房地產(chǎn)市場調(diào)研課程設(shè)計--小戶型住宅市場調(diào)研報告

1、<p>　　建筑大學(xué)《市場調(diào)研》課程設(shè)計</p><p>　　題 目：長春市房地產(chǎn)小戶型住宅市場</p><p><b>　　調(diào)研報告</b></p><p>　　學(xué) 院： 管理學(xué)院 </p><p>　　專 業(yè)： 工商管理111班 </p&g

2、t;<p>　　2013年6月24日——2013年6月28日</p><p><b>　　摘要：</b></p><p>　　在建筑規(guī)范上，小戶型產(chǎn)品沒有嚴(yán)格而又規(guī)范的概念，通常在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中，業(yè)內(nèi)人士將套型面積控制在相對較小的戶型稱之為小戶型，套型在一房或二房、建筑面積在30-70平米之間。小戶型通常面積取值較為緊湊，使用功能簡單，但卻能滿足使用者

3、日常所需。</p><p>　　隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們對物業(yè)使用的多元化需要，開發(fā)企業(yè)又將小戶型產(chǎn)品定位于不同的功能形態(tài)，分為了SOLO、SOHO、LOFT、 STUDIO等產(chǎn)品形態(tài)和推廣概念。</p><p>　　在城市化大進(jìn)程中，隨著土地資源和城市配套資源的日益稀缺和寶貴，小戶型產(chǎn)品幾乎是每一個省會級城市的房地產(chǎn)市場必須面臨的課題。在發(fā)達(dá)國家和城市，如新加坡、日本和香港等，“小戶型”基

4、本已成為市區(qū)人口密集范圍內(nèi)的主力產(chǎn)品；在中國的一線城市如北京、上海、廣州等，小戶型產(chǎn)品也方興未艾，發(fā)展空間非常明朗和廣闊。</p><p>　　圍繞上述的問題，我們針對小戶型做專題研究，分別從市場供需、營銷推廣、規(guī)劃及產(chǎn)品等方面展開分析，以期給開發(fā)企業(yè)及各業(yè)內(nèi)人士為將來小戶型項目開發(fā)探索以起拋磚引玉之用！</p><p><b>　　目錄 .</b></p>

5、;<p>　　調(diào)研的目的和方法……………….5</p><p>　　小戶型住宅市場分析…………….5</p><p>　　調(diào)研成果展示……………………..8</p><p>　　基于調(diào)研的建議………………….11</p><p>　　調(diào)研總結(jié)………………………… .12 </p><p>　　調(diào)研問卷

6、附錄…………………….13</p><p><b>　　調(diào)研的目的和方法.</b></p><p>　　此次調(diào)研的目標(biāo)是針對長春市小戶型進(jìn)行調(diào)研，目的是通過對長春市小戶型市場的調(diào)查，為以后的小戶型開發(fā)提供參考資料和決策依據(jù)。我們計劃采取問卷調(diào)查和走訪兩種調(diào)查形式對長春市潛在購房者進(jìn)行調(diào)查，重點是了解購房者的購房意愿，戶型要求，價格的接受能力。</p>&

7、lt;p>　　小戶型住宅市場分析.</p><p>　　小戶型的產(chǎn)生和發(fā)展其實是和城市人口結(jié)構(gòu)和狀態(tài)的變化息息相關(guān)的,外來人口、本地年輕人群、年輕(老)家庭是小戶型的主要需求者,一個成功的制造商應(yīng)當(dāng)具備城市中心、交通要道、成熟的街區(qū)環(huán)境等必備要素。具體必備條件如下:</p><p>　　l)小戶型熱銷都出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū),而且這些地區(qū)的土地資源相當(dāng)稀缺。</p>&l

8、t;p>　　2) 人地理位置優(yōu)越,交通十分便捷,位于城市中心或者繁華大商圈內(nèi)。</p><p>　　3)周邊配套相當(dāng)齊備,休閑、娛樂、購物、健身,可以滿足生活多方位的需求。</p><p>　　4)戶內(nèi)全套精裝修、首層公寓式大堂,整體櫥柜、整體浴室,寬帶接入,空間設(shè)計富有時代氣息。</p><p>　　5)低總價(相對于同地區(qū)大戶型而言)。</p>

9、<p>　　在房地產(chǎn)內(nèi),小戶型被多數(shù)人看作是一種過渡產(chǎn)品,長期以來很多人對小戶型的認(rèn)識只停留在表面,得小戶型產(chǎn)品的居住功能更是充滿質(zhì)疑,然而時至今日,小戶型產(chǎn)品豐富多樣,功能不斷完善,諸多小戶型在提高其使用率、性價比、居住舒適度的同時,其健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上也得到提高,小產(chǎn)型產(chǎn)品的這些變化,引起了小戶型買家極大的關(guān)注,這就意味著,小戶型產(chǎn)品在真正意義上的到升級和升華。選擇小戶型并不是錢的問題,而是選擇一種生活方式,方

10、便、快捷、時尚、優(yōu)雅的生活方式。各式各樣小戶型的住房主要可針以下人群:</p><p>　　l)單身貴族:小戶型是一個漂泊中人暫時的家,沒有牽掛,不必花太大的精力去打理它。</p><p>　　2)新婚夫婦:不想太貴,買得起就行;不想太大,住得下就行:不想方豪華,精致舒服就行。因此,小戶型是我們理想的居家選擇。</p><p>　　3)外地客商:住酒店,不劃算,更不

11、方便,出差在外,說長不長說短不短,酒店式小戶型公寓最理想,住起方便,轉(zhuǎn)手容易,一舉多得。</p><p>　　4)創(chuàng)業(yè)型公司:新型創(chuàng)業(yè)企業(yè),公司不大,空間也不需大大,小戶型,成本不高,環(huán)境不差,關(guān)鍵是辦公居住兩相宜。</p><p>　　5)投資者:小戶型總價低、首付低、月供少,投資成本也就低;投資回報率高,增值潛力大,風(fēng)險小,收益還穩(wěn)定,不過關(guān)鍵得選好目標(biāo)。</p><

12、;p>　　6)租房者;小戶型,低月供,價格同租房差不多,但住完了,房子別人的;自己買房,住完了,房子還是自己的。所以哪個更好,也就不用說了。</p><p>　　7)上班族:將此作為第二居住所或臨時居住所,上下班回家,難以忍受擁擠的交通,而且因行業(yè)關(guān)系,加班是常事,所以喲套就近的居所,還可贏得更多的休息時間。</p><p>　　8)老年人:年紀(jì)大了,想換個清靜的環(huán)境,也不想子女麻煩

13、,環(huán)境好點,方便點就行,要不了多大。</p><p><b>　　三、調(diào)查成果展示.</b></p><p>　　通過五天的問卷調(diào)查，小組成員圓滿完成任務(wù)。其中，共發(fā)放調(diào)查問卷1000份，回收有效問卷800份，廢卷處理200份，有效率80%，我們對調(diào)查問卷進(jìn)行了總結(jié)，得出了以下結(jié)論：</p><p><b>　　l)投資低齡化。<

14、;/b></p><p>　　隨著投資市場的日益發(fā)展,投資群體也日間年輕化。與往年投資客中中老年占相當(dāng)大比例的情況有所不同,在商業(yè)地產(chǎn)節(jié)上,25-29歲人群所占比例最大,25.49%.</p><p>　　其次為30-34歲群體,占20.39%。30歲以下的投資者占到了近60%,可見,重慶的“黃金消費群” 集中在此年齡段。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這是一個良好的發(fā)展態(tài)勢。</p>

15、<p><b>　　2)小戶型走俏市場</b></p><p>　　投資大戶型還是小戶型,這是個敏感話題。統(tǒng)計調(diào)查顯示,重慶買家中傾向于購買10-40間小鋪面的占60.68%?？赡苁且驗榇祟惿啼佂顿Y總額低、資金壓力小,轉(zhuǎn)讓和出租都較容易,所以較受追捧。目前3000-10000 元間的商鋪接受者最多,達(dá)59.95%。但根據(jù)經(jīng)驗,此類調(diào)查被訪者一般對此問題的回答都比較保守,通常他們的答

16、案與心中的底線仍有百分之二三十的保留。由此可知,目前乃至今后相當(dāng)長的一段的一段時間理,價格在5000-15000元間的鋪面將最受買家的歡迎。而總價于上面的單價相對應(yīng),重慶的買家能夠承受的價格大多也在10-40 萬元間,達(dá)67.61%。這說明重慶買家選擇商鋪仍傾向于面積較小,總價較低的類型。</p><p><b>　　3)按揭方式流行</b></p><p>　　在被

17、調(diào)查人群中,有近70%的人選擇了采取按揭形式付款,并且有超過半數(shù)的人選擇了10萬元以下的首期款,10年的按揭年限,月供在1000-2000元左右最佳。許多投資者表示,以按揭作為付款方式,主要是希望首付及月供都不要太多,這于現(xiàn)在按揭利率為歷史新低有關(guān)。所以很多買家都愿意將按揭款項及年限加大,保留更多現(xiàn)金在手作為生意營運的流動資金。</p><p>　　4)固定返租頗受質(zhì)疑</p><p>　

18、　從調(diào)查中我們不難看出,重慶買家對目前市場上開發(fā)商所做的代租代管的承諾仍不十分信任。大多數(shù)人對此種承諾持懷疑態(tài)度:有55.37%的買家要看情況決定是否讓開發(fā)商提供代祖代管,67%的買家對開發(fā)商返租承諾的信任取決于鋪位和開發(fā)商的具體情況。甚至有16%的人直接表示,不需要開發(fā)商提供代租代管,不相信開發(fā)商所做的詞鐘承諾寧愿自己經(jīng)營。這一方面反映了重慶買家目前投資心態(tài)仍然較保守外;另一方面也說明以前很多開發(fā)商在提供代租代管的服務(wù)方面沒有忠實兌現(xiàn)

19、當(dāng)初所作的承諾,導(dǎo)致信任度不高。小戶型房產(chǎn)作為一類特殊的商品,同樣也要接受市場杠桿的調(diào)節(jié),受供求需求關(guān)系的影響。未來的小戶型走向,高端市場和黃金地段已經(jīng)逐漸趨于飽和,而中端市場還有很大的空間。大致面積為64-90 平方米,實用、緊湊的戶型將會取代小戶型,成為未來一段時間理的主流。</p><p>　　四、基于調(diào)研的建議.</p><p>　　當(dāng)前房價高是所有年輕人面臨的問題，他們大多剛從大

20、學(xué)畢業(yè)或畢業(yè)不久，相對于大戶型商品房，小戶型對他們更具吸引力和實際性。小戶型具有總價低、月供低的優(yōu)勢，對儲蓄相對較少的年輕人來說，是很好的選擇。對于這一上班族，房屋開發(fā)時必須考慮交通問題，房屋的設(shè)計也要符合年輕人的審美觀，還需具備實用性；另外，戶型的另一消費群體是退休的老年人，他們需要一處養(yǎng)老住所，但面積不需太大，但對環(huán)境和和房屋舒適度有較高的要求。</p><p>　　針對這些問題，房地產(chǎn)開發(fā)商不妨從這些角度出

21、發(fā)設(shè)計小戶型商品房。</p><p>　　1、付款采用較靈活的方式?？紤]到年輕人支付能力，可以適當(dāng)降低首付標(biāo)準(zhǔn)，延長付款期限。</p><p>　　2、交通對上班族影響很大，所以開發(fā)時要聯(lián)系消費群體的生活和工作的聯(lián)系，以便利的交通優(yōu)勢吸引消費者，增強競爭力。 </p>

22、<p>　　3、戶型和小區(qū)設(shè)計應(yīng)以實用和便利為原則。因為所面對的購買者不是高收入群體，所以應(yīng)避免奢華，盡力提高性價比。</p><p>　　4、針對老年群體的房屋設(shè)計，應(yīng)考慮到養(yǎng)老和健康生活的因素，選址不需在繁華地段，而應(yīng)力求較好的環(huán)境，兼顧便利，以方便生活為宗旨。</p><p><b>　　五、調(diào)研總結(jié).</b></p><p&g

23、t;　　小戶型相對于大戶型而言，消費層面更廣，相對投資風(fēng)險也小。而且據(jù)調(diào)查，長春有8.5%的人沒有自己的房子，其中包括大量外地來渝的做生意者，還有長春的新增加人口和新增加的公司。另外，家庭結(jié)構(gòu)的細(xì)分化是小戶型存在大量市場的重要原因，類似以前那樣的大家庭住在一起的少了，大多是年輕夫婦住在一起；同時老齡化時代開始來臨，這兩類人是小戶型市場的主力。消費需求也就成為開發(fā)小戶型的根本動力。 </p><p>　　小戶型的設(shè)

24、計難度較高，戶數(shù)增多很容易造成相互干擾。小戶型開發(fā)成本要高些，從 單 位 面 積 來 看，同 樣 標(biāo)準(zhǔn)層面積，做小戶型和大戶型，面積相差10至15％，小戶型的土地分?jǐn)偝杀颈却髴粜透撸恍粜蛪Χ?，管線多，這比大戶型又多了些土建成本。小戶型回籠資金慢，小戶型套數(shù)太多，對物業(yè)管理也很成問題。</p><p>　　長春小戶型的大量出現(xiàn)，引起了社會的關(guān)注。很多人認(rèn)為，小戶型這種過度性產(chǎn)品存在各種缺陷，不宜過多開發(fā)。但是，

25、據(jù)有關(guān)調(diào)查資料顯示在接受調(diào)查的群體中，占總數(shù)72.13%的消費者準(zhǔn)備購買小戶型。這一調(diào)查結(jié)果表明，小戶型的市場發(fā)展空間仍然很大。</p><p><b>　　六、調(diào)研問卷附錄.</b></p><p>　　長春市小戶市場消費者調(diào)查問卷</p><p>　　2013新政頻頻調(diào)控下的中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了新格局、新競爭、新機(jī)遇，在此攜手廣大市民共建房地

26、產(chǎn)和諧市場，為您提供至誠服務(wù)！</p><p>　　對您的稱謂： （先生/女士） 聯(lián)系電話: </p><p>　　一、受訪客戶背景資料 </p><p>　　請問您的職業(yè)是？ .教師（）業(yè)單位（）公司高管（）其他（）</p><p>　　請問您的最高學(xué)歷是？ 博士及其以上（ ）；碩士（） 大專以下（ ）

27、；大專</p><p>　　請問您的年齡是？20——30（）30-40（）40-50（）50-60（）</p><p>　　您目前的居住條件是？ 出租房（ ）；自購商品房（ ）；經(jīng)濟(jì)實用房（ ）；單位福利分房（ ） </p><p>　　您購房的目的是？出租（）自?。ǎ┩顿Y（）為兒女（） </p><p>　　您目前住房的面積有多大？

28、 70平米以下（ ）；71—90平米（ ）；91—110平米（ ）131—150平米（ ）； </p><p>　　您目前的家庭月總收入是？ 2001—3000元（ ）；3001—4000元（ ）； 4001—5000元（ ）；5001—10000元（ ）； </p><p>　　您一般是通過什么途徑與渠道獲得房地產(chǎn)方面的信息？ 戶外廣告/路牌（ ）； 展覽會（ ）；朋友/親人

29、傳播（ ）其它（ ）； </p><p><b>　　二、購房計劃 </b></p><p>　　您計劃在幾年內(nèi)購房：半年（ ）；1年（ ）；；3--5年（ ）；5年（ ）； </p><p>　　您計劃購買的住房類型是？ 高層（15層以上）（ ）；小高層（9-15層） （ ）；多層（ ）； 其它（ ）；底層（）</p>

30、<p>　　您計劃購買多大面積的住房？ 60—80平米（ ）； 80—100平方米（ ）；100--130平方米（ ）； 150平方米以上（ ）； </p><p>　　您計劃購買幾房的住房 1房1廳（ ）；2房（ ）；3房（ ）；復(fù)式及其他（ ）； </p><p>　　您能接受的房屋單價是？ 2900--4000元以上/平方米（ ）；4000--5000元/平

31、方米（ ）； 5000——6000元以上/平方米（）6000元以上（）</p><p>　　您理想的房屋總價（單位：萬元/套） 25—35萬元/套（ ）；35—45萬元/套（ ）；45—55萬元/套（）55萬元以上</p><p>　　您想選擇的付款方式是？ 一次付清（ ）；分期付款（ ）；按揭（ ）； </p><p>　　購買商品房時，哪一位家庭成

32、員的意見對您最重要？ 配偶（ ）；父母（ ）； 子女（ ）；其他（ ）； </p><p>　　購買商品房時，除了家庭成員的意見外，還會征求其他哪些人員的意見？（多選） 同事（ ）；有買房經(jīng)驗的朋友（ ）； 在房地產(chǎn)行業(yè)工作的朋友（ ）； </p><p>　　您認(rèn)為未來兩年的房價將如何變化？ 跌（ ）；不變（ ）；升（ ）； 三、功能設(shè)計要求 </p>&l

33、t;p>　　您喜歡哪一種顏色的住宅外墻？ 白色（ ）；藍(lán)色（ ）；紅色（ ）；其他（） </p><p>　　您喜歡哪一種外墻裝修材料？ 馬賽克（ ）；涂料（ ）；面磚（ ）； 其他（ ）； </p><p><b>　　您喜歡哪一種建筑？</b></p><p>　　板式（ ）；蝶式（ ）；點式（ ）；其他（ ）； &l