房地產開發(fā)前的市場調研

1、房地產開發(fā)前的市場調研房地產開發(fā)前的市場調研地產項目在開發(fā)的前期應對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據回避風險。商業(yè)房地產因為其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進行市場調查和研究。但是，從市場調查和研究本身并不能得出市場定位的結論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據。從我們在客戶的顧

2、問的過程中總結包括經濟環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結構調查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場調查與分析、典型性調查與研究、未來商業(yè)地產的供應量分析、消費者消費行為的調查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內容，希望和大家一起探討。一、經濟環(huán)境的分析和生活結構研究開發(fā)任何一個項目都涉及到經濟環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產項目，由于其開發(fā)周期長、投資大，受經濟發(fā)展和政策的影響大，其開發(fā)的最終目的是通過出租經營或者

3、銷售來實現開發(fā)利潤，因此其風險很大。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產項目時，對經濟環(huán)境進行研究就顯得十分重要。在調查和研究時應重點對以下指標進行調查和分析?！艨側丝诩暗貐^(qū)人口結構、職業(yè)構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等◆GDP發(fā)展狀況及產業(yè)結構情況◆全社會消費品零售總額◆全市商業(yè)增加值◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入◆城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額通過對統(tǒng)計局和城調隊定期公布的數據進行連續(xù)35年的分析，基本可以反映出一個城市經濟發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)

4、計年鑒和政府工作報告獲得。二、區(qū)域城市結構調查與城市發(fā)展規(guī)劃調查所在區(qū)域城市的結構對商業(yè)房地產的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經營還是不同業(yè)態(tài)的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發(fā)揮出來，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：◆公共設施狀況◆交通體系狀況◆道路狀況、通行量◆城市性質與功能特點◆各項城市的機能◆城市規(guī)劃通

5、過對區(qū)域內實際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結構機能的調查，了解該區(qū)域內設施、交通、地勢條件、活動空間等環(huán)境的現狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如，交通網的開發(fā)計劃，交通網密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃以及商業(yè)區(qū)建設計劃將直接對項目的規(guī)劃以及未來的經營產生重要影響。以上調查必須通過專業(yè)的市場

6、調查公司實地調查了解，由于反映問題的角度不同，一般的調查人員很難完成以上工作，調查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得在一個區(qū)域內做商業(yè)地產，必須首先調查該區(qū)域未來商業(yè)地產的供應量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設計，對許多開發(fā)商來講，以前在開發(fā)住宅項目的時候沒有這方面的意識，因為住宅的需求量大，進行市場定位和細分的空間廣闊。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經營如何去支撐。所以，不論是經營者還是投資人在選擇商鋪的時候都會慎重考慮。在前期調查中

7、，首先應考慮區(qū)域的規(guī)劃情況，了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時間等。商業(yè)地產的供應量是一個非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業(yè)做多大，做什么。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務設施的控制指標，即每千人商業(yè)服務建筑面積700910平方米；社區(qū)服務每千人指標59464平方米；金融郵電每千人指標6080平方米，以上合計8191454平方米。根據具體項目的不同，規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形

8、式的要求不同；對于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應根據實際情況，選擇好開發(fā)時間。開發(fā)太早，會由于居住人口規(guī)模沒有達到基本需求，導致消費需求不足，租賃經營不理想；開發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會損失商業(yè)機會。如天通苑，由于一開始沒有發(fā)現商業(yè)價值，商業(yè)開發(fā)比較晚，所以當大量的人口入住后形成巨大的市場需求，入住的居民也發(fā)現商業(yè)價值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。所以，我們必須在具體運營項目的時候，對周邊

9、商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時間進行調查和分析；對已經開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構成進行綜合分析?，F在房地產的開發(fā)已經完全市場化運營，我們開發(fā)的目的不僅要實現市場價值的最大化，而且要實現社會效應的最大化。七、消費者消費行為的調查與研究消費者的消費行為研究又稱生活結構研究。對其調查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內消費者生活形態(tài)的資料，即針對消費者生活的特性，從人口結構、家庭戶數構成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通

10、出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。1人口結構。人口結構主要依據年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進行分類整理，以便深入分析。除對目前的人口結構調查外，對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結構的變遷進行預測。如在區(qū)域內規(guī)劃建設高校，人口的增加的速度和人口結構變化將非?？?，將直接影響整個區(qū)域的消費行為，而且對業(yè)態(tài)的設計產生重大影響。2家庭戶數構成。家庭戶數構成是人口結構的基本資料之一，可依據家庭戶數變動的情形及家庭人數、成

11、員狀況、人員的變化趨勢進行了解，進而可以由人員構成比率，洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如這幾年通州區(qū)許多項目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領，在短短時間內擴大了人口規(guī)模，而且家庭結構和戶數完全不一樣。城市的搬遷戶以35人老中少三代同堂的家庭為主，而CBD的小白領以2人家庭模式居多。3收入水平。根據收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。例如個人年收入在2萬元的消費者和5萬元的消費者相比，他們在選擇服裝

12、的購買場所時是完全不同的。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。4消費水平。消費水平是地區(qū)內消費活動的直接指標，對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標。據此可以了解每一個家庭的消費情形，并針對消費內容依據商品類別劃分，這樣可以計算出商圈內的消費購買力的概況。5購買行為。分析其主要的目的有二：一是可以了解消費者經常在哪里消費以及消費的主要商品和服務；二是知悉選擇商品和服務的標準，以便對該地區(qū)的消費意識作深入探討。6交通和出行方