【廣告策劃-ppt】合肥房地產(chǎn)投資調(diào)查報(bào)告

1、合肥房地產(chǎn)投資調(diào)查報(bào)告杭州萬信投資2011.3前言：本次調(diào)查主要分三個(gè)部分對(duì)合肥市區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投資調(diào)查，主要為宏觀概況（包括人口、交通、規(guī)劃等）、經(jīng)濟(jì)情況（包括GDP、人均可支配及消費(fèi)情況、恩格爾系數(shù)、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況）、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究（供求關(guān)系、房?jī)r(jià)走勢(shì)、分布特征、項(xiàng)目分布調(diào)查）?！锖戏适休爡^(qū)分瑤海、廬陽、蜀山、包河四區(qū)，肥西、長(zhǎng)豐、肥東三縣。市區(qū)總面積839公里?！锖戏适袘艏丝?91萬人，常住人口580萬人，其中市

2、區(qū)戶籍人口209萬人，常住人口300萬人。城市化率62%★合肥市為中部五市發(fā)展最快的城市?！镏袊?guó)社科院面向全球發(fā)布《20092010全球城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》合肥榮膺“全球最佳案例城市”?！镌?010年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力排行榜中合肥位居全國(guó)第22位，位列全國(guó)10個(gè)最具潛力的二線城市行列?！锞C合開發(fā)研究院6月17日公開發(fā)布:合肥金融中心指數(shù)排名第十位。居住用地商業(yè)金融用地行政辦公用地工業(yè)用地合肥近3年GDP(單位億元)合肥在09年、10年的GDP增

3、長(zhǎng)率分別為17.3%，28.9%，是全國(guó)平均水平的近三倍。說明合肥投資產(chǎn)出力度大，速度快。合肥近兩年城鎮(zhèn)人均可支配收入(單位元)合肥城鎮(zhèn)居民人均可支配收入略低于全國(guó)平均水平，人們富裕程度水平居中下。合肥第二產(chǎn)業(yè)比重比較大，說明其工業(yè)、建筑業(yè)發(fā)展較好。第一產(chǎn)業(yè)比例小，說明其城鎮(zhèn)化程度高。單位：億元合肥20092010年房地產(chǎn)投資增幅分別是34.3%和24.2%，處在中國(guó)第一位。說明近幾年合肥房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等發(fā)展迅速。物業(yè)類型以住宅為主，

4、商業(yè)地產(chǎn)占住宅的15。供求基本持平，但是目前當(dāng)?shù)爻山涣肯啾热ツ晖谟忻黠@下降。住宅面積與銷售成交比例圖消費(fèi)者對(duì)于住宅購(gòu)買的區(qū)域選擇傾向比例祥源多特公寓均價(jià)：7700元旺角香水岸均價(jià)：6500元大富綠洲均價(jià)：6100元萬科金域華府均價(jià)：11000元萬和新城廣場(chǎng)均價(jià)：7200元博奧名苑均價(jià)：6800元建業(yè)領(lǐng)翔均價(jià)：8000元瑞泰江南花園均價(jià)：5300藍(lán)籌星座均價(jià)：6400元悉尼陽光均價(jià)：7300元注：以上列舉項(xiàng)目均為新盤在售一手房?jī)r(jià)END王

5、老吉的成功“怕上火，喝王老吉”，近年來，飲料行業(yè)的一匹黑馬罐裝飲料王老吉脫穎而出，一鳴驚人。透過下面一組數(shù)據(jù)，我們不難看到王老吉的增長(zhǎng)速度，王老吉2002年銷量1.8億元，2003年銷量6億元，2004年銷量15億元，2005年銷量超過25億元（包括利包裝），2006年銷量更是超過了35億元。在南方一些地區(qū)的宴席上，“茅臺(tái)酒、中華煙、王老吉”已成為不可缺少的幾小件，打麻將熬夜、運(yùn)動(dòng)、看球賽后喝一罐王老吉更是成為一種時(shí)尚。那么，是什么原因

6、使王老吉引爆涼茶市場(chǎng)，迅速飆紅呢？一、王老吉渠道通路模式：在銷售模式上，王老吉采取總經(jīng)銷制，1個(gè)總經(jīng)銷商負(fù)責(zé)一個(gè)區(qū)域，經(jīng)銷商下面可發(fā)展多家郵差商（分銷商），如批發(fā)郵差、餐飲郵差、士多郵差、夜場(chǎng)郵差、特通郵差、商超郵差、綜合郵差等。這種營(yíng)銷模式很好地控制整個(gè)價(jià)格體系，也保證各個(gè)分銷環(huán)節(jié)的高利潤(rùn)，提高銷售商的積極性。王老吉營(yíng)銷經(jīng)費(fèi)管理1、經(jīng)費(fèi)預(yù)算：王老吉營(yíng)銷費(fèi)用使用采取預(yù)算制，從大區(qū)到辦事處到聯(lián)絡(luò)站，每個(gè)季度都有相應(yīng)的費(fèi)用進(jìn)行推廣活動(dòng)，大楷

7、有消費(fèi)者促銷、通路促銷、終端形象三項(xiàng)，消費(fèi)者促銷包括全國(guó)性品牌推廣活動(dòng)、贈(zèng)飲促銷、商場(chǎng)買贈(zèng)、公益活動(dòng)贊助、社區(qū)推廣等；通路促銷包括終端（批發(fā)）陳列、終端（批發(fā)）拓展、批發(fā)促銷、商超促銷、團(tuán)購(gòu)、競(jìng)品打擊等；終端形象包括終端形象包裝、經(jīng)銷商車體廣告等，費(fèi)用預(yù)算明細(xì)到每月應(yīng)開展活動(dòng)。2、經(jīng)費(fèi)使用：王老吉的費(fèi)用使用很靈活，各大區(qū)、辦事處、聯(lián)絡(luò)站的主管可根據(jù)自己市場(chǎng)狀況，因地制宜制定方案進(jìn)行使用，而且必須使用完，與其他公司一樣，都按“提案—批復(fù)—

8、執(zhí)行—核銷”的流程進(jìn)行。王老吉五星渠道網(wǎng)絡(luò)拓展王老吉的渠道分現(xiàn)代、批發(fā)、小店、餐飲、特通五個(gè)渠道，王老吉在飲料市場(chǎng)迅速走紅的秘訣是“快”字，就是同時(shí)快速啟動(dòng)五個(gè)渠道，用他們的話形象來說是用五條腿走路。王老吉渠道的分銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)采用RMS系統(tǒng)（線路管理系統(tǒng)），業(yè)務(wù)人員每月15日和30日要上報(bào)他們所掌控的五個(gè)渠道的客戶資料，后勤人員負(fù)責(zé)錄入RMS系統(tǒng)，及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充更新，RMS系統(tǒng)最大的特點(diǎn)是相同的客戶資料不能重復(fù)錄入，可反映某個(gè)業(yè)務(wù)人員的工作

9、量大小、工作進(jìn)度，以及某地區(qū)的人均產(chǎn)值等。王老吉各個(gè)渠道的操作要點(diǎn)：1、現(xiàn)代樹形象現(xiàn)代渠道的入場(chǎng)費(fèi)、堆頭費(fèi)等費(fèi)用由王老吉承擔(dān)，產(chǎn)品由當(dāng)?shù)亟?jīng)銷商直接供貨?，F(xiàn)代（KA）渠道操作的基本準(zhǔn)則第一條是比競(jìng)品位置顯眼、多、時(shí)間長(zhǎng)單支王老吉零售價(jià)永遠(yuǎn)保持3.50元支，禁止搞特價(jià)促銷，搞特價(jià)永遠(yuǎn)是6聯(lián)裝和12聯(lián)裝。2、批發(fā)上規(guī)模：王老吉在流通渠道主要發(fā)展有一定配送能力的郵差商（分銷商），分區(qū)域分渠道進(jìn)行覆蓋小店、餐飲、特通等終端店，要求簽約的郵差商能壓

10、300500箱貨以上。批發(fā)渠道的活動(dòng)大多采用常規(guī)的搭贈(zèng)促銷手段，例如平時(shí)搞35搭1，旺季時(shí)搞30搭1，先由經(jīng)銷商墊付，活動(dòng)結(jié)束后核銷。但往往采用限時(shí)限量活動(dòng)方式，如某個(gè)經(jīng)銷商本次促銷活動(dòng)只能限量核銷12萬箱。3、小店建網(wǎng)絡(luò)王老吉每個(gè)辦事處的業(yè)務(wù)人員大約有80人，在日常管理中，要求每個(gè)業(yè)務(wù)人員每人每天要拜訪35家終端點(diǎn)，每人每天要開發(fā)3家新客戶，每人每天要張貼30張以上POP，每人每天要包3個(gè)冰箱貼，用量化管理強(qiáng)力開發(fā)、建設(shè)終端網(wǎng)絡(luò)，搞“

11、人海戰(zhàn)術(shù)”同時(shí)采取類似當(dāng)年徐根寶“搶、逼、圍”的足球戰(zhàn)術(shù)，在終端市場(chǎng)上與競(jìng)品搶客戶，在貨架陳列上逼競(jìng)品，在生動(dòng)化上圍競(jìng)品，這就是王老吉強(qiáng)勢(shì)的終端所在。4、餐飲搞拉動(dòng)餐飲渠道是王老吉發(fā)家的地方，在餐飲搞拉動(dòng)，主要是贈(zèng)飲活動(dòng)，讓消費(fèi)者品嘗王老吉的味道，向消費(fèi)者宣傳其下火的功能，同時(shí)培養(yǎng)目標(biāo)消費(fèi)者。在一個(gè)中心市場(chǎng)（省會(huì)城市），王老吉每月的品嘗品有500箱以上，投入很大。推廣方式是招聘促銷小姐，每人每天40元，每個(gè)點(diǎn)提供1224支品嘗品，每支產(chǎn)

12、品要求冰鎮(zhèn)1小時(shí)以上，倒6小杯給6個(gè)客人喝，最后憑空罐和拉環(huán)核銷。5、特殊通路渠道找突破：王老吉的特通渠道主要是網(wǎng)吧和夜場(chǎng)，網(wǎng)吧的主要操作手段是給陳列費(fèi)，提供品嘗品，提供冰桶，也搞公關(guān)營(yíng)銷，對(duì)網(wǎng)吧工作人員進(jìn)行收集拉環(huán)兌換小禮品活動(dòng)。夜場(chǎng)的主要操作手段是請(qǐng)導(dǎo)購(gòu)、提供品嘗品和聯(lián)合促銷，王老吉夜場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)員的工資高達(dá)80元天；剛?cè)雸?chǎng)時(shí)給夜場(chǎng)搞每個(gè)包房免費(fèi)提供1支王老吉的活動(dòng)；或與啤酒搞聯(lián)合促銷，買1打啤酒贈(zèng)送2支王老吉，現(xiàn)在也嘗試營(yíng)銷創(chuàng)新，用王老