas Che

45、n陳濮</p><p>　　企業(yè)規(guī)模與運營效率相結(jié)合，是決定房企命運的關(guān)鍵，在相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，只有萬科、恒大、萬達、景瑞、中房的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是領(lǐng)先全行業(yè)的，這本身已經(jīng)說明了行業(yè)地位。同時，景瑞2007年為0.44(同期百強企業(yè)平均為0.43)，2008年達到0.52(同期百強企業(yè)平均為0.35)，優(yōu)勢相當明顯。</p><p>　　——中國指數(shù)研究院副院長 陳晟</p>&

46、lt;p>　　景瑞的產(chǎn)品設(shè)計很有特點，品相很好。公司對中產(chǎn)和小資的口味抓的很牢，定位很準。在上海同區(qū)域樓盤中，景瑞樓盤能賣出溢價也很正常。</p><p>　　——五合國際五合智庫總經(jīng)理 鄒毅</p><p><b>　?。坌Чu估］</b></p><p>　　2009年，景瑞地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”、再次入選中國房地產(chǎn)百強運營效

47、率TOP10；就在近日，“景瑞地產(chǎn)”品牌還入選“2010中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值百強”，并榮膺“2010年中國華東房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10”。與此同時，景瑞憑借獨特的戰(zhàn)略定位以及細分市場深耕能力，榮登“2010年藍籌地產(chǎn)”榜，并榮獲“2010年中國藍籌地產(chǎn)戰(zhàn)略最具創(chuàng)新企業(yè)”獎項；2010年，獲“2010世博會上海地產(chǎn)20強”稱號；此外，在中國規(guī)模最大、最具品牌價值的房地產(chǎn)年度綜合大獎“2010CIHAF中國房地產(chǎn)‘三名’”推介中，景瑞

48、地產(chǎn)一舉榮膺“2010CIHAF中國房地產(chǎn)名企”稱號。</p><p><b>　?。蹡|地產(chǎn)手記］</b></p><p><b>　　小布爾喬亞景瑞</b></p><p>　　今年3月份，陪著一個朋友去美蘭湖看房。當時美蘭湖板塊因為7號線即將開通，行情很是火爆，朋友決定趁機在那里囤一套房。</p><

49、;p>　　板塊里明星開發(fā)商云集，還有朗詩綠島這樣的高科技住宅，在看了一圈房后，朋友最后買了景瑞美蘭湖嶺域。當時美蘭湖嶺域已經(jīng)是尾盤，剩下的房源樓層也有一定限制，但朋友還是毫不猶豫下了單。</p><p>　　我問他原因，他的答案是，戶型設(shè)計很好，房子建得很有腔調(diào)，很漂亮。</p><p>　　與景瑞近距離接觸了這么長時間，我越來越有“局內(nèi)人”的感覺，對這家公司的認識反而模糊起來，很低

50、調(diào)、很務(wù)實、很有戰(zhàn)略眼光、很超前？很多感覺，反而復雜不清。</p><p>　　朋友的話讓我再次從“局外人”的角度來看這家公司，發(fā)現(xiàn)其實很簡單，景瑞造的房子很漂亮，也很實用。</p><p>　　美蘭湖嶺域有著很典型的北歐風格，景瑞經(jīng)常做的風格還有英倫風格、地中海風格和現(xiàn)代海派風格。記得過去第一次看景瑞的建筑時，第一感覺也是很有腔調(diào)，很小資，時尚，或者說“很小布爾喬亞”。</p>

51、;<p>　　都說建筑是凝固的音樂。除了實用，建筑其實是很浪漫很美的一樣東西，它代表的是一種風格、一種觀點或者一種生活方式。</p><p>　　我想，當景瑞找到自己的客戶群的時候，一定也研究透徹了他們的心思，他們的生活方式和他們的格調(diào)。因為，這樣的產(chǎn)品，曾經(jīng)打動了我，也打動了我身邊的人。</p><p>　　2010地產(chǎn)MBA教例十大變革之：萬科千億之變</p>

52、<p>　　http://www.sina.com.cn  2010年12月29日 11:19  《東地產(chǎn)》</p><p>　　2010地產(chǎn)MBA教例·十大變革</p><p><b>　　【導語】</b></p><p>　　哈佛大學教授卡爾 多伊奇有一句名言：“當今

53、世界唯一最大的力量是變革的力量”。</p><p>　　在全球經(jīng)濟一體化進程中，大到國家經(jīng)濟、小到公司企業(yè)，都無法把自己置身于靜止不變的經(jīng)濟狀態(tài)中。</p><p>　　2010年，數(shù)碼市場，IPAD元年，一片無比廣闊的消費新大陸(17.32,-0.42,-2.37%)被打開；</p><p>　　2010年，網(wǎng)絡(luò)生活，微博元年，人們競相學習并分享新的表達方式；&l

54、t;/p><p><b>　　變則強，靜則弱。</b></p><p>　　2010年，上海房地產(chǎn)行業(yè)感同身受，也有說不完的故事。升級年、低碳年、豪宅年……，由概念到行動，一場場變革有聲、有色、有力、有型。</p><p><b>　　【十大變革】</b></p><p><b>　　1.萬科

55、：千億之變</b></p><p><b>　　2.仁恒：恒變力</b></p><p>　　3.星河灣：11分精彩</p><p><b>　　4.龍湖：大象起舞</b></p><p>　　5.萬達：富與善，快或慢</p><p>　　6.金地：“天天”向上&

56、lt;/p><p><b>　　7.招商：低調(diào)先行</b></p><p><b>　　8.嘉華：攻與守</b></p><p><b>　　9.華僑城：危與機</b></p><p>　　10.景瑞：領(lǐng)跑長三角</p><p>　　2010地產(chǎn)MBA教例?

57、十大變革</p><p><b>　　萬科：千億之變</b></p><p><b>　?。圩兏锞C述］</b></p><p>　　1千億，這個數(shù)零能讓人數(shù)到眼花的銷售額，在2010年還沒結(jié)束的時候，被萬科突破。</p><p>　　萬科最新公告顯示，截至2010年12月1日，公司累計實現(xiàn)銷售面積8

58、30.7萬平方米，銷售金額1000.6億元。這意味著，萬科率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。這個數(shù)字，是一個讓同行眼紅，讓外行震驚的數(shù)字，相當于美國四大住宅公司高峰時的總和。</p><p>　　僅僅在上海一座城市，第四季度，萬科推盤量即高達20萬平方米，全年銷售金額預計將超過90億，接近100億元。包括虹橋板塊的萬科錦源和萬科尚源、寶山美蘭湖板塊琥珀系列產(chǎn)品、浦東迪士尼板塊的清林徑項目以及浦東的第五

59、園項目，主題各異，主打市場也不一，萬科正在試圖延伸產(chǎn)品線，重視各種程度的改善性購房需求。</p><p>　　2008年，萬科在金融危機以及宏觀調(diào)控的雙重作用下，業(yè)績未能保持持續(xù)增長。罕見的停滯令萬科迅速調(diào)整，總結(jié)經(jīng)驗教訓進行自我變革：忘記土地的升值，積極合理定價、堅持做主流住宅、資金快速周轉(zhuǎn)?！?008年讓萬科知道回到原點的重要性，知道打基礎(chǔ)的重要性，知道了主流市場的重要性?！比f科集團總裁郁亮事后表示。<

60、/p><p>　　兩年之后，萬科一馬當先跨入千億級，總結(jié)經(jīng)驗依然相當重要。千億之上的征程，萬科將面臨更大的挑戰(zhàn)。政府導向的轉(zhuǎn)變、宏觀經(jīng)濟的走勢、行業(yè)前進的方向，加上萬科自身產(chǎn)品、運營體系在發(fā)展中的局限，無一不指向了“變革”。如何以更加開放的心態(tài)、開闊前瞻的眼光來面向變革調(diào)整期，將在很大程度上影響著這個目前全球第一大房地產(chǎn)公司的進步。</p><p>　　“萬科的2000億，可能會是在2014年

61、?！庇袅琳f。</p><p>　　因為是“第一人”，所以千億房企在過河時該怎樣安全地摸到石頭，技巧只有萬科自己知道。萬科要自己摸石頭過河。前景預期無限好，但是戰(zhàn)略的抉擇、未來的方向，萬科需要不斷嘗試和總結(jié)。</p><p><b>　?。圩冋摚?lt;/b></p><p>　　“萬科將面臨最大的轉(zhuǎn)型。如果不回歸到以消費者為導向的設(shè)計訴求，當萬科達到

62、銷售額3000億元以后，就是萬科房子被消費者拋棄的時刻?！?lt;/p><p>　　——萬科集團董事長  王石</p><p>　　“新政策的推出對市場產(chǎn)生明顯影響，市場就是一個清晰的游戲規(guī)則，每個企業(yè)應(yīng)該在這個變化面前做相應(yīng)的調(diào)整適應(yīng)的舉動和改變，因為規(guī)則的改變都帶來一些機會，誰適應(yīng)了，誰就是在未來機會能夠勝出，誰不適應(yīng)誰就會被淘汰。”</p><p>　　

63、———萬科集團總裁  郁亮</p><p><b>　?。圩兏锉尘埃?lt;/b></p><p>　　近日，王石公開表示：“萬科要是追求利潤最大化，只會葬送自己，營收到3000億元的時候，也是消費者拋棄你的時候。我們要回到原點——消費者訴求。這也是萬科遇到的最大危機?！?lt;/p><p>　　王石曾經(jīng)不無得意地表示，只需要六秒鐘就能把萬科的

64、業(yè)務(wù)、行業(yè)地位、客戶口碑說得一清二楚：“中國城市住宅開發(fā)商，上市藍籌，物業(yè)服務(wù)好。”而在十幾年前，他向人介紹萬科，十分鐘也說不完。在王石看來，這反映了企業(yè)的主營業(yè)務(wù)和發(fā)展戰(zhàn)略是否清晰。</p><p>　　郁亮曾以謹慎、穩(wěn)健描述萬科的企業(yè)性格，刻畫出了嚴守財務(wù)紀律、重視經(jīng)營安全的特點。然而，作為一家業(yè)績目標在千億之上的行業(yè)大鱷，僅靠“簡單規(guī)范、謹慎穩(wěn)健”</p><p>　　是遠遠不夠的。

65、萬科的影響力，很大程度上是憑借它的前瞻意識以及在行業(yè)發(fā)展中所扮演的先行者角色。而今，隨著行業(yè)發(fā)展與進步，政府導向的轉(zhuǎn)變，宏觀經(jīng)濟的風向等等，要想持續(xù)保有行業(yè)“一哥”的地位，萬科唯有突破自我。</p><p><b>　?。圩兏飫訖C］</b></p><p>　　1.為N個千億準備平臺升級。</p><p>　　2.向制造業(yè)學習、轉(zhuǎn)型。</

66、p><p><b>　　動機一 平臺升級</b></p><p>　　在王石看來，今天的萬科還只是一個青年，更多的還是要著眼未來。公司總裁郁亮也曾在多個場合將萬科比作一個“塊頭雖然很大了，但心智還需要磨煉和成熟”的年輕人。</p><p>　　當年，房地產(chǎn)行業(yè)在中國屬新興行業(yè)，萬科在中國沒有可借鑒的對象，只能借鑒研究美國最大房地產(chǎn)企業(yè)帕爾迪的組織管

67、理模式。經(jīng)過多年的快速發(fā)展，今日的萬科甚至已超越了當年的標桿對象。萬科沒有經(jīng)歷從小型企業(yè)到中型企業(yè)的過渡階段，而是很快地就成為了一個大型企業(yè)，這為萬科的管理帶來了莫大的挑戰(zhàn)。</p><p>　　如今，千億房企的路，更沒有企業(yè)走過，萬科一切都得摸索。</p><p>　　郁亮表示：“千億之后，萬科已經(jīng)沒有了可以全面學習的標桿，但是可學習的標桿更多了，我們可以全球范圍內(nèi)找優(yōu)秀企業(yè)的某一些方面

68、作為我們標桿學習?！鼻|之后，萬科要思考N個千億的平臺問題，管理層怎么搭建，員工怎么培訓等等。郁亮認為，支持萬科成長到今天，決定萬科未來的，是人的因素，人才是支撐萬科未來不斷上升臺階的最重要因素。</p><p><b>　　動機二 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型</b></p><p>　　王石表示，未來10年，萬科面臨著兩個轉(zhuǎn)型，一個是從傳統(tǒng)的營銷向技術(shù)科研轉(zhuǎn)型，二是從建房賣房向服務(wù)型

69、轉(zhuǎn)型。</p><p>　　郁亮把兩個轉(zhuǎn)型說得更加簡單易懂，房地產(chǎn)業(yè)要向制造業(yè)學習。他表示，萬科正在向制造業(yè)轉(zhuǎn)型，制造業(yè)體現(xiàn)了我們技術(shù)進步、管理上的創(chuàng)新，也包括服務(wù)體制的完善。</p><p>　　2008年開始，房地產(chǎn)行業(yè)過去的盈利模式迫切需要轉(zhuǎn)型，依靠高負債周轉(zhuǎn)、依賴土地自然增值獲利、依托通貨膨脹預期提升銷售額，這些辦法已行不通。郁亮認為，房地產(chǎn)業(yè)將變成一個利潤平均化的行業(yè)，就像制造業(yè)

70、一樣，未來的盈利將不是那么容易。</p><p>　　此外，隨著純住宅用地可開發(fā)面積的日益稀有，進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成為萬科勢在必行的戰(zhàn)略之一。在堅持主要開發(fā)住宅產(chǎn)品的前提下，將20%的開發(fā)量劃為持有型商業(yè)物業(yè)。“萬科現(xiàn)在不排斥做商業(yè)，但是萬科做商業(yè)或者非住宅的部分，那是為了做好住宅而做商業(yè)，而不是為了商業(yè)而做商業(yè)。”郁亮解釋道。</p><p><b>　　［變革工程］</b

71、></p><p>　　一，2049萬科館，用故事講述“尊重”</p><p>　　2010年上海世博會，萬科作為唯一進入世博園區(qū)的房地產(chǎn)商，將萬科館命名為“2049”，2049年既可意味著一個人的未來，也可意味著一個城市、一個國家甚至整個地球的未來。還可以象征通往未來的一段旅程，其中蘊含著無限可能。</p><p>　　七座麥秸稈讓全世界前來參觀的老幼婦孺印

72、象深刻。萬科企業(yè)館的主題是“尊重的可能”，希望通過這一主題來傳遞萬科對美好未來的祈愿。在這一組震撼人心的建筑中，萬科26年的道路，對未來的一種態(tài)，顯露無遺?？萍蓟ㄖС鋈f科所處房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向——住宅產(chǎn)業(yè)化的探討、摸索和實踐。</p><p>　　2049作為世博會中房地產(chǎn)企業(yè)獨立建設(shè)的場館，展現(xiàn)了萬科作為中國地產(chǎn)一哥的泱泱風范，也成為萬科企業(yè)史中的一座驕人里程碑。</p><p&g

73、t;<b>　　二，商業(yè)地產(chǎn)加速跑</b></p><p>　　近日，萬科以底價29.63億元人民幣競投得深圳鹽田沙頭角中心區(qū)6幅地塊，包括4塊商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和兩塊地下空間，總占地約13.73萬平方米，總建筑面積約34.53萬平方米，并規(guī)劃為10萬平方米的寫字樓、10萬平方米的商務(wù)公寓、8萬多平方米的商業(yè)樓，5.5萬平方米的酒店及1萬平方米的藝術(shù)中心。</p><p>

74、;　　中國的城市化已經(jīng)發(fā)展到了一個新階段，土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化，一二線城市純住宅用地的供應(yīng)已經(jīng)越來越少了，非住宅用地的比例卻在持續(xù)增加，占到了30%以上。去年年底，郁亮明確表示，2010年萬科將進軍商業(yè)地產(chǎn)，萬科除80%的開發(fā)項目為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)。由此吹響了萬科商業(yè)地產(chǎn)之路的號角。</p><p>　　一聲令下，萬科2010年商業(yè)地塊的投入據(jù)不完全統(tǒng)計已超過200億元，布局區(qū)域不僅

75、有北滬深，還包括西安、東莞等地，2010年萬科對商業(yè)地產(chǎn)的投資密集度堪稱史無前例。</p><p>　　萬科在住宅開發(fā)領(lǐng)域無疑坐穩(wěn)“一哥”地位，但在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，顯然是個“新手”。</p><p>　　郁亮預計，在未來三年內(nèi)萬科將建成220萬平方米的住宅商業(yè)配套。按照目前萬科商業(yè)地產(chǎn)布局，所在的城市包括一線北滬深，二線杭州、天津、珠海、重慶等地，其中上海商業(yè)地產(chǎn)面積就占據(jù)了萬科集團商業(yè)面積

76、的五分之一，可見上海是萬科商業(yè)地產(chǎn)項目運作的重點站。</p><p>　　而今年8月，萬科集團執(zhí)行副總裁，上海區(qū)域第一負責人劉愛明曾在公開場合表示，到目前為止，萬科的商業(yè)地產(chǎn)土地儲備已有300萬平方米，其中上海約占60萬平方米。劉愛明稱，今年年底，除了其上海6萬平方米的寫字樓項目將上市外，萬科還將在全國開工15萬平方米的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)。事實證明，萬科在商業(yè)地產(chǎn)的動作遠遠超越“小打小鬧”程度，萬科正在以令人咋舌的

77、速度進入這一領(lǐng)域，并且盡力做到悄無聲息。</p><p><b>　　三，倡導同業(yè)合作</b></p><p>　　千億銷售業(yè)績的背后，是萬科以領(lǐng)軍者的心態(tài)選擇了合作開發(fā)模式，這不僅讓參與合作的其他地產(chǎn)商和投資方感到同分一杯羹的欣慰，更讓萬科能以整合資源、低成本、分散風險、減少金融依賴的方式實現(xiàn)擴張。</p><p>　　2010年萬科75%的

78、銷售收入來自合作項目。萬科現(xiàn)在更加強調(diào)社會資源的整合，強調(diào)行業(yè)合作，“以做第一的心態(tài)去消滅其他企業(yè)，遲早也會被消滅掉?！蓖跏f。</p><p>　　萬科最新公告披露了近期新增的7個項目，分別位于深圳、廣州、南京、北京、天津和沈陽。有記者觀察到，這7個項目中，除了廣州、南京和沈陽的項目外，其余4個項目萬科都只擁有49%—50%的權(quán)益，而今年在上海，萬科與招商以17億元高價聯(lián)合拿下上海廣富林2-4號地塊，兩大開發(fā)商

79、的聯(lián)手，引人關(guān)注。這也從另一個方面證明了合作開發(fā)已成為萬科實現(xiàn)擴張的主要途徑。</p><p>　　王石表示，萬科正通過項目合作緩解資本方面的需求。今年合作開發(fā)的項目占總量的比例已超過40%，預計后年的合作率將達到80-85%。他還稱，隨著調(diào)控深入，預計明年將會有一些并購機會，萬科將積極謀取，以擴大土地儲備。</p><p>　　四，上海產(chǎn)品全線“小清新”</p><p

80、>　　萬科為未來的行業(yè)變化做好了技術(shù)儲備，目前萬科正在推動一項顛覆性的創(chuàng)新，萬科在數(shù)年前就提出了住宅產(chǎn)業(yè)化的戰(zhàn)略。王石稱，萬科目前的住宅產(chǎn)業(yè)化率已達到15%，明年準備達到30%，到2014年可能全部實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)。王石堅信住宅產(chǎn)業(yè)化的春天就要到來。</p><p>　　在萬科住宅產(chǎn)業(yè)化重鎮(zhèn)上海，今年，萬科提出的口號是“讓理想生活多一點”，上海萬科項目全面進化。萬科第五園、琥珀系、尚源、錦源、清林徑五盤聯(lián)動，

81、以不同的設(shè)計風格、相同的高端品質(zhì)滿足不同市場層次的需求。</p><p>　　第五園位于浦東曹路商圈，是一個占地面積為10萬方的大型純別墅社區(qū)，共規(guī)劃有300席現(xiàn)代中式庭院別墅，以中國古典文化韻腳與現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)的交融脫穎而出。項目于一經(jīng)面世，立刻引來業(yè)界滿堂喝彩。兩次推盤均實現(xiàn)開盤即售罄。持續(xù)蟬聯(lián)上海別墅銷售榜前列，更是吸引近千組各地開發(fā)商前來參觀。輿論普遍認為，萬科第五園，不僅僅是一個簡單的地產(chǎn)項目，而是中式建

82、筑、文化復興的代表。體現(xiàn)著中國建筑(4.06,0.02,0.50%)久違的自信與驕傲，展現(xiàn)了中國文化的博大與包容。</p><p>　　而位于寶山美蘭湖的琥珀系，更是打造3G住宅頂級作品，稀缺的優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境，獨具風韻的法式莊園洋房和英倫公寓、聯(lián)排組合，為北上海優(yōu)居家庭提供了多種產(chǎn)品選擇，從首次公開至今，一直是北上海最受關(guān)注的住宅項目之一。</p><p>　　此外，今年繼續(xù)推出的翡翠別墅，

83、在千萬量級產(chǎn)品上，一顯萬科功力。其他如尚源、錦源、清林徑眾多全新項目的亮相，讓萬科的產(chǎn)品形象、服務(wù)升級都掀起新一輪的高潮。</p><p><b>　?。蹡|地產(chǎn)四問］</b></p><p>　　1.萬科的快速周轉(zhuǎn)，使產(chǎn)品流水線式產(chǎn)出，萬科是如何調(diào)整發(fā)展策略？</p><p>　　萬科規(guī)模和資金的增長，靠的是快速周轉(zhuǎn)策略和戰(zhàn)略縱深策略，以快速開

84、發(fā)為主要的經(jīng)營策略，通過提高周轉(zhuǎn)率來提升凈資產(chǎn)收益率，通過時間和空間來減少波動性，郁亮也指出，合作開發(fā)是萬科非常重要的策略。</p><p>　　2.萬科今后的轉(zhuǎn)型方向？</p><p>　　向制造業(yè)轉(zhuǎn)型這是萬科的未來發(fā)展方向。制造業(yè)體現(xiàn)在技術(shù)進步、管理上的創(chuàng)新，包括服務(wù)體系完善。綜合制造業(yè)的長處，有幾個點，第一，產(chǎn)品質(zhì)量做得好；第二，性價比在不斷提高；第三，服務(wù)體系越來越好。郁亮指出，如

85、果房地產(chǎn)行業(yè)能夠跟制造業(yè)學習，向制造業(yè)靠攏，房地產(chǎn)行業(yè)就會有巨大的前景，所以萬科提倡跟制造業(yè)學起。</p><p>　　3.帕爾迪曾一直是萬科的偶像。2010年萬科卻說要改向匯豐看齊，最想學匯豐什么？</p><p>　　匯豐銀行是未來萬科學習的目標之一。匯豐的內(nèi)部管理驅(qū)動其成為優(yōu)秀的銀行。房地產(chǎn)行業(yè)無論是國有還是民間資本占比大，未來融資能力和競爭力都是關(guān)鍵，因為房地產(chǎn)企業(yè)自身的財富積累都

86、不足以支持這個行業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型的特點越來越明顯。</p><p>　　4.在上海，過去兩年內(nèi)，精裝豪宅如星河灣，綠色科技如朗詩等新生代優(yōu)秀地產(chǎn)商層出不窮，萬科有沒有自己想突出的方面？</p><p>　　萬科2010年對自己的產(chǎn)品有新的理解，首先，追求舒適生活與承擔社會責任并舉。對于產(chǎn)品品質(zhì)提出持續(xù)改進，不遺余力、不追求表面及片面奢華。比如，萬科綠色住宅領(lǐng)域琥珀系在今年

87、推出90平米、115平米3G公寓，就成為今年公寓產(chǎn)品亮點。并在全年銷售上得到客戶一直認同；城花新園，在萬科經(jīng)典生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)上再次突破，成為上海首批綠色3星住宅。其次，對于改善性市場，萬科浦東第五園項目，用現(xiàn)代風格演繹骨子里的中國，令市場持續(xù)驚艷，并蟬聯(lián)別墅榜銷售前列；翡翠別墅也塑造了滬上城市獨棟別墅標桿；2011年，上海萬科更有一批新項目推出市場。其中，據(jù)設(shè)計業(yè)界人士介紹，位于浦東三林“五街坊”地塊項目，萬科誠邀數(shù)名國際建筑大師擔當設(shè)計

88、，將以顛覆性產(chǎn)品，刷新上海市場對于千萬級豪宅的印象。</p><p><b>　?。圩兏飸?yīng)用性探索］</b></p><p><b>　　萬科視野</b></p><p>　　也許很多人心中勾勒出對萬科的第一印象：一家業(yè)務(wù)簡單、專業(yè)化強、目標明確的公司。然而，業(yè)務(wù)專一并不意味著經(jīng)營一成不變，戰(zhàn)略明確也并不意味著發(fā)展思路單一

89、。</p><p>　　實則不然，萬科是個榜樣，萬科之所以先進，首先是有一套正確的價值觀。</p><p>　　談到萬科的制勝之道，郁亮介紹道：</p><p>　　首先，萬科一直重視“首住首改”(即首套置業(yè)和首次改善型)需求，堅持做主流住宅；</p><p>　　其次，萬科強調(diào)資金的快速周轉(zhuǎn)，快速開發(fā)、快速銷售是萬科經(jīng)營策略最顯著的特征；&

90、lt;/p><p>　　另外，萬科對于旗下地方公司考察的一個重要指標不是毛利率，而是周轉(zhuǎn)率。按照萬科內(nèi)部的指導線，新推盤項目當月銷售率達到60%才是比較理想的銷售速度。</p><p>　　萬科最值得行業(yè)其他企業(yè)借鑒、學習之處在于其前瞻性視野。</p><p>　　住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色環(huán)保、合作開發(fā)等等，萬科都走在同行的前列，當之無愧是行業(yè)的“先行者”。</p>

91、<p>　　王石近日表示，對于住建部公布的建1000萬套廉租房+公租房指標，萬科將積極介入，預計2011年開工超過200萬平方米。但即使是廉租房，萬科依然要有自己的標準：1、精裝；2、產(chǎn)業(yè)化；3、萬科物業(yè)管理。</p><p>　　此外，王石估計三年后萬科將具備出擊海外市場的實力，屆時會考慮俄羅斯、印度、巴西、南非等市場。</p><p>　　王石的視野很廣，萬科的視野理應(yīng)更

92、廣更深。</p><p><b>　?。圩兏飭⑹荆?lt;/b></p><p>　　英國 & 萬科：帝國朝陽</p><p>　　自從蒸汽機出現(xiàn)把人類帶入現(xiàn)代文明，英國就一直是全球經(jīng)濟強國中的翹楚。直至今日，英國仍舊雄踞全球第四大貿(mào)易國。</p><p>　　但如果你認為一個老牌發(fā)達資本主義國家其對應(yīng)的標簽還有暮氣沉

93、沉、因循守舊，那就走入了偏見誤區(qū)。挾全球最強經(jīng)濟體之氣勢，英國現(xiàn)在已是全球創(chuàng)新設(shè)計領(lǐng)域內(nèi)的領(lǐng)先國家，世界上最知名的設(shè)計學府。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)使英國從世界制造工廠轉(zhuǎn)型為世界創(chuàng)意中心，倫敦也由此成為世界的設(shè)計中心。</p><p>　　還記得世博會中的英國館——蒲公英嗎？千萬顆種子被藏入6萬根發(fā)光的亞克力管中，扎成一束像蒲公英毛球一般的建筑，奇幻、大膽。種子代表著生命的力量與未來的希望。同在世博園建有展館的萬科，則以七座麥秸

94、稈搭建的建筑，展示萬科對于地球，對于人類未來命運的思考。</p><p>　　一切與萬科何其相似。</p><p>　　在上世紀90年代涉足房地產(chǎn)開發(fā)之時，萬科與中國房地產(chǎn)業(yè)同時騰飛。十余年過去了，萬科仍舊站在中國地產(chǎn)一哥隊列，在企業(yè)規(guī)模以及產(chǎn)品研發(fā)能力上，綜合表現(xiàn)強勁。剛剛跨入銷售額千億元門檻的萬科，并沒有在豪門之內(nèi)高枕無憂，王石在中國企業(yè)領(lǐng)袖年會中公開聲稱：盡管銷售額過千億，但萬科將面

95、臨最大的轉(zhuǎn)型。雖然經(jīng)過了26年萬科的建筑從規(guī)劃、品牌、影響力、設(shè)計理念上都有所提高，但萬科在設(shè)計訴求上大大地退步了，從以消費者為導向變?yōu)橐岳麧櫼?guī)模為導向。他認為，如果不回歸以消費者為導向的設(shè)計訴求，當萬科達到銷售額3000億元以后，就是萬科房子被消費者拋棄的時刻。</p><p>　　并非危言聳聽，身處高處之人，對冷暖變化尤其敏感。英國近期政壇紅人米利班德利在就職演說中也曾高呼“工黨必須變革”，在陰沉而保守的倫敦

96、天空下，變革卻是無處不在的力量。</p><p>　　另外值得一提的，是萬科剛剛豎立的新企業(yè)偶像：匯豐銀行，其母公司總部，也恰在英國倫敦。</p><p>　　走過的路越長，越明白直線之外將有無數(shù)意外的曲折，保持一顆時刻應(yīng)對變化的雄心，必須的。</p><p><b>　?。蹖＜沂鲈u］</b></p><p>　　如果王

97、石不把客戶利益、股東利益放最前面，把個人利益放到最前面，他不會關(guān)心這些事情。因為王石總在想錢以外的事情，錢前面的事情，導致萬科在每次調(diào)控中都走在了市場的前面。</p><p>　　——萬通集團董事長 馮侖</p><p>　　萬科打破了房地產(chǎn)公司增長靠股權(quán)融資的潛規(guī)則。它的快速增長得益于公司快速開發(fā)的高周轉(zhuǎn)策略，一、二、三線城市均衡投資的區(qū)域布局策略和以精裝修和小戶型為主的產(chǎn)品策略。在調(diào)控

98、的影響下，地產(chǎn)行業(yè)將從完全競爭逐漸演進到寡頭競爭，萬科必將是最大的受益者。</p><p><b>　　——國泰君安報告</b></p><p>　　萬科轉(zhuǎn)變商業(yè)模式的真正原因，是考慮如何具備持續(xù)的低成本融資和低成本拿地的能力，而萬科商業(yè)模式受制于兩個因素，一是成本較合理的土地儲備，二是融資?？梢耘袛嗟氖牵玫夭⒎侨f科強項。所幸，萬科具備比較完備強大的融資能力，使其商

99、業(yè)模式能高效運行。 </p><p>　　——長江證劵分析師 蘇雪晶</p><p><b>　?。坌Чu估］</b></p><p>　　“4月宏觀調(diào)控之前，萬科在全國房地產(chǎn)市場所占的份額為3.9%，而截至調(diào)控后的11月，萬科的市場份額已經(jīng)迅速提高到5.7%。”郁亮不無驕傲地表示，比起千億業(yè)績，顯然他更看重這個數(shù)據(jù)。</p&g

100、t;<p>　　地產(chǎn)行業(yè)急劇革新的時代，要持續(xù)保持“領(lǐng)跑者”的姿態(tài)，顯然并非易事，而在萬科近幾年交出的答卷里，明顯可以看到戰(zhàn)略清晰、方向明確的前進步伐。萬科以成績證明了自己的實力和努力，用產(chǎn)品和理念征服了市場和大眾，踐行著作為行業(yè)“領(lǐng)跑者”應(yīng)有的自我進步與表率作用。</p><p><b>　?。蹟?shù)據(jù)解讀］</b></p><p>　　王石在最近的一場論

101、壇上表示，萬科以往20年的復合增長率都在35%以上。預計未來4年，按20%復合增長率推算，到2014年萬科的營業(yè)收入恰好超過2000億元，如果按25%計算就是2400億元。而在未來10年，即延長到2020年，假定復合增長率從25%降到10%，萬科的銷售額將超3000億元。</p><p>　　毋庸置疑，這樣的銷售額不僅將進一步夯實萬科行業(yè)銷售冠軍的地位，更是萬科在用實際數(shù)據(jù)向市場證明，不論市場條件如何，萬科總有其

102、制勝之道、以保有行業(yè)領(lǐng)跑者地位。</p><p><b>　?。蹡|地產(chǎn)手記］</b></p><p><b>　　王石轉(zhuǎn)身</b></p><p>　　萬科突破千億銷售大關(guān)之后，創(chuàng)始人王石決定淡出決策層，游學國外。</p><p>　　走過許多許多的路，爬過許多許多的山，看過不同地方的云。王石這一生

103、，值了。</p><p>　　對于萬科，王石居功至偉。他的敏感與宏觀，幫萬科渡過了太多的難關(guān)，讓萬科走上了以產(chǎn)業(yè)化住宅為目標，綠色環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)的道路，令萬科一直以行業(yè)先行者的姿態(tài)領(lǐng)航。</p><p>　　王石之后，郁亮的態(tài)度與大計變得愈發(fā)令人關(guān)注。郁亮談到：“上千億之后，你要怎樣定位經(jīng)營模式？公司越大，受行業(yè)波動的影響越大。”</p><p>　　時代在

104、前進，行業(yè)在發(fā)展，人到中年的萬科，照見鏡子中自己龐大的身軀，卻痛苦地意識到：魁梧雖好，但也需要變革。</p><p>　　為此，萬科走上了一條和大多數(shù)房地產(chǎn)公司不一樣的道路。有兩樣東西萬科從不領(lǐng)跑：一是土地儲備，只排第十名左右；還有一樣是利潤總額，這是因為萬科的發(fā)展模式和別人不同。</p><p>　　從2000年起，王石就已有意退居幕后。10年過去了，這架龐大的戰(zhàn)車仍隆隆向前，而王石又多

105、征服了許多座高山。事業(yè)，游歷與學問，一個都沒落下。已年屆60的王石，言談間似乎也不可避免地流露出對于老去的無奈與思考，選擇游學，或許是時候整理自己的人生了。</p><p>　　王石的身影漸漸遠去，南方的媒體以“一個時代也隨之遠去”這樣高規(guī)格的文字禮贊其功績。而對于萬科，還有2千億元，3千億元的高山，需要一步步去征服。會有那么一天嗎？如同摩根士丹利總部的長廊內(nèi)，從創(chuàng)始人到歷任高管的油畫掛滿一路。萬科的長廊會不會有

106、那么長？</p><p><b>　　仁恒：恒變力</b></p><p>　　http://www.sina.com.cn  2010年12月29日 11:19  《東地產(chǎn)》</p><p>　　2010上海地產(chǎn)MBA教例?十大變革</p><p><b>　

107、　仁恒：恒變力</b></p><p><b>　　［變革綜述］</b></p><p>　　三年前，上海仁恒高調(diào)拿下新江灣地塊，同行做壁上觀，“彈丸之地，仁恒能做出什么產(chǎn)品”？</p><p>　　三年后，上海仁恒擲地有聲，揭開新江灣項目——仁恒怡庭的面紗，以精裝修類別墅征服市場。市場給出的反饋是，上海限購令出臺后的第三天，也就是

108、10月10日，仁恒怡庭開盤日，當天當場售出140余套，去化八成。</p><p>　　短短三年時間，上海仁恒在“破”、“立”之間變革前行。破傳統(tǒng)、立新規(guī)，上海仁恒打破的不止是自身諳熟的流程，同時也打破同行對別墅風格固有的建造思路。</p><p>　　17年來，新加坡背景的上海仁恒一以貫之，在住宅領(lǐng)域踐行著營造高品質(zhì)、精裝修、國際化社區(qū)的理念和信條，成就國際化社區(qū)營造的標桿地位。</

109、p><p>　　此番變革，上海仁恒又跨出了新的一步。用上海仁恒副總經(jīng)理姚偉示的話說，“仁恒怡庭的創(chuàng)新和豪華品質(zhì)開創(chuàng)了上海高端市場的品質(zhì)時代?！庇删b公寓向精裝疊加別墅開拓，這是上海仁恒2010年的變革之一，仁恒怡庭顯然是第一個吃螃蟹的。</p><p>　　好在一切都相當順利，這與上海仁恒本土化運營密不可分?！八敛环⑦h征必憊”，這歷來是兵家大忌。</p><p>　

110、　為進軍精裝修類別墅市場，上海仁恒在浦東三甲港首創(chuàng)滬上別墅實驗基地。上海春秋短、冬夏長，上海地處東?？凇蒙虾５淖兓餮菥殻虾Ｈ屎愠赓Y上千萬，秘密建造實驗基地，針對仁恒怡庭每一方面進行長達2年，多達100多項的試驗，最終創(chuàng)建疊加別墅管理流程。</p><p>　　選擇了向精裝類別墅進軍，創(chuàng)建類別墅管理流程，上海仁恒將產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)性擴大到更廣產(chǎn)品面上，也將讓業(yè)主享受到勝于別墅的居住體驗，無怪乎仁恒業(yè)主一直追隨仁恒

111、而行——“得人心者得天下”，姚偉示說。</p><p><b>　　［變論］</b></p><p>　　“我希望百年之后，社會上還能夠聽到一個企業(yè)叫仁恒，而且做得很不錯。”</p><p>　　——仁恒置地集團主席  鐘聲堅</p><p><b>　?。圩兏锉尘埃?lt;/b></p&

112、gt;<p>　　中國財富人群幾何式上漲，2010年胡潤百富榜“10億富豪”已達到1363人，“百億富豪”97人；10年前“10億富豪”僅24人，“百億富豪”僅1人。</p><p>　　年輕富豪在不斷進入百富榜單，29歲的姚明攜10億身家躋身百富榜，此時中國千萬富豪的平均年齡僅為39歲，億萬富豪的平均年齡為43歲。</p><p>　　為富豪造房子，為不斷新晉的年輕富豪造房